Tư Vấn Của Luật Sư: LS. ThS Nguyễn Nhật Tuấn - NguyenNhatTuan

Chào bạn.

Ai là người đứng tên trong hợp đồng mua bán ngay từ bạn đầu, được chủ đầu tư ký kết và chấp thuận thì tên sổ hồng sẽ mang tên của người đó.

Thân

Chào bạn.

Bạn phải hiểu tình huống là vì giữa mẹ bạn và ông A là thông gia nên ông A khi bán phần đất cho bạn thì thỏa thuận là sẽ cho bạn một lối đi. Ví thế, khi bạn cần ông A thực hiện lời hưa thì ông A đã công chứng văn bản về mở lối đi cho bạn. Do vậy, bạn hãy em nội dung thỏa thuận trong văn bản công chứng như thế nào: ông A mở lối đi cho bạn vô điều kiện hay là bạn phải trả tiền trị giá quyền sử dụng đất về lối đi cho ông A...để biết mà thực hiện cho đúng. Trường hợp, nếu ông A mở lối đi vô điều kiện thì bạn không trả tiền gì cho ông A. Nay bạn bán đất cho ngươi khác thì người đó được kế thừa quyên lợi của bạn là sử dụng lối đi này. Nếu ông A thỏa thuận trong văn bản chi mởi lối đi cho bạn, bạn phải trả tiền sử dụng đất theo diện tích lối đi cho ông A thì bạn phải thực hiện. Còn nếu thấy giá trên trời thì bạn có thể khởi kiện để tòa án giải quyết và quyết định giá trị mà bạn phải trả cho ông A.

Dù sao đi nữa cũng nên chú ý đừng làm mất tình tình thông gia giữa hai gia đình.

Thân mến

Chào em.

Nếu ông em lúc còn sống đã chia đất thì phải có giấy tơ xác định việc chia đất chứ? nếu giấy tờ không còn mà hiện nay các bác lại không đồng ý, bố em cũng chưa đứng tên chủ quyền thì không thể chứng minh là ông đã chia được em nhé. Ngoài ra, nếu lúc còn sống ông có chia đất thì cũng chỉ có quyền cho 1/2 mảnh đất mà thôi vì 1/2 còn lại là của bà em nên ông không có quyền đem ra chia mà phải chia theo quy định của pháp luật thừa kế.

Tóm lại, nếu giấy tờ chia đất không còn, trong gia đình phủ nhận chuyện chia đất khi xua thì tốt nhất nên bàn bạc, thỏa thuận lại trong gia đình. Trường hợp không thể giải quyết được thì có thể khởi kiện để tòa án chia theo quy định của pháp luật.

Thân mến

Chào bạn.

Vì sao nhà bạn xây công trình phụ mà hàng xóm lại dùng đá ném vào? chắc phải có nguyên nhân vì sao chứ?

Bạn hãy tìm hiểu nguyên nhân vì sao đề chóm xóm hai bên giải thích và giảng hòa. Tuy nhiên, nếu đã giải thích, giảng hòa nhưng hông có kết quả mà hàng xóm vẫn ngang nhiên ném đá vào nhà bạn thì gia đình bạn phải làm đơn trình báo công an địa phương để yêu cầu can thiệp, giải quyết nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Căn nhà này có nguồn gốc là cơ quan cho ông ngoại bạn thuê lâu dài. Sau đó, ông bà ngoại của bạn đã lần lược mất thì năm 2007, các thành viên trong gia đình đã đồng ký tên xác nhận để cho mẹ bạn đứng tên mua hóa giá căn nhà theo nghị định 61 và cam kết không có bất cứ trnh chấp gì, có xác nhận của chính quyền địa phương. Đây là căn cứ rất quan trọng để xác định tính pháp lý của căn nhà. Tuy nhiên, cần xem lại trong cam kết này nội dung có thể hiện vê việc các thành viên thừa nhận sau khi đứng tên mua hóa giá thì căn nhà thộc sở hữu của mẹ bạn chưa? tiển mua hóa giá ai thanh toán? có ràng buộc điều kiện gì nữa không?

Trường hợp giấy xác nhận xác định mẹ bạn đứng tên mua căn nhà và toàn quyền sở hữu, tiên mua hóa giá là của mẹ bạn và mẹ bạn đã đứng tên sổ hồng căn nhà thì căn nhà nay chắc chắn đã thuộc sở hữu của mẹ bạn mà các thành viên còn lại không thể tranh chấp được.

Thân mến

Chào bạn.

Như bạn trình bày thì quyền sử dụng đất có nguồn gốc được cơ quan cấp cho bố chồng bạn. Và vì cấp trong thời gian hôn nhân nên cho dù mang tên bố chồng thì vẫn là tài sản chung của cả mẹ chồng và bố chồng. Trên mảnh đất có nhà sập sệ cấp 4 đã được vợ chồng bạn đập bỏ và bò tiền ra xây thành căn nhà 4 tầng khang trang hiện nay thì giá trị căn nhà đó chính là của vợ chồng bạn. Nay nếu có tranh chấp trong nội bộ gia đình dành quyền và phần thì trong nhà nên thỏa thuận với nhau theo tinh thần phân tích nói trên. Trường hợp nếu không tự giải quyết được mà dẫn đến tranh chấp thì phải làm đơn khởi kiện để tòa án thụ lý và giải quyết theo quy định.

Thân mến

Chào bạn.

Qua nội dung trình bày của bạn thì ý kiến của luật sư như sau:

Đất này là đất dịch vụ, dự án và đã được chủ đầu tư bán cho chủ đầu tiên đang chờ cấp sổ hồng ( bây giờ không còn sổ đỏ nữa ). Chủ đầu tiên đó đã bán qua một người và người này đang có ý định bán lại cho bạn. Như vậy, nếu bạn muốn mua miếng đất này thì cần xác định các thủ tục sau đây:

- Bạn cần biết tình trạng pháp lý rõ ràng của miếng đất, khi nào thì có sổ hồng, còn nợ nghĩa vụ tài chính bao nhiếu?

- Bạn cần đến gặp chủ đầu tư để hỏi trực tiếp các thông tin và tìm hiểu xem với tình trạng và pháp lý như vậy thì bạn có thể mua lại đất không? chủ đầu tư có đồng ý không, có ký lại hợp đồng với bạn không và khi có sổ hồng có ra tên bạn được hay không, bạn có nghĩa vụ tài chính gì nữa không?

Như vậy, nếu chủ đầu tư dự án đồng ý ký lại hợp đồng cho bạn đứng tên, ra sổ hồng mang tên bạn thì bạn mới có thể mua miếng đất này. Còn nếu chủ đầu tư không đồng ý thì bạn không nên mua vì nếu mau trong trường hợp này thì quyền lợi sau này của bạn chắc chắn không đảm bảo được.

Thân mến 

Chào bạn

Theo quy định tại khoản 1 điều 73 Luật xử lý vi phạn hành chính thì cá nhân, tổ chức bị xử phạt vi phạm hành chính phải chấp hành quyết định xử phạt trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận quyết định xử phạt vi phạm hành chính; trường hợp quyết định xử phạt vi phạm hành chính có ghi thời hạn thi hành nhiều hơn 10 ngày thì thực hiện theo thời hạn đó.Vì thế, quyết định cho chỉ có 5 ngày là chưa đúng quy định.

Thân mến

Chào bạn.

Nấm không phải là cây ăn quả nên nếu chuyển sang làm nông trại trồng nắm tức là bạn phải xin chuyển mục đích sử dụng đất thi mới có thể tiến hành được.

Việc xin chuyển có được hay không con tùy thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của chính quyền, của khu vực nên không thể nói trước được.

Vì thế, bạn hãy đến Phòng TMNT huyện Bình Chánh để liên hệ chi tiết và hỏi về tin tìn xem việc chuyển mụa đích có được không nhé. Nếu được thì nơi đấy sẽ hướng dẫn bạn thủ tục, hồ sơ và lệ phí theo quy định.

Thân mến

Chào bạn.

Bạn xem quy định về diện tích tối thiểu tách thửa tại địa phương bạn quy định bao nhiếu thì thách làm hai thửa được nhé.

Thân

Chào bạn.

Bạn muốn mua nhà bằng giấy tờ tay thì trước hết bạn đã rước lấy rủi ro về pháp lý vì pháp luật quy định việc mua bán nhà phải bằng hình thức hợp đồng có công cứng hay chứng thực. Nếu bạn không thực hiện đúng hình thức như vậy thì khi có tranh chấp phát sinh, tòa án sẽ tuyên giao dịch này vô hiệu và xử lý theo quy định và lúc đó quyền lợi của bạn sẽ không đảm bảo.

Căn nhà này chưa có chủ quyền nên không đủ điều kiện để mau bán vì nếu có mua bán thì khi thực hiện thủ tục công chứng, cơ quan công chứng sẽ từ chối vì nhà không có giấy tờ hợp lệ. Đó là lý do vì sao căn nhà đã bán qua mấy đời chủ chỉ bằng giấy tay. Và cũng có thể các chủ trước mua không có vấn đề gì chứ đến khi bạn mua lại phát sinh vấn đề: tranh chấp, cơ quan cấp nhà trước đây ra quyết định thu hồi lại nhà, nhà không chủ quyên nên không xin được giấy phép xây dựng, không nhập hộ vào vào được...thì coi như bạn bị thiệt hại.

Tóm lại, theo ý kiến của luật sư thì bạn không nên ham rẻ mà mau bằng mọi cách hoặc mua theo tâm lý số đông: thấy trước đây ngươi ta mua bằng giấy tay không sao thi nay mình tiếp tục làm như vậy! Bạn nên yêu cầu chủ nhà đi hợp thức hóa cho ra chủ quyên rồi sau đó hãy mau lại bằng thủ tục công chứng.

Thân mến

Chào bạn.

Mua chung đất tức la cùng nhau nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cả hai người theo một tỷ lệ nhất định hoặc là 50-50. Và vi thế, theo thỏa thuận của hai bên nếu cùng đứng tên quyền sử dụng đất thì sổ hồng sẽ đứng tên cả hai người hoặc hai bên thỏa thuận chỉ một người đứng tên ( thường là người có tỷ lệ cao hơn ) và người còn lại không đứng tên nhưng giữa hai bên có lập văn bản thỏa thuận về vấn đề này để đảm bảo quyên lợi cho người không đứng tên.

Về bản chất của chế định đồng sở hữu thì cả hai người đồng sở hữu đều có quyền đối với tài sản theo tỷ lệ sở hữu và việc định đoạt tài sản phải có ý kiến của cả hai người.

Như vậy, cả hai người đều có quyền thỏa thuận đứng tên sổ hồng chứ không hci3 có một người đứng nhằm đảm bảo cho cả hai. Sau đó thì việc thế chấp vay tín dụng vẫn do cả hai người cùng đứng tên vay và thế chấp đều được, hồ sơ phải có đầy đủ chữ ký của hai người với điều khiện hai người  cùng cam kết trả nợ ngân hàng.

Trường hợp ngân hàng yêu cầu một người đứng tên là để đơn giản thủ tục và tiện lợi cho ngân hàng khi chỉ cần làm việc với một ngươi đứng tên cho đỡ phức tạp và như vậy nên cần phải lập văn bản thỏa thuận với nhau cụ thể về quyên và nghĩa vụ của cả hai người trước khi ký hồ sơ ngân hàng.

Thân mến 

Chào bạn.

Nhà đang thuê thì không thể nhập hộ khẩu vào đây được mà bạn phải tạm trú tại căn nhà này trên 2 năm và khi có chủ quyền - sổ hồng thì mới nhập khẩu vào được.

Thân mến

Chào em.

Các điều kiện em cần đáp ứng là đã tạm trú tại nhà dì của mình liên tục trên 2 năm, nhà của di có sổ hồng, dì là chủ hộ đồng ý bảo lãnh em nhập khẩu và có diện tích tối thiếu đáp ứng quy định.

Cụ thể thì em nên đến công an quận Tân bình để họ hướng dẫn em các thủ tục nhé.

Thân mến

Chào em.

Nếu em đã có KT3 tại nhà dì ruột em thì phải có thời gian trên 2 năm liên tục và nay di ruột em đồng ý bảo lãnh cho em nhập khẩu thì dì ruột em phải là chủ hộ, có hộ khẩu, nhà ở có sổ hồng hợp pháp và diện tích nhà ở đáp ứng yêu cầu để bảo lãnh cho em nhập khẩu.

Em nên đế tại công an quận Tân Bình để nơi đây xem xét hồ sơ và hướng dẫn thủ tục cho em nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Trong hợp đồng chuyển  nhượng nhà đất có công chứng thì thường điều khoản vê thanh toán sẽ ghi chung chung đại khái như sau: Việc thanh toán do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật, ngoài sự chứng kiến của công chứng viên...

Như vậy, bên bán cần nắm được số tiền theo tỷ lệ thỏa thuận bao nhiêu thì mới ký tên vào hợp đồng công chứng và giao giấy tờ nhà để bên mua tiến hành sang tên trước bạ, phần còn lại sẽ giao khi bàn giao nhà hay khi đã ra chủ quyền cho bên mua...Hoặc hai bên cũng có thể thỏa thuận trong hợp đồng là việc thanh toán phải có biên nhận tiền, như vậy khi chưa có biên nhân tiền chứng minh đã thanh toán tiền thì xem như bên mua chưa hoàn tất nghĩa vụ mua nhà.

Luật sư không rõ trong hợp đồng hai bên đã thỏa thuận như thế nào về điều khoản thanh toán. Nếu có cơ sở cho rằng bên mua chưa thanh toán tiền thì bên bán có quyền chưa giao giấy tờ nhà, chưa bàn giao nhà thì bên mua khó lòng mà tiến hành các thủ tục còn lại. Còn như bên bán đã lỡ giao giấy tờ nhà cho bên mua tiến hành sang tên, giờ nói chưa thanh toán thì phải chứng minh là họ chưa thanh toán, chưa hoàn tất nghĩa vụ mua bán.

Việc khởi kiện thì bạn cần làm đơn khởi kiện gởi tòa án quận/huyện nơi có nhà đất tọa lạc, đơn khởi kiện trình bày rõ nội dung, yêu cầu và đính kèm tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình.

Thân mến

Chào bạn.

Không phải cứ đất của nhà mình cho người xung quanh đi nhờ lâu năm là thành đất nhà nước, nói như vậy là không đúng vì đất của nhà là của nhà, đất của nhà nước là của nhà nước mà đường cho đi nhờ thì vãn là đi nhờ mà thôi. Vấn đê ở đây là do sự dễ dãi, thiếu sát sao của gia đình bạn nên người ta mới ngộ nhận đường này là đường của nhà nước chứ không phải thuộc đất của bạn. 

Theo như bạn trinh bày thi đương này nằm trong diện tích đất của bạn, do do gia đình tự nguyện chừa ra để cho người khác đi nhờ và là để làm phước. Thế nhưng khi đo vẽ và công nhận chủ quyền thì con đường này lại năm bên ngoài bản đồ địa chính khu đất của bạn, mặc dù gai đình bạn biết phải cộng diện tích đất của con đường này vào thì mới đủ diện tích đất được công nhận. Như vậy thì khi nhận giấy công nhận, thấy thể hiện không đúng thì gia đình phải khiếu nại, lên tiếng ngay để yêu cầu chình lý hồ sơ lại chứ sao lại im lặng mãi cho đến nay trong khi những ngươi xung quanh cứ liên tụ thay tên đổi chủ, cán bộ thuộc chính quyền địa phương cũng liên tục thay đổi thí có ai mà nhờ lại câu chuyện này của gia đình bạn để bảo vệ cho bạn?

Vì vậy, nếu xác định việc xây dựng là trong ranh giới đất, thuộc diện tích đất của mình, không xâm lấn, vi phạm và diện tích con đường thuộc diện tích đất của mình thì gia đình bạn phải mạnh mẽ, cương quyết bảo vệ. Chính quyền xã không giải quyết, công nhận thì khiếu nại lên cấp huyện... cho đến khi chính nghĩa, công lý được công nhận.

Nếu bên kia kiện ra tòa thì tòa sẽ cô thông báo thụ lý vụ án gơi cho bạn và khi ấy bạn sẽ biết được họ kiện ai. kiện cái gì?

Thân mến

Chào bạn.

Theo Hiến Pháp VN thì hiện nay không còn chế định Hội đồng Bộ trưởng mà thay vào đó là Chính Phủ. Vì thế, văn bản mà bạn trình bày là Chỉ thị 364-CT ngày 6/11/1991 cũng không còn giá trị,

Về vấn đề địa giới hành chính được chia tách theo quyết định của cơ quan chức năng thì sau khi đã được chia tách, ngươi dân dùng địa giới hành chính mới, địa chí mới để giao dịch chứ không dùng như cũ trước nữa bạn nhé. Và như vậy, cái cũ chỉ còn trong ký ức hay kỷ niệm một thời mà thôi.

Thân mến

Chào bạn.

Nếu như bên mua nhà đã được cấp sổ hồng (cơ quan chức năng không còn cấp sổ đỏ nữa đâu nhé) Thì xem như quá trình sang tên trước bạ căn nhà đã hoàn tất và bên mua đã được công nhận quyền sỡ hữu căn nhà thì bên bán không còn phải ký vào bất cứ giấy tờ nào khác bạn nhé trừ khi bên mua chưa thanh toán hết hoặc có gian dối, lừa gạt, cưởng ép trong giao dịch thì bên bán buộc phải ký đơn khởi kiện gời tòa án!

Hy vọng chuyện đó không xảy ra.

Thân mến

Chào bạn.

Luật sư chưa thấy có trường hợp nào lại ủy quyền tham gia tố tụng duy nhất có một ngày vì không cần thiết phải làm như vậy trong khi thời gian đi làm giấy ủy quyền có công chứng/chứng thực có khi mất hết một ngày rồi! Do vậy, nếu ngày tòa án triệu tập đến làm việc mà bận thì có thể viết đơn trình bày lý do bận và đề nghị hoãn buổi làm việc đó lại để dời sang một ngày khác để có thể sắp xếp công việc đến tòa.

Thân mến