Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Để đòi được thửa đất đó bố bạn phải chứng minh nguồn gốc sử dụng đất của gia đình bạn là hợp pháp: Nguồn gốc đất thế nào? Gia đình bạn còn giữ giấy tờ kê khai đăng ký đất? Giấy tờ biên lai đóng thuế sử dụng đất hay không? Từ năm 1992 đến nay thì gia đình bạn có đóng thuế sử dụng đất hay không? Trong hồ sơ địa chính của chính quyền địa phương có tên của bạn không? ....

Gia đình bạn chỉ có thể đòi lại được phần đất đó nếu có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013. Ngược lại, nếu bạn không có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà người đang sử dụng đất của gia đình bạn có một trong các loại giấy tờ đó thì sẽ không thể đòi lại được thửa đất đó.

Bên cạnh việc chứng minh nguồn gốc đất đang tranh chấp, nếu việc bạn cho người  ủy quyền sử dụng đất mà có lập thành văn bản, thì đây cũng là một trong những cơ sở căn cứ giúp gia đình bạn có thể đòi lại đất. Theo đó gia đình bạn sẽ có thể đòi lại đất trên cơ sở căn cứ quy định tại Điều 164 Bộ luật Dân sự 2015 về các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu:

“Điều 164. Biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.

2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Theo quy định tại Khoản 9 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 cũng quy định: “Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai..." là một trong những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Mặt khác, Điều 203 Luật đất đai 2013 cũng quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”.

Như vậy, thủ tục đòi đất sẽ được thực hiện như sau:

- Gia đình bạn gửi đơn đề nghị hòa giải tới Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất đó để được hòa giải theo quy định tại Điều 135 Luật đất đai 2013. Trong thời hạn 30 ngày, Uỷ ban nhân dân sẽ phối hợp với các thành viên của Mặt trận tố quốc để hòa giải tranh chấp đất đai;

- Nếu Uỷ ban nhân dân hòa giải không thành thì có thể gửi đơn đến Tòa án (nếu thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai) hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện để được giải quyết theo quy định của pháp luật..

Căn cứ theo quy định tại Bộ luật hình sự 2015 như sau:

 Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ...

Đối với trường hợp này người khác cố ý giả mạo chữ ký để bán đất nhưng cần xác định ý chí của bên kia, nếu như họ giả mạo chữ ký để chiếm đoạt tài sản của người có quyền tài sản hoặc có tài sản thì mới bị truy cứu trách nhiệm hình sự còn nếu như không có mục đích chiếm đoạt tài sản thì chưa đủ căn cứ bị truy cứu trách nhiệm hình sự với tội danh này. Khi đó bên bị vi phạm có quyền làm đơn yêu cầu hủy hợp đồng mua bán khi chưa có chữ ký của người được hưởng thừa kế hoặc yêu cầu trả lại giá trị phần diện tích được hưởng.

Căn cứ theo quy định tại Bộ luật hình sự 2015 như sau: Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ...

Đối với trường hợp này người khác cố ý giả mạo chữ ký để bán đất nhưng cần xác định ý chí của bên kia, nếu như họ giả mạo chữ ký để chiếm đoạt tài sản của người có quyền tài sản hoặc có tài sản thì mới bị truy cứu trách nhiệm hình sự còn nếu như không có mục đích chiếm đoạt tài sản thì chưa đủ căn cứ bị truy cứu trách nhiệm hình sự với tội danh này. Khi đó bên bị vi phạm có quyền làm đơn yêu cầu hủy hợp đồng mua bán khi chưa có chữ ký của người được hưởng thừa kế hoặc yêu cầu trả lại giá trị phần diện tích được hưởng.

Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì các trường hợp thu hồi đất bao gồm: Thu hồi đất về mục đích quốc phòng, an ninh(Điều 61); Thu hồi đất để phát triển kinh tê- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62);Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 64); Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Trong đó, không có trường hợp nào (Điều 65).. Nếu cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất thực sự vì mục đích như vậy và gia đình bạn cảm thấy chưa thỏa đáng với mức bồi thường đưa ra thì có thể thực hiện khiếu nại quyết định bồi thường của cơ quan đó theo quy định tại Khoản 1, Điều 7, Luật khiếu nại 2011:

 “1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính”

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

 “Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính”

Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định. Nội dung đơn khiếu nại thực hiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 8, Luật khiếu nại 2011: “2. Trường hợp khiếu nại được thực hiện bằng đơn thì trong đơn khiếu nại phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại. Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.”.

Nếu việc khiếu nại không thành công hoặc bạn không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại thì bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án khởi kiện lại quyết định mức bồi thường cho gia đình bạn nếu có căn cứ cho rằng quyết đinh đó là trái với quy định của pháp luật.

Căn cứ vào Điều 503 Bộ Luật Dân Sự năm 2015 về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.”

Theo như tình tiết bạn nêu, khi khách hàng B vay 10 tỷ đồng và bạn có đưa ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp. Theo quy định của pháp luật hiện hành, ngân hàng với vai trò là bên nhận thế chấp được quyền xử lý tài sản là quyền sử dụng đất khi người thế chấp không có khả năng trả nợ thông qua 2 hình thức là chuyển nhượng trực tiếp hoặc thông qua bán đấu giá. Vì vậy, khi đến hạn mà B không thanh toán được tiền vay của Ngân hàng thì Ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc luật có quy định.”

Như vậy, khi đến hạn trả nợ, khi bên B không thực hiện hết hạn trả nợ giữa A và B mà giao dịch bảo đảm giữa ngân hàng đã đăng ký cho nên ngân hàng sẽ được ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm. Và khi ngân hàng đã đem tài sản là nhà và đất ra để xử lý thì do tài sản là nhà đất này được bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ nên tất cả cho bên bên B

Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi đề xuất một phương án như sau, bạn có thể tham khảo. Nhà và đất mà gia đình bạn sử dụng làm tài sản thế chấp, có thể giá trị thực của nó là rất lớn. Do đó, gia đình bạn có thể thỏa thuận với ngân hàng về việc xử lý mảnh đất đó. Giữa bạn và phía ngân hàng phải cùng thỏa thuận, đưa ra một phương án phù hợp nhất. Bởi lẽ, mục đích cuối cùng của các tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản bảo đảm cũng chỉ mong thu hồi được khoản nợ đã cho vay. Nếu bạn có thể Thỏa thuận mảnh đất này với số tiền lớn thì có thể dùng để trả nợ cho ngân hàng và cũng giảm bớt gánh nặng kinh tế khi mỗi năm phải chi trả một số tiền rất lớn, trong khi kinh tế hiện nay đang vô cùng khó khăn. Chúc bạn may mắn và thành công.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 25 Luật cư trú quy định: “Sổ hộ khẩu được cấp cho từng hộ gia đình. Mỗi hộ gia đình cử một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ làm chủ hộ để thực hiện và hướng dẫn các thành viên trong hộ thực hiện quy định về đăng ký, quản lý cư trú. Trường hợp không có người từ đủ mười tám tuổi trở lên hoặc có người từ đủ 18 tuổi trở lên nhưng bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được cử một người trong hộ làm chủ hộ.”

Vì vậy, trường hợp chủ hộ mất thì có thể thay thế thành viên khác trong gia đình làm chủ hộ khẩu với điều kiện người từ đủ 18 tuổi trở lên và không bị hạn chết năng lực hành vi dân sự. Trường  hợp chồng bạn cùng hộ khẩu với mẹ bạn(chỉ có hai thành viên trong hộ khẩu) thì không cần ý kiến của chủ hộ hoặc các người khác trong gia đình thì nghiễm nhiên người có tên trong sổ hộ khẩu thành chủ hộ, việc người công an phụ trách hộ tịch không đồng ý là không đúng với quy định trên.

Theo như sự việc bạn nêu thì nguồn gốc đất là do bố mẹ ban sử dụng ổn định từ cho đến năm 1995 thì bố bạn mất. Như vậy, mẹ bạn và 4 người con trong đó có bạn có quyền sử dụng hợp pháp mảnh đất này. Hơn nữa, mẹ bạn hay anh chị em bạn cũng chưa từng làm thủ tục tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên quyền sử dụng đất chưa được chuyển dịch cho chủ thể khác.

Tuy nhiên, việc em gái bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình đồng nghĩa với việc chủ sử dụng đất hợp pháp hiện tại là em bạn. Theo đó, em bạn có đầy đủ các quyền sử dụng và định đoạt đối với mảnh đất trên.

Vì vậy, nếu bạn muốn đòi lại mảnh đất thì phải thu thập, kiểm tra lại xem có giấy tờ, căn cứ chứng minh được việc mẹ bạn nhờ em gái bạn đứng tên giùm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên hay không. Trong trường
hợp có căn cứ chứng minh thì bạn mới có thể khởi kiện để đòi lại quyền lợi
chính đáng của mình.

Trước hết, mảnh đất của mà em gái bạn đứng tên sổ đỏ có nguồn gốc có liên quan gì để chứng minh đó là mảnh đất của bố mẹ bạn hay không? Các giấy tờ đó có thể là một trong những giấy tờ sau:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Khi có một trong những giấy tờ nêu trên, thì em gái bạn sẽ phải có những giấy tờ chứng minh rằng được bố mẹ, hoặc anh chị em bạn đã cho em gái mảnh đất đó. Có thể đó là giấy tờ tặng cho hay chuyển nhượng mảnh đất. Nếu không chứng minh được thì việc làm sổ đỏ của em gái bạn là sai và có thể sẽ bị thu hồi hoặc đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định

Nếu không có những giấy tờ nêu trên mà có nguồn gốc từ Bố mẹ bạn (thời điểm chưa chết) đã sinh sống ổn định trên mảnh đất mà không hề biết việc em gái bạn làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều này đồng nghĩa với việc bạn và những người khác không nhận được bất cứ thông báo nào từ Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cấp đất để xác minh điều tra thực trạng mảnh đất này. Như vậy, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho em gái bạn là không hợp pháp.

Theo quy định tại Điều 166 Luật đất đai năm 2013 việc cấp giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền là không đúng do đối tượng được cấp không đủ điều kiện được cấp, nên theo quy định, giấy chứng nhận của em gái bạn trong trường hợp này thuộc trường hợp bị thu hồi.

Để giải quyết tranh chấp, hai gia đình nên tiến hành thỏa thuận với nhau, nếu hai bên không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết tranh chấp, bạn có quyền làm đơn khiếu nại gửi trực tiếp tới Ủy ban nhân dân cấp xã, huyện hoặc khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi đang có đất để giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013.

Như tôi đã nói ở trên, nếu các dì và chồng họ chết không có di chúc và di chúc không hợp pháp thì phần di sản của họ sẽ được phân chia theo pháp luật theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Người thừa kế theo pháp luật:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;”

Như vậy, nếu thuộc trường hợp này thì tài sản của dì sẽ chia đều cho tất cả những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Nếu hàng thừa kế không còn ai(đã chết) gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết thì mẹ bạn thuộc hàng thừa kế thứ hai dược hưởng theo quy định ở trên.

Trong trường hợp của bạn như tôi đã nêu, thì Giấy khai sinh được coi là một trong những giấy tờ quan trọng để chứng minh người đó(giấy khai sinh của cha/ mẹ) thuộc hàng  thừa kế thứ nhất để được hưởng di sản thừa kế cho nên bắt buộc phải có. Trường hợp không có Giấy khai sinh thì bắt buộc bạn phải làm thủ tục giấy tờ xác nhận là cha, mẹ(đã chết) của người đã chết để lại di sản.

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì ba thành viên còn lại trong hộ gia đình của bạn đều đã mất. Luật cư trú 2006 quy định khi một người chết thì phải làm thủ tục xóa đăng ký thường trú của người đó. Do bạn đã thực hiện thủ tục đăng ký xóa thường trú cho mẹ bạn đã chết trên sổ hộ khẩu thì bạn phải  thực hiện thủ tục thay đổi chủ hộ theo quy định tại Điều 29 Luật cư trú 2006

Điều 29. Điều chỉnh những thay đổi trong sổ hộ khẩu

1. Trường hợp có thay đổi chủ hộ thì hộ gia đình phải làm thủ tục thay đổi chủ hộ. Người đến làm thủ tục phải xuất trình sổ hộ khẩu; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; ý kiến của chủ hộ hoặc người khác trong gia đình về việc thay đổi chủ hộ.

Trong trường hợp của bạn không cần ý kiến của chủ hộ hoặc các người khác khác trong gia đình thì nghiễm nhiên người có tên trong sổ hộ khẩu thành chủ hộ.

Do mẹ bạn chết không để lại di chúc thì Di sản mẹ bạn để lại là tài sản chung của các đồng thừa kế nên phải thực hiện thủ tục khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất phần tài sản thuộc sở hữu của mẹ bạn. Vậy, căn cứ theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai thì những thủ tục mà bạn phải thực hiện thủ tục tục khai nhận di sản tại phòng công chứng. Sau khi văn bản thỏa thuận phân chia di sản được xác nhận, bạn tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện, thị xã nơi có đất theo quy định.

Thực tế hiện nay theo quy định của pháp luật không có quy định cụ thể về việc tiến hành thủ tục phân chia di sản thừa kế trước hay yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước. Do đó, thông qua thực tiễn áp dụng pháp luật, hiện nay có hai phương thức để giải quyết trường hợp của bạn như sau:

Thứ nhất, bạn có thể tiến hành đồng thời thủ tục thỏa thuận phân chia di sản thừa kế và yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: trong trường hợp này, gia đình bạn sẽ tiến hành thỏa thuận phân chia di sản thừa kế tại UBND cấp xã nơi có mảnh đất. Sau đó, bạn tiến hành luôn hồ sơ, thủ tục yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại bộ phận một cửa của UBND cấp xã hoặc gửi đến văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Hồ sơ yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

“Điều 8. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

...”

Thứ hai, những người có quyền thừa kế đối với phần đất này có thể ủy quyền cho một người thừa kế đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm hồ sơ yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 8 nêu trên. Sau đó, gia đình bạn có thể tiến hành thủ tục thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.

Do bố bạn mất không để lại di chúc nên tài sản của gia đình sẽ được chia thừa kế theo quy định của pháp luật. Việc phân chia tài sản thừa kế theo pháp luật được quy định tài điều 651 của Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Như vậy, theo trường hợp của bạn thì ngôi nhà đứng tên bố mẹ bạn, anh chị em của bạn là hàng thừa kế thứ nhất theo pháp luật. Do đó, gia đình bạn phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Trong trường hợp của bạn vừa nêu thì Giấy khai sinh được coi là một trong những giấy tờ quan trọng để chứng minh bạn thuộc hàng  thừa kế thứ nhất để được hưởng di sản thừa kế cho nên bắt buộc bạn phải có. Bạn không có Giấy khai sinh thì bắt buộc bạn phải làm lại giấy khai sinh(theo thủ tục khai sinh muộn) hoặc giấy tờ xác nhận là con của người đã chết để lại di sản.

Theo như bạn trình bày, Ông bà bạn có một mảnh đất và có 4 người con gái, trong đó 3 người có chồng và 1 người ở giá ( Người Dì này đã mất ), người còn lại thì sống với chồng, và ông bà mất đi không có để lại di chúc gì cả. Hiện tại là gia đình bạn và gia đình Dì bạn đang sống trên mảnh đất này và Dì ấy còn xây thêm 3 căn nhà cho con của Dì. Hiện tại nhà bạn và Dì đều đã làm sổ đỏ(tức Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.Căn cứ theo quy định tại khoản 16, Điều 3 về Giải thích từ ngữ của Luật đất đai năm 2013 như sau:

“16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Đối với trường hợp này của bạn, gia đình bạn và gia đình Dì bạn đã đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất; đây là chứng thư được Nhà nước công nhận. Người sở hữu tài sản sẽ được pháp luật bảo vệ. Do đó, sổ đỏ ghi diện tích của ai bao nhiêu thì người đó chỉ được sử dụng đúng diện tích đó mà không ai được phép xâm phạm.

Nếu cả 3 người Dì và chồng đều mất thì Mẹ bạn không được quyền quyết định về mảnh đất đó mà nó thuộc quyền thừa kế của các dì và chồng của họ. Do đó,  quyền thừa kế và khai nhận thừa kế sẽ thuộc về những người con của các dì, mẹ bạn không được quyền quyết định về tài sản đó.

Nếu các dì và chồng họ chết không có di chúc và di chúc không hợp pháp thì phần di sản của họ sẽ được phân chia theo pháp luật theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Người thừa kế theo pháp luật:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;”

Như vậy, nếu thuộc trường hợp này thì tài sản của các dì sẽ chia đều cho tất cả các người con.

Khoản 2 Điều 219 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung của vợ chồng như sau:

“1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.

5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.”

Như vậy, cả bố và mẹ của bạn đều có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với toàn bộ mảnh đất đó. Hay nói cách khác, mỗi người đều có quyền sở hữu đối với một nửa mảnh đất nêu trên. Tuy nhiên, căn cứ vào những thông tin mà bạn đã cung cấp cho tôi thì bố bạn đã mất không để lại di chúc mà chỉ có giấy viết tay ghi ra là cho các con(không có giá trị pháp lý). Vậy nên một nửa mảnh đất thuộc quyền ở hữu của ba bạn sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Cụ thể trong trường hợp của bạn, phần di sản đó sẽ được chia đều làm 5 phần. Theo đó, mẹ của bạn chỉ có quyền định đoạt đối với 1/2 diện tích mảnh đất. Trong trường hợp mẹ bạn muốn lập di chúc để lại cho bạn toàn bộ mảnh đất 55m2 thì phải có sự đồng ý của các đồng thừa kế (tức 4 người con còn lại). 

Như vậy, để di chúc định đoạt toàn bộ phần đất trên cho bạn có giá trị pháp lý mẹ bạn và các đồng thừa kế trong phần di sản của bố bạn cần thực hiện thủ tục khai nhận và thỏa thuận phân chia di sản trên tại phòng công chứng cấp huyện hoặc phòng công chứng tư. Theo đó, các đồng thừa kế còn lại đồng ý cho mẹ bạn được hưởng toàn bộ di sản của bố bạn để lại hoặc phân chia di sản một cách cụ thể theo phần quyền được hưởng của mỗi người. Thời điểm này, mẹ bạn hoặc các đồng thùa kế là anh chị em bạn mới định đoạt tài sản trên theo nguyện vọng đảm bảo theo quy định của pháp luật.

Không vấn đề gì bạn nhé

Căn cứ điểm i khoản 2 Điều 10 Luật đất đai 2013 thì mặt nước chuyên dùng, đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Theo điểm đ khoản 1 Điều 56 Luật đất đai 2013 thì Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê. 

Căn cứ vào khoản 3 Điều 58 Luật đất đai 2013 và khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Điều kiện để nhà nước cho thuê đất, cho thuê mặt nước đối với tổ chức kinh tế trong trường hợp này là:

- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư: 

+ Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

+ Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác: căn cứ dừa trên 

+ Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;

+  Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.

Thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. 

Đối với trường hợp của bạn hỏi, khi đảm bảo các điều kiện nêu trên và thực hiện thủ tục thuê đất, thuê mặt nước thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch mà quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước. 

Hồ sơ xin thuê đất, thuê mặt nước bao gồm: 

+ Đơn xin thuê đất

+ Văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đã được xác định.

+ Dự án đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

+ Báo cáo kinh tế - kỹ thuật

Các giấy tờ trên phải đợi thẩm định để xem thỏa mãn các điều kiện để được cho thuê đất hay không. Nếu thỏa mãn, Ủy ban nhân dân cấp tích quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước để đầu tư. Việc UBND cấp thị trấn của bạn cho thuê là không đúng thẩm quyền như trên.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể theo Điều 174 của Bộ luật này chỉ rõ: Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng đó gây thiệt hại cho người khác. Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường".

Theo đó, Bộ luật Dân sự yêu cầu chủ sở hữu công trình đang xây dựng phải bồi thường trong trường hợp làm nứt tường nhà hàng xóm. Nếu người thi công xây dựng cũng có lỗi thì phải liên đới bồi thường.

Hiện Bộ luật Dân sự không quy định cụ thể về mức bồi thường, do đó, các bên có thể thỏa thuận để thống nhất mức bồi thường, dựa vào thiệt hại thực tế.

Khi chủ nhà hàng xóm làm lún, nứt nhà lân cận thì phải có trách nhiệm bồi thường. Trước tiên, hai bên sẽ tự thỏa thuận mức bồi thường cho nhau. Nếu không thỏa thuận được thì đưa vụ việc ra UBND cấp xã, không được nữa thì ra tòa nhưng đồng thời phải yêu cầu giám định để xác định mức thiệt hại cụ thể.

Trong trường hợp bạn nêu, khi hàng xóm không chịu dừng hành vi xây dựng hay phá dỡ tường cho việc gây nứt nhà,(nếu có) UBND xã đã tiến hành hòa giải thì bạn có thể khởi kiện ra TAND để bảo vệ quyền lợi của mình. Kèm theo đó, bạn nên yêu cầu tòa án trưng cầu giám định để xác định thiệt hại, trên cơ sở đó tòa sẽ quyết định mức bồi thường cụ thể để bên gây thiệt hại bồi thường

Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể hiểu Ông bà bạn trước có 3000m2 nhà đất. Tuy nhiên, khi thực hiện quyết định thu hồi đất, bồi thường chỉ có 200m2 thôi. Theo quy định tại Điều 204 Luật đất đai 2013 thì: 

"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính".

Như vậy, trong trường hợp quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường mà người bị thu hồi có căn cứ cho rằng quyết định đó chưa đúng với thực tế đất bị thu hồi (loại đất, diện tích,...) thì có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính. Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính (Điều 9 Luật khiếu nại 2011).

Trình tự khiếu nại được quy định tại Điều 7 Luật khiếu nại 2011 như sau:

“Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính".

Khi giải quyết khiếu nại của gia đình bạn thì cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ do gia đình bạn cung cấp và hồ sơ địa chính được lưu trữ cũng như xác minh lại hiện trạng sử dụng đất để xác định loại đất của gia đình bạn là đất công ích hay đất trồng cây hàng năm.

Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”.

Như vậy, theo quy định trên thì gia đình bác bạn đã được cấp 55 m2 từ năm 1992 đến nay nêu đủ điều kiện bồi thường. Do đó khi nhà nước thu hồi đất  thì gia đình bạn sẽ được bồi thường theo Điều 79 luật đất đai 2013:

“Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”.

Cụ thể, trường hợp của gia đình bạn, về giá trị bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất bị bồi thường sẽ được bồi thường như sau:

+ Phần diện tích đất lấn chiếm sẽ không đươc bồi thường theo quy định tại khoản 3 Điều 82 Luật đất đai 2013. Bởi 45 m2 mà gia đình bạn đã lấn chiếm thì sẽ bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai quy định tại Điểm e, Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013:

“Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

(…)

 e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;..“

+ Giá trị nhà ở được bồi thường: mặc dù gia đình bác bạn được cấp phép xây dựng trên diện tích 55m2 nhưng theo quy định tại Điều 5 Nghị định 64/2012/NĐ-CP thì điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng là phải dựa trên diện tích đất được nhà nước cấp phép (trong trường hợp này được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

“Điều 5. Điều kiện chung để được cấp giấy phép xây dựng đối với các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ

Các loại công trình và nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện sau:

1. Phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư”.

Trường hợp sử dụng đất có nhà ở trước ngày 15-10-1993 mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được hỗ trợ bằng 50% giá bồi thuờng đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở; phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở thì được hỗ trợ bằng giá bồi thường đất nông nghiệp trồng cây lâu năm theo quy định.

Như vậy, về cơ bản phần diện tích đất lấn chiếm 45 m2 v được hỗ trợ bằng 50% giá bồi thuờng đất ở và diện tích nhà xây dựng trên phần đất đó sẽ được bồi thường khi nhà nước thu hồi. Đối với phần diện tích 55 m2 và diện tích nhà còn lại sẽ vẫn được bồi thường theo quy định của Luật đất đai 2013.

Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm như sau:

“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

…”

Như vậy, hành vi lấn đất của gia đình hàng chú út đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình bạn, đặc biệt là đối với đất tổ cô tư đứng tên. Về nguyên tắc, các công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm sẽ phải phá dỡ và trả lại nguyên hiện trạng ban đầu cho gia đình bà bạn.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, cô tư bạn có thể gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã để hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 về hòa giải tranh chấp đất đai:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Trong trường hợp chủ tịch UBND xã hòa giải không thành, cô Tư bạn phải gửi đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp để yêu cầu được giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013

Trong trường hợp cô Tư bạn không được sự đồng ý nhập hộ khẩu của chú bạn, cô Tư vẫn có thể nhập hộ khẩu. Tuy nhiên, để thực hiện thủ tục này, cô Tư phải có nơi cư trú hợp pháp nghĩa là phải thực hiện thủ tục đăng ký hộ khẩu thường trú theo thủ tục quy định tại điều 21 Luật Cư trú:

Việc chú út hay gây gổ đánh nhau đã trình báo công an xã cũng bắt đóng tiền phạt và ghi cam kết nhưng chú út vẫn tái phạm thì gia đình bạn có thể đề nghi cơ quan cấp trên xử lý theo quy định.