Tư Vấn Của Luật Sư: LS. ThS Nguyễn Nhật Tuấn - NguyenNhatTuan

Chào em.

Em xem trong hợp đồng chuyển nhượng mua bán ký với chủ đầu tư thì thời gian bàn giao nền là khi nào? Vì sao đã có sổ hồng mà nền thì chưa bàn giao nên đất thì em phải đến làm việc với chủ đầu tư và yêu cầu họ phải có lời giải đáp thòa đáng em nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Mai mốt có hỏi thì trình bày có đầu đuôi tôn trọng người tư vấn một chứt nhé bạn.

1/ Tuy các đồng thừa kế đã thống nhất việc phân chia di sản nhưng nếu chứng minh bị lừa dối, ép buộc trái với ý chí định đoạt thì có quyền khởi kiện yêu cầu giải quyết chia lại.

2/ Có đồng thừa kế khác xuất hiện chứng minh có tư cách thừa kế di sản thì có quyền khởi kiện yêu cầu chia lại.

Thân mến

Chào bạn.

Dĩ nhiên là khi biết được việc xây lấn trái phép, cơ quan chức năng sẽ lập biên bản, xử phát hành chính và buộc phải tháo gỡ phần xây lấn trái phép đó.

Thân mến

Chào bạn.

Theo như bạn trình bày thi nhà đất hiện gia đình bạn đang sử dụng tuy đã được cấp sổ hồng đứng tên mẹ bạn sử dụng và đã tách thửa đứng tên các người con nhưng có nguồn gốc từ ông bà nội để lại. Khi ông bà nội chết không để lại di chúc nên tài sản này được xem là di sản của ông bà nội để lại nên sẽ chia theo quy định của pháp luật: Chia đều cho các đồng thừa kế thuộc hàng thứ nhất của người chết.

Tuy nhiên, như bạn trinh bày thì ông nội chết năm 1967 và bà nội chết năm 1975 thì tính đến nay đã trên 30 năm, quá thời hiệu khởi kiện chia thừa kế đối với bất động sản nên các đồng thừa kế không có quyền khởi kiện để yêu cầu chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật hiện hành.

Thân mến

Chào bạn.

Theo như bạn trình bày thi nhà đất hiện gia đình bạn đang sử dụng tuy đã được cấp sổ hồng đứng tên mẹ bạn sử dụng và đã tách thửa đứng tên các người con nhưng có nguồn gốc từ ông bà nội để lại. Khi ông bà nội chết không để lại di chúc nên tài sản này được xem là di sản của ông bà nội để lại nên sẽ chia theo quy định của pháp luật: Chia đều cho các đồng thừa kế thuộc hàng thứ nhất của người chết.

Tuy nhiên, như bạn trinh bày thì ông nội chết năm 1967 và bà nội chết năm 1975 thì tính đến nay đã trên 30 năm, quá thời hiệu khởi kiện chia thừa kế đối với bất động sản nên các đồng thừa kế không có quyền khởi kện để yêu cầu chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật hiện hành.

Thân mến

Chào em.

Nếu tòa án đã xét xử sơ thẩm nhưng chú em không đồng ý với nội dung bản án sơ thẩm thi có quyền làm đơn kháng cáo để yêu cầu tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án nhé.

Thân mến

Chào em.

1/ Về thẩm quyền hòa giải thì phải là UBND xã nơi có đất tọa lạc chứ khu phố không có thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai nhé.

2/ Về giấy tờ thì bên em có họp đồng mua bán và bảng vẽ đứng tên ba em chứ chua có giấy chứng nhận. Có nghĩa là đất này ngày xưa ban em mua nhưng chưa làm thủ tục sang tên hay xin cấp giấy chứng nhận nên chưa có giấy chứng nhận. Còn về phía ông Hảo là có giấy chứng nhận đứng tên ông hảo nên bộ phận hòa giải nói giấy chứng nhận ông Hảo mới có giá trị pháp lý là vậy.

Nay em cần trích lục hợp đồng mà chú em đã bán đất cho ông Hảo để khởi kiện yêu cầu tòa án hủy bỏ hợp đồng mua bán đất này và trên cơ sổ đó thì yêu cầu hủy bỏ luôn giấy chứng nhận đã cấp cho ông Hảo.

Đây là tranh chấp dân sự nên phải giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự là khởi kiện để tòa án giải quyết. Riêng em muốn gởi thêm đơn khiếu nại, phản ánh sự việc đến cơ quan chức năng để tăng thêm áp lực thì tùy ý.

Thân mến

Chào bạn.

Vì đất này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng (mà bạn gọi là băng khoán) nhưng đã thế chấp ở ngân hàng vay tiền nên chủ đất đã gian dối nói rằng đất chưa có giấy chứng nhận và bán lại cho bạn để lấy tiền một lần nữa là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản nên bạn hãy làm đơn tố cáo gởi đến công an huyện để yêu cầu điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Đúng lý ra đối với đất chưa có sổ hồng thì không được mua bán, chuyển nhượng nên bạn không nên mua đất này cho dù giá rẻ vì việc đi làm giấy tờ hợp thức hóa rất cực và có đôi khi vì biết không thể làm giấy chứng nhận được nên người chủ trước mới chấp nhận bán giấy tay cho bạn giá rẻ đó.

Nay bạn đã lỡ mua rồi thi đến văn phòng đăng ký đất đai huyện nơi có đất tọa lạc để liên hệ nộp thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thủ tục hồ sơ nơi đây sẽ hướng dẫn và phát cho bạn để tiến hành nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Theo như bạn trình bày thì đất nhà bạn đã được cơ quan chức năng công nhận quyền sử dụng, tức đã có giấy tờ công nhận đứng tên ba bạn. Năm 2002 ba bạn bệnh chết không ai trông coi đất nên có nhờ chứ của bạn đến trông coi hộ. Năm 2006 chú bạn bán một phần đất này cho người khác khi không có sự đồng ý của gia đình bạn là việc làm trái pháp luật vì đất không phải của chú nên chú không có quyền bán. Trong vấn đề này có thể cú đã ngụy tạo giấy tờ hoặc giả mạo chữ ký của gia đình bạn đên bán đất trái pháp luật cho người khác. Do vậy, bạn hãy đề nghị ngươi mua đất từ chú bạn xuất trình giấy tờ mua bán như thế nào? ai ký để khởi kiện ra tòa án yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán trái pháp luật đó và hủy luôn giấy chứng nhận phần đất mà người mau từ chú đã được cơ quan chức năng cấp để trả lại toàn bộ đất cho gia đình bạn.

Qua vấn đề này cho thấy sự thiếu kiểm tra, sát giám từ gia đình bạn đối với đất của mình nên mới để bị mất đất như vậy.

Thân mến

Chào bạn.

Căn cứ vào gấy tờ mua bán, thỏa thuận giữa gia đình bạn và ông A về việc bán cho ông A diện tích ngang 4m x 25 chiều dài nhưng nay diện tích đo lại thực tế của ông A la 4,8m x 25m, tức đã lấn sang phần đất còn lại của bạn 0,8m chiều ngang. Vì ông A đả xây cất nhà cố định trên đất nên bạn có thể yêu cầu ông A phải thanh toán lại cho bạn giá trị của 0,8m x 25 m theo giá thị trường hiện nay. Nếu ông A không chấp nhận thì bạn có thể làm đơn hòa giải gởi đến UBND xã để yêu cầu hòa giải. Nếu hòa giải không thành thì bạn khởi kiện để tòa án thuộc quyên giải quyết tranh chấp đất đai này nhé.

Thân mến

Chào bạn.

1/ Theo quy định thì thời gian để giải quyết một vụ án dân sự trung bình là 4 tháng tính từ ngày tòa án thụ lý hồ sơ khởi kiện hợp lệ. Thời gian có kéo dài hay không còn phụ thuộc vào mức độ phức tạp của vụ án, sự hợp tác giải quyết của các bên đương sự và tòa án có bị quá tải trong giải quyết hay không nữa.

2/ Vê nguyên tắc thì trong quá trinh chờ tòa án giải quyết vụ việc, các bên phải giữ nguyên hiện trạng việc tranh chấp. Như vậy, nếu từ trước đến nay bạn vẫn sử dụng ngõ ấy làm lối đi thì bạn vẫn tiếp tục sử dụng để đi mà chính quyền địa phương không có quyền ngăn cản không cho bạn đi vì tòa chưa xử nên không biết ai đúng ai sai thì làm sao mà ngăn cản họ được.

Thân mến

Chào bạn.

Theo quy định tại điều 355 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì thời hạn kháng nghị theo thủ tục tái thẩm là 01 năm kể từ ngày người có quyền kháng nghị biết được căn cứ để kháng nghị theo thủ tục tái thẩm.

Thân mến

Chào em.

Trước hết, luật sư xin nói với em rằng em không thể phá sản vì em là người dân, hộ gia đình chứ có phải doanh nghiệp đâu mà dùng từ "phá sản".

Như em trình bày thì gia đình em dùng tài sản là căn nhà để vay tín dụng 800tr đồng nhưng nay theo định giá thì căn nhà chỉ khoảng 450 tr đồng thôi! Luật sư thấy vấn đề này là bất hợp lý vì em phải hiểu rằng khi em dùng tài sản thế chấp để vay tiền ngân hàng thì ngân hàng sẽ cho thẩm định giá rất kỹ càng mới cho vay và họ không bao giờ cho em vay đúng trị giá căn nhà ma chỉ khoảng 70 đến 80% giá trị căn nhà là cao lắm rồi đó em và theo thời gian thì giá trị bất động sản chỉ có tăng lên chứ làm gì có chuyện hạ thấp xuống quá vậy nên lấy cơ sở nào mà em cho rằng căn nhà của em hiện chỉ có giá trị khoảng 450 tr đồng hả em? muốn biết giá trị thật của căn nhà hiện nay là bao nhiêu thì em phải thuê một đơn vị độc lập thẩm định giá và có chứng thư thẩm định cho em thì mới khách quan em nhé.

Về nguyên tắc xử lý nợ thì nếu gia đình em không còn khả năng trả gốc và lãi khoản vay hàng tháng nữa thì nên tra đổi với ngân hàng phương án xử lý nợ là căn nhà đã được thế chấp. Lúc này cả hai bên nên chọn một đơn vị định giá độc lập để thẩm định lại giá trị tài sả thế chấp là cơ sở để xử lý chứ ngân hàng không thể tự định giá căn nhà thấp vậy để ép con nợ của mình được.

Trường hợp không thống nhất được với nhau về phương án xử lý nợ thì em có thể khởi kiện yêu cầu tòa án giả quyết cho khách quan, công bằng em nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về vấn đề  này như sau:

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Như vậy, nếu do vị trí tự nhiên mà họ không có lối đi nào khác ra đường  chính thi họ có quyền yêu cầu bạn phải mở lối đi cho họ và họ có trách nhiệm đền bù cho bạn vê thiệt hại do phải mở lối đi.

Nếu giữa các bên không tự giải quyết được thì có thể làm đơn gởi đến chính quyền địa phương để yêu càu can thiệp, giải quyết hoặc khởi kiện ra toa án theo quy định.

Thân mến

Chào bạn.

Nếu vợ chồng bạn góp vốn để mua đất cùng người bạn thì cần có văn bản thỏa thuận việc góp vốn này giữa hai bên để làm bằng chứng về sau.

Khi tiến hành thủ tục lập hợp đồng mua bán công chứng thì cần có tên vợ chồng bạn trong hợp đồng với tư cách là bên mua. Khi làm thủ tục sang tên trước bạ mảnh đất và cấp sổ hồng cũng cần có tên hai vợ chồng bạn để đảm bảo về mặt pháp lý là tài sản đồng sở hữu.

Thân mến

Chào bạn.

1/ Không cần chủ đất hay hàng xóm biết mà bất cứ ai nếu biết được việc gia đình bạn xây lấn ranh qua nhà hàng xóm đều có quyền gởi đơn phản anh đến chính quyền địa phương để yêu cầu kiểm tra, giải quyết.

2/ Xây lấn đất qua nha hàng xóm là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai nên dĩ nhiên không chính quyền nào công nhận và đồng ý cho việc làm phi pháp này bạn nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Nếu vấn đề tranh chấp giữa hai bên đã được chính quyền địa phương hòa giải và xác định lối đi là chung và gia đình bạn được quyên đặt hệ thống thoát nước dưới lối di chung này thì nay do cần thiết phải sửa chữa, nâng cấp hay cải tạo lại hệ thống thoát nước thì gia đình bạn cần làm đơn xin phép gởi đến UBND xã để xác minh và cho tiến hành. Khi chính quyền địa phương đồng ý cho gia đình bạn tiến hành thì nếu hàng xóm cản trở, gia đình bạn có quyền thông báo đến chính quyên địa phương để yêu cần can thiệp, giải quyết.

Thân mến

Chào bạn.

Nếu phần đất đó đã được cơ quan chức năng cấp sổ hồng do hai vợ chồng bạn đứng tên thì là tài sản chung của hai vợ chồng nên hai vợ chồng bạn có toàn quyền sử dụng và định đoạt theo quy định của pháp luật.

Nay hai vợ chồng bạn muốn tặng cho con gái mới 8 tuổi thì có thể lập di chúc tặng cho con gái. Di chúc được công chứng/chứng thực theo quy định của pháp luật. Chỉ khi nào vợ chồng bạn chết thì di chúc mới có hiệu lực nên trong thời gian di chúc chưa có hiệu lực thì vơ chồng bạn vẫn có toàn quyền quản lý, sử dụng, sửa đổi hoặc hủy bỏ di chúc.

Cách thứ hai là lập hợp đồng tặng cho con gái nhưng vì con gái mới 8 tuổi, chưa đủ tuổi để đứng tên sổ hồng nên nếu có tặng cho thì vợ chồng bạn vẫn là người giám hộ đương nhiên của con gái và phải quản lý, trông coi tài sản này dùm cho con gái cho đến khi cháu được 18 tuổi. Trong thời gian giám hộ tài sản cho con, vợ chồng bạn chỉ được bán tài sản vì quyền lợi của con và nếu được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.

Thân mến

Chào bạn.

Nếu không xác định được ranh giới đất thi cần mời địa chính, trung tâm đo đạc đến đo đạc để xác định tọa đọ, cộc mốc và ranh đất  của các thửa đất. Nếu đủ thì không sao còn nếu thiếu thì phải xác định nguyên nhân vì sao thiếu, trách nhiệm ai làm thiếu để điều chỉnh diện tích lại trong sổ hồng cho phù hợp.

Thân mến