Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Tại Khoản 8 Điều 12 Luật xây dựng 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm:

"8. Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng cho công trình."

Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ 04/2008/QĐ-BXD thay thế phần II của quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 nên về việc trổ cửa sổ theo nguyên tắc vẫn phải áp dụng Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 của Bộ Xây Dựng, cụ thể:

Theo điểm 1, khoản 7.12.2, Điều 7.12 quy chuẩn xây dựng Việt Nam, phần quy định về kiến trúc đô thị thì:

“Từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh.

Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m."

Điểm 3, khoản 7.12.2, Điều 7.12 còn nêu:

“Trong trường hợp có thỏa thuận được mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể được mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử”.

Mặt khác, theo Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ 9411 năm 2012, cụ thể tại mục 6.4.3 quy định:

“Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.”

Theo thông tin anh cung cấp, giữa nhà anh và nhà hàng xóm sát nhau, Theo đó, Nhà bạn không được xây lỗ thông gió sát với ranh giới đất của nhà hàng xóm bất kể là tầng 1 hay tầng cao hơn. Vì vậy nếu trong trường hợp bạn xây lỗ thông gió thì hàng xóm có thể yêu cầu đề nghị nhà bạn bịt lỗ thông gió đó lại, và họ có quyền gửi đơn đến các cơ quan chức năng có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Theo thông tin bạn cung cấp, trong quá trình thi công công trình trên đã gây ảnh hưởng dẫn đến căn nhà của gia đình bạn đã bị hư hỏng bởi bị rung lắc dẫn đến nứt nhà và khi mưa bị thấm nước.

Trường hợp trong quá trình thi công mà đơn vị xây dựng có lỗi trong việc thi công công trình dẫn đến việc làm thiệt hại cho căn nhà trên thì phải bồi thường cho gia đình bạn. Do đó, trong trường hợp nếu có kết luận giám định của cơ quan chức năng mà trong kết luận đó xác định nguyên nhân gây ra hiện tượng trên là do công trình gần đó gây ra thì gia đình bạn có thể yêu cầu bồi thường theo Điều 589 Bộ Luật dân sự 2015:

“Điều 589. Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm

Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm bao gồm:

1. Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng.

2. Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút.

3. Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.

4. Thiệt hại khác do luật quy định.”

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại là thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Đối chiếu với trường hợp của bạn nếu đơn vị thi công và gia đình bạn không thỏa thuận được với nhau về mức bồi thường, hình thức bồi thường và phương thức bồi thường thì bạn có quyền yêu cầu òa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Giao dịch mua bán đất bạn đã thực hiện từ năm 1990. Căn cứ Khoản 2.2 Mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định về tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như sau:

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực).

Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:

– Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.

– Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

+ Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;

+ Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó

Như vậy, căn cứ theo quy định trên, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác lập từ 1990, nếu đã được UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa được cấp nhưng đã hoàn tất thủ tục xin cấp và được UBND cho phép chuyển nhượng hoặc bạn đã xây nhà ở, công trình kiến trúc lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và phía anh trai bạn cũng không phản đối về việc này, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công nhận. Người nhận chuyển nhượng sẽ là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất này.

Trường hợp bạn hỏi có sự lừa dối khi giao dịch chuyển nhượng, căn cứ Điều 127 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Điều 127: Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình."

Như vậy, trường hợp bà bạn bị lừa dối khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu. Gia đình bạn có thể căn cứ vào quy định trên để khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất bà bạn đã ký.

Ba bạn có làm giấy bán đất cho chú bạn 1 phần thửa đất năm 1999, có người làm chứng thời điểm đó còn sống, khi đó Bộ luật Dân sự năm 1995 đang có hiệu lực và là căn cứ pháp luật để áp dụng.

Theo Điều 707 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Như vậy, tại thời điểm này thì hợp đồng mua bán đất của ba bạn vô hiệu về hình thức do không có công chứng chứng thực. Tuy nhiên tại Điểm b, Mục 2.2, Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao quy định: nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Trường hợp của ba bạn, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Tòa án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây

1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND có thẩm quyền, UBND đã cho phép việc chuyển nhượng. 3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.

Như vậy trường hợp của ba bạn bán đất bằng giấy tay là không hợp pháp. Trong trường hợp có tranh chấp mà các bên không tự thỏa thuận giải quyết được thì 1 trong 2 bên có quyền khởi kiện tại Tòa án. Trong quá trình giải quyết, giấy tay mua bán đất là căn cứ để tòa án xem xét giải quyết theo tinh thần Nghị quyết 02 đã trích dẫn trên.

Đã được trả lời rồi.

Việc mua bán chuyển nhượng nhà, đất đã có sổ đỏ theo Hợp đồng ủy quyền là một hình thức hợp pháp, được pháp luật công nhận và được công chứng. Nói chung, bạn có thể cảm thấy yên tâm hơn, tuy nhiên phải lưu ý và cân nhắc một số vấn đề sau đây trước khi quyết định ký Hợp đồng ủy quyền:

- Tuy nội dung ủy quyền là bạn có toàn quyền sử dụng, định đoạt, mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp nhưng về bản chất đó vẫn chỉ là việc ủy quyền và bạn vẫn chỉ là người được ủy quyền để thay mặt người bán làm những việc đó, bạn không phải chủ sử dụng và sở hữu nhà, đất đó. Sổ đỏ vẫn đứng tên Bên ủy quyền là chủ nhà, đất đầu tiên.

- Hợp đồng ủy quyền nhà, đất thông thường là HĐUQ không có thù lao, vậy nên theo quy định của pháp luật dân sự thì Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng ủy quyền bất bất cứ lúc nào, chỉ phải báo trước cho Bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Quy định này rất dễ bị bên bán (bên ủy quyền) lợi dụng làm phát sinh tranh chấp.

- Đến một lúc nào đó, khi bạn muốn nhà, đất sang tên cho bạn thì Hoặc là bạn phải nhờ Bên Bán hủy Hợp đồng ủy quyền và ký lại Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng mới. Hoặc là bạn phải dùng Hợp đồng ủy quyền đó để bán cho một người khác có quan hệ ruột thịt (cha, mẹ, vợ, chồng, con), sau đó người này sẽ tặng cho lại bạn. Làm như vậy để tránh phải nộp thuế 2 lần. Nói chung thủ tục và thời gian sẽ gấp 2 lần bạn mua bán bình thường.

- Nếu như bạn không sang tên cho bạn mà bán luôn cho người khác bằng hợp đồng ủy quyền, thì theo quy định bạn sẽ phải nộp 2 lần thuế, lần 1 là cho người ủy quyền (tức là người chủ nhà, đất đầu tiên), lần 2 là cho bạn. Nếu bạn tiếp tục mua bán qua nhiều lần ủy quyền thì bạn cứ thế mà nhân số thuế phải nộp lên cho từng đó lần ủy quyền. Nếu không muốn nộp như vậy, bạn chỉ có cách nhờ Bên Bán (Bên ủy quyền) đầu tiên hủy Hợp đồng ủy quyền và ký Hợp đồng chuyển nhượng mua bán cho người thứ 3.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Hợp đồng ủy quyền, mua bán chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ nhà đất, bạn có việc phải nhờ đến Bên ủy quyền do họ mới là người đang đứng tên sổ đỏ, có trường hợp họ có thể gây khó khăn cho bạn, hoặc yêu cầu bạn phải trả thêm một khoản tiền mới ký văn bản cho bạn. Chưa kể trường hợp người ủy quyền đã chết thì có thể sự việc còn phức tạp hơn nữa.

Vì bạn không cung cấp thông tin không rõ ràng về việc xin việc và đưa tiền 80 triệu có là hành vi đưa hối lộ hay không nên chúng tôi đặt ra hai trường hợp sau:

- Việc đưa tiền để xin việc là hành vi đưa hối lộ:

Nếu bạn đưa 120 triệu cho một người có chức vụ quyền hạn hoặc thông qua một hoặc một số người để đưa tới người có chức vụ quyền hạn và người đó lợi dụng chức vụ quyền hạn của mình để thực hiện việc xin việc cho bạn thì hành vi đó là hành vi đưa hối lộ. Trường hợp bị truy cứu trách nhiệm hình sự thì số tiền 80 triệu được xác định là công cụ để thực hiện hành vi phạm tội nên sẽ bị tịch thu để xung vào công quỹ Nhà nước, bạn sẽ không đòi lại được số tiền.

Về trách nhiêm hình sự thì hành vi đưa hối hộ sẽ cấu thành tội đưa hối lộ theo quy định tại Điều 364 Bộ luật hình sự năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017:

“1. Người nào trực tiếp hay qua trung gian đã đưa hoặc sẽ đưa cho người có chức vụ, quyền hạn hoặc người khác hoặc tổ chức khác bất kỳ lợi ích nào sau đây để người có chức vụ, quyền hạn làm hoặc không làm một việc vì lợi ích hoặc theo yêu cầu của người đưa hối lộ, thì bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Tiền, tài sản, lợi ích vật chất khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 100.000.000 đồng;

b) Lợi ích phi vật chất…..”

Người nhận hối lộ và người trung gian đưa tiền biết rõ mục đích của việc đưa tiền cũng cấu thành tội nhận hôi lộ theo Điều 354 và tội môi giới hối lộ theo Điều 365 (Bộ luật hình sự năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017)….

7. Người bị ép buộc đưa hối lộ mà chủ động khai báo trước khi bị phát giác, thì được coi là không có tội và được trả lại toàn bộ của đã dùng để đưa hối lộ.

Người đưa hối lộ tuy không bị ép buộc nhưng đã chủ động khai báo trước khi bị phát giác, thì có thể được miễn trách nhiệm hình sự và được trả lại một phần hoặc toàn bộ của đã dùng để đưa hối lộ.”

- Việc đưa tiền để xin việc không phải là hành vi đưa hối lộ:

Trường hợp bạn đưa tiền cho một người để người đó tìm cho mình một công việc mà không liên quan đến người có chức vụ quyền hạn thì đây là hợp đồng dân sự giữa hai bên về việc thực hiện một công việc. Nếu theo thỏa thuận của hai bên mà bên đó không thực hiện nghĩa vụ với bạn thì bạn có thể yêu cầu trả lại số tiền, nếu không trả thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân huyện nơi người đó đang cư trú để yêu cầu giải quyết.

Trường hợp người đó nhận tiền nhưng không thực hiện đúng công việc mà có ý định bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản hoặc theo thỏa thuận của hai bên phải trả lại tiền vào một thời điểm nhất định mà cố tình không trả mặc dù có khả năng trả thì có thể cấu thành tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 175 Bộ luật hình sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017:

“1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 4.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 4.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm hoặc tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản đó hoặc đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả;

b) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản....”

Với sự giúp đỡ trên chúng tôi hi vọng bạn sẽ tìm ra cách giải quyết tốt nhất, nếu bạn còn vấn đề gì thắc mắc hoặc cần sự trợ giúp của luật sư để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời.

Theo Điều 43 Luật đất đai quy định về những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường:

“1. Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật này;

b) Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng.

c)  Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;

d) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

đ) Đất thuê của Nhà nước;

e) Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 50 của Luật này;

g) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra tại khu vực đất bị thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;

b) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra trước khi có quyết định thu hồi đất mà trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm xây dựng công trình đó;

c) Đất bị thu hồi thuộc các trường hợp quy định tại các khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của Luật này.

3. Người bị thu hồi đất quy định tại khoản 1 nhưng không thuộc khoản 2 Điều này được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi.

4. Chính phủ quy định việc xử lý đối với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất trong trường hợp thu hồi đất quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật này".

Trong trường hợp của bạn thì bạn có thể dựa vào quy định trên để xem xét gia đình bạn có thuộc trường hợp không được đền bù khi bị thu hồi đất. Nếu đất của gia đình bạn có nguồn gốc hợp pháp theo quy định thì khi nhà nước thu hồi đất thì gia đình bạn vẫn được bồi thường.

Tuy nhiên,  để biết được hành vi của UBND xã là đúng hay sai thì bạn cần căn cứ vào thông báo thu hồi để biết rõ lý do thu hồi là gì để biết được các trường hợp thu hồi có phù hợp với quy định không. Chỉ có UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện mới có thẩm quyền thu hồi đất, trong trường hợp của bạn, UBND xã quyết định thu hồi đất là sai thẩm quyền

Trường hợp muốn khiếu nại về quyết định bồi thường, thu hồi đất thì có thể gửi đơn trực tiếp đến người đã ra quyết định này. Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng, dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thuộc về chủ tịch UBND huyện. Theo đó, có thể gửi khiếu nại về quyết định thu hồi đất lên UBND huyện.

Căn cứ Điều 12 Luật đất đai 2013 các hành vi sau bị nghiêm cấm:

1. Lấn chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

Như vậy, hành vi của bạn dù là không cố ý nhưng đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai của gia đình hàng xóm. Do đó, bạn có thể thỏa thuận với hàng xóm về mức chi phí bồi thường trong trường hợp này. Nếu không thể thỏa thuận về mức giá bồi thường thì có thể lấy mức giá đất tại thời điểm đó của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ tính giá bồi thường. Nếu không thỏa thuận được, hai bên có thể gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã để hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013.

- Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường. Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Trường hợp hòa giải không thành thì tranh chấp được giải quyết tại Tòa án. Tòa án sẽ căn cứ thực trạng sử dụng đất, mục đích sử dụng đất của hai bên để đưa ra quyết định.

Theo quy định tại Điều 146 Luật đất đai 2013 về đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn:

1. Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị gồm đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội thị hiện có; đất được quy hoạch để mở rộng đô thị hoặc phát triển đô thị mới.

Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn gồm đất chỉnh trang trong khu dân cư hiện có, đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất được quy hoạch để mở rộng khu dân cư nông thôn.

2. Việc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc lập và giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án theo quy định của pháp luật để chỉnh trang hoặc xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới. Đất cho các dự án này phải được phân bổ đồng bộ trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho toàn khu vực, bao gồm đất sử dụng để xây dựng kết cấu hạ tầng, đất ở, đất xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Khi thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn, Nhà nước chủ động thu hồi đất, bao gồm đất để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng và đất vùng phụ cận theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

4. Cộng đồng dân cư xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ thì việc tự nguyện góp quyền sử dụng đất, bồi thường hoặc hỗ trợ do cộng đồng dân cư và người sử dụng đất đó thỏa thuận.

Có thể thấy, khi địa phương đã có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất để phục vụ mục đích và lợi ích chung của cộng đồng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc lập và giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án theo quy định của pháp luật để chỉnh trang hoặc xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới. Trong trường hợp Cộng đồng dân cư xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ thì do cộng đồng dân cư và người sử dụng đất đó thỏa thuận.

Căn cứ các định diện tích đất ở với thửa đất có vườn, ao

Theo khoản 2 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP giấy tờ làm căn cứ xác định diện tích đất ở là giấy tờ có thể hiện một hoặc nhiều mục đích nhưng trong đó có mục đích để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư. 

Các xác định diện tích đất ở với thửa đất có vườn, ao

Theo Điều 103 Luật Đất đai 2013 được hướng dẫn bởi Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP diện tích đất ở với đất có vườn, ao được xác định như sau:

Trường hợp 1: Thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980

Người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP) xảy ra 02 khả năng sau:

- Nếu giấy tờ đó có ghi diện tích đất ở thì xác định theo giấy tờ đó.

- Nếu trong giấy tờ đó chưa xác định rõ diện tích đất ở thì:

+ Diện tích đất ở được công nhận bằng diện tích thực tế của thửa đất đối với trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 05 lần hạn mức giao đất ở.

+ Diện tích đất ở được công nhận bằng 05 lần hạn mức giao đất ở đối với trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn 05 lần hạn mức giao đất ở.

Thửa đất hình thành từ ngày 18/12/2980 đến trước ngày 01/7/2004

1 - Người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai) nếu:

- Trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

- Trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

+ UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

+ Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

+ Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

2 - Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai) mà đất đã sử dụng ổn định thì:

- Sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực): Xác định diện tích đất ở tương tự như trường hợp người sự dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

- Sử dụng đất ổn định từ ngày 15/10/1993 thì xác định như sau:

+ Nếu là nông thôn: Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

+ Nếu là đô thị: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Diện tích đất ở có vườn, ao đã được cấp Sổ đỏ trước ngày 01/7/2014

Diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao đã được cấp Sổ đỏ trước ngày 01/7/2014 được xác định như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được cấp Sổ đỏ trước ngày 01/7/2014 thì diện tích đất ở được xác định là diện tích ghi trên Sổ đỏ.

- Trường hợp tại thời điểm cấp Sổ đỏ trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ (quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) nhưng đất ở chưa được xác định riêng và chưa được xác định lại (vẫn gộp chung với đất ao, vườn) mà nay:

+ Người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc

+ Nhà nước thu hồi đất ở.

Thì sẽ xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại trường hợp 1 hoặc trường hợp 2 để xác định diện tích đất ở cho người sử dụng đất hoặc làm căn cứ để bồi thường với đất ở (mức bồi thường và hỗ trợ khác với các loại đất khác).

Lưu ý: Khi xác định lại diện tích đất ở thì cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, với diện tích còn lại sau khi xác định diện tích đất ở là đất nông nghiệp, người sử dụng đất nếu có nhu cầu có thể chuyển thành đất ở theo thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo Điều 168 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này.”

Tuy nhiên, quy định trên chỉ áp dụng đối với trường hợp bất động sản trước đây không có chủ sở hữu hoặc không xác định được chủ sở hữu tài sản. Còn nếu chiếm hữu, sử dụng bất động sản đã có nguồn gốc của người khác (có giấy tờ theo Điều 100 Luật đất đai năm 2013) thì gia đình bạn dù có sử dụng bao nhiêu năm cũng không phải là căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản và người đi đòi quyền sử dụng đất kia là có căn cứ pháp luật.

Theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

– Thứ nhất, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

+Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. 

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. 

– Thứ 2, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại quy định nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Thứ 3, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

– Thứ 4, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

– Thứ 5, Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, nếu gia đình bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có giấy tờ theo Điều 100 Luật đất đai năm 2013 hoặc các căn cứ ở trên thì đương nhiên mảnh đất là của gia đình bạn mà người đi đòi không thể có căn cứ đòi được, còn gia đình bạn không có những căn cứ trên mà người đi đòi lại đất lại có thì gia đình bạn phải trả lại quyền sử dụng đất cho họ.

Theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì trường hợp ký hợp đồng huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này như sau:

“3. Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:

a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;

b) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;

c) Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;

d) Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.

Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại Điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định tại Điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.”

Hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết là một trong những cách mà rất nhiều chủ đầu tư hiện nay cho rằng đang “lách luật” để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán bởi theo quy định của Luật kinh doanh Bất động sản và Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc huy động vốn để xây dựng Dự án nhà ở khi chưa đủ điều kiện mở bán (do Sở XD địa phương cho phép bằng văn bản) là hành vi vi phạm pháp luật và bị cấm.

Cụ thể, Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định rất rõ rằng bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng các hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Do đó, rất nhiều chủ đầu tư hiện nay đã thiết kế các điều khoản trong hợp đồng để hợp đồng đó đơn thuần chỉ là hợp đồng vay hay hợp đồng góp vốn phân chia lợi nhuận thông thường.

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi năm 2014 có quy định, dự án hoàn thành cơ sở hạ tầng mới được phép mở bán. Ngoài ra, trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ.

Bên cạnh đó, theo điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định, Luật nhà ở năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Như phân tích ở trên thì khi có xảy ra tranh chấp, bản hợp đồng góp vốn mà khách hàng đã ký với chủ đầu tư cũng sẽ không có hiệu lực và được coi là giao dịch dân sự do các bên tự thoả thuận với nhau giả cách nhằm che dấu giao dịch thực sự là huy động vốn trái phép để mua bán nhà ở khi chưa đủ điều kiện huy động vốn.

Như vậy, nguy cơ khách hàng bỏ tiền tỉ để tham gia góp vốn vào một dự án mập mờ thông tin pháp lý nhưng phải “nhận về trái đắng” là hoàn toàn có thật và là hậu quả tất cả các bên tham gia giao dịch đều nhận biết rất rõ trước khi giao kết Hợp đồng.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng, văn bản xác nhận cho phép bán nhà của Sở Xây dựng, được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Để tránh rủi ro, chúng tôi khuyên cho Công ty bạn phải thận trọng, phải biết được rằng tài sản đó có hợp pháp hay không và hợp lệ hay không. Chưa hợp lệ nghĩa là chưa đầy đủ thủ tục pháp lý để hình thành mối quan hệ sở hữu. Chưa hợp lệ mà vẫn mua thì khi gặp rủi ro, người mua chịu trách nhiệm. Đồng thời, phải nắm rõ dự án đó, lô đất và người sở hữu dự án đã hợp pháp hay chưa. Chủ sở hữu hợp pháp là đã có đủ điều kiện chuyển nhượng. Nếu dự án còn đang vướng các thủ tục pháp lý thì không mua nữa hoặc yêu cầu chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ điều kiện để mua. Nếu bạn có thắc mắc hay vấn đề gì để làm sáng tỏ thì hãy liên lạc trực tiếp để được luật sư tư vấn cụ thể hơn bạn nhé.

Tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, mẹ bạn lấy chồng đài loan có mua một miếng đất ở quê là đất thổ cư và mẹ bạn đã định cư ở nước ngoài, nếu mảnh đất mà mẹ bạn đang đứng tên đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định trên thì có thể thực hiện thủ tục tặng cho.

Với trường hợp này, mẹ bạn về Việt nam để thực hiện thủ tục tặng cho là tốt nhất, nếu mẹ bạn không trực tiếp về Việt Nam để thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn thì mẹ bạn có thể đến cơ quan ngoại giao, lãnh sự của Việt Nam tại nước ngoài để làm thủ tục ủy quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Bạn là người được tặng cho thì bạn phải trực tiếp ở Việt Nam để ký vào hợp đồng tặng cho, đồng thời thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho. Sau khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho, bạn cần nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất. 

Nếu bạn có thắc mắc hay vấn đề gì để làm sáng tỏ thì hãy liên lạc trực tiếp để được luật sư tư vấn cụ thể hơn bạn nhé.

Căn cứ quy định của pháp luật về đất đai, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền phải lập hồ sơ xác định rõ về nguồn gốc, thực trạng sử dụng đất, các tranh chấp nếu có phải được giải quyết trước khi cấp Giấy chứng nhận.

Theo như bạn trình bày thì việc dì bạn đã làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một phần diện tích mà ông ngoại cho mẹ từ năm 1990 (theo di chúc) và đã chuyển nhượng đất cho người khác. Đối với trường hợp của gia đình bạn, mẹ bạn cần xác định rõ mảnh đất đó là của ông bà có các giấy tờ hợp pháp công nhận quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 hay không.
“Điều 100. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

...

Nếu nhà đất là tài sản do gia đình bạn đứng tên giấy tờ ở trên. Để xác định việc cấp Giấy chứng nhận cho gia đình bạn có đúng quy định hay không, bạn có thể tìm hiểu những vấn đề sau đây:

- Nguồn gốc hình thành nhà đất? (Do mua, nhận chuyển nhượng/nhận thừa kế, tặng cho? Do khai hoang?...)

- Trước đây, gia đình bạn có đứng tên trên bất kỳ giấy tờ gì về nhà đất đó hay không? (Giấy tờ mua bán/thừa kế/tặng cho...)

- Việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký tên gia đình bạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được căn cứ vào đâu?...

Để xác định được gia đình bạn có lấn đất hay không thì bạn phải dựa vào ranh giới thửa đất nhà bạn đã ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hành vi được coi là lấn đất phải có dấu hiệu là sự dịch chuyển, thay đổi ranh giới, mốc giới của thửa đất trên thực tế so với biên bản bàn giao đất ban đầu gia đình bạn nhận được từ UBND xã, với mục đích để mở rộng diện tích đất thực tế. Nếu trong giấy chứng nhận đó có cả phần diện tích đất đó thì là đất nhà bạn, còn không thì nhà bạn đã lấn, chiếm đất.

Nếu gia đình bạn sau khi đã xem xét ranh giới đất thực tế của gia đình mình nhận thấy có sự oan sai trong trường hợp này, có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác định lại diện tích thực tế mảnh đất, các số liệu địa chính và biên bản bàn giao đã có hiệu lực pháp luật để bảo vệ quyền lợi cho mình.

Điều 175 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản:

“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.”

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 175 Bộ luật dân sự năm 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận; theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại trên 30 năm mà không có tranh chấp. Để xác định được gia đình bạn có lấn đất của gia đình hàng xóm hay không thì có thể dựa vào bản đồ địa chính của địa phương và sử dụng dịch vụ đo đạc đất đai do Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.

Ngoài ra, theo Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Như vậy, diện tích 40m2 đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bạn có toàn quyền sử dụng diện tích này khi đứng tên trên giấy chứng nhận. Việc gia đình bạn muốn lắp cổng để không cho hàng xóm đi vào phần đất này là thuộc quyền của gia đình bạn mà nhà hàng xóm không có quyền can thiệp. Nếu họ làm khó trong việc xây công hoặc vẫn tiếp tục phá vị trí trong phần đất của gia đình bạn thì bạn có thể yêu cầu Tòa án nhân dân huyện nơi có đất giải quyết sau khi đã có Quyết định hòa giải không thành ở Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định tại Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013

Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Thực hiện đúng quy định đó thì, hợp đồng ủy quyền bất động sản không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ người ủy quyền sang người được ủy quyền mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu bất động sản.

Trên thực tế, quan hệ ủy quyền giữa cá nhân với nhau thường mang tính chất tương trợ, giúp đỡ như  uỷ quyền giao dịch hồ sơ đất đai. Cho nên, ủy quyền uỷ quyền giao dịch hồ sơ đất đai không bắt buộc ghi  nội dung khoản phí phải trả để thực hiện ủy quyền mà có thể hai bên tự thỏa thuận. Do đó, Hợp đồng ủy quyền có ghi phí hay không đều phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên và pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận đó.

Căn cứ theo quy định tại khoản 29 điêu 3 Luật đất đai 2013 thì Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Điều đó có nghĩa là tất cả những người được ghi nhận trong sổ hộ khẩu hoặc nằm trong danh sách được cấp đất theo nghị định 64 sẽ có quyền sở hữu ngang nhau đối với phần đất được giao. Theo đó, trong trường hợp muốn mua bán, chuyển nhượng phần đất này thì phải được sự đồng ý hoặc có sự ủy quyền của những người đồng sở hữu còn lại.

Tuy nhiên, nếu ông bà bạn mất mà chưa định đoạt tài sản này thông qua thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho bố bạn thì đây sẽ được xác định là di sản thừa kế. Khi đó, phần di sản này sẽ được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Theo đó, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất có thể thỏa thuận phân chia di sản thừa kế tại văn phòng công chứng hoặc khởi kiện ra Tòa án yêu cầu phân chia di sản thừa kế.

Trường hợp bị khởi kiện ra Tòa án, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình; gia đình bạn cũng cần phải thể hiện rõ ý kiến và yêu cầu của mình trước Tòa án; đồng thời xuất trình các giấy tờ có liên quan chứng minh bạn là người sử dụng hợp pháp mảnh đất.