Tư Vấn Của Luật Sư: LS. ThS Nguyễn Nhật Tuấn - NguyenNhatTuan

Chào bạn.

Vấn đề bạn hỏi luật sư đã trao đổi nhiều lần nên xin phép không tiếp tục trao đổi nữa để dành thời gian cho những bạn đọc khác.

Thân mến

Chào em.

Qua nội dung giấy cọc tiền này thì xác định: Ngày 15/3/2020 bên mua đặt cọc cho bên bán số tiền là 5 triệu đồng để hứa mua bán thửa đất có giá trị là 1,5 tỷ đồng. Hai bên thỏa thuận nếu bên bán thay đổi ý định không bán thì hoàn lại gấp 5 lần tiền cọc (25 triệu đồng) còn bên mua nếu sau 15 ngày không đến thanh toán thêm thì bị mất số tiền cọc (5 triệu đồng).

Ngày 27/3/2020 (chưa hết 15 ngày) thì bên mua đến thanh toán thêm 100 triệu đồng cho bên bán nhưng hai bên không thỏa thuận thời gian cụ thể để tiến hành thủ tục lập hợp đồng chuyển nhượng công chứng ma chỉ nói sau nếu sau 15 ngày không qua làm giấy tờ... chứ không biết thời gian tối đa cho phép là khi nào?

Do vậy, hai bên cần gặp nhau để thỏa thuận cụ thể ngày nào thì tiến hành làm giấy tờ công chứng mua bán và nếu đến ngày ấy bên nào không ra đi làm giấy tờ như đã thỏa thuận thì cứ theo giấy nhận cọc đã thỏa thuận mà xử lý thôi.

Thân mến 

Chào bạn.

1/ Về vấn đề hộ khẩu: Trước đây gia đình bạn có hộ khẩu thường trú tại p.8, q.8 nhưng nay đã bán căn nhà đó để dọn về nhà đất tại phường 4, q.8. Nhưng vì nhà đất tại đây vướng quy hoạch dự án nên công an chưa thể cho chuyển khẩu về nên hộ khẩu gia đình bạn vẫn còn ở phường 8, quân 8 chứ chưa cắt chuyển đi.

Việc công an nói sẽ cắt hộ khẩu gia đình bạn tại phường 8, quận 8 là không đúng vì gia đình bạn chưa được công an nơi mới cho chuyển khẩu về chứ không phải gia đình không muốn chuyển. Do vậy, khi chưa thể cắt chuyển hộ khẩu vê nới mới thi vẫn phải giữ hộ khẩu tại nơi cũ chứ công an không thể hù dọa nói sẽ cắt khẩu tại nơi cũ được. 

Mặt khác, nhà tuy đã bán nhưng sổ hộ khẩu gia đình bạn vẫn giữ và khi cần thi có thể tùy ý sao y chứng thực và sử dụng bản chính chứ công an có thu hồi đâu mà cắt khẩu!

2/ Về vấn đề quy hoạch tại nơi mới: Muốn biết việc quy hoạch tại nới mới như thế nào thì gia đình bạn cần đến UBND quận 8 xin chứng chỉ quy hoạch về nhà đất tại phường 4, quận 8. Cơ quan chức năng sẽ cấp thông tin quy hoạch liên quan đến nhà đất cho bạn. Có được thông tin quy hoạch cụ thể thì bạn mới có thể có căn cứ để thực hiện tiếp các quyền của mình: Nếu quy hoạch đã xóa bỏ thì xin công nhận quyên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và chuyển hộ khẩu về. Nếu vẫn còn quy hoạch thì đến phòng quản lý đô thị hỏi chi tiết dự án này như thế nào? vi sao 20 năm nay chưa triển khai và khi nào triển khai? quyền lợi của ngươi có đất bị thu hồi sẽ giải quyết đền bù ra sao? có thể xin chuyển khẩu về để tiện sinh hoạt trong thời gian tiếp tục chờ được không?

Thân mến

Chào bạn.

Tốt nhất thì bạn nên chụp tờ giấy nhận cọc gởi cho luật sư xem để tư vấn cụ thể nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Em bạn sau khi đã nhận chuyển nhượng đất từ bà Trinh thì phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ trồng cây lâu năm thành đất ở. Hồ sơ bao gồm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, sổ hồng, bảng vẽ, thông báo lệ phí trước bạ, cmnd, hộ khẩu... nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận/huyện nơi có đất tọa lạc để được xem xét, giải quyết.

Thân mến

Chào bạn.

1/ Thủ tục thu hồi đất cần có quyết định thu hồi đất. Trong quyết định thu hồi cần nói rõ căn cứ thu hồi, lý do thu hồi, thời gian thu hồi, quyền lợi của đối tượng bị thu hồi đất giải quyết như thế nào, việc quản lý đất sau khi thu hồi, đơn vị nào có trách nhiệm tổ chức tiến hành việc thu hồi...Bạn tham khảo thêm quy định về thu hồi đất trong Luật đất đai năm 2013 nhé.

2/ Việc quy hoạch và kế hoạch quản lý, sử dụng phần đất thu hồi như thế nào cũng được quy định trong Luật đất đai nói trên. Việc ưu tiên đảm bảo và tạo điều kiện cho cuộc sống ổn định của những hộ dân đã làm nhà trên đất là cần thiết nên cần được cụ thể trong kế hoạch sử dụng đất trình cấp có thẩm quyên phê duyệt.

Thân mến

Chào bạn.

Đầu tiên cho thấy việc mua bán giữa hai bên không rõ ràng, giấy tờ viết tay tùy tiện sửa chữa và bạn là bên bán cũng không có nỗi một thỏa thuận bằng văn bản đế đối chiếu khi cần thiết thì cần phải xem lại.

Đi vào chi tiết: Theo quy định thì việc đặt cọc là biện pháp đảm bảo để hai bến tiến đến ký kết và thực hiện hợp đồng. Theo đó, nếu bên mua từ bỏ ý định thì bị mất cọc còn bên bán thay đổi ý định ko bán thì phải hoàn trả lại gấp đôi tiền cọc. Do vậy, việc hai bên thỏa thuận bên bán không bán thì trả lại gấp 5 lần tiền cọc là vượt quá quy định của pháp luật nên không được công nhận. 

Giấy tờ đã viết thì không được tự ý sữa chửa mà việc sửa chữa phải có sự đồng ý của bên kia và hai bên phải ký xác nhận vào nội dung có sữa chữa, 

Hai bên đã không thỏa thuận rõ ràng về thời gian đặt cọc: Trong thời gian bao nhiêu ngày nếu bên mua không đến tiến hành thủ tục mua bán thì mất cọc và bên mua không chịu thực hiện thủ tục mau bán thì phải đền gấp đôi tiền cọc. Thời gian này phải thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng chứ không thể chỉ nói miệng là "hẹn" 12 hay 15 ngày vì hẹn cũng chỉ là hẹn thôi bạn. Tuy nhiên, bên mua có đến thanh toán tiếp cho bạn 100 triệu chứng tỏ họ có ý thực hiện thỏa thuận nhưng không biết chờ đến bao giờ mà thôi.

Tóm lại, hai bên cần gặp nhau trao đổi rõ về thời gian tiến hành việc mua bán để xác lập lại bằng văn bản nhằm có cơ sở thực hiện theo quy định của pháp luật.

Thân mến

Chào bạn.

Khi người có tài sản chết không để lại di chúc thì di sản thừa kế của họ sẽ chia theo quy định của pháp luật: Chi đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của người chết. Các đồng thừa kế phải tiến hành thủ tục khai nhận và thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, nếu không có ai từ chối nhận di sản thì di sản sẽ chia đều cho các đồng thừa kế và như vậy, sẽ không có chuyện di sản thừa kế tự nhiên lại mang tên của một đồng thừa kế trừ khi các đồng thừa kế còn lại đều đồng ý để cho người đó hưởng toàn bộ di sản mà không có ý kiến thắc mắc hay khiếu nại, tranh chấp gì vể di sản.

Trường hợp người hưởng di sản tự ý một mình đứng tên tài sản là di sản thì những đồng thừa kế còn lại có quyền khởi kiện để yêu cầu toa án giải quyết chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật.

Thân mến

Chào em.

Cám ơn em.

Chúc em thành công

Chào bạn.

Theo chủ trương giải quyết hiện Nay thì tuy là nhà xây chưa có giấy phép XD nhưng nếu bạn xây đúng bản vẽ thiêt kế, phù hợp quy hoạch, đất đã có giấy chứng nhận và không có tranh chấp, không xây lấn chiếm thì sẽ được giải quyết công nhận tồn tại. Do vậy, bạn nên nhanh chóng liên hệ với cơ quan cấp giấy phép XD để được hướng dẫn thủ tục công nhận nhé.

Thân mến

Chào em.

Theo như em trình bày thì khi mang đơn và hồ sơ khởi kiện đến tòa án thì tòa án đã xem biên bản hòa giải không thành và không đồng ý nên hướng dẫn em về đề nghị UBND phường làm lại thủ tục hòa giải nhưng UBND phường đã không đồng ý làm lại biên bản hòa giải nên em chưa thể nộp đơn khởi kiện. Đó chính là lý do.

Tại điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định về trình tự và thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

1. Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

b) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;

c) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

2. Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

3. Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

4. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai.

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Vậy ý kiến đề nghị của tòa án là chính xác nên em phải làm đơn đề nghị UBND phường tiến hành hòa giải cho đúng quy định thì biên bản hòa giải không thành mới được công nhận và tòa án sẽ tiếp nhận và thụ lý đơn kiện của em.

Thân mến

Chào bạn.

Ông bà qua đời có để lại di chúc chỉ định ông Mỹ được hưởng 3/4 còn ông Pháp được hưởng 1/4 quyền sử dụng đất. Do vậy, việc ông Mỹ lén lút làm sổ hồng để đứng tên toàn bộ diện tích đất ông bà để lại, trong đó có cả phần diện tích đất chỉ định cho ông Pháp sử dụng là sai so với di chúc, quy định pháp luật về thừa kế.  Vì ông Mỹ đã lén lút đứng tên toàn bộ diện tích đất từ đường mà ông Pháp không có ý kiến gì nên dĩ nhiên ông cũng sẽ có quyền chuyển nhượng một phần diện tích đất cho người khác căn cứ trên cơ sở là sổ hồng ông Mỹ đã đứng tên.

Nay nếu ông Pháp phát hiện ra sự việc này thì phải làm đơn khởi kiện ông Mỹ ra tòa án để yêu cầu giải quyết: 

- Hủy bỏ sổ hồng đã cấp cho ông Mỹ đứng tên toàn bộ đất vì trái với di chúc của ông bà để lại.

- Hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ông Mỹ ký với người mua.

- Công nhận quyền sử dụng 1/4 diện tích đất cho ông Pháp như di chúc ông bà để lại.

Thân mến

Chào bạn.

Việc ban quản lý dự án hay chủ đầu tư có họp dân để lắng nghe ý kiến, nguyện vọng của người dân hay không làm sao mà biết được!

Người dân nếu hay biết về thông tin quy hoạch, dự án và lo sợ quyền lợi bị ảnh hưởng thì cứ mạnh dạn viết đơn trình bày ý kiến, yêu cầu giải mọi thời điểm để yêu cầu xem xét, trả lời chứ đâu có cần chờ thời điểm gởi đơn.

Thân mến

Chào bạn.

Luật sư tư vấn như sau:

Bạn đã mua đất cất nhà tại BRVT thì sau khi cất nhà xong bạn phải xin quyết định cấp số nhà. Sau khi có quyết định cấp số nhà, bạn thực hiện hoàn công nhà để được cấp sổ hồng nhà đất  đứng tên vợ chồng bạn. Sau khi đã có sổ hồng thì vì vợ con bạn đang có hộ khẩu thương trú tại BRVT nên vợ con bạn tách hộ khẩu chuyển về nhà mới thành một hộ khẩu độc lập. Sau đó thì vợ bạn bảo lãnh cho bạn hộ khẩu Vĩnh Long chuyển về BRVT nhập chung vào hộ khẩu gia đình.

Thân mến

Chào bạn.

Bạn cho luật sư biết thêm thông tin là mẹ bạn mất có để lại di chúc không? nội dung di chúc chỉ định như thế nào? sau khi mẹ mất thì bạn được chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở nào mà nay anh chị về đòi phân chia đất?

Thân

Chào em.

Em phải viết đơn và gởi khi dự án đang trinh phê duyệt chứ sau khi đã công bố phương án tái định cư rồi thì làm đơn gời sẽ không có tác dụng nếu trường hợp của em không thuộc đối tượng và phạm vi giải quyết.

Thân mến 

Chào bạn.

Nếu gia đình bạn đã gởi đơn khiếu nại đến UBND xã thì đề nghị UBND xã có quyết định giải quyết khiếu nại cho gia đình bạn nhé, chứ không thể để cán bộ địa chính xã trả lời miệng và cứ đỗ lỗi qua lại cho bộ phận GPMB thì không có căn cứ để giải quyết vấn đề.

Khi nhận được quyết định giải quyết khiếu nại của UBND xã, nếu không đồng ý thì gia đình bạn tiếp tục làm đơn khiếu nại gời lên UBND huyện trực tiếp nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Nếu vì chuyện chính quyền địa phương có ý định hoán đổi đất của gia đình bạn bằng một vị trí đất khác để lấy đấy làm siêu thị gì đó nhưng chưa thông qua ý kiến gia đình, chưa mời gia đình đến để thông báo vê chủ trương, quy hoạch, dự án và lắng ghe ý kiến trình bày cũng như nguyện vọng của gia đình thì cách làm này là áp đặt, không thực thi dân chủ tại cơ sở, đặt người dân có đất bị thu hồi vào thế đã rồi...nên gia đình bạn có quyền làm đơn khiếu nại gởi đến UBND xã nơi có đất để yêu cầu xem xét, giải quyết hợp lý trên tinh thần lắng nghe ý kiến, nguyện vọng người dân và đảm bảo quy chế dân chủ tại cơ sở. Trường hợp UBND xã không giải quyết thi có quyền làm đơn khiếu nại gởi đến UBND huyện cấp trên trực tiếp để yêu cầu giải quyết.

Thân mến

Chào em.

Nếu em là môi giới cho việc mua bán thì em chỉ nên thực hiện trách nhiệm của người môi giới, khi giao dịch thành công thì nhận hoa hồng môi giới là xong nhiệm vụ. Nếu em muốn nhận cọc từ người mua thì phải có ủy quyền của người bán đồng ý cho em nhận cọc. Khi nhận cọc xong thì em phải có trách nhiệm giao lại tiền cọc cho người bán, có như vậy thì khi người bán không bán thì phải đền gấp đôi tiền cọc mà em không có trách nhiệm.

TRong trường hợp này em không có quyền quyền nhưng lại đứng ra tự nhận cọc là sai, nhận cọc rồi không giao lại cho người bán. Người mua và người bán chưa hề gặp nhau để thỏa thuận giao dịch mà em làm hết nên người mua tưởng em là người bán chứ không biết ai khác. Nay em không có đất để bán mà lại nhận cọc thì dễ bị khép vào hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản nên phải rút kinh nghiệm về chuyện này nhé.

Nay em phải tự gặp người mua giải thích rõ mọi chuyện, lý do vì sao em nhận cọc, người bán là ai, vì ao họ thay đổi ý định không bán và nhận sai sót để xin người mua nhận lại cọc. Trường hợp ngươi mua không thông cảm làm dữ thi em cũng phải có giải pháp đền bù cho họ thể nào để họ nhận lại cọc chứ nếu đưa sự việc ra pháp luật thì em không có lợi đâu.

Thân mến

Chào em.

Mặc dù đất của em đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng nghĩa vụ của người được công nhận quyền sử dụng đất là phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy định của pháp luật chứ không phải muốn như thế nào cũng được. Đất của em là đất màu thì em phải sử dụng để canh tác, trồng màu chứ sao em lại múc đất đi bán được vì đất đai là tài nguyên quốc gia do Nhà nước thống nhất quản lý, việc múc đất, khai thác đất đê bán, kinh doanh liên quan đến kháng sản phải có giấy phép của cơ quan chức năng chấp thuận, chưa nói đến việc em múc đất bán như vậy sẽ ảnh hưởng đến z hoạch sử dụng đất, vấn đề môi trường, sinh thái...nên xử phạt là đúng quy định em nhé.

Về thủ tục thì cơ quan bảo vệ môi trường sẽ lập biên bản về hành vi vi phạm của em và có quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tài nguyên - môi trường. Nếu không đồng ý thì em có quyền thực hiện khiếu nại.

Thân mến