Tư Vấn Của Luật Sư: LS. ThS Nguyễn Nhật Tuấn - NguyenNhatTuan

Chào bạn.

Theo bạn trình bày thì bố bạn được UB hành chính cấp đất năm 1975 nhưng đi công tác từ năm 1976 đến nay. Như vậy cho thấy tuy được cấp đất (chưa nói là cấp có giấy tờ gì làm bằng chứng hay chỉ là cấp miệng) nhưng từ khi cấp đất cho đến nay bố bạn không thực tế canh tác, quản lý và sử dụng đất mà là ông nội và chú của bạn là những những người mới trực tiếp sử dụng đất, có kê khai và nộp các nghĩa vụ tài chính cho nhà nước và nay ông nội va chú trực tiếp nộp hồ sơ xin công nhận quyên sử dụng đất thì cơ quan chức năng sẽ xét công nhận cho người trực tiếp sử dụng đất liên tục, ổn định từ năm 1976 cho đến nay là hoàn toàn hợp lý và đúng quy định.

Thân mến

Chào em.

Để biết miếng đất của mình nằm ở đâu thì em chỉ cần mang sổ đỏ đến Phòng tài nguyên và mội trường hoặc văn phòng đăng ký đất đại huyện nơi có đất ghi trong sổ đỏ trình bày thì những nơi này sẽ có cách trích lục thông tin và hướng dẫn cho em nhé.

Thân mến

Chào em.

Đất của cha mẹ em chết để lại đã có sổ đỏ nhưng nay không biết đất ở đâu là lạ quá!

Vậy luật sư hỏi em sổ đỏ là thật hay giả? từ trước đến giờ em ở đâu mà không biết đất của cha mẹ mình có hay không? có thì ở đâu? cha mẹ mình có canh tác, trồng trọt, làm nhà cửa gì trên đất hay không? em nói đã đi làm thừa kế rồi tức là em đã tiến hành khai nhận di sản thừa kế thì khi em mang sổ đỏ đi làm họ đã kiểm tra là sổ thật, có đất thi mới cho em làm thủ tục khai nhận thừa kế? nay em lại tự nhiên đi trích lục đất lại bộ phận một cửa để làm gì trong khi đã có sổ đỏ trong tay? ai yêu cầu? vì sao tờ trích lục lại bôi xóa, điều chỉnh tùm lum trong đó và cũng chẳng có dấu má gì hết?

Những vấn đề luật sư đặt ra cũng là việc giải quyết trong trường hợp này của em. Em nên liên hệ phòng tài nguyên và môi trường cũng như văn phòng đăng ký đất đai huyện nơi có đất tọa lạc để xuất trình sổ đỏ và thực hiện các thủ tục chuyển tên theo hướng dẫn của họ nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Ranh giới đất được tòa án xác định bằng ba điểm F, N, M trong đó, N là điểm giữa của F và M thì khi thi hành, cơ quan thi hành án sẽ xác định bằng cách nối tuần tự hai điểm hai đầu là F và M đến điểm giữa N.

Thân mến

Chào bạn.

Bạn hoàn toàn có thể tìm một tổ chức hành nghề luật sư (văn phòng luật sư, công ty luật) để ủy quyền cho một luật sư thay mặt giải quyết các công việc có liên quan.

Chúc bạn thành công.

Thân mến

Chào bạn.

Qua trình bày của bạn thì luật sư hiểu rằng bạn đã mua đất hoàn toàn trên thủ tục giấy tờ pháp lý chứ bạn chưa đến thực tế tìm hiểu, xác định vị trí miếng đất, tình trạng có tranh chấp gì hay không vì bạn hoàn toàn tin tưởng vào bên bán cho bạn. Do đó, bạn đã không biết chính xác vị trị miếng đất, ranh giới của miếng đất và hiện nay việc giải quyết tranh chấp miếng đất trong nội bộ vẫn chưa xong. Như vậy thì giải thích vì sao đất đang ranh chấp mà cơ quan chức năng vẫn công chứng hợp đồng muau bán, vẫn sang tên cho bạn? Lý do là vì tại thời điểm bên bán  chuyển nhượng miếng đất cho bạn tổ chức công chứng và cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất không có thông tin vê miếng đất bị tranh chấp, miếng đất cũng không bị cấm chuyển dịch, mua bán nên bên bán đã nhanh tay bán cho bạn để khỏi rắc rối cho mình về sau.

Nhưng dù sao thì việc mua bán đất đất của bạn cũng đầy đủ thủ tục theo quy định nên cơ quan chức năng đã sang tên và cấp sổ hồng cho bạn. Chỉ trục trặc là bạn chưa thể xá định chính xác ranh đất và việc đo đạc lại, cất nhà đều bị trở ngại vì các bên tranh chấp không cho tiến hành mà thôi.

Vậy cách giải quyết là bạn hãy tìm hiêu việc tranh chấp hiện nay như thế nào? cơ quan nào đang thụ lý giải quyết? yêu cầu của các bên tranh chấp là gì có liên quan gì đến phần đất bạn đã mua để bạn đê nghị cơ quan giải quyết tranh chấp triệu tập bạn và người đã bán miếng đât cho bạn tham gia giải quyết nhằm bảo vệ quyên lợi của bạn vì bạn hoàn toàn không biết gì về tranh chấp, bạn mua bán đây đủ thủ tục và cơ quan chức năng đã cấp giấy chứng nhận miếng đất cho bạn. Trường hợp nếu thấy rằng tại thời điểm bán miếng đất không có lệnh ngăn chặn, thủ tục mau bán đầy đủ, đúng quy định, bên bán có quyền bán và các bên khác không có quyền ngăn cản thì cơ quan chức năng sẽ can thiệp để bảo vệ cho bạn. Trường hợp phải hủy bỏ việc mua bán thì bên bán cũng sẽ hoàn trả lại tiền cho bạn và bồi thường cho những thiệt hại của bạn vì đã không trung thực, che giấu thông tin tranh chấp...gây thiệt hại cho bạn.

Thấn mến.

Chào bạn.

Giấy ủy quyền này hiện này tuy được công chứng nhưng chưa phát sinh hiệu lực vì căn hộ chưa có chủ quyền nên bạn chưa thễ mua bán. Hơn nữa, tuy thời gian ủy quyền 50 năm nhưng nó có thể chấm dứt hiệu lực khi người ủy quyền chết hoặc người ủy quyền hủy bỏ việc ủy quyền trước khi căn hộ có chủ quyền để bán.

Thân mến

Chào bạn.

Theo như bạn trình bày thì bạn mua 13.000m2 đất nhưng chỉ làm sổ hồng được 12.000m2 , còn lại 1.ooom2 đất không làm được sổ hồng vì là đất của bà b. Như vậy, bạn cần xác định diện tích đất bạn mua chính xác là bao nhiều? diện tích này là diện tích đã được công nhận trong sổ hồng của bên bán hay do bên bán nói chứ không có sổ hồng hay giấy tờ gì có xác nhận của cơ quan chức năng công nhận bên bán có 13.000m2 đất?  Nếu có giấy tờ pháp lý xác nhận diện tích đất của bên bán là 13.000m2 thì việc bên bán chuyển nhượng lại cho bạn 13.000m2 là đúng giấy tờ công nhận. Trường hợp nếu không có giấy tờ công nhận và thực tế đo đạc lại chỉ có 12.000m2 thì hai bên cẩn ký thêm phụ lục hợp đồng xác định diện tích thực là 12.000m2 và dĩ nhiên giá trị cũng tính lại để yêu cầu bên bán hoàn lại phần chênh lệch cho bạn.

Về phía bà B chỉ là hàng xóm, kế cận đất mà bạn mua thì việc bà ta xác định chỉ ranh giới là quyền và trách nhiệm của bà ta, theo đó, nếu bà ta chỉ ranh giới đúng thì sẽ không phát sinh tranh chấp vể sau. Nếu bà ta chỉ ranh giới sai (theo hướng có lợi cho bà ta) thì cũng chưa có chế tài nào xử lý việc đó mà địa phương, địa chính phải biết việc đó là đúng hay sai để có điều chỉnh cho phù hợp trước khi ký xác nhận vào biên bản xác định ranh giới. Về phái bên bán phải biết ranh giới đất của mình như thế nào chứ không phải hàng xóm chỉ sao cũng tin vậy.

Thân mến

Chào bạn.

Việc cơ quan chức năng trình bày lý do từ chối tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn bằng miệng và giải thích vòng vo như vậy là không phù hợp, thiếu thuyết phục và không đúng thủ tục. Nếu sau khi tiếp nhận hồ sơ mà nhận thấy hồ sơ cần sửa đổi, bổ sung hay chưa đủ điều kiện thì phải có văn bản hướng dẫn hoặc giải thích để người dân thực hiện thì mới đúng quy trình, thủ tục.

Do vậy, gia đình bạn hãy là đơn khiếu nại hành vi từ chối tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận của gia đình bạn đến cơ quan đã từ chối để yêu cầu giải quyết và trả lời bằng văn bản để người dân có cơ sở thực hiện tiếp quyền của mình.

Thân mến

Chào bạn.

Cách thức thực hiện giao dịch, ủy quyền như bạn trình bày có nhiêu mâu thuẫn và lẩn quẩn không cần thiết: Đầu tiên, bạn nói vợ chồng bạn đã mua một căn hộ chung cư đã được công chứng. Thoạt nghe cứ tưởng công chứng là công chứng hợp đồng mau bán trong khi căn hộ này chưa được cấp giấy chứng nhận thì làm sao công chứng hợp đồng mua bán?

Vì chưa có sổ hồng nên bên bán đã nhận cọc hứa bán cho chồng bạn nhưng lại ủy quyền lại cho bạn toàn quyền thực hiện các giao dịch mau bán, cho thuê... sau khi căn hộ có sổ hồng và bạn dự đính khi có sổ hồng thì bán lại cho chính chồng mình thì liệu có phải là tài sản chung hai vợ chồng hay không?

Số tiền mà chồng bạn đặt cọc để hứa mua căn hộ chung cư này đã là tài sản hai vợ chồng rồi đó bạn. Do vậy, bên hứa bán không thể ủy quyên cho bạn là vợ toàn quyền quyết định việc mua bán đuôc vì đã nhận cọc hứa bán thì sau khi có sổ hồng phải thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán, còn trong thời gian chưa có sổ hồng thì có thể bủy quyền cho bạn thay mặt trông coi, quản lý và sử dụng thi mới hợ lý.

Ngoài ra, bạn cần lưu ý giấy ủy quyền mà bên bán ủy quyền cho bạn có thế chấm dứt bất cứ lúc nào khi bên ủy  quyền chấm dứt việc ủy quyền hay chết chứ không phải là vĩnh viễn nhé bạn.

Thân mến

Chào bạn.

Thời điểm bạn mua 400m2 đất của bà Tứ thì bà Tứ chưa có sổ hồng, việc mua bán đất bằng giấy tay không công chứng/chứng thực nên không có giá trị pháp lý được thừa nhận. Tuy đất mua bạn đã thực tế sử dụng nhưng khi tiến hành đo đạc để cấp sổ hồng thì bà Tứ chỉ ranh giới đất của bạn bao gồm luôn phần diện tích đất đã bán cho bạn mà bạn không có ý kiến gì hoặc bạn không thể biết. Nay bà Tứ đã có sổ hồng và diện tích đất được công nhận bao gồm luôn cả phần đất đã bán cho bạn năm xưa nên bạn cần trao đổi với bà Tứ tiến hành thủ tục lập hợp đồng mua bán công chứng phần đất 400m2 đã bán cho bạn và thực tế bạn đang sử dụng. Sau đó tiến hành tách thửa và sang tên phần diện tích đất này cho bạn.

Thân mến

Chào bạn.

Bạn có thể tham khảo các vấn đề có liên quan tại các văn bản pháp luật sau đây:

- Luật đất đai năm 2013

- Luật quy hoạch năm 2017

- Luật bảo vệ môi trường năm 2014

- Luật điện lực năm 2004

Thân mến

Chào bạn.

Trước tiên thi bạn phải xác định rằng tài sản mà bạn muốn mua đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dũng hợp lệ. Sau đó, việc mua bán cần thực hiện bằng hợp đồng có công chứng/chứng thực theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc tài sản này có được sang tên trước bạ qua tên ab5n hay không trong điều kiện đang có quy hoạch mà là "treo" thì để quyết định có mua hay không thì bạn cần tham khảo lại thông tin quy hoạch tại Phòng quản lý đô thị nơi có bất động sản tọa lạc. Theo đó, nếu vẫn còn quy hoạch thì chắc rằng việc sang tên sẽ không được. Còn nếu hết quy hoạch hay quy hoạch "treo" đã xóa thì tiến hành việc mua bán bình thường.

Thân mến

Chào em.

Việc xây nhà cần phải có giấy phép xây dựng đối với những trường hợp phải xin giấy phép theo quy định của Luật  xây dựng nhưng khi tiến hành hồ sơ xin giấy phép thì cơ quan chức năng không cấp vì đất đang có tranh chấp cần phải giữ nguyên hiện trạng chờ giải quyết là đúng. Do vậy, em phải chờ cho đến khi nào việc giải quyết tranh chấp xong thì mới có thể xin giấy phép xây dựng. Trong thời gian chờ giải quyết nếu nha cửa xuống cấp nghiêm trọng không thể ở được thỉ em có thể xin phép chính quyên địa phương cho sữ chữa tạm nhưng không làm thay đổi cấu trúc căn nhà để tiếp tục sử dụng mà không cần phải có giấy phép xây dựng.

Thân mến

Chào bạn.

Muốn biết khu đất có được cấp giấy chứng nhận hay không thì đến hỏi thông tin tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện nới có đất tọa lạc nhé.

Thân mến

Chào em.

Luật sư tư vấn như sau:

Đất của mẹ em là đất có mục đích sử dụng là nông nghiệp, trồng lúa nên không thể xây nhà được. Do vậy cần thực hiện các bước như sau:

1/ Mẹ em và em mang sổ hồng đất, giấy tờ tùy thân của cả hai đến tổ chức hành nghề công chứng để mẹ em làm hợp đồng tặng cho em 400m đất. Muốn làm được điều này thì mẹ em phải là độc thân nên phải xuất trinh giấy xác nhận trình trạng hôn nhân cũa mẹ có nội dung xác nhận độc thân. Công chứng viên sẽ chứng vào hợp đông tặng cho này.

2/ Sau kho đã có hợp đồng tặng cho,em mang toàn bộ hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai huyện Hàm Thuận Bắc để sang tên, trước bạ và đăng bộ mảnh đất để sang tên em. Cơ quan chức năng sẽ tách thửa cho em thành một thửa mới và cấp sô hồng cho em đứng tên phần đất 400m2 mẹ tặng cho.

3/ Sau khi có sổ hồng, em tiếp tục nộp hồ sơ vào một lần nữa tại văn phòng đang ký đất đai huyện Hàm Thuận Bắc để xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất ở. Cơ quan chức năng sẽ tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra quy hoạch nếu phù hợp thì sẽ giải quyết cho em được chuyển mục đích sử dụng đất và em phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần đất được chuyển này.

4/ Khi đã được chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì em có quyền xin phép xây nhà, xây rào, đổ cao cho ngang bằng mặt đường... là quyền của người sử dụng đất.

Thân mến

Chào bạn.

Bộ phận tiếp nhận hướng dẫn bạn khai báo để cấp giấy chứng nhận lần đầu là lần đầu của quy trình cấp sổ hồng theo mẫu mới đó bạn. 

Đối với những trường hợp tuy được miễn nộp tiền sử dụng đất như bạn trình bày thì trong hồ sơ vẫn kê khai đầy đủ các biễu mẫu thể hiện theo đúng quy trình còn việc miễn hay không miễn thì đã có bộ phận tham mưu khi cấp sổ hồng tham mưu và thể hiện trong hồ sơ là được miễn nộp đó bạn.

Thân mến

Chào bạn.

Việc Bác của bạn thuê luật sư khởi kiện để đòi lại toàn bộ diện tich đất chắc chắn căn cứ vào việc Ba bạn chỉ là người đứng tên dùm. Vậy liệu rằng Bác của bạn có đầy đủ chứng cứ về việc Ba bạn chỉ là người đứng tên dùm hay không thì phải căn cứ vào hồ sơ, chứng cứ và giấy tờ xác nhận giữa hai bên.

Theo như bạn trình bày thì đất này Ba bạn đứng tên dùm vậy thì đầu tiên phải xem coi việc đứng tên dùm này Ba bạn có thừa nhận hay không đã nhé. Nếu có thừa nhận thì xem như là mình đứng tên dùm, còn đất là của Bác, Bác là người trả tiền mua đất. Nếu không thừa nhận thì đất là của Ba bạn vì toàn bộ thủ tục, giầy tờ mua bán và giấy chứng nhận đều đứng tên ba bạn. 

Tuy nhiên, vấn đề phát sinh là vì sao Ba bạn lại mau lại đất do chính mình đứng tên và đã trả 50% tiền cho người Bác? trong giấy xác nhận của hai bên lập và ký có nói gì về việc Ba bạn đứng tên dùm còn đất là của Bác hay không? Nếu có nói về vấn đề này thì xem như đây cũng là chứng cứ để củng cố việc Ba bạn chi đứng tên dùm.

Ngược lại, nếu trong giấy xác nhận chỉ nói là Ba bạn trả cho người Bác một số tiền, còn nợ bao nhiêu đó chứ không nói gì đến việc đất là đứng tên dùm hay mua đất của Bác thì Bác không có chứng cứ để nói rằng Ba bạn đứng tên dùm mà hồ sơ mau bán đất bà giấy chứng nhận đã chứng minh đất là của Ba bạn và ba bar5n chỉ có nợ người bác một khoản tiền chưa trả mà thôi, và nợ tiên thì trả tiền chứ không thể nào nợ tiền lại trả đất vì giữa hai bên không có thỏa thuận vệ chuyện đó.

Tóm lại, việc tranh tụng tại tòa án để bảo vệ quyền lợi của mỗi bên sẽ căn cứ vào chứng cứ, hồ sơ, xác nhận của hai bên và tính xác thực của sự việc, ngoài ra vì là anh em trong gia đình nên còn phải tính đến yếu tố đạo đức, gia đình và xã hội mà hành xử cho phù hợp.

Thân mến

Chào bạn.

Bạn vui lòng mang giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do Ty xây dựng cấp năm 1984 đến Văn phòng đăng ký đất đại quận/huyện nơi có căn nhà tọa lạc để nơi đây hướng dẫn bạn thủ tục và hồ sơ nộp để xin cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi là sổ hồng) theo quy định của Luật đất đai năm 2013 bạn nhé.

Thân mến