Tư Vấn Của Luật Sư: LS. ThS Nguyễn Nhật Tuấn - NguyenNhatTuan

Chào bạn.

Như bạn trình bày thì việc đo đạc năm 1985 là 160 m2. Đến năm 1992 đo lại thì là 201 m2, tăng 50m2. Như vậy, gia đình bạn phải biết lý do của việc tăng này chứ? Có thể năm 1985 thì diện tích chỉ có 160m2 nhưng sau đó thì có sự khai phá thêm hay nhận chuyển nhượng gì đó thì mới tăng thêm 50m2 vào năm 1992...

Tuy nhiên, dù gì đi nữa thi hiện nay gia đình bạn xin công nhận là cho toàn thể 210m2 chứ không thể là 160 m2. Ví diện tích thực tế sử dụng hiện nay và kê khai là 210 m2. Riêng việc có phải đóng tiền cho phần diện tích tăng thêm (50 m2) hay không thì bạn hỏi là liên hệ tại cơ quan địa chính nhé.

Thân mến 

Chào bạn.

Vấn đề chồng lấn về diện tích như vậy là gia đình bạn khi chuyển nhượng đất cho ông A, ông B không thực hiện đầy đủ trách nhiệm là đo và cắm mốc xác định phần diện tích đã bán, tiến hành thủ tục tách thửa và sang tên trước bạ phần đất đã bán, điều chỉnh lại diện tích còn lại trong hồ sơ, giấy tơ địa chính...Khi địa chính tiến hành đo vẽ hiện trạng để cấp chứng nhận thì phải nói rõ diện tích còn lại, chỉ rõ ranh giới phần đất của mình... nên đã dẩn đến việc cấp chứng nhận chồng lấn ranh nên phải hủy bỏ để đo vẽ và cấp lại.

Riêng phần diện tích dôi dư mà bạn hỏi có thuộc về gia đình bạn hay không tùy thuộc vào nguồn gốc tạo lập, quá trình sử dụng và sự kê khai, công nhận của cơ quan chức năng.

Thân mến

Chào bạn.

Theo hiện trạng bạn mô tả thì nhà dù đã xây 20 năm nhưng chưa có sổ hồng, xây dựng không có giấy phép và đất thì chưa đổi đổi mục đích sư dụng (vẫn còn là đất nông nghiệp) . Do vậy, việc hợp thức hóa nhà đất này cần phải thực hiện căn cơ bao gồm: Kê khai nguồn gốc, quá trình tạo lập và sử dụng nhà đất có xác nhận của chính quyền địa phương, đo vẽ hiện trạng, xác nhận ranh giới, không có tranh chấp, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính từ trước đến nay... để cơ quan chức năng xem xét và công nhận hợp thức hóa ra sổ hồng. Sau khi có sổ hồng thì tiến hành thủ tục để công nhận công trình xây dựng trên đất... Dĩ nhiên việc hợp thức hóa, chuyển đổi mục đích như vậy phải tốn chi phí, tài chính theo quy định.

Cụ thể thì gia đình bạn nên đến Phòng TMNT quận Gò Vấp để liên hệ và hỏi thông tin chi tết cũng như các bước tiến hành, tránh việc thông qua cò lái , trung gian mà tiền mất tật mang thì khổ thêm.

Thân mến 

Chào bạn.

Theo như bạn trình bày thì năm 2014, cha bạn đã ủy quyền toàn bộ căn nhà và đất của mình cho người anh đứng tên vay ngân hàng và thế chấp bằng chính tài sản này. Như vậy có nghĩa rằng đây là tài sản riêng của cha bạn và cha bạn đã ủy quyền cho người anh được thế chấp để vay nên không cần phải có ý kiến của các con trừ khi nhà đất này là tài sản chung choa cha mẹ bạn hay tài  sản này có công sức đóng góp, tạo lập của những người con thì cần phải có ý kiến đồng ý của những ngươi thừa kế, những người con.

Việc bạn nói rằng khi làm ủy quyền cha bạn bị tai biến, năng lực hành vi dân sự bị hạn chế thì bạn cần phải có bằng chứng để chứng minh rằng văn bản ủy quyền không đúng với ý chí của cha bạn hay cha bạn đang bị tai biến, hạn chế về năng lực hành vi dân sự nên không thể nhận thức đày đủ được việc ủy quyền hoặc bị lừa đối, cưỡng ép trái với chí chí...

Hiện nay, vì người vay không có khả năng trả nợ vay nên ngân hàng đã khởi kiện để yêu cầu tòa án phát mãi căn nhà thế chấp để thu hồi nợ xấu. Vì các bạn đang ở trong căn nhà này nên sẽ được tòa án triệu tập tham gia giải quyết với tư cách là người có quyên và nghõa vụ liên quan. Khi tham gia giải quyết tại tòa, các bạn phải lưu ý những điều luật sư đã trình bày ở trên để bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp của mình.Cần thiết  thì cũng nên nhờ luật sư tranh tụng để bảo vệ cho mình nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Bạn muốn biết với diện tích là 24 m2 đất thì có thể được cấp giấy chứng nhận được hay không thì luật sư đề nghị bạn đến Phòng Tài nguyên và môi trường nơi có đất tọa lạc để hỏi thông tin chi tiết nhé vì tùy thuộc vào tình hình, đặ điểm của mỗi địa phương mà quy định về diện tích tối thiểu tách thửa sẽ khác nhau.

Thân mến

Chào bạn.

Luật sư trao đổi với bạn như sau:

1/ Về tờ di chúc ông nội để lại: Như bạn trình bày ông nội mất năm 2005 có để lại di chúc. Di chúc này do ông nội đọc cho bạn viết, ông nội ký và không có chứng thực của chính quyên địa phương. Theo quy định tại điều 634 Bộ luật dân sự thì trường hợp này buộc phải có ít nhất hai ngươi làm chứng thì bản di chúc mới hợp pháp.

2/ Do bản di chúc không hợp pháp nên xem như ông nội mất không có di chúc và mảnh đất đó phải được chia theo quy định của pháp luật: Chia đều cho các đồng thừa kế thuộc hàng thứ nhất của người để lại di sản theo nguyên tắc mỗi người được một phần bằng nhau.

Thân mến

Chào bạn.

Nếu đất này là tải sản riêng của bà nội thì bà có quyền quản lý, sử dụng và định đoạt mà không phải phân chia chi ai vì đây là tài sản của bà.

Ngược lại, nếu đất này là tài sản chung của ông nội và bà nội, nay ông nội chết không để lại di chúc thì 1/2 đát là của bà nội. 1/2 đất là di sản thừa kế của ông nội để lại phải phân chia đều cho các đồng thừa kế thuộc hàng thứ nhất của ông nội mỗi người một phần bằng nhau.

Thân mến

Chào bạn.

Mảnh đất mang tên bố mẹ bạn là tài sản chung của hai người trong thời kỳ hôn nhân. Khi bố bạn mất không để lại di chúc thì mảnh đất sẽ được chia như sau:

1/2 mảnh đất là của mẹ bạn còn 1/2 mảnh đất là di sản thừa kế của bố bạn được chia đều cho các đồng thừa kế thuộc hàng thứ nhất của bố bạn bao gồm: ông bà nội (vì chết sau bố bạn), mẹ bạn và 4 người con mỗi người một phần bằng nhau. Phần của ông bà nội sẽ do chú,bác, cô (tức những người con của ông ba nộ bạn ) hưởng, trong đó , vì ba bạn chết trước ông bà nội nên phần của ba bạn thừa hưởng từ ông bà nội sẽ do các bạn là con hưởng (thừa kế thế vị) . 

Do vậy, các đồng thừa kế cần tiến hành thủ tục khai nhân và phân chia di sản thừa kế tại tổ chức công chứng. Khi khai nhận và phân chia, nếu phần của cô, chú,bác không hưởng thì có thể tặng cho lại cháu mình là các bạn. Thủ tục tại công chứng cần phải tiến hành tường trình nhân thân, thỏa thuận phân chia di sản để niêm yết tại nơi có đất và nơi cư trú cuôi cùng của người chết trong vòng 15 ngày nếu không có tranh chấp, khiếu nại gì thì công chứng viên sẽ chứng nhận thủ tục để tiến hành sang tên, trước bạ tài sản.

Bạn có thể liên hệ thêm tại tổ chức công chứng để được hướng dẫn chi tiết nhé

thân mến

Chào bạn.

Nhà và đất này có nguồn gốc cấp cho gia đình người Bác và vì điều kiện vào Nam làm ăn nên gia đình người Bác nhờ người chú trôm nom hộ. Vì thế, người chú không thể tự ý xin cấp sổ hồng mảnh đất để hợp thức sang tên của mình khi mà người Bác không đồng ý vì như vậy sẽ nảy sinh tranh chấp và người Bác có quyền làm đơn khởi kiện người Chú để yêu cầu hủy bỏ giấy chứng nhận đã cấp ( nếu có). Trong trường hợp  này thì nếu không có nhu cầu sử dụng, người Bác nên sang nhượng lại cho ngu7o2i Chú để người Chú xin cấp sổ hồng. Trương hợp người Bác không chịu thì người chú có quyên không tiếp tục trông coi, giữ gìn nữa và có quyên ey6u cầu ngươi Bác trả cho mình các chi phí về thuế, công sức trông coi lâu này nhằm giữ gìn và tôn tạo tài sản.

Thân mến.

Chào bạn.

Gia đình bạn được chia mảnh ruộng sử dụng liên tục từ năm  1994 đến nay (24 năm) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hay chưa? vì sao? Nếu đã được cấp giấy chứng nhận thì việc cấp sai số thửa, số tờ bản đồ là trách nhiệm của cơ quan cấp và họ phải điều chỉnh lại trên giấy chứng nhận của bạn cho đúng thực tế. Nếu chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng nếu sử dụng liên tục đã 24 năm, không có bất cứ tranh chấp gì, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nước thi cũng xem như đã được thừa nhận quyên sử dụng tuy chưa có giấy chứng nhận. Nay phát sinh vấn đề nư vậy xem như có tranh chấp nên một trong hai bên có quyền nộp đơn khởi kiện ra toa để tòa án thuộc thẩm quyên xem xét, giải quyết cho đúng quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, tOà án sẽ phải làm rõ các vấn đề:  chính quyền địa phương  cấp nhầm mả số là như thế nào? trách nhiệm của người có sai sót ra sao và quyền lợi của gia đình bạn sẽ được đảm bảo như tế nào?

ThÂN MẾN

Chào bạn.

Theo nội dung bạn trình bày thì luật sư hiểu rằng gia đình bạn đang trong thủ tục khai nhận và phân chi di sản thừa kế. Di sản thừa kế ở đây là nhà đất ông bà ngoại bạn để lại cho các con của họ. Việc khai nhận và phân chia di sản thừa kế bao gồm người khai nhận phải xuất trình giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của di sản, quan hệ thừa kế, ý kiến của các đồng thừa kế , tường trình về mối quan hệ nhân thân...và việc khai nhận này phải được niêm yết tại nơi cư trú cuối cùng của người chết để lại di sản và nới có di sản là bất động sản tọa lạc. Mục đích của việc niêm yết này là để xem có ai đứng ra tranh chấp, khiếu nại gì nữa không? Nết hết thời gian niêm yết công khai 15 ngày mà không có ý kiến tranh chấp, khiếu nại gì thì cơ quan chức năng mới chứng vào việc khai nhận di sản này.

Thường ở những nơi có tổ chức công chứng thì bạn chỉ cần đến văn phòng công chứng và thanh toán chi phí để văn phòng công chứng tiến hành thủ tục kể cả niêm yết thủ tục cho bạn. ở nhũng nơi không có tổ chức công chứng thì thủ tục này bạn phải làm tại UBND huyện và họ lại yêu cầu bạn phải làm những việc như bạn đang gặp phải. Tuy nhiên, theo nguyên tắc thì việc niêm yết này họ phải tiến hành và không thể yêu cầu bạn đi niêm yết hay tổ chức họp dân dì cả vì bạn chỉ là người dân bình thường đi tiến hành các thủ tục theo quy định, chịu lệ phí thì trách nhiệm tiến hành ở cơ quan chức năng, có chăng là họ nhờ bạn hỗ trợ thêm đê cho nhanh mà thôi.

Thân mến

Chào bạn.

Vấn đề của bạn luật sư trao đổi như sau:

1/ Xét về nguồn gốc thì đất này không phải của bạn mà bạn chỉ đứng tên dùm như bạn thừa nhận. Như vậy, nếu anh chị của bạn có bằng chứng về việc bạn đứng tên dùm thì họ có quyền yêu cầu bạn phải chuyển tên cho họ hoặc bán đi để chia cho họ vì đây là tài sản của họ. Trường hợp anh chị của bạn đã ly hôn nhưng tài sản này vẫn do bạn đứng tên tức là anh chị của bạn chưa đề cập đến, chia chia thì nay họ vẫn có thể tự thỏa thuận phân chia bằng việc yêu cầu bạn bán để đưa tiền cho họ tự chi hoặc có thể khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết nếu các bên không tự thỏa thuận giải quyết được.

2/ Vì đây là tài sản của anh chị bạn và bạn chỉ đứng tên dùm nên trong trường hợp như đã trình bày nếu họ có bằng chứng thì bạn không thể tự ý chuyển tên cho con gái của họ nếu họ không đồng ý. Bạn chỉ có thể chuyển tên cho con gái của họ khi mà họ đã có sự thỏa thuận thống nhất. Khi đó bạn chỉ cần làm hợp đồng tặng cho cháu gái và tiến hành sang tên đất cho cháu gái đứng tên nếu cháu gái đã tròn 18 tuổi.

3/ Việc mua bán thì có thể ủy quyền thực hiện còn riêng việc tặng cho và chuyển tên thì phải có mặt bạn mới thực hiện được các thủ tục.

Thân mến

Chào bạn.

Qua trình bày của bạn thi đây là trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc nên các đồng thừa kế theo di chú cần tiến hành việc khai nhận di sản thừa kế theo nội dung di chúc của cha mẹ đã lập. Việc khai nhận di sản thừa kế này được tiến hành tại tổ chức công chứng. Sau khi đã đượ chứng thực vào tờ khai nhận di sản thừa kế thì tiến hành thủ tục làm sổ hồng theo quy định. Vì vậy, quá trình lam thủ tục cần phải có chữ ký của các thành viên trong gia đình để thể hiện thái độ đồng thuận theo nội dung di chúc đã lập và không có khiếu nại hay tranh chấp gì. Nếu vì một lý do nào đó mà có một thành viên không thể tiến hành thủ tục ký tên được thì có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thay cho mình. 

Do vậy, trong nội bộ gia đình cần bạc bàn thống nhất để tiến hành thủ tục, tránh trường hợp bằng mặt nhưng không bằng lòng rồi sinh ra chuyện tranh chấp về sau làm mất đi tình cảm trong gia đình.

Thân mến

Chào bạn.

Bạn có nhu cầu xin cấp đất thì phải làm đơn trinh bày hoàn cảnh, nguyện vọng xin cấp đất. Đơn phải do cả hai vợ chồng bạn đứng tên và ký đơn, có xác nhận của chính quyền địa phương (UBND xã nơi vợ chồng bạn đang thực tế ở và có hộ khẩu). Sau đó, đính kèm bản sao CMND và hộ khẩu của hai vợ chồng, giấy đăng ký kết hôn để gởi đơn đến UBND huyện cấp trên của cấp xã đã xác nhận đơn để xem xét, giải quyết. Căn cứ vào hoàn cảnh của gia đình bạn và đặc biệt là quỹ đất còn có thể phân bổ thì huyện giải giải quyết và trả lời cho bạn nhé.

Thân mến.

Chào bạn.

Bạn cho biết là bạn đã nhiều lần khiếu nại nhưng chính quyền không giải quyết thi không rõ vì sao không giải quyết. Tuy nhiên, nếu bạn thực hiện việc khiếu nại đúng cả về nội dung và hình thức mà Luật khiếu nại đã quy định thì nếu nơi giải quyết khiếu nại lần đầu quá thời hạn không giải quyết thì bạn có quyền tiếp tục khiếu nại đến cơ quan giải quyết khiếu nại lần 2 hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo quy định.

Cụ thể như thế này nhé:

Bạn làm đơn khiếu nại có nội dung hướng dẫn tại khoản 2 điều 8 Luật khiếu nại. Sau đó nộp đơn khiếu nại tại nơi có trách nhiệm giải quyết khiếu nại lầ đầu và nhận biên nhận đơn để theo dõi việc xử lý đơn và giải quyết.Thời gian giải quyết không quá 30 ngày, trường hợp kéo dài cũng không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý đơn. 

Nếu cơ quan giải quyết lần đầu giải quyết không thỏa đáng hoặc hết thời gian giải quyết nhưng không ban hành quyết định giải quyết thì bạn có quyền tiếp tục khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần 2 hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo quy định của Luật khiếu nại năm 2011.

Thân mến

Chào bạn.

Luật sư tư vấn như sau:

1/ Việc bán đất thì đã rõ ràng vì giữa hai bên đã ra công chứng, đất bán cũng đã có sổ hồng chứng nhận nen việc này không có gì bàn cãi nữa.

2/ Vê căn nhà trên đất thì vì chưa được công nhận trên sổ hồng, trong hợp đồng công chứng cũng không nói đến (dĩ nhiên là không đề cập vì trên sổ hồng ko có nhà ) vậy thì giữa hai bên thỏa thuận chuyện này như thế nào: Họ có bán luôn căn nhà cấp 4 trên đất cho bạn không, có thỏa thuận bằng giấy tờ gì không? Nếu họ không bán nhà và bạn cũng ko mua nhà thì căn nhà đó vẫn là của họ nhưng vi căn nhà xây trên đất đã bán cho bạn nên dĩ niên là họ phải tháo dỡ căn nhà đi để giao trả đất cho bạn chứ không để căn nhà tồn tại trên đất của bạn nếu bạn không đồng ý. Vì vậy, bạn cẩn làm đơn gời chính quyên địa phương để can thiệp nhờ giải quyết cho việc họ bán tháo dỡ nhà giao đất trống cho bạn. Trường hợp không được thì đành phải khởi kiện để tòa án giải quyết buộc họ tháo dỡ nha trả đất trống đã bán cho bạn.

Thân mến

Chào em.

Đúng rối em. Ba em (tức ông Cao Văn Huynh ) hiện được công nhận là người có quyền sử dụng đất và là chủ sở hữu căn nhà trên mảnh đất đó.

Thân mến

Chào bạn.

Theo quy định nếu nhà ở bạn mua lại đã có giấy phép xây dựng (chưa hoàn công) hoặc đã có sổ hồng thì sẽ được cấp số nhà. Trong trường hợp bạn là nhà mua bằng giấy tay, chủ củ khi bạn cho bạn chưa có sổ hồng, việc xây dựng không có giấy phép xây dựng thì nay vì nhu cầu sinh hoạt, bạn có thể đến phòng quản lý đô thị huyện Hóc Môn tường trình và xin được cấp số nhà tạm chứ không nên nghe theo lời cò mồi dễ dẫn đến chuyện "tiền mất tật mang" thì khổ cho dân nghèo.

Về việc xin cấp sổ hồng cho căn nhà thì không rõ ngoài giấy tay mua bán, vi bằng lập về giao dịch mua bán nhà thì căn nhà bạn mua tồn tại từ đó đến nay có những thứ giấy tờ gì để xin cấp sổ hồng nên luật sư đề nghị bạn mang hồ sơ nhà cửa đến Phòng tài nguyên và môi trường Hóc Môn để nơi đây có bộ phân tiếp công dân xem xét và hướng dẫn cho bạn nhé. 

Thân mến

Chào bạn.

Theo như bạn mô tả thi tổng diện tích đất của bạn là 65m2, trong đó, đất thổ cư (đất ở) là 50 m2 và đất trồng cây lâu năm là 15m2. Như vậy, có thể thấy thửa đất của bạn có một phần nhỏ là đất trồng cây lâu năm và có thể theo quy hoạch xây dựng của khu vực này thi với diện tích chỉ cố 65m2 cần phải xây dựng hết chứ không chừa lại phần diện tích 15 m2 đất trồng cây lâu năm nên cơ quan quản lý đô thị đã yêu càu bạn cần xin chuyển mu5ch đích sử dụng đất thành 100% đất ở đô thị để xây dựng tooàn diện tích nhằm đảm bảo quy hoạch về xây dựng và mật độ xây dựng chung cho cả khu vực. Mặt khác, với diện tích nhỏ như vậy nếu bạn xin chuyển hết sang đất ở đô thị thì việc xây dựng của bạn sẽ thuận lợi, diện tích xây dựng của bạn sẽ lớn hơn, thuận lợi trong việc sinh hoạt và mua bán sau này là điều nên làm.

Thân mến

Chào bạn.

Đối với đất trồng cây lâu năm thì nhà nước chỉ công nhận quyền sử dụng có thời hạn, mà trong trường hợp này là đến năm 2065. Vì thế, bạn cứ yên tâm sử dụng đúng mục đích và thực hiện tốt trách nhiệm của ngươi có quyền sử dụng. Trước khi hết thời hạn 6 tháng, bạn làm hồ sơ xin gia hạn để tiếp tục sử dụng phần đất trồng cây lâu năm này nếu bạn vẫn có nhu cầu sử dụng.

Thân mến