Tư Vấn Của Luật Sư: LS. ThS Nguyễn Nhật Tuấn - NguyenNhatTuan

Chào bạn.

Đất là của ông C mà B chỉ thuê có thời hạn là 10 năm để sử dụng chứ B không phải là người được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được giấy chứng nhận quyền sử dụng nên B không thể góp vốn kinh doanh với bạn bằng quyền sử dụng đất được bạn nhé.

Bạn nhận góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất do B thuê của người khác như vậy tức là chuốc lấy rủi ro về mặt pháp lý.

Thân mến chào bạn

Chào em.

Vì đất của em không được phép xây dựng công trinh mà em đã xây dựng tức là đã  vi phạm . Hành vi vi phạm này đã bị cơ quan chức năng lập biên bản vi phạm và ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính thì em phải chấp hành nộp phạt.

Còn về việc phải đập phá công trình xây xây dựng hay cho phép tồn tại thì tùy tình hình, tùy vào yêu cầu của em và việ xử lý của cơ quan cức năng.

Em phải xem kỹ lại đất của mình đang sử dụng là đất gì? có được phải xây dựng công trình, chăn nuôi hay không hay chỉ sử dụng trồng trọt thôi kẻo coi chừng lại bị phạt nữa nhé.

Thân mến

Chào em.

Đất nhà em vẫn là đất nông nghiệp nên không được phép xây dựng công kiên cố. Việc thanh tra xây dựng và địa chính đến lập biên bản xử phạt và bắt tháo gỡ là phù hợp. Nếu em cho rằng đất của em là đất phi nông nghiệp thì em phải có giấy tờ chứng minh là em xin chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp khi nào? cơ quan nào đã ký chấp thuận cho chuyển để cơ quan chức năng có căn cứ xem lại việc giải quyết em nhé? 

Em cũng có thể làm đơn xin cho tạm tồn tại công trình xây dựng để chờ để chờ chyển đổi mục đích sử dụng đất và cam kết không tiếp tục xây dựng để chờ giải quyết.

Thân mến

Chào em.

Theo như nội dung e trình bày thì gia đình em đã đổi đất cho xã để mở rộng di tích lịch sử và chấp thuận lấy đất khác để canh tác và việc sử dụng đất đổi đã 6 năm nay không có vấn đề gì. Thế nhưng vấn đề phát sinh là gia đình em tiến hành xây tường rào đất thì thanh tra xây dựng đến không cho xây, bắt tháo gỡ thì như vậy gia đình em phải biết tại sao thanh tra không cho xây tường rào? Nếu không biết lý do thi phải yêu cầu thanh tra xây dựng giải thích vì sao không cho xây? cần thủ tục gì thì mói được xây tường rào?

Theo luật sư biết thì có thể đất đổi này gia đình em chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mục đích sử dụng là đất nông nghiệp nhưng gia đình em lại tiến hành xây công trình khi chưa được phép nên thanh tra đã không cho tiến hành.

Thân mến.

Chào em.

Em thông tin rõ thêm để luật sư tiện tư vấn nhé: 

Em được đứng tên nhà đất của bố mẹ trên cơ sở nào: được bố mẹ tặng cho, bố mẹ để lại thừa kế hay bố mẹ và các anh chị em đồng lòng ký giấy cho em trọn quyền sở hữu, sử dụng? bố mẹ em còn hay đã mất? Em muốn hợp thức hóa trên diện tình cảm là thế nào???

Thân

Chào bạn.

Theo nội dung bạn trình bày thì đất có nguồn gốc là của ông bà nội. Ông bà nội chết không để lại di chúc. Sau khi ông bà nội qua đời thì tất cả những người con đều đồng ý ký giấy tờ để cho ba bạn được thừa kế và đứng tên mảnh đất chỉ trừ người con út bị mất năng lực hành vi dân sự không thể tự ký giấy tờ định đoạt phần của mình được nên trên sổ hồng có ghi trong ngoặc là ba bạn là người giám hộ cho người em út đã mất năng lực hành vi dân sự. Như vậy, mảnh đất tuy đã chuyển quyền sử dụng cho ba bạn nhưng vẫn còn một phần thuộc quyền sử dụng của người con út đó và ba bạn là người giám hộ quyền tài sản này cho người em út.

Như vậy, đối với những người con đã đồng ý ký giấy tờ để chuyển quyền sử dụng đất cho ba bạn thì không thể tranh chấp được nữa vì họ đã tự định đoạt phần tài sản mà họ thừa kế từ ông bà nội để lại toàn bộ cho ba bạn. Riêng đối với phần đất của người con út thì ba bạn là người giám hộ nên phải thực hiện theo quy định tại điều 59 Bộ luật dân sự nhé:

Điều 59. Quản lý tài sản của người được giám hộ

1. Người giám hộ của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự có trách nhiệm quản lý tài sản của người được giám hộ như tài sản của chính mình; được thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người được giám hộ vì lợi ích của người được giám hộ.

Việc bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn, cho vay, cầm cố, thế chấp, đặt cọc và giao dịch dân sự khác đối với tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.

Người giám hộ không được đem tài sản của người được giám hộ tặng cho người khác. Các giao dịch dân sự giữa người giám hộ với người được giám hộ có liên quan đến tài sản của người được giám hộ đều vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch được thực hiện vì lợi ích của người được giám hộ và có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.

2. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi được quản lý tài sản của người được giám hộ theo quyết định của Tòa án trong phạm vi được quy định tại khoản 1 Điều này.

Thân mến

Chào bạn.

Theo như nội dung bạn trình bày thì đất nhà bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng do UBND huyện cấp ngày 15/01/1995. Đất có thời điểm sử dụng trước ngày 18/12/1980, sử dụng ổn định, liên tục, không tranh chấp, hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ thuế cho nhà nước. Do vậy, nếu bạn có nhu cầu thì có thể tiến hành nộp hồ sơ xin cấp đổi sang sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013. Khi bạn tiến hành hành nộp hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận, cơ quan địa chính sẽ tiến hành đo đạc lại diện tích đất xem có biến động gì không? cơ quan cấp giấy chứng nhận mới sẽ tiến hành xem lại quy hoạch sử dụng đất tại khu vực này xem có phù hợp hay không? hạn mức sử dụng đất ở hiện nay là bao nhiêu? có vướng mắc gì không để tiến hành cấp đổi giấy chứng nhận mới cho bạn. Nếu có vướng mắc, cơ quan cức năng sẽ tiến hành tao đổi và hướng dẫn bạn giải quyết các thủ tục, hồ sơ cần thiết để cấp đổi giấy cho bạn nên để nghị bạn liên hệ cơ quan chức năng để được giải quyết chứ không nên suy diễn lung tung!

Thân mến

Chào bạn.

Đối với câu hỏi của bạn thì phạn phải cho luật sư biết : Miếng đất vườn của bạn có diện tích bao nhiêu? nguồn gốc từ đâu? bạn sử dụng từ khi nào? được cấp giấy chứng nhận chưa?

Thân mến

Chào bạn.

Đất nhà bạn đã được cấp sổ đỏ tức là đã được cơ quan chức năng công nhận quyền sử dụng hợp pháp. Do vậy, việc cá nhân hay tổ chức nào khác có hành vi xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của bạn là vi phạm pháp luật.

Tại Bộ Luật dân sự năm 2015 có quy định:

Điều 252. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.

Như vậy, nếu nhà bên cạnh không có cách nào khác mà buộc phải làm một đường nước đi qua đất của bạn thì đầu tiên là phải gặp trực tiếp để thương lượng, thống nhất với bạn về việc cần làm một đường nước đi qua đất của bạn. Hai bên thương lượng cách thức thực hiện, vị trí đường nước đi qua và nếu phải chặt bỏ bớt cây cối, hoa màu, công trình để có lối đi đường nước thì phải thỏa thuận bồi thường cho bạn chứ không thể nào cứ tự nhiên làm như đất vô chủ được. 

Do vậy, bạn cần xem lại sự việc nếu hàng xóm tự nhiên làm mà không thông báo, không thươn lượng thỏa thuận và gây thiệt hại cho bạn thì cần làm đơn gởi đến UBND cấp xã để yêu cầu thương lượng, bồi thường. Trường hợp việc hòa giải không có kết quả thì có thể khởi kiện để toa án giải quyết. Bạn cần chứng minh việc thiệt hại để yêu cầu bồi thường.

Thân mến

Chào em.

Quy định em viện dẫn được hiểu và áp dụng đối với những thửa đất độc lập mà không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của UBND tỉnh thì sẽ được xem xét để cấp giấy chứng nhận hoặc những trường hợp thửa đất độc lập được sử dụng trước ngày 1/1/2008 mà chưa được xem xét cấp giấy chứng nhận nếu có đủ điều kiện thì sẽ được cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp của em là khi em mua bằng giấy tay, diện tích tuy 30m2 nhưng lại nằm chung trong toàn bộ diện tích đất của chủ cũ và do chủ cũ kê khai, sử dụng. Khi được cấp sổ hồng thì có luôn phần diện tích đã bán cho em. Nay nếu tách phần diện tích đã bán để làm sổ hồng thì phải trừ đi 3m2, chỉ còn lại 27m2 chưa đủ diện tích tối thiểu và không phải là thửa đất hoàn toàn độc lập có từ trước, có diện tích tối thiểu nhỏ hơn diện tích 30m2 nên không thể áp dụng quy định em viện dẫn được để xem xét cấp sổ.

Thân mến

Chào bạn.

Về vấn đề bạn trình bày thì bạn phải làm đơn gởi đến UBND phường để xin giải quyết hợp tình lý. Trong đơn bạn phải trinh bày rõ tình trạng nhà xuống cấp nghiêm trọng, khi trời mưa nước cống đổ vào gây hôi thối, ngập không thể ở được, hoàn cảnh gia đình là dân lao động, không có điều kiện để xây cất lớn mà chỉ làm lại nhà để ở tạm nhằm tránh việc nhà có thể bị sụp đổ bất cứ lúc nào, đe dọa nghiêm trọng đến tính mạng, sức khỏe con người. Việc UBND phường buộc hai hộ hàng xón phải ký lùi vô là điều không thể vì nếu họ vi phạm qy hoa5h thì tại sao khi họ xây dựng kiên cố UBND phường không cản ngăn mà để cho họ làm nay lại ba81y bạn phải xin họ ký lùi? họ đã xây dựng kiên cố thì làm gì có chuyện họ đồng ý ký lùi nhà vô? như vậy là đổ trách nhiệm cho gia đình bạn, làm khó cho người dân xây sau trong khi lỗi này không phải thuộc gia đình bạn!

Tóm lại, gia đình cần làm đơn gởi đến chủ tịch UBND phường xin giải quyết cho cất lại nhà. Trường hợp chủ tịch UBND phường không can thiệp giải quyết thi tiếp tụ làm đơn gởi đến chủ tịch UBND quận để xin giải quyết.

Thân mến

Chào bạn.

Theo như bạn trình bày thì bạn thỏa thuận mua đất khi đất chưa được cấp sổ hồng. Diện tích bạn mua là 3m x 10 m. Khi đất được cấp sổ hồng thì phải lùi vào 1m do vướng lộ giới nên phần diện tích gách chéo không được cấp giấy chứng nhận (không công nhận). Như vậy, phần diện tích bạn mua lúc trước theo sổ hồng được cấp chỉ còn là 3m x 9m = 27m2. Vấn đề này cũng dễ hiểu vì bạn không tìm hiểu quy hoạch trước khi quyết định mua đất.

Theo quy định thì diện tích tối thiểu tại khu vực quận Hai Bà Trưng, Hà Nội được tách thửa phải từ 30m2 trở lên. Đối chiếu quy định trên thì phần diện tích đất bạn mua chưa đủ điều kiện tách thửa nên chắc chắn sẽ không được cấp sổ hồng. Do vậy, bạn phải thỏa thuận mua thêm hoặc mua hết phần diện tích còn lại để tách thửa, chuyển quyền sử dụng hoặc thỏa thuận hủy bỏ giao dịch trả lại đất, lấy lại tiền với chủ đất chứ không thể mua bằng hinh thức giấy tay, diện tích không đủ điều kiện tối thiểu tách thửa thì bạn sẽ không được cấp sổ hồng, không xin được cấp phép xây dựng thì xem như quyền lợi sẽ không đảm bảo và rủi ro pháp lý đang chờ nếu bạn tiếp tục sử dụng đất này.

Thân mến

Chào em.

Lời nhắc nhở đầu tiên khi em viết nọi dung vấn đề cần luật sư tư vấn thì em phải viết rõ ràng chứ không nên viết tắt là đa số luật sư hiện nay không còn lứa tuổi teen nên không thể hiểu nợi dung theo cách viết của các em.

Về vấn đề của em, luật sư trao đổi như sau:

Em là con riêng của ông Ba vậy em có giấy khai sinh có tên cha mình là ông Ba không e? Nếu có thi pháp luật mới công nhận em là con ông Ba và các quyền cũng như nghĩa vụ cha con mới phát sinh giữa hai bên em nhé.

Ông Ba có mảnh đất nhưng chưa được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận nhưng nay em muốn đứng tên mình thì em phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đứng tên ông Ba (nếu ông Ba còn sống). Sau khi ông Ba được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ thực hiện tặng cho em quyên sử dụng đất đó bằng hợp đồng công chứng và em sẽ tiến hành sang tên mảnh đất từ tên ông ba thành tên em.

Thân mến

Chào cháu.

Cháu phải cung cấp thông tin đầy đủ thì luật sư mới có thể tư vấn cho cháu được: Đất có nguồn gốc từ đâu? do ai đứng tên kê khai, sử dụng? đã được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận chưa? ai đứng tên? những người đã qua đời là ai? chết khi nào? quan hệ như thế nào với người dứng tên sử dụng đất? người đứng tên sử dụng đất còn hay đã chết? chế khi nào?

Thân mến

Chào em.

Công an phường/xã không có chức năng giải quyết tranh chấp về lối đi, lấn chiếm đất đai hay các vấn đề về xây dựng, địa chính nên em phải làm đơn gởi đến UBND xã/phường để yêu cầu giải quyết nhé.

Thân

Chào bạn.

Câu trả lời như vậy là sai vì đã là đất lấn chiếm khoảng không, lần chiếm đất công, lấn chiếm lối đi chung, công cộng thì buộc phải bị xử lý vi phạm và phải khắ phục trả lại nguyên trạng như trước khi vi phạm chứ không thể nói răng vì họ đã lấn chiếm lâu năm nên cứ để vậy đợi đến khi nào họ xây nhà thì mới có yêu cầu xử lý. Cách rả lời như vậy là vô trách nhiệm, buông lỏng quản lý và tạo điều kiện cho hộ vi phạm sau này xây nhà luôn trong phần đã lấn chiếm vì bao lâu nay họ lấn chiếm đã không bị chính quyên địa phương xử lý mà con cho phép tồn tại thì chẳng khác nào công nhận hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. 

Thân mến

Chào bạn.

Tốt nhất là bạn mang hồ sơ đến văn phòng luật sư để luật sư xem xét hồ sơ và tư vấn cụ thể cho bạn nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Luật sư tư vấn cho bạn như sau:

Quyền sử dụng đất là tài sản của ông bà nội chết để lại không có di chúc thì sẽ được giải quyết chia tthừa kế theo quy định của pháp luật theo nguyên tắc: Chi đều cho các đồng thừa kế thuộc hàng thứ nhất của người để lại di sản mỗi người một phần bằng nhau.

Vì ông bà nội đã chết nên xác định hàng thừa kế thứ nhất của ông bà nội là cha mẹ của ông bà nội (nếu còn sống) và các con của ông bà nội (bao gồm con ruột, con ngoài giá thú, con nuôi). Riêng con nuôi phải có quyết định công nhận con nuôi của cơ quan chức năng.

Vì cha bạn chết sau ông nội nên không được hưởng phần thừa kế của ông nội nhưng cha bạn lại chết trước bà nội nên phát sinh thừa kế thế vị và bạn là con sẽ được hưởng phần thừa kế của cha mình thừa hưởng từ phần của bà nội.

Cụ thể hơn: Toàn bộ giá trị quyên sử dụng đất của ông bà nội sẽ chia 2: 1/2 là di sản của ông nội và 1/2 là di sản của bà nội.

Phần của ông nội chia đều cho những người được hưởng: chú con sống và ngưởi con gái nuôi (nếu có quyết định công nhận làm con nuôi).

Phần của bà nội chia đều cho những người được hưởng: cha bạn, chú và người con gái nuôi (nếu có quyết định công nhận con nuôi). Phần của cha bạn sẽ do bạn hưởng thay.

Nếu các đồng thừa kế thống nhất thì tiến hành khai nhận và thỏa thuận phân chia thừa kế. Nếu không thống nhất thì khởi kiện thừa kế để tòa án giải quyết.

Thân mến

Chào bạn.

Chính vì chưa có quy định hướng dẫn lấy kinh phí từ đầu để chi trả phần chậm thanh toán đó cho nên trên thực tế hầu như không có trường hợp nào thanh toán số tiền chậm trả trừ khi người bị thiệt hại khởi kiện ra tòa án và tòa án quyết định phải trả thì lúc đó cơ quan phải chi trả mới trình phương án sử dụng nguồn kinh phí nào để chi trả.

Thân mến