Tư Vấn Của Luật Sư: LS. ThS Nguyễn Nhật Tuấn - NguyenNhatTuan

Chào bạn.

Theo những gì bạn trình bày trong nội dung câu hỏi thì luật sư hiểu rằng thủ tục mua bán hai bên đã hoàn tất, tiền đã trao, chủ mới cũng đã được cấp giấy chứng nhận, chỉ có điều mảnh đất chưa được đo đạc lại có đúng diện tích tích, ranh giới như giấy chứng nhận hay không. Vấn đề này sở dĩ chưa tiến hành được lúc mua bán là do có trở ngại khách quan vì tình hình dịch bệnh, mưa gió như bạn trình bày và hai bên đã có thỏa thuận rằng sẽ tiến hành đo đạc lại thửa đất, xác định mốc giới. Hai bên cũng thỏa thuận rằng sau khi hết các trở ngại khách quan thì sẽ tiến hành đo đạc lại cũ thể nếu không đúng với diện tích, ranh giới thể hiện trong giấy chứng nhận thì chủ đất bán sẽ chịu trách nhiệm giải quyết lại cho bên mua.

Vậy nên,  vì đã có thỏa thuận ràng buộc như vậy nên nay chủ đất đã bán không thể thoái thác trách nhiệm được. Nếu kết quả đo vẽ xác định diễn tích đất thực tế bị thiếu so với giấy chứng nhận thì chủ đất phải có trách nhiệm giải quyết cho quyên lợi của bên mua hoặc tính toán lại để trừ đi phần tiền là giá trị của phần đất bị thiếu một cách hợp lý. Bạn không thể khiếu nại hay kiện tụng gì người hàng xóm vì khi mua đất bạn đã không tiến hành do đạc lại để xác định diện tích thực tế của miếng đất là bao nhiêu? có bị hàng xóm lấn chiếm hay không để xác định nguyên nhân mà nay chủ đất giao đất bị thiếu thì bạn phải trực tiếp làm việc với chủ đất để chủ đất có trách nhiệm với thỏa thuận của mình chứ hàng xóm không biết bạn là ai và bạn cũng không thể kiện tụng hàng xóm vì bạn không có cơ sở về việc bị hàng xóm lấn chiếm đất của bạn.

Tóm lại, bạn phải làm việc với người đã bán đất cho bạn để họ có trách nhiệm với bạn.

Thân mến

Chào bạn.

Theo như bạn trình bày thì mọi thủ tục mau bán, sang tên đã hoàn tất, căn nhà đã bàn giao cho bên mua và bên mua cũng đã được cấp giấy chứng nhận tài sản mang tên mình nên bên mua chỉ còn phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho hoàn tất.

Vê việc bên mua còn nợ 1 tỷ thì hai bên đã thỏa thuận bên mua sẽ thanh toán hai lần: ngày 20/6 thanh toán 300tr và ngày 1/10 thanh toán 700 tr cùng lại suất do chậm trả. Như vậy, tuy ngày 20/6 bên mua chưa trả được 300tr xin hẹn tiếp và ban không đồng ý nhưng thời hạn cuối để thanh toán là 1/10 chưa đến. Do vậy, bạn phải chờ dến hết ngày 1/10 mà bên mua vẫn không thanh toán thì mới có thể khởi kiện họ ra tòa án để yêu cầu giải quyết.

Về nội dung khởi kiện là yêu cầu hoàn trả số tiền 1 tỷ cùng lãi suất chậ trả theo thỏa thuận chứ không thể kiện đòi lại nhà do chưa thanh toán hết tiền vì như luật sư đã đề cập là việc họ chậm trả được hai bên thỏa thuận có lãi suất, có ngĩa là sau khi bạn đã giao nhà thì bạn chấp nhận cho bên mua trả chậm số tiền còn lại hai đợt có lãi suất. Nay họ vi phạm nghĩa vụ này thì chỉ có thể yêu cầu họ thanh toán và lải suất tương ứng mà thôi. Ngoài ra, nếu việc họ chậm thanh toán so với thỏa thuận gây thiệt hại cho bạn thì bạn có quyên chứng minh để yêu cầu tòa án bược họ phải bồi thường thiệt hại cho bạn.

Thân mến

Chào bạn Tuấn Anh!

Trước hết bạn cần xác định miếng đất bạn mua thuộc dự án Chánh Phú Hòa, Bến Cát, Bình Dương là do Công ty Tường Hy Quân hay Công ty Đất Việt làm chủ đầu tư? hay dự án này do cả hai công ty đó cùng là chủ đầu tư? Nếu dự án này do công ty Tường Hy Quân làm chủ đầu tư thì tại sao bạn lại ký hợp đồng với công ty Đất Việt? công ty Đất Việt có vai trò gì trong dự án này mà ký hợp đồng với bạn khi không là chủ đầu tư? 

Theo thông tin bạn cung cấp thì luật sư cho rằng dự án này la do Công ty Tường Hy Quân làm chủ đầu tư còn Công ty đẤT vIỆT là mới giới phân phối. Vậy giữa chủ đầu tư và mới giới phân phối có ký hợp đồng ủy quyền để được ký hợp đồng và nhận tiền của khách hàng hay không? Nếu có thì việc bạn đã ký biên bản thanh lý chưa nhận tiền nhưng chủ công ty đã chết không biết sẽ giải quyết như thế nào cho quyền lợi của bạn thì bạn có quyền mang vấn đề  này đến làm việc với chủ đầu tư để yêu cầu chủ đầu tư phải có trách nhiệm giải quyết. Nếu giữa hai bên không có hợp đồng ủy quyền thì chủ đầu tư sẽ không có trách nhiệm gì với bạn vì họ không ký hợp đồng với bạn, không nhận tiền của bạn và cũng ko ủy quyền cho ai làm thay chuyện này.

Về việc bạn ký hợp đồng, thanh toán và ký biên bản thanh lý với ông Bình thì bạn phải xem lại trong những giấy tờ đã ký thi ông Bình ký với tư cách cá  nhân hay với tư cách là người đại diện theo pháp luật của công ty Đất Việt?  Nếu với tư cách cá nhân thì đây là atr1ch nhiệm cá nhân nên nay ông ta chết phải xác định ông ta có để lại di sản hay không để khởi kiện những người thừa kế của ông ta để yêu cầu giải quyết hoàn trả tiền cho bạn từ di sản ông ta để lại. Nếu ông ta ký với tư cách là người đại diện theo pháp luật của Đất Việt thì đây là trách nhiệm của pháp nhân đất Việt cứ không phải trách nhiệm của cá nhân ông Bình nên mặc dù ông Bình chết thì pháp nhận Đất Việt vận còn tồn tại thì phải có trách nhiệm giải quyết cho bạn.

Một vấn đề nữa là thời điểm trả tiền là tháng 12 chưa đến nên bạn cũng phải chờ đến tháng 12 mới có thể hởi kiện hoặc liên hệ  yêu cầu giải quyết được.

Thân mến

Chào em.

Nếu đường liên xã mở rộng vào đất của em nhưng không thấy các anh chị xã nói gì về quyền lợi thì em phải đến gặp Ban đền bù của xã để hỏi thông tin về quy hoạch và kế hoạch giải quyết đền bù của xã trong trường hợp đó như thế nào để người dân biết mà thực hiện các quyền của mình em nhé. Em có quyền đề nghị cung cấp hồ sơ về thông tin quy hoạch, kế hoạch giải tỏa, thu hồi, đền bù cụ thể. Sau khi đã biết được kế hoạch đền bù cụ thể, em làm đơn trình báo yêu cầu giải quyết quyền lợi vì đất của em bị trưng dụng để mở rộng đường giao thông chưa được chính quyền giải quyết thông báo việc thu hồi, đền bù cụ thể.

Thân mến

Chào em.

Quy định mà em dẫn chiếu đã thể hiện rõ hai vấn đề:

1/ Chủ thể được công nhận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị là doanh nghiệp. Như vậy, cá nhân không được công nhận có quyền này em nhé.

2/ Quyền sử dụng đất ở là quyền sử dụng phần diện tích đất làm dự án có mục đích là đất ở, vì chỉ có đất ở thì mới làm nhà, xây dựng nhà ở để bán. 

Như vậy, nếu em thành lập doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp của em được công nhận quyền sử dụng đất ở thì được phép làm chủ đầu tư dự án nhờ ờ thương mại hoặc khu đô thị.

Thân mến

cám ơn bạn nhé!

Cám ơn bạn nhé

Chào bạn.

Vấn đề này luật sư đã tư vấn mấy lần rồi. Nếu cần trao đổi thêm thì bạn gọi trực tiếp theo số 0913 623 699 để luật sư tư vấn thêm đê không làm mất thời gian trên diễn đàn nhé

Thân

Chào bạn.

Trường hợp của bạn có hai vấn đề:

1/ Nếu tài sản bạn mua từ nguồn tài chính chung của hai vợ chồng: Để được đứng tên một mình, vợ bạn chỉ cần làm một văn bản ủy quyền cho bạn nói rõ việc ủy quyền cho bạn được quyền thay mặt và đại diện vợ để tiến hành và đứng tên các thủ tục đặt cọc, hợp đồng nhận chuyển nhượng công chứng, các tủ tục sang tên trước bạ và đứng tên trong giấy chứng nhận do cơ quan chức năng cấp. Giấy ủy quyền này phải chứng nhận hợp thức hóa lĩnh sự để sử dụng tại VN.

2/ Nếu bạn mau từ tiền riêng của bạn thì vợ bạn phải có văn bản xác nhận tài sản được mua từ tiền riêng của chồng nên không có tranh chấp, khiếu nại gì và chồng được toàn quyên tiến hành các thủ tục giấy tờ, đứng tên tài sản theo quy định của pháp luật VN. Văn bản này cũng phải chứng thực hợp pháp hóa lĩnh sự để sử dụng tại VN.

Thân mến

Chào bạn.

Bộ luật tố tụng dân sự có quy định:

Điều 93. Chứng cứ

Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp.

Điều 94. Nguồn chứng cứ

Chứng cứ được thu thập từ các nguồn sau đây:

1. Tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được, dữ liệu điện tử.

2. Vật chứng.

3. Lời khai của đương sự.

4. Lời khai của người làm chứng.

5. Kết luận giám định.

6. Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ.

7. Kết quả định giá tài sản, thẩm định giá tài sản.

8. Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập.

9. Văn bản công chứng, chứng thực.

10. Các nguồn khác mà pháp luật có quy định.

Như vậy, các tài liệu như bản trình bày tuy chỉ viết tay, không có công chứng chứng thực nhưng nếu được hai bên tự nguyện ký vào để xác nhận giao dịch, làm chứng thì đều được xem là chứng cứ của sự việc.

Thân mến

Chào bạn.

Bạn muốn làm đơn đề nghị giám đốc thẩm bản án đã có hiệu lực pháp luật thì gởi đến chánh án tòa án nhân dân cấp cao và viện trưởng viện kiểm sát nhân dân cấp cao khu vực bạn đang cư trú nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Trường hợp đất đang thế chấp quyền sử dụng cho ngân hàng để vay tiền nhưng chủ đất đã giấu thông tin không cho bạn biết và vẫn đứng ra rao bán như không có gì đế nhận tiền của bạn rồi né tránh không thực hiện trách nhiệm là có dấu hiệu dùng thủ đoạn gian dối nhằm mục đích lừa đảo chiếm đoạt tài sản của bạn nên có thể xem xét, điều tra để xử lý hình sự theo quy định tại điều 174 Bộ luật hinh sự. Riêng người cán bộ địa chính mới giới cho bạn nếu biết đất đang thế chấp nhưng vẫn giấu thông tin, đồng lòng cùng chủ đất để lừa dối bạn thì có thể xử lý về hành vi đồng phạm giúp sức lừa đảo trong trường hợp này.D

Do vậy, bạn nên làm đơn tố cáo hành vi vi phạm pháp luật đối với trường hợp này đến cơ quan cảnh sát điều tra công an quận/huyện nơi xảy ra sự việc để điều tra, xử lý theo quy định.

Thân mến

Chào bạn.

Với vấn đề bạn thắc mắc liên quan đến việc quy hoạch đô thị có ảnh hưởng đến giấy tờ nhà đất của bạn thì chỉ với những thông tin như vậy không thể tư vấn qua diễn đàn được mà luật sư cần xem xét hồ sơ, giấy tờ cụ thể, đối chiếu quy định pháp luật thì mới có thể trả lời cho bạn cụ thể và khuyến cáo bạn nên giải quyết như thế nào cho hợp lý. Do vậy, luật sư đề nghị bạn nên tìm đến một văn phòng luật sư để mang hồ sơ cho luật sư xem xét cụ thể và tư vấn việc giải quyết cho bạn nhé.

Thân mến 

Chào bạn.

Qua nội dung trình bày dài dòng của bạn thì sự việc tranh chấp của bạn là tranh chấp về lối đi chung và vụ án đã được TAND tỉnh xét xử sơ thẩm với phán quyết buộc bà N phải mở con đường D.Z.1 làm lối đi chung. Sau đó thì TAND cấp cao tại Tp. HCM cũng đã xét xử phúc thẩm với nội dung y án sơ thẩm, tức buộc bà N phải mở con đường D.Z.1 làm lối đi chung.

Như vậy, vụ án qua hai cấp xét xử có cùng một phán quyết như nhau là buộc bà N phải mở con đường D.Z.1 làm lối đi chung và bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp lý ngay sau khi tuyên không bị kháng cáo kháng nhị nữa nên cơ quan thi hành án chỉ thực thiện thi hành theo đúng bản án la buộc bà N phải mở con đường D.Z.1 làm lối đi chung chứ không thể buộc bà N phải mở con đường D.Z.2 làm lối đi chung nào ở đây bạn nhé vì như vậy là thi hành không đúng theo nội dung bản án đã có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp bạn cảm thấy bản án phúc thẩm như vậy là chưa đúng, có vi phạm trong việc áp dụng pháp luật và thủ tục tố tụng thì bạn có quyền làm đơn đề nghị giám đốc thẩm lại bản án hoặc vụ án có xuất hiện tình tiết mới làm thay đổi nội dung thì bạn có quyền làm đơn xin tái thẩm vụ án theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Trường hợp bạn xác định việc phát sinh trách nhiệm bà N phải mở con đường D.Z.1 làm lối đi chung là một vụ mới thì bạn có quyền khởi kiện thành một vụ án khác để tòa án xem xét giải quyết cho bạn.

Thân mến

Chào bạn.

Với lần khởi kiện trước thì thời hiệu khởi kiện vẫn còn trong thời hạn 30 năm để ey6u cầu chi di sản thừa kế. Tuy nhiên, không rõ vì lý gì mà nguyên đơn lại rút yêu cầu khởi kiện nên tòa án đã ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án. Sau một thời gian thì lại muốn khởi kiện lại vụ án chia di sản thừa kế thì thời hiện khởi kiện 30 năm đã hết.

Như vậy, trong trường hợp tòa án đình chỉ giải quyết vụ án do nguyên đơn rút yêu cầu khởi kiện, nếu sau này muốn khởi kiện lại thì dĩ nhiên cũng phải tính thời hiệu khởi kiện vẫn còn là 30 năm. Nếu đã quá 30 năm xem như đã hết thời hiệu khởi kiện thì dĩ nhiên không thể tiếp tục khởi kiện vi thời hiệu đã hết. Cho nên, khi quyết định rút đơn khởi kiện phải tính đến chuyện liệu sau này khởi kiện lại thì có quyền thời hiệu hay không, còn thời hiệu khởi kiện không vì một khi đã rút đơn khởi kiện xem như đương sự đã từ bỏ ý định khởi kiện của mình.

Thân mến 

Chào bạn.

Xây thô là xây chưa hoàn thiện. Thông thường thì chỉ những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản mới xây thô rồi bàn giao cho khách hàng tự hoàn thiện theo ý thích của mình chứ nếu là nhà dân riêng lẻ tự xây thì không có chuyện này vì chỉ xây thô mà ko hoàn thiện thì làm sao vào ở?

Việc xây thô như thế nào, ở dự án kinh doanh bất động sản nào là tùy thuộc vào kế hoạch, chiến lược kinh doanh, quy mô, phân khúc dự án của nhà đầu tư bất động sản và thỏa thuận giữa nhà đầu tư bất động sản và khách hàng bạn nhé. Xét cho cùng thì nhà thô hay nhà hoàn thiện thì đều là nhà dùng để ở, chỉ khác là ở số tiền bỏ ra để mua và ai là người hoàn thiện mà thôi, còn về mặt pháp lý giấy tờ thì đều là nhà ở hoàn thiện, có đầy đủ các tiêu chuẩn, điều kiện và thủ tục giấy tờ để được công nhận quyền sở hữu riêng lẻ, lâu dài hay có thời hạn.

Thân mến

Chào bạn.

Vấn đề lên quan đến công năng sử dụng của khu đất. Theo như bạn trình bày thì khu đất này được quy hoạch để phân lô bán nền xây nhà ở và đã được cấp giấy chứng nhận cho từng lô. Như vậy theo quy hoạch thì khu đất này được sử dụng để xây nhà ở, không cho phép làm trụ sở làm việc. Tuy nhiên, công ty bạn đang làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc cập nhật hoàn công cho nhà ở nhưng thực tế lại sử dụng làm trụ sở làm việc là không đúng với mục đích, công năng và quy hoạch khu đất.

Thân mến

Chào em.

Nếu em trồng cây hoàn toàn trong khuôn viên đất của em chứ không trồng cây bên ngoài ranh giới đất của mình thì cây trồng đó được xem là hợp lệ và là tài sản của em nên không ai có quyền chặt phá (kể cả cơ quan chức năng). Nếu ai tự ý chặt phá gây thiệt hại thì em có quyền khởi kiện để yêu cầu bồi thường. Trường hợp nếu cây trồng tuy trong khuôn viên đất nhưng tán cây và rễ cây lại xòe hay đâm qua đất hàng xóm thì em phải mé nhánh, chặt rễ để ko gây ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của những người xung quanh.

Việc phường có cho hành xóm mở đường hay không, mở như thế nào là chuyện của phường xuất phát từ nhu cầu đi lại và yêu cầu quản lý cơ sở của địa phương. Nếu việc mởi đường đi cho hàng xóm trực tiếp gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình em thì em có quyền phản ánh để yêu cầu giải quyết.

Thân mến

Chào bạn.

Theo như bạn trình bày thì phần đất này là tài sản của cha mẹ bạn và cha mẹ bạn đã mất không để lại di chúc.

Năm 1995 người con trưởng đã kê khai đứng tên toàn bộ diện tích đất của gia đình nhưng vì lúc đó mẹ bạn còn sống thì bà có đồng ý với việc làm này của người con trưởng hay không? Nếu bà đồng ý thì xem như bạn đã thể hiện ý định tặng cho phần đất thuộc quyền sử dụng trong tổng diện tích đất chung của hai vợ chồng nên hiện nay các đồng thừa kế chỉ có thể tarnh chấp phần đất là di sản của cha để lại mà thôi. Nếu người con cả không được sự đồng ý của mọi người mà đã lén lút kê khai đứng tên là không phù hợp nên các đồng thừ kế có quyền khởi kện để yêu cầu tòa án hủy bỏ giấy chứng nhận đứng tên người con trai trường và phân chi di sản thừa kế của cha mẹ để lại.

Thân mến

Chào bạn.

Vấn đề của bạn luật sư có ý kiến như sau:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 175 Bộ luật dân sự thì: 

 Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Như vậy, việc nhà hàng xóm thường xuyên bơm nước, hút ao làm sạt lở đất, đường đi, ranh giới đất của nhà bạn có ranh giới sát liền nhưng không có phương án gia cố, khắc phục, bồi thường thiệt hạn là vi phạm pháp luật. Hành vi này nếu không được chấn chỉnh kịp thời để tiếp tục xảy ra sẽ gây hậu quả nghêm trọng cho gia đình bạn (đất bị sạt lở, lối đi bị hư hỏng không sử dụng được, nhà, công trình xây dự trên đất có nguy cơ bị sạt, đỗ...).

Do vậy, gia đình bạn có quyền yêu cầu hàng xóm phải chấm dứt ngay hành vi vi phạm gây ảnh hưởng đến quyền lợi của gia đình, muốn bơm, hút ao phải có phương án gia cố, làm kè chắn sạt lỡ thì mới được thực hiện. Nếu vi phạm thì gia đình ban có quyền quay clip, chụp hành làm bằng chứng và gởi đơn đến UBND xã yêu cầu giải quyết, bồi thường. Nếu UBND xã không hòa giải, giải quyết thì có quyền khởi kiện ra tòa án yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm, khắc phục sự cố và bồi thường thiệt hạn liên quan.

Thân mến