Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Theo quy định của pháp luật, quyền sử dụng đất là một loại tài sản, và việc bạn được tặng cho quyền sử dụng đất đó thì đây chính là giao dịch dân sự có tên “hợp đồng tặng- cho tài sản”. Điều 457- Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng tặng- cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng- cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận”.

Đặc điểm “hợp đồng tặng- cho tài sản” luôn có yếu tố thực tế. Nếu hai bên đã thỏa thuận cụ thể về đối tượng tặng- cho (là tiền hoặc tài sản), điều kiện và thời hạn giao tài sản tặng- cho, nhưng nếu bên tặng- cho chưa giao tài sản cho người được nhận thì hợp đồng tặng- cho tài sản chưa được xác lập. Các bên không có quyền yêu cầu đối với nhau trong việc thực hiện hợp đồng. Việc hứa tặng- cho không làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng- cho tài sản. Bên được tặng- cho không có quyền yêu cầu bên tặng- cho phải giao tài sản đã hứa hẹn.

Như vậy, việc bạn được tặng- cho căn quyền sử dụng đất, đồng thời đã sang tên bạn thì giao dịch đã có hiệu lực pháp luật và bố mẹ bạn không còn quyền định đoạt tài sản này, trừ khi việc tặng- cho tài sản này có điều kiện và người nhận tặng- cho tài sản phải thực hiện nghĩa vụ sau khi nhận tài sản mà không thực hiện thì bên tặng- cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường theo quy định tại Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015. Do đó, kể từ thời điểm bạn được cấp sổ đỏ đứng tên bạn thì bạn đã trở thành chủ sở hữu đối và chủ sử dụng đối với mảnh đất trống được tặng cho đó. Khi đó hợp đồng tặng cho bất động sản đã có hiệu lực pháp luật, ba mẹ bạn không có quyền đòi lại nhà và đất đã tặng cho bạn. Lúc này bạn có toàn quyền định đoạt đối với nhà đất của mình. Các anh, chị của bạn không thể nào làm sổ đỏ khi quyền sử dụng đất đang đứng tên bạn.

Đã được tư vấn

Theo quy định tại điểm c, khoản 3 phần V của Quyết định 201-CP năm 1980 về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước do Hội Đồng Chính phủ ban hành quy định như sau:

“Nếu việc thu hồi không phải là do lỗi của người sử dụng đất hoặc bị trưng dụng đất thì giải quyết như sau:

- Trường hợp người có đất bị thu hồi hoặc bị trưng dụng cần phải có đất để sử dụng thì được cấp đất khác;

- Nếu trên khoảnh đất bị thu hồi hoặc bị trưng dụng có nhà cửa, công trình xây dựng khác, hoặc trồng cây lâu năm hoặc trồng cây ngắn ngày chưa kịp thu hoạch đã phải phá bỏ, thì được bồi thường thích đáng. Tổng cục quản lý ruộng đất cùng Bộ Tài chính nghiên cứu trình Chính phủ quy định khoản tiền bồi thường này. Trong khi chờ văn bản quy định chung, thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tạm thời quy định cho địa phương”.

Như vậy, đối với trường hợp của bạn Nhà nước trưng dụng từ những năm 1986 nên thời điểm này chưa có Luật đất đai quy định mà dựa trên các văn bản pháp luật điều chỉnh ở giai đoạn này. Trường hợp này,đất bạn bị trưng dụng thì nếu bạn có nhu cầu phải sự dụng đất thì sẽ được cấp đất khác để bạn sự sụng. Bên cạnh đó, nếu mảnh đất bị trưng dụng có nhà cửa, công trình xây dựng khác, cây trồng lâu năm hoặc cây ngắn ngày mà chưa thu hoạch thì sẽ được bồi thường xứng đáng, mức bồi thường do Tổng cục quản lý ruộng đất cùng Bộ tài chính nghiên cứu Chính phủ quy định khoản tiền bồi thường này.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 có quy định cụ thể đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, trưng dụng đất.

Thu hồi đất là việc bằng một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, chấm dứt quyền và lợi ích của các chủ thể đang sử dụng đất nhằm phục vụ lợi ích của nhà nước, xã hội hoặc để xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

Trưng dụng đất là việc đất do nhà nước trực tiếp sử dụng, phạm vi thu hồi hẹp và có tính tạm thời phục vụ cho mục đích nào đó

Như vậy, nếu việc trưng dụng đất của bạn mà không được hỗ trợ bồi thường theo đúng quy định pháp luật tại Theo quy định tại điểm c, khoản 3 phần V của Quyết định 201-CP năm 1980 về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước do Hội Đồng Chính phủ ban hành thì bạn có thể làm đơn khiếu nại quyết định trưng dụng đó của Nhà nước theo quy định của Luật Khiếu nại năm 2011 trên cơ sở quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Đã trả lời

Khi gia đình bạn có yêu cầu đòi lại đất  thì đều phải chứng minh yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp, đây là nguyên lý đặc trưng trong pháp luật vì vậy bạn phải có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp, nếu gia đình bạn mà không đưa ra được chứng cứ hoặc không đưa ra đủ chứng cứ thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết sẽ không công nhận yêu cầu của gia đình bạn.

Nếu gia đình bạn muốn lấy lại mảnh đất, trước hết phải thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chú bạn. Tuy nhiên mảnh đất ấy vốn là của ông nội bạn sau đó mới cho bố bạn.Vì vậy, muốn lấy lại mảnh đất thì gia đình bạn phải đưa ra được giấy tờ chứng minh mảnh đất ấy thuộc sở hữu của bố bạn (có thể là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho bố bạn hay giấy sang tên mảnh đất cho bố bạn nhưng đều phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân…)Nếu không đưa ra được giấy tờ chứng minh mảnh đất ấy là của bố bạn, thì sau khi thu hồi sổ đỏ của chú bạn, mảnh đất ấy thuộc sở hữu của ông nội bạn. Hiện tại ông nội bạn đã mất không để lại di chúc, mảnh đất sẽ được chia thừa kế theo pháp luật theo quy định của Bộ luật Dân sự tức là bà nội bạn và các con sẽ được chia đều. Nếu bà nội bạn đã mất và ông nội bạn chỉ có hai người con là bố bạn và chú bạn thì mảnh đất đó được chia đôi cho bố bạn và chú bạn.

Khi có hành vi tự ý trồng cây tràm trên đất nghĩa địa do UBND xã quản lý thì UBND xã phải lập Biên bản vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai được lập theo quy định tại Điều 58 của Luật Xử lý vi phạm hành chính và Nghị định số 81/2013/NĐ-CP ngày 19 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xử lý vi phạm hành chính.Theo quy định nêu trên thì Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi vi phạm của người tự ý trồng cây là phạt tiền và buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm. 

Hiện nay phần đất dùng để làm ngõ đi được coi là đất sử dụng công cộng thuộc quyền sở hữu, quản lý của nhà nước (đất công). Đối với lấn chiếm đất công, thì dù là lấn chiếm bao lâu, lấn chiếm công khai trong thời gian dài mà không có khiếu nại cũng không thể trở thành căn cứ xác lập quyền sở hữu được (khác với bất động sản không phải của nhà nước thì công khai chiếm hữu 30 năm, không có tranh chấp là căn cứ xác lập chủ đất). Khi nhà nước có yêu cầu, việc lấn chiếm cần phải dừng lại, trả lại phần đất lấn chiếm cho nhà nước.

Do đó, bạn hoàn toàn có quyền gửi khiếu nại đến UNBD xã, phường yêu cầu chủ đất đó buộc họ dừng lại hành vi xâm chiếm, trả lại phần đất lấn chiếm về hiện trạng ban đầu.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 5. Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);”

Mặt khác, tại Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Theo quy định trên, cá nhân là người sử dụng đất có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và định đoạt quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật, bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Do đó, bố bạn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp chỉ đứng tên bố bạn nên bố bạn là người sử dụng đất hợp pháp có toàn quyền định đoạt quyền sử dụng đất này. Nay bố bạn muốn chia đất cho người con gái (em gái bạn) hoàn toàn do bố và mẹ bạn quyết định và không phải có sự đồng ý hoặc ký tên của các thành viên khác trong gia đình. Bởi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho bố bạn chứ không các tất cả thành viên trong hộ gia đình.

Trong trường hợp Giaayschuwngs nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình sử dụng thì Căn cứ Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Bên cạnh đó, căn cứ Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013 quy định:

“1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.

Theo quy định, khi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận mảnh đất này được cấp cho hộ gia đình mà bố bạn đứng tên làm đại diện nghĩa là quyền sử dụng mảnh đất này thuộc sở hữu chung của tất cả thành viên hộ gia đình tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nhà nước cấp cho hộ gia đình nhà bạn mà tại thời điểm đó trong hộ có bố,  mẹ, có bạn và những người khác thì tất cả những người này đều có quyền sử dụng đất. Do vậy, khi tặng cho một phần mảnh đất sang cho anh trai bạn thì cần phải có sự đồng ý của các thành viên khác trong gia đình có quyền đối với mảnh đất. Tiếp theo, vì bố mẹ bạn tặng cho người em gái bạn một phần mảnh đất mà không có sự đồng ý của các thành viên khác trong hộ gia đình nên việc tặng cho này là không hợp pháp.

Theo thông tin bạn cung cấp việc nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay. Theo quy định tại Nghị Định 01/2017/NĐ – CP chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này. Để có thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này bạn cần phải làm Thủ tục tách thửa và thủ tục chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất như sau:

– Thủ tục và hồ sơ tách thửa như sau:

Theo quy định tại Điều 75 về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất, Nghị định số 43/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013 thì:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Để được tách thửa mảnh đất cần đáp ứng các điều kiện tách thửa tại tỉnh Đồng Nai. Bạn cần thực  hiện  thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định tại Điều 70 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và các văn bản liên quan khác. Nếu đủ điều kiện, thửa đất sẽ được UBND huyện cấp giấy chứng nhận cho bạn. 

Trường hợp bạn vừa mới mua một miếng đất nhưng sổ hồng ghi tiếp phần chuyển nhượng cho bạn. Nay muốn làm lại sổ hồng mang tên mình ở bìa sổ thì có thể yêu cầu cấp đổi theo căn cứ tại khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về cấp đổi Giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng:

“a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.”

Như vậy, nếu như sổ đỏ của nhà bạn đã quá cũ hoặc đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 thì gia đình bạn có thể xin cấp đổi sổ mới.

Căn cứ Khoản 1, Điều 10 Thông tư 24/2014/TT- BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, khi làm thủ tục xin cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:   

– Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Thời gian thực hiện việc cấp đổi Giấy chứng nhận trong trường hợp này là không quá 10 ngày. 

Theo như thông tin của bạn thì Bố mẹ bạn đã mất và anh trai bạn hiện ở trên mảnh đất đó và làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên anh ấy.

Như vậy, Theo như sự việc bạn nêu thì nguồn gốc đất là của bố mẹ bạn sử dụng từ trước và bố mẹ bạn có quyền sử dụng hợp pháp mảnh đất này. Hơn nữa, bố mẹ bạn cũng chưa từng làm thủ tục tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên quyền sử dụng đất của bố mẹ bạn vẫn chưa được chuyển dịch cho chủ thể khác.

Tuy nhiên, việc anh bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình đồng nghĩa với việc chủ sử dụng đất hợp pháp hiện tại là anh trai bạn. Theo đó, anh trai bạn có đầy đủ các quyền sử dụng và định đoạt đối với mảnh đất trên.

Vì vậy, nếu bạn muốn đòi lại mảnh đất thì phải thu thập, kiểm tra lại xem có giấy tờ, căn cứ chứng minh được việc anh trai bạn thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên có hợp pháp hay không. Trong trường hợp bạn có căn cứ chứng minh thì bà mới có thể khởi kiện để đòi lại quyền lợi chính đáng của mình.

Theo thông tin bạn cung cấp, bố mẹ bạn ly hôn thì có thỏa thuận miệng với nhau rằng bạn ở với bố thì sau này được hưởng di sản của bố, em trai bạn ở với mẹ thì sau này được hưởng di sản của mẹ. Tuy nhiên, đây chỉ là thỏa thuận miệng giữa bố mẹ bạn khi ly hôn, không có người làm chứng nên không xác định được tính hợp pháp của thỏa thuận này.

Theo thông tin bạn cung cấp thì Quyền sử dụng đất mà bố mẹ bạn có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Do đó, Quyền sử dụng đất bố mẹ được hình thành có được sau kết hôn chỉ là tài sản chung khi vợ chồng chưa chia. Giấy chứng nhận vẫn đứng tên cả bố và mẹ bạn và đây là tài sản chưa chia thì mẹ bạn vẫn được sở hữu ½ căn nhà và đất. Do bố bạn chết không để lại di chúc, theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành khi bố bạn mất không để lại di chúc thì tài sản bố bạn để lại sẽ chia thừa kế theo pháp luật. Cụ thể những người thừa kế thứ nhất của bố bạn còn sống tại thời điểm chia thừa kế sẽ được hưởng di sản mà bố bạn để lại với phần ngang nhau.

Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định người thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

...

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau

…”

Theo quy định trên thì những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm: bạn, anh chị bạn, ông bà nội bạn (nếu còn sống) sẽ được hưởng di sản thừa kế bố bạn để lại.  Sau khi đã xác định được trường hợp của mình là khai nhận thừa kế theo di chúc hay khai nhận thừ kế theo pháp luật lúc đó gia đình bạn sẽ cần quan tâm đến thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định hiện hành. Trường hợp tài sản thừa kế có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp thì gia đình liên hệ phòng công chứng để tiến hành theo các bước sau:

- Người được yêu cầu phòng công chứng thực hiện thủ tục: Tất cả những người thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật.

- Hồ sơ yêu cầu công chứng việc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế bao gồm: (i) Giấy chứng nhận quyền sở hữu với tài sản thừa kế; (ii) Giấy tờ chứng minh nhân thân (Giấy CMND, thẻ căn cước, hộ chiếu) của các thừa kế; (iii) Sổ hộ khẩu của các thừa kế; (iv) Những giấy tờ khác (như: giấy khai sinh của anh/chị/em; Giấy đăng ký kết hôn của bố mẹ anh (chị) …).

- Quy định về thủ tục: Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản.

Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo Điều 57 Luật Công chứng năm 2014.

Khi người được hưởng di sản thừa kế không đồng tình với thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, hoặc việc công chứng thỏa thuận phân chia di sản thừa kế không thực hiện được do sự bất đồng giữa những người thừa kế, tài sản thừa kế không có giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp thì người hưởng di sản thừa kế được quyền khởi kiện lên Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu cơ quan này phân chia di sản thừa kế cho bạn.

Căn cứ vào mức độ vi phạm để xử lý trong đó sẽ có các mức xử phạt vi phạm do lấn chiếm đất theo hình thức xử phạt hành chính hoặc hình sự và cưỡng chế thu hồi…Hình thức xử phạt vi phạm hành chính đất

Cụ thể việc xử lý vi phạm lấn, chiếm đất đai sẽ có các hình thức theo điều 4 Nghị định 102/2014/NĐ-CP đó là hình thức xử phạt chính gồm có cảnh cáo và phạt tiền. Điều 10 của Nghị định quy định về xử lý vi phạm trong lấn, chiếm đất như sau:

“1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

4. Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác.

5. Biện pháp khắc phục hậu quả

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.”

Do đó,  Khi có hành vi tự ý trồng cây tràm trên đất nghĩa địa do UBND xã quản lý thì UBND xã phải lập Biên bản vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai được lập theo quy định tại Điều 58 của Luật Xử lý vi phạm hành chính và Nghị định số 81/2013/NĐ-CP ngày 19 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xử lý vi phạm hành chính.

Theo quy định nêu trên thì Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi vi phạm của người tự ý trồng cây là phạt tiền và buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm. 

Theo điểm c khoản 4 điều 56 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì đất trong hành lang an toàn công trình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai, trừ trường hợp đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất.

Theo Khoản 2 Điều 11 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định nội dung tại điểm ghi chú trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố, cắm mốc thì ghi “Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình… (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ)”; hoặc ghi “Thửa đất có… m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình…” đối với trường hợp một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình.

Như vậy, phần đất nằm trong mốc lộ giới có thể được xem xét để cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật đất đai, theo đó mảnh đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người chủ cũ và đã chuyển nhượng cho gia đình bạn.

Theo quy định tại điều 106 của Luật đất đai thì muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng có các điều kiện sau đây:

“a)Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
không đủ điều kiện để chuyển nhượng.”

Ngoài ra, theo khoản 2 điều 29 của Luật đất đai có quy đinh như sau: “Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, căn cứ theo hai quy định nêu trên nếu trường hợp thửa đất đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất đó thuộc diện quy hoạch nằm trong lộ giới nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì vẫn được chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, bạn vẫn có quyền làm thủ tục để chuyển quyền sử dụng diện tích đất này. Tuy nhiên, hiện giờ gia đình bạn đang gặp khó khăn với huyện Bình Chánh yêu cầu giải thích phần đất trong lộ giới của ai và yêu cầu chứng minh có lối đi, vì vậy để được biết rõ lý do vì sao cơ gia đình bạn chưa được chuyển quyền sử dụng đất liên quan đến lối đi này, gia đình nên tìm hiểu cụ thể hơn về thông tin nguồn gốc đất đai bằng cách yêu cầu được cung cấp dữ liệu đất đai ta. 

Theo quy định của pháp luật, hành vi (bằng lời nói hoặc hành động) xúc phạm nhân phẩm, danh dự của người khác nhằm ép buộc phải thực hiện các yêu sách của người đó là hành vi trái pháp luật.

Đối với việc người bạn kia gọi điện thoại đe dọa bạn không mang tính đe dọa giết người mà chỉ là những lời đe dọa thông thường khiến bạn sợ hãi, sợ bị xúc phạm danh dự, nhân phẩm, uy tín nhằm ép buộc bạn phải thực hiện các yêu sách của người đó, hành vi này không phạm tội hình sự nhưng bị xử phạt hành chính về hành vi đe dọa người khác được quy định tại điểm g khoản 3 Điều 66 Nghị định số 174/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin và tần số vô tuyến điện. Theo đó, người nào có hành vi “Cung cấp, trao đổi, truyền đưa hoặc lưu trữ, sử dụng thông tin số nhằm đe dọa, quấy rối, xuyên tạc, vu khống, xúc phạm uy tín của tổ chức, danh dự, nhân phẩm, uy tín của người khác” thì có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn cần làm đơn tố cáo hành vi vi phạm của kẻ đe dọa tới cơ quan công an. Trong trường hợp có đủ cơ sở cơ quan công an ra quyết định xử phạt hành chính đồng thời áp dụng một số biện pháp khác theo quy định của pháp luật buộc người vi phạm chấm dứt hành vi. Bên cạnh đó, nếu bạn bạn có áp lực về tinh thần do những hành vi trực tiếp từ bên kia thì kèm theo những yêu cầu xử lý với bên cơ quan công an thì bạn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại về tinh thần.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn đã được thực hiện có công chứng, chứng thực. Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên bán và gia đình bạn có giá trị pháp lý và có giá trị ràng buộc giữa hai bên.

Theo nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự quy định tại Điều 3 Bộ luật dân sự 2015 thì các bên có nghĩa vụ phải thực hiện các thỏa thuận đã giao kết trong hợp đồng lao động và tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình.

Như đã phân tích ở trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bên bán có hiệu lực pháp luật. Theo hợp đồng, hai bên thỏa thuận việc bên bán phải thực hiện việc sang tên sổ đỏ cho gia đình bạn.

Tuy nhiên đến nay nhưng bên bán vẫn không thực hiện nghĩa vụ sang tên sổ đỏ cho gia đình bạn. Nên căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 351 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.”

Như vậy, khi bên bán không giao và làm sổ đỏ đúng như thỏa thuận trong hợp đồng thì bên bán đã vi phạm nghĩa vụ dân sự theo quy định của pháp luật. Do đó bạn có thể làm đơn khởi kiện nộp tới Tòa án nhân dân huyện nơi cư trú để Tòa án yêu cầu bên bán thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận và bồi thường theo quy định của pháp luật.

Luật Đất đai quy định, cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn có trách nhiệm thường xuyên kiểm tra tình hình sử dụng đất tại địa phương để phát hiện kịp thời những trường hợp lấn, chiếm đất đai, không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ không đúng với quy định của pháp luật và các trường hợp khác có vi phạm hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai; trong thời hạn không quá một (01) ngày kể từ khi phát hiện sai phạm phải báo cáo bằng văn bản lên Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để xử lý, đồng gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm chỉ đạo thường xuyên việc kiểm tra phát hiện các hành vi lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ không đúng với quy định của pháp luật. Trong thời hạn không quá một (01) ngày kể từ khi phát hiện vi phạm hoặc được báo cáo có vi phạm thì phải tổ chức việc kiểm tra, lập biên bản, ra quyết định đình chỉ hành vi vi phạm, xử phạt hành chính theo thẩm quyền và yêu cầu tự khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu; nếu người có hành vi vi phạm không chấp hành quyết định đình chỉ thì ra quyết định cưỡng chế khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu và báo cáo bằng văn bản lên UBND cấp trên trực tiếp.

Như vậy, căn cứ vào quy định trên, ngay sau khi tiếp nhận tin báo của bà Mít về việc ông Thanh sử dụng đất sai mục đích, cán bộ địa chính xã cần khẩn trương thực hiện việc báo cáo cho lãnh đạo UBND xã để xin ý kiến chỉ đạo. Chủ tịch UBND xã có trách nhiệm tổ chức việc kiểm tra, xác minh để có thông tin xác thực làm căn cứ giải quyết. Nếu qua xác minh thấy hành vi vi phạm như tin báo thì UBND xã áp dụng việc xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích quy định của luật xử lý vi phạm hành chính.

Căn cứ khoản 1, Điều 75, Luật Đất đai năm 2013 thì để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phải đáp ứng một trong các điều kiện sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);

2. Có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp.

Gia đình bạn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có diện tích 5,5 sào. Theo quy định tại  điểm c khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có Giấy tờ hợp pháp về tặng cho quyền sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Gia đình bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  5,5 sào, điều này đồng nghĩa việc gia đình bạn đủ điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.Như vậy, gia đình bạn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất 5,5 sảo chỉ có thể được bồi thường phần đất mà nhà nước thu hồi theo quy định pháp luật.

Hiện tại, bạn gia định bạn đang bị khởi kiện về tranh chấp ranh giới đất đai, vụ việc của gia đình bạn đang được tòa án thụ lý giải quyết. Do vậy, gia đình bạn cần tiếp tục tham gia vụ án đó, cung cấp các tài liệu chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của gia đình mình.

Nếu nhà hàng xóm chứng minh là đất nhà đó bị lấn chiếm thì gia đình bạn sẽ phải trả phần đất lấn.

Tuy nhiên, nếu gia đình bạn có các căn cứ chứng minh không lấn chiếm đất thì  bạn có thể đề nghị bác yêu cầu khởi kiện của nhà hàng xóm.

Căn cứ chứng minh việc không lấn chiếm là việc xác lập quyền sử dụng đất của gia đình bạn là quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Diện tích, tọa độ thửa đất thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đo đạc hiện trạng toàn bộ hai thửa đất đối chiếu với bản đồ qua các thời kỳ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: Văn bản đo đạc, xác minh về việc thửa đất bị lấn chiếm; Trích lục hồ sơ địa chính đối với thửa đất có tranh chấp…

Ngoài ra, gia đình bạn cũng phải  xác định diện tích quyền sử dụng dụng đất cho gia đình bạn (mốc giới hai thửa đất vẫn ổn định từ khi cấp GCN QSD đất đến khi tranh chấp) thì UBND huyện sẽ điều chỉnh lại diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn,

Nếu xác định diện tích đất của gia đình bạn không lấn chiếm (dịch chuyển mốc giới so với mốc giới trước đây) thì tòa án sẽ không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của hàng xóm.