Tư Vấn Của Luật Sư: LS. ThS Nguyễn Nhật Tuấn - NguyenNhatTuan

Chào em.

Tại khoản 1 điều 327 Bộ luật tố tụng dân sự có quy định:

Trong thời hạn 01 năm, kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, nếu phát hiện có vi phạm pháp luật trong bản án, quyết định đó thì đương sự có quyền đề nghị bằng văn bản với người có thẩm quyền kháng nghị quy định tại Điều 331 của Bộ luật này để xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm.

Như vậy, bản án có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2019 thì thời hiệu để em làm đơn đề nghị giám đốc thẩm là đến ngày 31/12/2019. 

Ngày 1/2/2019 em có đơn đề nghị giám đốc thẩm nhưng đến ngày 1/6/2019 em có đơn xin rút lại đơn đã gời thì xem như chưa có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Tháng 2/2020 em lại nộp đơn lại thì thời hiệu của em đã hết nên TAND cấp cao tại Tp. HCM thông báo như vậy là đúng luật em nhé.

TRong trương hợp này, quyền đề nghị giám đốc thẩm của em không còn nhưng em vẫn có quyền đề nghị tái thẩm vụ án nếu xuất hiện những tình tiết mới có khả năng làm thay đổi nội dung vụ án thi em làm đơn xin tái thẩm nhé. Trường hợp không có cơ sở xin tái thẩm thì em phải chấp hành bản án đã có hiệu lực và thỏa thuận trong quá trình thi hành án chứ không có cách nào khác.

Thân mến

Chào em.

Luật sư tư vấn như sau:

Theo như trình bày của em thì có thể thấy rằng thửa đất mà cơ quan chức năng đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho gia đình em có nguồn gốc từ ông bà em để lại. Có thể do diện tích đất tương đối lớn và gia đình em không có nhu cầu sử dụng hết cộng với việc tin tưởng người hàng xóm nên tư lâu gia đình em không để ý tới ranh giới đất của gia đình mình nên hàng xóm mới lợi dụng chuyện này từ ý trồng hàng rào dừa lấn qua đất nhà em nhưng gia đình em cũng không quan tâm đến ranh giới nên không biết đó là hành vi gian lận nhằm lấn chiếm đất đai. Mãi đến khi gia đình em nghi ngờ cho đo đạc lại đất thì mới biết đất của mình bị thiếu đến 300 m2 và diện tích này bị hàng xóm lấn ranh qua trong khi trong giấy chứng nhận của hàng xóm không được công nhận diệ tích này. Như vậy, căn cứ vào diện tích đất công nhận trong những giấy chứng nhận và kết hợp đo lại đất thì có thể kết luận đất của ai bị thiếu, đất của ai đã dư ra kết hợp với việc hàng xóm tự ý trồng dừa sang phần đất không phải của họ để đưa ranh giới sang thì không khó để kết luận có hay không việc lấn đất nhằm gian lận diện tích đất sử dụng không phải của mình.

Trong thực tế thì việc này không phải là hiếm, nó bắt nguồn từ việc một bên có ý tham lam trong khi bên kia thì không để ý đến đất đai, ranh giới đất của mình. Việc lấn ranh nhằm gian lận diện tích đất sử dụng như vậy gọi là tranh chấp đất đai  nên nếu đã làm đơn yêu cầu hòa giải nhưng UBND xã hóa giải không thành thì lập phải biên bản hòa giải không thành để gia đình em khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện nơi có đất tọa lạc để yêu cầu tòa án giải quyết.

Trong quá trình giải quyết, tòa án sẽ tiến hành thủ tục xác minh, thu thập chứng cứ, yêu cầu cơ quan chức năng cung cấp hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất của các bên và đề nghị tiến hành đo đạc lại diện tích đất để giải quyết theo quy định pháp luật.

Thân mến

Chào bạn.

Bạn muốn hợp hai thửa đất lại đứng tên mình thì bạn cần phải lập hợp đồng nhận chuyển nhượng cả hai thửa đất đó thì khi làm thủ tục sang tên, cơ quan chức năng sẽ xem xét hợp thửa nếu hai thửa đất sát nhau và để tạo thuận lợi cho người sử dụng trong quá trình quản lý, sử dụng và thực hiện những quyền của người sử dụng đất để cấp một sổ hồng mang tên của bạn. 

Về chi tiết thì bạn nên liên hệ tại Phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất tọa lạc để biết thêm thông tin và được hướng dẫn thủ tục kỹ hơn để triển khai nhé.

Thân chào 

Chào bạn.

Theo như nội dung bạn trình bày thì anh chồng bạn và vợ anh ấy đã ly hôn năm 2019, khi ly hôn thì hai vợ chồng không có tài sản chung. Vậy nên đầu năm 2020 anh chồng bạn đứng tên mảnh đất là tài sản riêng của anh ấy, không liên quan gì đến vợ cũ đã ly hôn vì đã ly hôn trước đó và khi ly hôn không có tài sản chung như đã trình bày. Nay chỉ cần anh chồng bạn ký hợp đồng tặng cho em mình quyền sử dụng đất là được. Khi làm thủ tục nên xuất trình quyết định ly hôn và xác nhận tình trạng hôn nhân cho đến thời điểm làm thủ tục tằng cho quyền sử dụng đất.

Thân mến

Chào bạn.

Theo nội dung bạn trình bày thì thửa đất của bạn có mục đích sử dụng  là đất trồng cau hàng năm, chưa phải là đất ở tại nông thôn nên bạn chưa thể cho đơn vị kinh doanh xăng dầu thuê đất làm cây xăng được. Do vậy, bạn cần tiến hành thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm thành đất ở tại nông thôn. Căn cứ quy hoạch sử dụng đất tại địa phương, cơ quan chức năng sẽ xem xét và giải quyết hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của bạn hoặc thông báo cho bạn biết những trở ngại, vướng mắc cần giải quyết. Sau khi đã được chuyển đổi mục đích sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất thi sổ hồng của bạn sẽ được cập nhật biến động về mục đích sử dụng đất và bạn mới có thể cho thuê làm cây xăng được. 

Xin lưu ý rằng, việc có đủ điều kiện để cho phép mở cây xăng hay không còn tùy thuộc vào nhiêu yếu tố khác theo quy định pháp luật vì kinh doanh xăng dầu là lĩnh vự đặ thù mà cơ quan chức năng sẽ xem xét, cấp phép đủ điều kiện kinh doanh xăng dầu.

Thân mến

Chào em.

1/ Việc phần đất của người bị mất năng lực hành vi dân sự là bao nhiêu thì phải xem cụ thể ghi trong giấy chứng nhận. Nếu trong giấy chứng nhận không có thể hiện là bao nhiêu thì phải theo nguyên tắc chung của quy định pháp luật. Cụ thể: Nếu tài sản là của chung cha mẹ em và mẹ em đã mất thì 1/2 là của cha em và 1/2 là di sản của mẹ chia theo quy định của pháp luật cho những đồng thừa kế thuộc hàng thứ nhất của mẹ ội người một phần bằng nhau.

2/ Nếu sau này người em chết thì phần tài sản của ngươi em sẽ chia theo quy định của pháp luật thừa kế. Nếu cha em muốn sang tên phần đất của người bị mất năng lực hành vi dân sự cho em phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.

Thân mến

Chào bạn.

Căn cứ vào quy định của pháp luật thì bạn có thể thuê lại một phần đất của nhà trường (chắc không có trường nào có đất để cho mượn đâu nhé bạn) để làm sân bóng nhằm kinh doanh sân bóng hoặc sân bóng rổ. Theo đó, nếu nhà trường có đất cho thuê thì bạn cần đàm phán, thương lượng với nhà trường về việc thuê một phần đất để làm sân bóng nhằm mục đích cho thuê lại theo giờ. Đối tượng sử dụng được ưu tiên sẽ là học sinh của nhà trường. Trong thời gian ngoài giờ thuê của nhà trường thi bạn có thể dùng cho thuê những đối tượng khác. 

Về thủ tục thì bạn và nhà trường cần ký hợp đồng cho thuê đất.

Về ngành nghề kinh doanh sân bóng thì bạn cần thành lập doanh nghiệp hoặc đăng ký kinh doanh hộ gia đình để được cấp giấy phép kinh doanh và nộp thuế cho nhà nước đầy đủ.

Thân mến

Chào bạn.

Lô đất mà gia đình bạn đang ở từ năm 2003 đến nay có nguồn gốc là đất lấn chiếm bất hợp pháp nên không thể nào giải quyết cấp sô hồng được nhé bạn. Sở dĩ từ đó đế nay chính quyền để im cho gia đình ở vì cũng thông cảm gia đình chưa có chỗ ở nào khác và cũng vì đang chơ quy hoạch sử dụng đất nên chứ rục rịch yêu cầu di dời nhưng công nhận quyền sử dụng thì nhất định sẽ là không rồi.

Thân mến

Chào bạn.

Nếu muốn sổ hồng đứng tên cả hai người thì trong hợp đồng mua bán công chứng phải có tên cả hai người. Sau khi đã hoàn tất thủ tục công chứng thì cả hai ngươi cùng mang hồ sơ tiến hành thủ tục sang tên trước bạ căn nhà cũng kê khai tên cả hai người là bên mua thì sổ hồng sẽ đứng tên cả hai người.

Khi tiến hành các thủ tục mua bán công chứng và sang tên trước bạ thì hai người phải xuat trình CMND và hộ khẩu

Thân mến

Chào em

Theo trình bày của em thì khi cha mẹ chia đất đã cắt phần đất làm lối đi có chữ ký xác nhận của những người liên quan trong họ hàng nhưng vì phần đất làm lối đi chung đó nằm trong giấy chứng nhận của người  anh trai nay người anh trai mâu thuẫn nên rào lại và không cho đi. Rõ ràng hành xử của người anh trai như vậy là không đúng về mặt đạo lý, tình người, đi ngược lại thỏa thuận khi cha mẹ đã cắt đất và ký thỏa thuận và xem nhẹ tình cảm anh anh trong gia đình rất đáng bị lên án.

Nay bạn muốn đòi lại công bằng và yêu cầu người anh tra phải dành phần đất làm lối đi đúng như cha mẹ đã xây dựng thì không rõ cha mẹ của bạn còn sống hay đấ chết? nếu còn sống thì bạn có thể nhờ cha mẹ mìnhh nói chuyện phải trái để anh trai bạn hiều và tự giác thực hiện. Nếu cha mẹ đã chết thì nhờ những người trong họ hàng có ký xác nhận thỏa tuận năm xưa đứng ra làm chứng và giải thích, động viên người anh trai. Giấy thỏa thuận nếu không còn bản chính thì có thể lập lại và nhờ người thân ký xác nhận thì tuy không phải là bản gốc ngày xưa thì cũng có giá trị chứng minh sự việc và làm căn cứ xác nhận lại vấn đề nên người anh trai không thể chối cãi được.

Trường hợp đã làm hết khả năng, các cách mà người anh trai không hồi tâm chuyển ý thì phải khởi kiện ra toa án để yêu cầu tòa giải quyết lối  đi chung cho bạn.

Thân chào

Chào bạn.

Đúng là không có quy định nào cho phép người đi thuê nhà thuê ở trên 10 năm là có thể ngang nhiên đi làm giấy tờ nhà đất qua tên mình vì như vậy thì đâu còn là công lý và pháp luật nữa đúng không bạn!

Bạn nên lưu ý rằng nguồn gốc căn nhà là đi thuê chứ không phải cho người đang ở tạo lập bằng tiền hay công sức của chính họ. Cho nên, dù có được thuê ở 10 hay 50 năm thì vẫn là thuê để ở chứ nhà đất không phải là của họ thì làm sao pháp luật có thể công nhận hoặc hợp thức hóa tài sản này sang tên người đang thuê được.

Vấn đề mẹ chồng bạn lo có liên quan đến điều luật sau đây trong Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 236. Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật

Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

Đây là trường hợp người chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật (tự nhiên mà họ có được tài sản) và trừ trường hợp pháp luật đã có quy định khác. Trường hợp của gia đình bạn thìi người thuê nhà đang ở nhà dựa trên quan hệ thuê mướn chứ không phải tự nhiên mà có và pháp luật dân sự có quy định chế định thuê tài sản thì hết thời gian thuê phải trả lại tài sản thê cho chủ sở hữu theo hợp đồng thuê hoặc theo thỏa thuận của hai bên chứ không có quyên chiếm hữu luôn tài sản thuê vì như vậy là vi phạm pháp luật.

Vấn đề ở đây là cần phải nhanh chóng xác lập hợp đồng cho thuê nhà để có đầy đủ cở sở chứng mnih quan hệ thuê mướn nhà bạn nhé.

Thân mến

Không có gì đâu

Thân

Chào em.

Tất cả những vấn đê em hỏi không rõ chính quyền địa phương sẽ giải quyết như thế nào nên nếu có nhu cầu thì em cứ mạnh dạn viết đơn trình bày ý kiến của mình để cơ quan chức năng xem xét, giải quyết nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Đối với phần đất còn lại chưa được cấp giấy chứng nhận nếu sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch sử dụng và có một trong những thứ giấy tờ theo quy định tại điều 100 Luật đất đai thì sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do vậy, đề nghị bạn liên hệ và nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tọa lạc để được giải quyết. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất sẽ tiến hành thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất và cơ quan chức năng sẽ xe xét giải quyết cho chuyển đổi nếu phu hợp quy hoạch sử dụng đất tại địa phương và hạn mức sử dụng đất ở.

Thân mến

Chào bạn.

Đất là của ông C mà B chỉ thuê có thời hạn là 10 năm để sử dụng chứ B không phải là người được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được giấy chứng nhận quyền sử dụng nên B không thể góp vốn kinh doanh với bạn bằng quyền sử dụng đất được bạn nhé.

Bạn nhận góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất do B thuê của người khác như vậy tức là chuốc lấy rủi ro về mặt pháp lý.

Thân mến chào bạn

Chào em.

Vì đất của em không được phép xây dựng công trinh mà em đã xây dựng tức là đã  vi phạm . Hành vi vi phạm này đã bị cơ quan chức năng lập biên bản vi phạm và ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính thì em phải chấp hành nộp phạt.

Còn về việc phải đập phá công trình xây xây dựng hay cho phép tồn tại thì tùy tình hình, tùy vào yêu cầu của em và việ xử lý của cơ quan cức năng.

Em phải xem kỹ lại đất của mình đang sử dụng là đất gì? có được phải xây dựng công trình, chăn nuôi hay không hay chỉ sử dụng trồng trọt thôi kẻo coi chừng lại bị phạt nữa nhé.

Thân mến

Chào em.

Đất nhà em vẫn là đất nông nghiệp nên không được phép xây dựng công kiên cố. Việc thanh tra xây dựng và địa chính đến lập biên bản xử phạt và bắt tháo gỡ là phù hợp. Nếu em cho rằng đất của em là đất phi nông nghiệp thì em phải có giấy tờ chứng minh là em xin chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp khi nào? cơ quan nào đã ký chấp thuận cho chuyển để cơ quan chức năng có căn cứ xem lại việc giải quyết em nhé? 

Em cũng có thể làm đơn xin cho tạm tồn tại công trình xây dựng để chờ để chờ chyển đổi mục đích sử dụng đất và cam kết không tiếp tục xây dựng để chờ giải quyết.

Thân mến

Chào em.

Theo như nội dung e trình bày thì gia đình em đã đổi đất cho xã để mở rộng di tích lịch sử và chấp thuận lấy đất khác để canh tác và việc sử dụng đất đổi đã 6 năm nay không có vấn đề gì. Thế nhưng vấn đề phát sinh là gia đình em tiến hành xây tường rào đất thì thanh tra xây dựng đến không cho xây, bắt tháo gỡ thì như vậy gia đình em phải biết tại sao thanh tra không cho xây tường rào? Nếu không biết lý do thi phải yêu cầu thanh tra xây dựng giải thích vì sao không cho xây? cần thủ tục gì thì mói được xây tường rào?

Theo luật sư biết thì có thể đất đổi này gia đình em chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mục đích sử dụng là đất nông nghiệp nhưng gia đình em lại tiến hành xây công trình khi chưa được phép nên thanh tra đã không cho tiến hành.

Thân mến.

Chào em.

Em thông tin rõ thêm để luật sư tiện tư vấn nhé: 

Em được đứng tên nhà đất của bố mẹ trên cơ sở nào: được bố mẹ tặng cho, bố mẹ để lại thừa kế hay bố mẹ và các anh chị em đồng lòng ký giấy cho em trọn quyền sở hữu, sử dụng? bố mẹ em còn hay đã mất? Em muốn hợp thức hóa trên diện tình cảm là thế nào???

Thân

Chào bạn.

Theo nội dung bạn trình bày thì đất có nguồn gốc là của ông bà nội. Ông bà nội chết không để lại di chúc. Sau khi ông bà nội qua đời thì tất cả những người con đều đồng ý ký giấy tờ để cho ba bạn được thừa kế và đứng tên mảnh đất chỉ trừ người con út bị mất năng lực hành vi dân sự không thể tự ký giấy tờ định đoạt phần của mình được nên trên sổ hồng có ghi trong ngoặc là ba bạn là người giám hộ cho người em út đã mất năng lực hành vi dân sự. Như vậy, mảnh đất tuy đã chuyển quyền sử dụng cho ba bạn nhưng vẫn còn một phần thuộc quyền sử dụng của người con út đó và ba bạn là người giám hộ quyền tài sản này cho người em út.

Như vậy, đối với những người con đã đồng ý ký giấy tờ để chuyển quyền sử dụng đất cho ba bạn thì không thể tranh chấp được nữa vì họ đã tự định đoạt phần tài sản mà họ thừa kế từ ông bà nội để lại toàn bộ cho ba bạn. Riêng đối với phần đất của người con út thì ba bạn là người giám hộ nên phải thực hiện theo quy định tại điều 59 Bộ luật dân sự nhé:

Điều 59. Quản lý tài sản của người được giám hộ

1. Người giám hộ của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự có trách nhiệm quản lý tài sản của người được giám hộ như tài sản của chính mình; được thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người được giám hộ vì lợi ích của người được giám hộ.

Việc bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn, cho vay, cầm cố, thế chấp, đặt cọc và giao dịch dân sự khác đối với tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.

Người giám hộ không được đem tài sản của người được giám hộ tặng cho người khác. Các giao dịch dân sự giữa người giám hộ với người được giám hộ có liên quan đến tài sản của người được giám hộ đều vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch được thực hiện vì lợi ích của người được giám hộ và có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.

2. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi được quản lý tài sản của người được giám hộ theo quyết định của Tòa án trong phạm vi được quy định tại khoản 1 Điều này.

Thân mến