Tư Vấn Của Luật Sư: LS. ThS Nguyễn Nhật Tuấn - NguyenNhatTuan

Chào bạn.

Biên bản kiểm tra mốc giới thửa đất phục vụ công tác cấp GCN cần thiết phải được các chủ đất tứ cận giáp ranh ký xác nhận để đãm bảo ranh mốc được các chủ đất ráp ranh xác nhận, không có sự chồng lấn nên biên bản kiểm tra ranh mốc nói trên chưa đảm bảo tính khách quan và gia đinh bạn có quyền dùng biên bản này làm căn cứ để kiếu nại việc cấp giấy CN cho hàng xóm thiếu khách quan, dẫn đến chồng lấn ranh mốc của gia đình bạn

Thân mến

Chào em.

Nếu đất của em là có trước, sử dụng ranh giới ổn định từ trước đến giờ, không lấn chiếm của ai, khi làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận được hàng xóm ký xác nhận tứ cận thi việc cấp giấy cũa hàng xóm tuy trước nhưng không được hàng xóm ký xác nhận tứ cận như em trình bày thì có nhiêu khả năng cơ quan chức năng đã cấp giấy chứng nhận cho hàng xóm có ranh giới chồng lấn, thậm chí là lấn sang bên em như em trình bày. Do vậy, em cần làm đơn khiếu nại gởi cơ quan đã cấp giấy chứng nhận yêu cầu xem xét điều chỉnh ranh giới cho phù hợp với thực tế, tránh trường hợp tranh chấp ko cần thiết chỉ vì việc cấp giấy chứng nhận không đúng thực tế.

Thân mến

Chào bạn.

1/ Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp dân sự đối với quan hệ tranh chấp đất đai (cụ thể là hành vi lấn chiếm đai) và tuyên bản án để giải quyết tranh chấp. Khi bản án có hiệu lực thì cơ quan thi hành án dân sự sẽ tổ chức cưỡng chế thi hành. Như vậy, đối với hành vi lấn chiếm đất đai của người vi phạm thì tòa án sẽ giải quyết bằng bản án theo thủ tục tố tụng dân sự chứ không xử phạt hành chính  người bị kiện về hành vi bị kiện bạn nhé.

2/ Người lấn chiếm đất phải có trách nhiệm thu hoạch mỳ, trả lại đất sạch cho người có quyền sử dụng đất. Việc này đòi hỏi cần có thời gian nên thường tòa án sẽ định thời giạn để thực hiện.

3/ Xác định tứ cận bằng cách đo diện tích, xác định ranh giới và xác nhận tứ cận của những người sử dụng đất lận cận.

Thân mến

Chào em.

Việc khởi kiện là chẳng đặng đừng sau khi đã tìm mọi cách thương lượng giải quyết nhưng không thành. Do vậy phải nhờ đến tòa án giải quyết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của em. Bản án có hiệu lực của tòa án sẽ được tổ chức thi hành bởi cơ quan thi hành án dân sự.

Khi khởi kiện em phải đề nghị tòa án tiến hành thẩm định giá mảnh đất thế chấp để xem giá trị bao nhiêu, đủ để thi hành việc trả tiền cho em hay không. Nếu đủ giá trị thi hành thì tòa án sẽ tuyên bố mảnh đất là tài sản đảm bảo thi hành án nếu bên A không tự nguyện thi hành trả tiền cho em. Nếu không đủ thì ngoài mảnh đất là tài sản thế chấp, bên A còn phải tiếp tục thanh toán cho em cho đến khi hoàn tất mọi trách nhiệm. 

Để đảm bảo quá thì xét xử và thi hành án, khi tòa án giải quyết thì em cẩn đề nghị tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là cấm mua bán, chuyển dịch tài sản là mảnh đất đã thế chấp vi nếu không thì bên A vẫn có thể khai báo mất sổ hồng để yêu cầu cơ quan chức năng cấp phó bản và chuyển nhượng mảnh đất thì coi như em không con gì nữa!!!

Cần thêm về tư vấn em có thể liên hệ trực tiếp luật sư Tuấn theo số máy: 0913 623 699 để hướng dẫn thêm em nhé vì viết trên này đã nhiều rồi đấy!

Thân mến

Chào em.

Thông thường, đối với việc đi vay ngần hàng và thế chấp bằng tài sản thì ngân hàng luôn tiến định thẩm định giá tài sản thế chấp và cho vay không quá 70% giá trị tài sản thế chấp. Tuy nhiên vì việc em cho bên A vay là việc trong dân sự nên có thể em không tiến hành thẩm định giá tài sản thế chấp để quyết định số tiền cho vay nên khi xử lý tài sản thế chấp có khi giá trị tài sản không đủ để trả hết gốc và lãi khoản vay. Trong trường hợp sau khi bán tài sản thế chấp chi khoảng 200tr không đủ số tiền trả cho em thì dĩ nhiên bên đi vay vẫn có trách nhiệm trả cho em số tiền nợ còn lại chứ không phải là xù đâu em nhé vì căn cứ vào hợp đồng vay, số tiền vay, lãi suất và trị giá khi bán tài sản khi xử lý thì họ còn nợ em tiền nên phải có trách nhiệm thanh toán đủ.

Thân mến

Chào bạn!

Ý kiến của luật sư như sau:

Về nguyên tắc, bạn muốn yêu cầu người khác bồi thường thiệt thại cho bạn thì phải đảm bảo 03 yếu tố sau đây:

- Yếu tố thiệt hại : Thiệt hại này là thực tế đã xảy ra và hoàn toàn có thể xác định được bằng cân, đong, đo, đếm một cách cụ thể chứ không thể nói chung chung được. Người khởi kiện cần có chứng cứ chứng minh thiệt hại thực tế của mình.

- Yếu tố lỗi: Người vi phạm, gây thiệt hại được xác định là có lỗi vi phạm, gây thiệt hại cho người khác từ hành vi có lỗi của mình.

- Yếu tố mối quan hệ nhân quả giữa lỗi và thiệt hại: Thiệt hại là do người có lỗi gây ra hay nói cách khác là lỗi trực tiếp gây ra thiệt hại.

Khi bạn xác định được có đủ 03 yếu tố trên thì bạn có thể khởi kiện hoặc bổ sung yêu cầu khởi kiện về việc bồi thường thiệt hạn.

Trở lại vấn đề của bạn thì do người dân lấn chiếm đất của đơn vị sau khi đã được giao đất nên hành vi này rõ ràng là trái pháp luật, có lỗi trong việc lấn chiếm đất đai trái phép nên đơn vị bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu người lấn chiếm phải trả lại diện tích đất lấn chiếm trái phép. Tuy nhiên, vì phần diện tích đất lấn chiếm chưa được đơn vị bạn trồng rừng và giữa hai bên đã nhiêu lần thương lượng giải quyết nhưng không thành nên chưa thề nói là đã có thiệt hại xảy ra (nếu người lấn chiếm tự ý phá diện tích rừng đã trồng để lấy đất trồng mì thì đó là thiệt hại của đơn vị bạn...). Như vậy, vì chưa có thiệt hạn thực tế xảy ra, chưa có mối quan hệ nhân quả giữa thiệt hại và lỗi vi phạm nên trong trường hợp này chỉ nên dừng lại ở việc khởi kiện yêu cầu trả lại toàn bộ diện tich đất lấn chiếm.

Thân mến

Chào bạn.

Ý kiến tư vấn của luật sư như sau:

Theo nội dung bạn trình bày và hợp đồng chụp kèm theo thì bạn là bên B có cho bên A vay số tiền là 350 triệu đồng trong thơi gian 06 tháng, lãi suất hàng tháng là 1,1% trả vào ngày 14 DL hàng tháng. Để đảm bảo cho nghĩa vụ vay tiền của mình thì bên A thế chấp cho bạn quyền sử dụng đất do bên A đứng tên. Hợp đồng vay tiền và thế chấp tài sản này có công chứng hợp lệ nên giao dịch này được pháp luật thừa nhận.

Theo quy định tại điều 6 của hợp đồng (xử lý tài sản thế chấp) thì nếu đã hết thời gian thực hiện hợp đồng mà bên A không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả gốc và lãi suất cho bạn theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng thì bạn có quyền xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định đã thỏa thuận. Nay nếu bên A đã nói rằng không có khả năng trả gốc là lãi cho bạn mà hợp đồng đã hết hạn nhưng giữa hai bên không có thỏa thuận nào khác (như là gia hạn thời gian thanh toán...) thì bạn cứ thực hiện quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ gốc và lãi của mình theo đúng hợp đồng và bên A đã đổng ý cho bạn thực hiện quyền này.Trong trường hợp hai bên có phát sinh tranh chấp trong quá trình giải quyết xử lý tài sản thế chấp, thu hồi gốc và lãi suất cho vay thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để tòa án giải quyết.

Như vậy thì bên A không lừa gì bạn mà vì họ không có khả năng thanh toán gốc và lãi cho bạn nên họ đồng ý để bạn xử lý tài sản thế chấp của họ để thu hồi số tiền cho vay và lãi suất đó bạn.

Thân mến!

Chào bạn.

Theo trình bày của bạn thì đơn vị bạn là đơn vị sự nghiệp công lập, tự chủ tài chính, thực hiện chức năng quản lý, vận hành, khai thác bến phà đường bộ. 

Đất trước đây được công nhận quyến sử dụng nhưng nay đã chuyển sang chế độ thuê đất thanh toán tiền thuê hàng năm. Mục đích sử dụng là đất giao thông, tức đất phục vu cho chức năng quản lý, vận hành, khai thác bến phà đường bộ (sử dụng để  xây dựng trụ sở, bến phà, kết nối bến phà với đường bộ và các công trình phụ trợ khác...). Như vậy, toàn bộ đất được giao thuê được sử dụng cho hoạt động quản lý, vận hành, khai thác bến phà đường bộ chứ không nhằm mục đích nào khác thì cũng được xem là  “ Đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công” nên thuộc đối tượng được miễn tiền thuê đất theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP.

Thân mến

Chào bạn.

Vì gia đình bạn có hành vi vi phạm trong quá trình sử dụng đất là tự ý chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận (xây dựng trên đất nông nghiệp) nên cần tiến hành việc nộp phạt hành chính trước, sau đó tiến hành thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (nếu có) thì sẽ đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc trả lời của cơ quan chức năng là phù hợp, gia đình bạn cần tiến hành theo ý kiến của cơ quan chức năng để việc xin cấp giấy chứng nhận được thúc đẩy và thuận lợi.

Thân mến

Chào bạn.

Tọa độ giúp xác định chỉ giới, ranh mốc thể hiện tính chính xác trong việc xác định thửa đất được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, để làm được điều này đòi hỏi đơn vị quản lý địa chính, cấp giấy chứng nhận phải cập nhận đầy đủ bản đồ hiện trạng địa chính đất đai thuộc khu vực quản lý, giải thửa từng khu đất thật chính xác, tỷ lệ cụ thễ thì mới có thể xác định tọa độ từng thửa đất được. Do vậy, có nơi cấp giấy thể hiện tọa độ nhưng có nơi chưa thể hiện phù thuộc vào hạ tầng, dữ liệu, điều kiện và khả năng quản lý.

Thân mến

Cám ơn bạn

Thân chào

Chào bạn.
1/ Theo quy định tại khoản 2 điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì nếu trong quá trình sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật đất đai thi khi giải quyết cấp giấy chứng nhận, nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất đối đất ở trong hạn mức, phần đất ở vượt hạn mức sẽ nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường tại thơi điểm cấp giáy chứng nhận.

2/ Phần đất được cấp giấy chứng nhận là 200m2 nhưng thực tế sử dụng là 220.5m2. Vậy đối với diện tich đất chênh lệch 20,5m2 người sử dụng đất buộc phải giải trình rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng, kê khai, nộp nghĩa vụ tài chính như thế nào để cơ quan chức năng xem xét công nhận.

Thân mến

Chào bạn.

Theo như nội dung bạn trình bày thì tòan bộ diện tích đất 2.306m2 của bà A đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó, hạn mức đất ở tại nông thôn là 400m2. Như vậy đất là một thửa đất hoàn chỉnh được cơ quan chức năng công nhận quyền sử dụng đất cho bà A nên bà A được thực hiện các quyền sử dụng đất của mình theo đúng quy định của Luật đất đai năm 2013, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi thực hiện quyền chuyển nhượng thì bà A có thể chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất cho người nhận chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng một phần diện tích đất và như vậy phải tách thửa phần đất chuyển nhượng cho người khác để cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng và điều chỉnh lại diện tích còn lại trong giấy chứng nhận cho bà A.

Theo quy định thì để tách thửa một phần diện tích đất của bà A cho người khác thì phải đảm bảo diện tích đất tối thiểu theo quy định tại địa phương là bao nhiêu, phần đất tách ra có lối đi hay không ngoài các quy định về pháp lý và thủ tục khi tách thửa. Bạn không cho biết lý do vì sao chính quyền địa phương từ chối việc ký xác nhận vào hồ sơ xin tách thửa của bà A nhưng theo luật sư thi lý do có thể là bà A định tách thửa bán cho bạn phần diện tích đất chưa đủ quy định về diện tích tối thiểu nên chính quyền địa phương không xác nhận hồ sơ...

Như vậy, phải biết lý do bị từ chối xác nhận hồ sơ là gì, lý do đó có hợp lý, đúng quy định hay không để xem xét lại hồ sơ tách thửa trong trường hợp này sao cho phù hợp quy định bạn nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Nội dung câu hỏi của bạn được luật sư tư vấn như sau:

Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp không có (chưa có) giấy tờ về quyền sử dụng đất: 

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Như vậy, đất của bạn chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất trong điều kiện bạn không có hộ khẩu thường trú tại vị trí có đất (hộ khẩu thường trú của bạn tại xã bên cạnh) và cũng không thuộc trường hợp sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 (bạn mua từ năm 2006) nên không đủ điều kiện được giải quyết cấp giấy chứng nhận.

Thân mến

Chào bạn.

Việc hồ sơ cấp đất của gia đình nhưng không lưu trữ bản chính mà đi giao nộp bản chính cho người khác không đúng lý do, mục đích, việc giao nộp không lập biên bản để làm bằng chứng là điều đáng tiếc cho gia đình bạn để hôm nay gia đình không có hồ sơ bản chính chứng minh việc được cấp đất của mình để giải quyết các thủ tục liên quan, vì khi tiến hành các thủ tục thì gia đình phải xuất trình, giao nộp bản chính hoặc bản chứng thực sao y bản chính để cơ quan chức năng giải quyết.

Nay nếu bản chính không còn nhưng có giữ bản copy thì căn cứ vao nội dung của bản copy, gia đình bạn có thể xin cấp trích lục bản chính vì lý do bản chính bị thất lạc. Ví dụ như: liên hệ cơ quan đã cấp quyết định cấp đất để xin cấp lại trích lục quyết định giao đất hoặc xin cấp xác nhận sự việc có giao đất. Liên hệ cơ quan đã nộp tiền để xin cấp trích lục biên lai thu tiền hoặc xin xác nhận đã thu tiền.

Sau khi có đủ hồ sơ xác nhận như trên thì gia đình liên hệ cơ quan chức năng và chỉ vị trí, ranh giới đất của mình đang quản lý và sử dụng để yêu cầu giải quyết làm lại hồ sơ giao cấp đất.

Thân mến

Chào bạn.

Vấn đề không phải là làm thủ tục xin tách thửa mới vì thửa đất của bạn là thửa số 21 thuộc tờ bản đồ số 53 và diện tích đã được công nhận là 2.030m2. Tuy nhiên, do việc đo vẽ lại thì diện tích thực tế hiện nay của bạn là 2.529,8m2. Như vậy, phần diện tích tăng thêm 499,8m2 là do bạn khai hoang mở rộng từ năm 1999 nhưng bạn lại chưa tiến hành kê khai việc sử dụng, nộp thuế và vác nghĩa vụ tài chính có liên quan đến phần diện tích này và chưa xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho phần diện tích tăng thêm này thì đâu thể giải quyết tách thửa cho bạn được?

Do vậy, bạn cần phải tiến hành kê khai sử dụng phần đất đối với diện tích 499,8m2 và xin được công nhận quyền sử dụng gộp chung vào phần diện tích 2.030m2 đã được công nhận để được điều chỉnh lại diện tích trong giấy chứng nhận từ 2.030m2 thành 2.2.529,8m2. Sau khi đã được công nhận cho tổng diện tích này, việc bạn muốn tặng cho người con nào, diện tích bao nhiêu thì sẽ thực hiện bằng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng/chứng thực. Sau đó, nộp hồ sơ xin tách thửa đối với phần diện tích đất đã cho con để được cấp giấy chứng nhận cho phần diện tích đã tặng cho do con đứng tên và điều chỉnh giảm diện tích trong giấy chứng nhận đã cấp cho bạn.

Thân mến

Chào bạn.

Nếu mảnh đất là tài sản của bác ấy và đứng tên của bác ấy thì bác ấy có quyền định đoạt tài sản của mình bằng việc được quyền mua bán mà không cần đến ý kiến của người con vì người con là phụ thuộc, không có quyền gì đối với tài sản của cha mẹ mình. 

Nếu mảnh đất đứng tên hộ gia đình thì việc bán mảnh đất phải có ý kiến đồng thuận của tất cả các thành viên trong hộ gia đình. Do người con bị mất năng lực hành vi dân sự nhưng chưa được tòa án tuyên bố điều này, do vậy, bác ấy phải gởi đơn đến tòa án nơi cư trú để yêu cầu tòa án tuyên bố người con mất năng lực hành vi dân sự, tòa án sẽ tiến hành trưng cầu giám định về tâm thần của người con để quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. Sau khi có quyết định này, bác ấy sẽ mang đến UBND nơi đang cứ trú để đề nghị công nhận bác ấy là người giám hộ của người con. Khi khi đã có quyết định của UBND công nhận bác ấy là người giám hộ thì khi bán đất, phần ý kiến của người con đó sẽ do người giám hộ quyết định vì lợi ích của người được giám hộ.

Thân mến

Chào bạn.

Theo ý kiến của luật sư thì bạn cần có bản án phúc thẩm đã có hiệu lực để đọc và hiểu nội dung án tuyên có liên quan đến mình, trường hợp của mình như thế nào. Tiếp theo thì bạn cần tìm một tổ chức hành nghề luật sư để được tư vấn và hướng dẫn chi tiết, cặn kẽ các bước bạn nhé.

Thân mến