Tư Vấn Của Luật Sư: LS. ThS Nguyễn Nhật Tuấn - NguyenNhatTuan

Chào bạn.

Theo quy định tại điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì:

“ Điều 16. Ghi nợ tiền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.

2. Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà còn nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn được ghi nợ thì được hưởng mức hỗ trợ thanh toán trước hạn theo quy định tại Khoản 1 Điều này.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn trình tự, thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất quy định tại Khoản 1 Điều này”

Như vậy với quy định này, trong thời hạn 5 năm kể từ ngày ghi nợ, người nợ tiền sử dụng đất có thể trả nợ dần trong thời hạn và được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất (2%/năm) . Nếu sau 5 năm không thanh toán được hết nợ thì chỉ phải thanh toán nợ theo giá đất tại thời điểm trả nợ mà không được hỗ trợ.

Ngoài ra, Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn thêm về nghĩa vụ thanh toán nợ tiền sử dụng đất tại khoản 2, điều 12 như sau:

“[…] Trường hợp sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích này như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (=) tiền sử dụng đất còn nợ chia (:) cho tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ […]”.

 

Thân mến.

Chào bạn.

Vì sao đất nhà bạn lại mang tên người cậu thứ 2 thì bạn phải hỏi trong gia đình mình vì sao khi đi làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận lại để tên cậu? hay lúc đó cậu đi làm thủ tục khai nhận tên của mình? hay là gia đình bạn lúc đó có ý để cậu đứng tên để không phải đóng thuế má?

Nếu đất đai đã được ông bà ngoại bạn phân cjia cho con cái rõ rang thì cần tiến hành thủ tục tách thửa và tách sổ để phần của ai thì đứng tên người đó. Tránh trường hợp đất đai cho người này nhưng để ngươi khác đứng tên sau này nảy lòng tham không trả lại tên sẽ phát sinh tranh chấp.

Trường hợp này cần nói người cậu làm thủ tục sang tên lại cho mẹ bạn.

Thân mến

Chào bạn.

Trước tiên thì việc thuê mặt bằng hoạt động công ty và lưu trú phải có hợp đồng bằng văn bản. Trong hợp đồng phải xác định mục đích thuê là để làm trụ sở công ty kết hợp với ở sinh hoạt, ghi rõ diện tích nào để làm công ty, phần nào để ở sinh hoạt. Theo quy định của Luật nhà ở hiện nay thì hợp đồng thuê nhà ở không nhất thiết phải công chứng, chứng thực nếu hai bên không có yêu cầu.

Sau đó, bộ phận nhân sự của công ty cần hướng dẫn hai người nước ngoài ở tại mặt bằng này đăng ký tạm trú tại công an tỉnh (phòng quản lý xuất nhập cảnh) vì những người ở là người nước ngoài. Hồ sơ đăng ký gồm hộ chiếu, visa nhập cảnh, giấy phép lao động, công văn đề nghị đăng ký của công ty...

Thân mến

Chào bạn,

Ý kiến của luật sư như sau:

Về nguyên tắc nếu cột điện đã có vị trí ổn định từ trước đến nay, và việc định vị nó là trách nhiệm của cơ quan truyền tải điện, quản lý điện thì phải để nguy6en trạng chứ không thể di dời trừ khi vì lý do kỹ thuật và có sự đồng ý của cơ quan quản lý mạng lượi điện.

Do vậy, việc di dời này nếu vì lý do cá nhân của nhà bên cạnh (không muốn để giữa đất mà muốn dời vào sát ranh) nhưng không được sự đồng ý của bạn là người sử dụng đất đồng sản liền kề và cũng không được sự đồng ý của cơ quan quản lý mạng lưới điện thì lý do kỹ thuật không thể di dời thì rõ ràng là không được di dời. Trường hợp cơ quan quản lý điện cho phép di dời và hai nhà đêu thống nhất được việc di dời, không gây ảnh hưởng đến sự cố, kỹ thuật truyền tải điện thì có thể di dời và bên nào có yêu câu di dơi phải chịu chi phi phát sinh.

Thân mến

Chào bạn.

Nói chung là hiện nay gia đình bạn đã nộp đơn xin cấp sổ hồng tại huyện và huyện đã nhận hồ sơ đang giải quyết. Do vậy, nếu vì lý do nào đó mà không giải quyết cấp sổ hồng được thì huyện phải có văn bản trả lời cho ngườ đã nộp hồ sơ để người đó biết mà khiếu nại nếu thấy không thỏa đáng.

Về nguồn gốc đất thì gia đình bạn xem lại: Đất của mình sử dụng có nguồn gốc từ đâu? ai cấp, cấp khi nào? giấy tờ công nhận thế nào? sử dụng từ khia nào, có tranh chấp gì không? thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế má chưa? kê khai qua các đợt đầy đủ hay không? chính quyền nói đất này nhà bên cạnh chứ tách là thế nào? tại sao lại phải nhà bên cạnh tách trong khi là đất của mình sử dụng bao lâu nay?

Gia đình nên xem xét lại nguồn gốc tạp lập, hồ sơ pháp lý, quá trình sử dụng thể thực hiện tiếp các quyền của mình.

Thân mến

Chào bạn.

Nếu căn nhà của bạn có sổ hồng đầy đủ đứng tên bạn và bạn hoàn toàn không biết gi về việc có thông tin quy hoạch và việc mua bán thực hiện bằng hợp đồng công chứng được công chứng viên chứng thực hợp lệ thì nay có hto6ng tin quy hoạch cũng không phải lỗi của bạn vì nhà của bạn có đủ giấy tờ hợp lệ để chuyển nhượng và việc chuyển nhượng của bạn cũng đảm bảo đúng quy định vê thủ tục, hình thức nên được công nhận. Trong trường hợp này, người mua sau này vẫn tiếp tục sử dụng, khi có quy hoạch thì sẽ được xem xét, bồi thường theo quy định.

Trường hợp nhà bạn chưa có sổ hồng, việc mua bàn hoàn toàn bằng giấy tờ tay thì là không hợp lệ. Trong trường hợp này nếu hai bên có tranh chấp mà phải khởi kiện ra toa án thì khả năng tòa án sẽ tuyên giao dịch là vô hiệu, bạn phải nhận là nhà và trả lại số tiền đã nhận cho bên mua.

Thân mến

Chào bạn.

Theo ý kiến của luật sư thì gia đình bạn cần nắm lại toàn bộ quá trình sử dụng đất và hồ sơ pháp lý của việc sử dụng đất của mình. Tại sao quận đề nghị tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất rồi khi người dân tiến hành theo đề nghị thì nói hồ sơ giải quyết không được vi đất vi phạm? vi phạm là cụ thể như thế nào cẩn phải trả lời bằng văn bản cho dân rõ và nếu thấy không đồng ý vói ý kiến trả lời đó, gia đình bạn có quyền khiếu nại để yêu cầu giải quyết.

Thân mến

Chào bạn.

Về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất (sổ hồng) hiện nay thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện chứ không phải cấp xã. Do vậy, nếu có nhu cầu được cấp sổ hồng để tạo cơ sở pháp lý sử dụng đất ổn định và lâu dài thì gia đình bạn cần liên hệ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất dai thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường huyện nơi có đất tọa lạc để được hướng dẫn thủ tục, tiếp nhận hồ sơ và giải quyết.

Về diện tích đất thì diện tích thực tế đang sử dụng là bao nhiêu thì kê khai đầy đủ và xin cấp giấy chứng nhận bấy nhiêu. Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất mà cơ quan chức năng sẽ xác định, khảo sát và đo vẽ... để giải quyết cấp giấy chứng nhận cho gia đình bạn nếu có đủ điều kiện. Riêng về đất thổ cư hiện nay thì hạn mức của hộ gia đình là 300m2.

Thân mến

Chào bạn.

Đối với đất sử dụng co thời hạn thì thời hạn sử dụng được xác định trong giấy chứng nhận. Mốc thời gian bắt đầu sử dụng đất được tính từ ngày được cấp giấy chứng nhận.

Thân mến

Chào bạn.

Dựa vào sự thỏa thuận của hai bên về việc đã đồng ý cho một lần thỏa thuận cắm mố ranh giới các ngôi mộ thì thỏa thuận đó có giá trị như chứng cứ ghi nhận hai bên đã thồng nhất sự việc. Nay bên kia bỗng nhiên thay đổi ý kiến nhưng không đưa ra lý do giải thích một cách xác đáng là vi phạm thỏa thuận đã ký kết nên gia đình bạn có quyên yêu cầu chính quyền địa phương can thiệp, giải quyết giúp hòa giải vấn đề. Nếu hòa giải không thành thì gia đình bạn khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp. Trong quá trình hòa giải, khởi kiện và tòa án giải quyết, cả hai bên đều phải tôn trọng việc giữ nguyên trạng, không được gây cản trở, xáo trộn hiện trường. Việc cho cobe đến đào bới xức bỏ mồ mả là hành vi xâm phạm mồ mả, hài cốt người chết nên phải báo công an đến lập biên bản và xử lý hình sự theo quy định.

Thân mến

Chào bạn.

Theo bạn trình bày thì đất này do mẹ bạn mua từ năm 1978 bằng giấy viết tay nhưng mua từ ai? có người làm chứng hay chính quyền địa phương xác nhận hay không ? Năm 1996 mẹ mất thì ai trong gia dình bạn tiếp tục quản lý, sử dụng đất, kê khai và nộp thuế má cho Nhà nước hay là bỏ không từ đó đến năm 2016? Nay UBND xã trả lời đất đã có chủ thì chủ sử dụng là ai (UBND xã, trường mẫu giáo hay cá nhân, tổ chức nào khác? ) thì bạn phải đi tìm hiểu và xác định cho rõ ràng, người sử dụng đất hiện nay có được đất trên cơ sở nào? gia giao đất? giấy tờ pháp lý ra sao?  bạn phải nắm cho thật rõ.

Vê phía bạn phải có chứng tử của mẹ, khia sinh chứng minh bạn là con của mẹ, văn bản mẹ mua đất năm xưa, tìm người làm chứng sự việc, các giấy tờ kê khai, sử dụng, nộp thuế.... 

Sau khi bạn đã có đầy đủ dữ liệu trong tay thì cần làm đơn gởi đến UBND xã yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. Nếu hòa giải không thành thì bạn khởi kiện đơn vị, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất ra tòa án để giải quyết.

Thân mến

Chào bạn.

Nhà lắp ghép, nhà di động đều là công trình xây dựng và dĩ nhiên khi xây dựng, triển khai vẫn tuân theo quy định của pháp luật xây dựng.

Thân mến

Chào bạn.

Căn nhà này tuy đứng tên vợ ông Ninh nhưng được tạo lập trong thời gian hôn nhân nên được xem là tài sản chung của vợ chồng nếu giữa hai vợ chồng ông Ninh không có thỏa thuận nào khác. Vì là tài sản chung của vợ chồng ( đồng sở hữu ) nên mọi giao dịch, định đoạt về tài sản này phải được sự đồng ý của cả hai vợ chồng xác lập thì mới có giá trị pháp lý.

Vì vậy, người mua nhà phải xem được giấy tờ pháp lý của căn nhà đứng tên ai? phải gặp cả hai vợ chồng để thực hiện giao dịch chứ không phải chỉ gặp riêng chồng là xong vì người chồng không có quyền định đoạt phần tài sản của vợ nếu không có sự ủy quyền. 

Trong trường hợp này, người đặt cọc cần đến nhà tìm gặp ông Ninh và vợ của ông để giải quyết sự việc vì theo vợ ông Ninh nói thì bà ta không hề biết việc ông Ninh bán nhà và nhận cọc, tứ ông Ninh đã không nói gì với vợ của mình mà tự ý làm một mình. Nếu sau khi gặp mà vợ chồng ông Ninh vẫn giữ ý định bán nhà thì hai bên cần thực hiện lại các thủ tục cho đúng quy định. Nếu vợ ông Ninh không đồng ý bán nhà thì dĩ nhiên người mua nhà không thể mua 1/2 căn nhà và vì người mua nhà đã có lỗi trong việc chưa tìm hiểu pháp lý căn nhà, chưa gặp được vợ ông Ninh để tim biết họ có đồng ý bán nhà hay kjo6ng và giấy nhận cọc không có chữ ký của vợ ông Ninh nên giao dịch đặt cọc này chưa hợp lệ và pháp luật chưa công nhận nên ông Ninh phải trả lại tiên cọc cho người mua.

Trường hợp ông Ninh không hợp tác, giải quyết và bỏ trốn thì người mua cần làm đơn trình báo gởi dến công an để yêu cầu can thiệp, giải quyết.

Thân mến

Chào bạn.

Luật sư không rõ đất của bạn bị giải tỏa đền bù nhằm mục đích gì và do cơ quan hay tổ chức nào đứng ra thực hiện? dự án thương mại hay công ích...? nên không thê trả lời câu hỏi của bạn được. Vì thế, luật sư đề nghị bạn liên hệ với bàn bồi thường của huyện hay chủ đầu tư dự án để hỏi chi tiết nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Nếu tên công ty đã thay đổi thì mang giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có tên công ty đã thay đổi đến đơn vị đã cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình để đề nghị cập nhật tên đơn vị sở hữu công trình theo tên công ty mới bạn nhé.

Thân mến

Chào em.

Cha mẹ em đã mang tài sản là nhà và đất của mình để cho người bác vay tín dụng, tức là cha mẹ em đã dùng tài sản của mình để bảo lãnh  cho người bác vay tiền. Nay người bác không có khả năng trả nợ vay thì cha mẹ em phải trả thay thông qua tài sản thế chấp cho đơn vị cho vay.

Hiện vụ án đang được tòa án giải quyết nên em là con, có tên trong hộ khẩu là người có quyền và nghĩa vụ liên quan theo xác định và triệu tập của tòa án phải đến tòa án làm việc.

Nếu em ở xa, không tiện đến tòa và muốn ủy quyền cho cha hoặc mẹ (chỉ cần một trong hai) thì em phải đề nghị tòa án gởi cho em một giấy triệu tập. Sau đó, em cầm giấy triệu tập này đến tổ chức công chứng (công hay tư đều được) nơi em đang làm việc để đề nghị lập cho em một giấy ủy quyền vối nội dung em ủy quyền cho cha hoặc mẹ thay mặt em tham gia tố tụng và toàn quyên quyết định những nvấn dđ có liên quan để giải quyết vụ án. Giấy ủy quyền này chỉ cần một mình em ký chứ người nhận ủy quyền ko cần ký. Sau đó em gởi giấy ủy quyền cho ngươi nhận ủy quyền để nộp cho tòa án là được.

Thân mến

Chào bạn.

0,5% tính trên giá chuyển nhượng đó bạn.

Thân

Chào bạn.

Luật sư trao đổi vấn đề bạn hỏi như sau:

Khi gia đình bạn vay tín dụng ngân hàng thì có đưa tài sản của mình vào thế chấp nhằm đảm bảo cho khoản vay và nghĩa vụ trả nợ và chính vì có tài sản thế chấp nên ngân hàng mới cho vay và giữ bản chính giấy tờ tài sản thế chấp. Trong qúa trình thực hiện hợp đồng vay có thời hạn đến 15 năm thì gia đình bạn cũng đã thanh toán cho ngân hàng khoảng trên 10 năm, chỉ còn khoảng 300tr nữa là thanh lý hợp đồng vay tín dụng và giải chấp tài sản, điều đó cho thấy gia đình bạn cũng đã thực hiện nghiêm túc hợp đồng đã ký với ngân hàng. Tuy nhiên, vì hiện nay hoàn cảnh gia đình khó khăn nên ảnh hưởng đến việc thanh toán các kỳ còn lại là điều không mong muốn nên gia đình nên chủ động trao đổi với ngân hàng và đề nghị cho dãn thời gian thanh toán và cam kết thanh toán đúng cho thời gian đã được ngân hàng dãn nợ này.

Trường hợp nếu đã được dãn thời gian thanh toán nhưng gia đình vẫn không thể tiến hành thah toán và đánh giá khả năng sẽ khó mà thanh toán hết nợ vay thì ngân hàng có thể đưa trường hợp này vào nợ xấu để theo dõi, đôn đốc việc trả nợ.Chỉ khai nào gia đình bạn lâm vào hoàn cảnh không thế tiếp tục trả nợ và đồng ý việc phát mãi tài sản thế chấp để cấn trư nợ thì ngân hàng mới có thể bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ và hoàn trả phần giá trị tài sản còn lại cho gia đình. Để làm được việc này thì đòi hỏi phải có sự đồng ý của gia đình bạn chứ ngân hàng không có quyền đơn phương phát mãi tài sản dù là tài sản đã thế chấp, việc bán tài sản trả nợ còn phải thực hiện việc định giá, đấu giá .tài sản... chứ không đơn giản.

Trường hợp ngân hàng cứ đòi phát mãi tài sản để thu hồi nợ nhưng gia đình không đồng ý thì ngân hàng phải khởi kiện ra tòa án để tòa án thụ lý và giải quyết theo quy định của pháp luật.

Thân mến

Chào bạn.

Luật sư chỉ giúp tư vấn pháp luật, quy định và cách thức giải quyết vấn đề sao cho phù hợp mà thôi.

Vấn đề bạn hỏi thuộc về kỹ thuật lắp đặt đồng hồ nước thì bạn phải hỏi các thợ kỹ thuật làm nước nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Qủa thực nội dung bạn trình bày quá dài dòng, lượm thượm nên bất cứ ai khi đọc nếu không kiên nhẫn sẽ dễ dàng bỏ qua chứ đừng nói luật sư chúng tôi quá nhiều việc phải làm! Tuy nhiên, qua đọc nội dung tôi hiểu bạn rất bức xúc vì cách làm của cơ quan chức năng khi giải quyết vấn đề của bạn. Vậy tư vấn cho bạn như sau:

1/ Đất của bạn khi mua tuy chưa có chủ quyền nhưng có nguồn gốc rõ ràng, giấy mua bán có chứng nhận của chính quyền địa phương, bạn sử dụng ổn định tư đó đến nay, không có tranh chấp, bạn nộp thuế má đầy đủ thì đủ điều kiện để xem xét cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật đất đai.

2/ Khi bạn tiến hành kê khai xin cấp giấy chứng nhận. ai, cá nhân nào nói đất bị quy hoạch không thể cấp chủ quyền được thì phải có bằng chứng quy hoạch, công khai văn bản quy hoạch cho người dân biết và phải chính thức có văn bản trả lời cho người dân chứ không được nói bằng miệng!

3/ Nếu khi bạn đi làm hồ sơ xin cấp chủ quyền bị cho là đất quy hoạch không thể làm được nhưng thực tế những người mua sau trong cùng khu đất của bạn lại được cấp sổ hống thi đây là bằng chứng về việc không có quy hoạch nào hết. Vì nếu quy hoạch thì tại sao họ làm sổ hồng được trong khi cùng một khu đất? không lại là quy hoạch "da beo"?

4/ Việc những người đã làm được sổ hồng một cách âm thầm. lặng lẽ, giả mạo chữ ký giáp ranh của bạn chứng tỏ việc cấp sổ hồng có mờ ám, có tiêu cực và cán bộ thực thi đã tiếp tay cho sai phạm. Vì thế, khi bạn bóc trần sự việc thì họ ấp ứng cho qua, họ nhận đơn cho bạn "hạ hỏa" nhưng vẫn không giải quyết đơn cho bạn theo đúng quy định vì việc giải quyết đó nếu làm cho đúng thì chẳng khác nào "lạy ông tôi ở bụi này!".

5/ Có nhiều khả năng việc cấp sổ hồng cho những hộ lân cận đã dẫn đến chồng lấn lên ranh đất của bạn hoặc bao bọc luôn diện tích đất của bạn nên cán bộ chức năng mới nói bạn phải làm chung sổ hồng hoặc thửa đất của bạn không tồn tại thật!?

6/ Bạn phải kiên quyết thực hiện một lá đơn khiếu nại theo đúng quy định của Luật khiếu nại gởi đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại ở đây cụ thể ở đây là Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng nai để yêu cầu có quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu (không gởi cho Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tp. Biên Hòa vì cơ quan này chỉ là chi nhánh, không có tư cách pháp nhân, không phải là đơn vị giải quyết khiếu nại lần đầu) . Nếu kết quả giải quyết lần đầu bạn không đồng ý thì bạn có quyền khiếu nại đến Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đồng nai hoặc khởi kiện hành chính đến TAND tỉnh Đồng nai.

Lần sau có hỏi gì vui lòng trình bày ngắn gọn nhé!!!

Thân mến!