Tư Vấn Của Luật Sư: LS. ThS Nguyễn Nhật Tuấn - NguyenNhatTuan

Chào bạn.

Bạn muốn làm đơn đề nghị giám đốc thẩm bản án đã có hiệu lực pháp luật thì gởi đến chánh án tòa án nhân dân cấp cao và viện trưởng viện kiểm sát nhân dân cấp cao khu vực bạn đang cư trú nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Trường hợp đất đang thế chấp quyền sử dụng cho ngân hàng để vay tiền nhưng chủ đất đã giấu thông tin không cho bạn biết và vẫn đứng ra rao bán như không có gì đế nhận tiền của bạn rồi né tránh không thực hiện trách nhiệm là có dấu hiệu dùng thủ đoạn gian dối nhằm mục đích lừa đảo chiếm đoạt tài sản của bạn nên có thể xem xét, điều tra để xử lý hình sự theo quy định tại điều 174 Bộ luật hinh sự. Riêng người cán bộ địa chính mới giới cho bạn nếu biết đất đang thế chấp nhưng vẫn giấu thông tin, đồng lòng cùng chủ đất để lừa dối bạn thì có thể xử lý về hành vi đồng phạm giúp sức lừa đảo trong trường hợp này.D

Do vậy, bạn nên làm đơn tố cáo hành vi vi phạm pháp luật đối với trường hợp này đến cơ quan cảnh sát điều tra công an quận/huyện nơi xảy ra sự việc để điều tra, xử lý theo quy định.

Thân mến

Chào bạn.

Với vấn đề bạn thắc mắc liên quan đến việc quy hoạch đô thị có ảnh hưởng đến giấy tờ nhà đất của bạn thì chỉ với những thông tin như vậy không thể tư vấn qua diễn đàn được mà luật sư cần xem xét hồ sơ, giấy tờ cụ thể, đối chiếu quy định pháp luật thì mới có thể trả lời cho bạn cụ thể và khuyến cáo bạn nên giải quyết như thế nào cho hợp lý. Do vậy, luật sư đề nghị bạn nên tìm đến một văn phòng luật sư để mang hồ sơ cho luật sư xem xét cụ thể và tư vấn việc giải quyết cho bạn nhé.

Thân mến 

Chào bạn.

Qua nội dung trình bày dài dòng của bạn thì sự việc tranh chấp của bạn là tranh chấp về lối đi chung và vụ án đã được TAND tỉnh xét xử sơ thẩm với phán quyết buộc bà N phải mở con đường D.Z.1 làm lối đi chung. Sau đó thì TAND cấp cao tại Tp. HCM cũng đã xét xử phúc thẩm với nội dung y án sơ thẩm, tức buộc bà N phải mở con đường D.Z.1 làm lối đi chung.

Như vậy, vụ án qua hai cấp xét xử có cùng một phán quyết như nhau là buộc bà N phải mở con đường D.Z.1 làm lối đi chung và bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp lý ngay sau khi tuyên không bị kháng cáo kháng nhị nữa nên cơ quan thi hành án chỉ thực thiện thi hành theo đúng bản án la buộc bà N phải mở con đường D.Z.1 làm lối đi chung chứ không thể buộc bà N phải mở con đường D.Z.2 làm lối đi chung nào ở đây bạn nhé vì như vậy là thi hành không đúng theo nội dung bản án đã có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp bạn cảm thấy bản án phúc thẩm như vậy là chưa đúng, có vi phạm trong việc áp dụng pháp luật và thủ tục tố tụng thì bạn có quyền làm đơn đề nghị giám đốc thẩm lại bản án hoặc vụ án có xuất hiện tình tiết mới làm thay đổi nội dung thì bạn có quyền làm đơn xin tái thẩm vụ án theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Trường hợp bạn xác định việc phát sinh trách nhiệm bà N phải mở con đường D.Z.1 làm lối đi chung là một vụ mới thì bạn có quyền khởi kiện thành một vụ án khác để tòa án xem xét giải quyết cho bạn.

Thân mến

Chào bạn.

Với lần khởi kiện trước thì thời hiệu khởi kiện vẫn còn trong thời hạn 30 năm để ey6u cầu chi di sản thừa kế. Tuy nhiên, không rõ vì lý gì mà nguyên đơn lại rút yêu cầu khởi kiện nên tòa án đã ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án. Sau một thời gian thì lại muốn khởi kiện lại vụ án chia di sản thừa kế thì thời hiện khởi kiện 30 năm đã hết.

Như vậy, trong trường hợp tòa án đình chỉ giải quyết vụ án do nguyên đơn rút yêu cầu khởi kiện, nếu sau này muốn khởi kiện lại thì dĩ nhiên cũng phải tính thời hiệu khởi kiện vẫn còn là 30 năm. Nếu đã quá 30 năm xem như đã hết thời hiệu khởi kiện thì dĩ nhiên không thể tiếp tục khởi kiện vi thời hiệu đã hết. Cho nên, khi quyết định rút đơn khởi kiện phải tính đến chuyện liệu sau này khởi kiện lại thì có quyền thời hiệu hay không, còn thời hiệu khởi kiện không vì một khi đã rút đơn khởi kiện xem như đương sự đã từ bỏ ý định khởi kiện của mình.

Thân mến 

Chào bạn.

Xây thô là xây chưa hoàn thiện. Thông thường thì chỉ những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản mới xây thô rồi bàn giao cho khách hàng tự hoàn thiện theo ý thích của mình chứ nếu là nhà dân riêng lẻ tự xây thì không có chuyện này vì chỉ xây thô mà ko hoàn thiện thì làm sao vào ở?

Việc xây thô như thế nào, ở dự án kinh doanh bất động sản nào là tùy thuộc vào kế hoạch, chiến lược kinh doanh, quy mô, phân khúc dự án của nhà đầu tư bất động sản và thỏa thuận giữa nhà đầu tư bất động sản và khách hàng bạn nhé. Xét cho cùng thì nhà thô hay nhà hoàn thiện thì đều là nhà dùng để ở, chỉ khác là ở số tiền bỏ ra để mua và ai là người hoàn thiện mà thôi, còn về mặt pháp lý giấy tờ thì đều là nhà ở hoàn thiện, có đầy đủ các tiêu chuẩn, điều kiện và thủ tục giấy tờ để được công nhận quyền sở hữu riêng lẻ, lâu dài hay có thời hạn.

Thân mến

Chào bạn.

Vấn đề lên quan đến công năng sử dụng của khu đất. Theo như bạn trình bày thì khu đất này được quy hoạch để phân lô bán nền xây nhà ở và đã được cấp giấy chứng nhận cho từng lô. Như vậy theo quy hoạch thì khu đất này được sử dụng để xây nhà ở, không cho phép làm trụ sở làm việc. Tuy nhiên, công ty bạn đang làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc cập nhật hoàn công cho nhà ở nhưng thực tế lại sử dụng làm trụ sở làm việc là không đúng với mục đích, công năng và quy hoạch khu đất.

Thân mến

Chào em.

Nếu em trồng cây hoàn toàn trong khuôn viên đất của em chứ không trồng cây bên ngoài ranh giới đất của mình thì cây trồng đó được xem là hợp lệ và là tài sản của em nên không ai có quyền chặt phá (kể cả cơ quan chức năng). Nếu ai tự ý chặt phá gây thiệt hại thì em có quyền khởi kiện để yêu cầu bồi thường. Trường hợp nếu cây trồng tuy trong khuôn viên đất nhưng tán cây và rễ cây lại xòe hay đâm qua đất hàng xóm thì em phải mé nhánh, chặt rễ để ko gây ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của những người xung quanh.

Việc phường có cho hành xóm mở đường hay không, mở như thế nào là chuyện của phường xuất phát từ nhu cầu đi lại và yêu cầu quản lý cơ sở của địa phương. Nếu việc mởi đường đi cho hàng xóm trực tiếp gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình em thì em có quyền phản ánh để yêu cầu giải quyết.

Thân mến

Chào bạn.

Theo như bạn trình bày thì phần đất này là tài sản của cha mẹ bạn và cha mẹ bạn đã mất không để lại di chúc.

Năm 1995 người con trưởng đã kê khai đứng tên toàn bộ diện tích đất của gia đình nhưng vì lúc đó mẹ bạn còn sống thì bà có đồng ý với việc làm này của người con trưởng hay không? Nếu bà đồng ý thì xem như bạn đã thể hiện ý định tặng cho phần đất thuộc quyền sử dụng trong tổng diện tích đất chung của hai vợ chồng nên hiện nay các đồng thừa kế chỉ có thể tarnh chấp phần đất là di sản của cha để lại mà thôi. Nếu người con cả không được sự đồng ý của mọi người mà đã lén lút kê khai đứng tên là không phù hợp nên các đồng thừ kế có quyền khởi kện để yêu cầu tòa án hủy bỏ giấy chứng nhận đứng tên người con trai trường và phân chi di sản thừa kế của cha mẹ để lại.

Thân mến

Chào bạn.

Vấn đề của bạn luật sư có ý kiến như sau:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 175 Bộ luật dân sự thì: 

 Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Như vậy, việc nhà hàng xóm thường xuyên bơm nước, hút ao làm sạt lở đất, đường đi, ranh giới đất của nhà bạn có ranh giới sát liền nhưng không có phương án gia cố, khắc phục, bồi thường thiệt hạn là vi phạm pháp luật. Hành vi này nếu không được chấn chỉnh kịp thời để tiếp tục xảy ra sẽ gây hậu quả nghêm trọng cho gia đình bạn (đất bị sạt lở, lối đi bị hư hỏng không sử dụng được, nhà, công trình xây dự trên đất có nguy cơ bị sạt, đỗ...).

Do vậy, gia đình bạn có quyền yêu cầu hàng xóm phải chấm dứt ngay hành vi vi phạm gây ảnh hưởng đến quyền lợi của gia đình, muốn bơm, hút ao phải có phương án gia cố, làm kè chắn sạt lỡ thì mới được thực hiện. Nếu vi phạm thì gia đình ban có quyền quay clip, chụp hành làm bằng chứng và gởi đơn đến UBND xã yêu cầu giải quyết, bồi thường. Nếu UBND xã không hòa giải, giải quyết thì có quyền khởi kiện ra tòa án yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm, khắc phục sự cố và bồi thường thiệt hạn liên quan.

Thân mến

Chào bạn.

Ý kiến của luật sư như sau:

Khi bạn mua đất của hàng xóm năm 1999 thì hai bên xác định diện tích, ranh giới như thế nào? Thời điểm đó bạn với tư cách bên mua thì phải xác định mảnh đát mua có diện tích  6x 50m được xác định ranh mốc như thế nào? phần sau của đất có lệch qua hàng xóm hay không? bạn phải làm ranh mốc và rào lại mảnh đất của mình đã mua thì đâu có chuyện như ngày hôm nay.

Do vậy, với những ý trao dổi của luật sư, bạn hãy xem kỷ  lại hồ sơ mua bán lúc trước bên bán bàn giao đất cho bạn như thế nào? ranh mốc mảng đát đã được xác định ra sao? Nếu hiện nay đất của bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đủ diện tích và trong bản vẽ xác định phần sau lệnh qua đất hàng xóm thì đó là chuyện bình thường vì đâu phải trường hợp nào ranh đất cũng thẳng tắp. Trường hợp giấy chứng nhận và bản vẽ đã xác định như vậy thì bạn có quyền đề nghị chính quyền địa phương phối hợp với chủ đất bên cạnh bàn giao ranh giới cho bạn. Trường hợp không giải quyết được thì bạn phải làm đơn gởi chính quyền địa phương yêu cầu hòa giải, nếu không được thì khởi kiện tại tòa án để yêu cầu giải quyết.

Thân mến

Chào bạn.

Cách tốt nhất là tự phá bỏ phần xây lấn qua đất hàng xóm để khôi phục lại tình trạng không còn lấn qua đất hàng xóm nữa (người vi phạm tự ý chấm dứt hành vi vi phạm và khôi phục lại tình trạng ban đầu) để tiến hành tách thửa luôn cùng một lần chứ để lại một thửa như vậy thì các thửa còn lại cũng không tách được vì vốn dĩ cả 04 thửa đều được tách từ một thửa mà ra.

Một vấn đề nữa cần lưu ý là khi đo vẽ tách thửa cần đảm bảo quy định về diện tích tối thiểu để được tách thửa và phải thể hiện phần lối đi vào các thửa bên trong để thửa nào cũng có lối đi ra đường chính.

Thân mến

Chào bạn.

Vấn đề của bạn luật sư có ý kiến như sau:

Theo thỏa thuận ghi trong giấy mua bán thì phần diện tích ông Lăng thỏa thuận bán là 15.000 m2 (một mẫu rưỡi) chứ không phải 18.900 m2 như khi ra sổ hồng. Nay ra sổ hồng ông Lăng đứng tên có diện tích là 18.900 m2 thì việc ông Lăng nói chỉ giải quyết làm thủ tục sang tên đúng diện tích bán đã thỏa thuận là 15.000 m2, còn lại 3.900m2 muốn mua thì thương lượng tiếp để ông Lăng chuyển nhượng trọn diện tích còn không muốn mua thì ông Lăng lấy lại là có cơ sở, đúng thỏa thuận về giấy tờ giữa hai bên. 

Trường hợp bạn có chứng cứ về việc phần đất khi ông Lăng thỏa thuận chuyển nhượng chỉ có diện tích 15.000 m2 còn 3.900m2 là do bạn trong quá trình sử dụng đã tự khai phá, tạo lập mới có chứ không phải là đất của ông Lăng thì bạn có quyền xuất trình chứng cứ, lập luận để yêu cầu ông Lăng phải giải quyết chuyển tên cho mình vì do làm giấy chứng nhận, do vẽ, kê khai đã để hết tên ông Lăng đứng. 

Trương hợp ông Lăng không chịu mà trở thành tranh chấp thì phải thông qua hòa giải tại địa phương, nếu không thành thì phải khởi kiện để yêu cầu toa án giải quyết.

Thân mến

Chào bạn.

Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ thể hiện diễn tích đất ở là bao nhiêu, diện tích đất trồng cây lâu năm là bao nhiêu, thời gian được công nhận sử dụng là từ ngày tháng năm nào đến ngày ngày tháng năm nào chứ không thể hiện nguồn gốc đất trồng cây lâu năm là từ đâu mà có bạn nhé. Nguồn gốc đất sẽ thể hiện trong hồ sơ địa chính lưu trữ bao gồm các bản kê khai, tường trình, xác nhận về nguồn gốc đất... của người sử dụng, cán bộ địa chính và chính quyền cơ sở.

Thân mến

Chào em.

Công ty em là công ty lâm nghiệp được Nhà nước giao chức năng quản lý, sử dụng rừng theo quy định nên xem lại trong chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn có được phép giao và cho thuê rừng hay không? Nếu không được giao chức năng này thì không được làm còn nếu được giao chức năng này thì có quyền lựa chọn đối tác giao, cho thuê rừng phù hợp, đúng mục đích và quy định pháp luật. 

Về hình thức cho thuê, giao rừng phải thể hiện bằng văn bản hợp đồng, đối tác phải là pháp nhân được thành lập và hoạt động hợp pháp, có chức năng thuê và quản lý rừng, có mục đích và kế hoạch thuê, quản lý và khai thác rừng phù hợp quy định pháp luật...

Thân mến

Chào em.

Có những vấn đề em cần trao đổi, làm việc lại với người đã bán đất cho em để yêu cầu họ thực hiện trách nhiệm:

1/ Người chủ bán đất cho em nói đây là đất thổ cư thì phải có bằng chứng hợp pháp chứng minh là đất thổ cư chứ không thể chỉ nói bằng miệng là được. Việc họ nói là đất thổ cư và khẳng định sẽ tách thửa, làm sổ hồng được thì phải có cam kết cụ thể để làm bằng chứng kẻo sau này "lời nói gió bay" em nhé!

2/ Theo thỏa thuận thì chủ đất sẽ tiến hành tách thửa làm sổ hồng cho em hay là bên mua tiến hành các thủ tục này? Nếu chủ đất tiến hành thì em phải yêu cầu chỉ đất thực hiện trách nhiệm còn nếu bên mua tiến hành thì chủ đất phải hỗ trợ hồ sơ, giáy tờ để làm chứ không thể nhận tiền xong rồi nay phó mặc cho bên mua muốn làm gì thì làm là không được!

3/ Người bán và người mua nên tiến hành thương lượng và trực tiếp cùng nhau đi làm các thủ tục, giấy tờ chứ không nên thông qua mội giới làm hồ sơ vì họ có thể vẽ vời nhiều thứ không thể tin tưởng được đâu em nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Nếu đất đã được cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình thì nay muốn chuyển nhượng bắt buộc tất cả các thành viên hộ gia đình phải đồng ý ký chuyển nhượng cho bạn chứ không có cách nào khác để thực hiện việc chuyển nhượng này. Do vậy, nếu ông A không đồng ý chuyển nhượng thì tốt nhất là bạn tìm một mảnh đất khác để nhận chuyển nhượng!

Thân mến

Chào bạn.

Bạn mua đất nhưng bằng giấy tay chứ không bằng hợp đồng có công chứng/chứng thực, không tiến hành tách thửa sang tên để phần đất đã mua đứng tên của bạn nên đất vẫn đứng tên người bán là chuyện đương nhiên và như vậ thì người chủ đất vẫn có quyền mang tài sản của mình để bảo lãnh, thế chấp cho người khác mà cơ quan chức năng không thể can thiệp được vì việc mua bán của bạn chưa được pháp luật thừa nhận.

Do vậy, bạn cần làm việc lại với người chủ đất yêu cầu họ phải tiến hành giải chấp để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra, sau đó tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng mua bán và tách thửa sang tên để phần đất đã mua đứng tên bạn.

Thân mến

Chào em.

Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể hiện mục đích sử dụng đất là đất ở (đất thổ cư) thì có nghĩa là người được công nhận quyền sử dụng đất được phép xây dựng. Khi muốn xây dựng, người sử dụng đất phải lập bảng thiết kế công trình và xin cấp giấy phép xây dựng để được xây dựng. Tùy theo quy hoạch về xây dựng tại khu vực mà cơ quan chức năng sẽ cấp phép xây dựng cho em 100% diện tích đất hoặc theo tỷ lệ nhất định còn dành cho lối đi, cây xanh, khoảng lùi và công trình phụ...

Tuy nhiên, vấn đề đầu tiên của em là việc mua bán đất phải hợp lệ theo quy định pháp luật và được cơ quan chức năng công nhận tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất đứng tên em trước đã chứ không nên nghe người ta xì xào bàn tán. Trường hợp nếu chưa rõ thì hãy mang giấy tờ đến cơ quan chức năng để được tiếp dân, giải đáp là chắc chắn nhất em nhé.

Thân mến 

Chào bạn.

Nếu bạn đã mua 100m2 đất trong tổng số 1.000m2 đất của chủ đất thì bạn phải tiến hành thủ tục hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và tách thửa riêng để được cấp giấy chứng nhận cho phần đất của mình đã mua chứ sao lại làm thủ tục chủ đất ủy quyền cho bạn, vì nếu ủy quyền thi chỉ ủy quyền cho bạn quản lý, sử dụng phần đất chứ không phải là chuyển nhượng phần đất đó cho bạn, có nghĩa là phần đất tuy đã bán nhưng vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của chủ đất chứ không phải là bạn và đặc biệt, chủ đất có thể hủy bỏ ủy quyền bất cứ lúc nào và bạn sẽ không được công nhận phần đất đất mua. Nay chủ đất đã mang toàn bộ đất đi thế chấp là quyền của chủ đất nên bạn phải llàm việc lại với chủ đất để yêu cầu giải chấp và làm thủ tục chuyển nhượng phần đất đã bán cho bạn.

Trường hợp nếu hai bên không tự giải quyết được thì có quyền khởi kiện ra toa án để yêu cầu giải quyết, lúc đó bạn phải chứng minh rằng chủ đất đã bán phần đất 100m2 cho bạn nhưng hợp thức bằng thủ tục ủy quyền. Khi đó, vì việc mau bán đất không đảm bảo thủ tục, thể thức theo quy định nên tòa án có khả năng giải quyết tuyên giao dịch vô hiệu và chủ đất phải trả lại toàn bộ số tiền đã nhận cho bạn.

Thân mến