Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Theo quy định tại Điều 33, 34 Luật Đất đai 2024, người thuê đất đều có thể thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn…

Tuy nhiên, đối với việc thuê đất trả tiền một lần thì chỉ áp dụng cho các tổ chức chứ không áp dụng cho cá nhân.

Còn việc thuê đất trả tiền hàng năm không quy định về vấn đề đối tượng được chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn nhưng tại khoản c Điều 34 lại thêm điều khoản được phép “bán quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”. Đây là quy định mới của Luật Đất đai 2024.

Đối với trường hợp bạn hỏi,  những người thuộc hàng thừa kế bao gồm anh cả và chồng bạn cùng mẹ chồng thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế.

Trước khi làm thủ tục tách thửa đất thừa kế, những người được thừa kế thực hiện khai nhận di sản thừa kế theo điều 58 Luật Công chứng 2014 tại tổ chức hành nghề công chứng tại địa phương. Trường hợp nếu như mảnh đất này hai anh em được thừa kế thì cần tiến hành văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế và sau đó thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định.

Nếu đứng tên hai anh, em thì cần thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định.

Để được tách thửa thì mảnh đất có quyền sở hữu hợp pháp phải thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương để đảm bảo quy định, quy hoạch chung đối với quỹ đất của từng địa phương. Việc tách thửa phải đảm bảo đáp ứng điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa đất ở tại từng địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Ngoài ra, trước khi làm thủ tục tách, các cá nhân được hưởng thừa kế cần thực hiện việc đăng ký biến động đất đai theo quy định, hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

- Đơn đề nghị tách thửa;

- Bản gốc và 02 bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp;

- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ (tùy từng trường hợp);

- Đơn xin đăng ký biến động;

- 02 Hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện vị trí, kích thước, diện tích phần đất được phân chia (bản chính);

- Văn bản khai nhận di sản thừa kế hoặc Văn bản phân chia di sản thừa kế có xác nhận của Công chứng;

- Bản sao Căn cước công dân của tất cả những người thừa kế hợp pháp

Về thủ tục tiến hành tách thửa gồm các bước:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ: Người dân cần chuẩn bị đầy đủ các thành phần hồ sơ được nêu như trên
• Bước 2: Nộp hồ sơ: Hồ sơ được nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
• Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
• Bước 4: Trả kết quả

Sau khi hồ sơ của chồng bạn hợp lệ và thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết, cơ quan có thẩm quyền cấp sẽ cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người nộp hồ sơ.

Để một thửa đất thổ cư lẫn đất nông nghiệp có thể phân chia thành nhiều phần khác nhau thì thửa đất đó cần đáp ứng được những điều kiện được quy định tại Luật Đất đai.

- Đất thổ cư, đất nông nghiệp muốn tách đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc có đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định.

- Thửa đất phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương đó.

- Thửa đất không có tranh chấp.

- Đất đang không bị kê biên để bảo đảm thi hành án có nghĩa là Tòa án đang không giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu của mảnh đất đảm bảo việc thi hành án.

- Đất vẫn đang còn thời hạn sử dụng.

Ngoài các điều kiện chung nêu trên còn phải đáp ứng các điều kiện riêng theo Quyết định của Ủy ban nhân dân nơi có đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 135 Luật đất đai 2024 một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Những người này có đầy đủ quyền lợi của một người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất...

Nghĩa là trường hợp này bạn không cần phải làm thủ tục tách thửa (nhà nước đang ngưng tách sổ tách thửa) và cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, theo quy định trên, bạn và người mua đất có thể làm thủ tục đứng tên đồng sở hữu đối thửa đất. Tuy nhiên, đối với trường hợp đồng sở hữu quyền sử dụng đất, thì những người đồng sở hữu có quyền ngang nhau đối với phần đất này, do đó, nếu sau này bạn muốn bán, tặng cho... phần đất này, thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đồng sở hữu còn lại.

Căn cứ khoản 3 Điều 152 Luật Đất đai 2024, việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp sai diện tích được thực hiện theo quy định sau:

- Trường hợp Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có bản án, quyết định có hiệu lực, trong đó có kết luận về việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp thì việc thu hồi được thực hiện theo bản án, quyết định đó.

- Trường hợp cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định pháp luật đất đai thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho người sử dụng đất; nếu xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan thanh tra.

- Nếu cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận biết rõ lý do và ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định.:

Căn cứ khoản 3 Điều 46 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trình tự thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận trong trường hợp này như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cụ thể là:

Bộ phận Một cửa thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính là Chi nhánh VPĐKĐĐ.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả, đồng thời chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền.

Bước 3: Cơ quan thẩm quyền kiểm tra, xem xét, quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 9 Điều 46 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Bước 4: Cơ quan thẩm quyền chỉ đạo thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu quốc gia.

Lưu ý: Người bị thu hồi Giấy chứng nhận nếu không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại trường hợp (2), (3), (4) thì có quyền khiếu nại.

Theo khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024 thì việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp được thực hiện theo căn cứ khác nhau.

Trong đó, điểm d khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định những trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận vì cấp không đúng quy định pháp luật về đất đai.

Nếu bị thu hồi Giấy chứng nhận thì người dân vẫn có thể chuẩn bị hồ sơ để đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu thuộc thu hồi vì một trong những lý do sau:

- Giấy chứng nhận cấp không đúng thẩm quyền;

- Giấy chứng nhận cấp không đúng đối tượng sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận cấp không đúng diện tích đất;

- Giấy chứng nhận cấp không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất.

Riêng trường hợp thu hồi vì lý do không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì sẽ không được cấp lại, trừ trường hợp pháp luật về đất đai có thay đổi và khi đó đủ điều kiện được cấp.

Như vậy, khi Sổ đỏ cấp sai diện tích thì sẽ bị thu hồi và người dân vẫn được cấp lại Sổ đỏ lần đầu nếu đủ điều kiện được cấp

Như bạn trình bày, vì lý do bà Năm có quốc tịch và đang sinh sống ở nước ngoài, nên vào năm năm 2000, bà Năm có gửi tiền cho bà Tư mua một thửa đất. Vì pháp luật không cho phép, bà Năm có nhờ bà Tư đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và đã xây dựng nhà. Từ năm 2000 đến nay, mọi chi phí mua, làm sổ sách, tôn tạo, xây dựng, sửa chữa đất và nhà đều do bà Năm gửi tiền về để bà Tư làm giúp, nhưng không có bằng chứng chứng minh.

Như vậy, bà Năm đã bất cẩn và không tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật. Bởi lẽ, theo quy định tại Khoản 21, Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.”

Căn cứ quy định trên, thì việc đứng tên trên GCN QSDĐ là sự ghi nhận của Nhà nước về quyền của người sử dụng đất, nên việc nhờ người khác đứng tên trên sổ đất, tức là đã trao toàn quyền đối với thửa đất đó cho người đứng tên hộ (trường hợp này là bà Tư). Theo đó, cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ sẽ ghi nhận tên người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất tại trang bìa của GCN sẽ là tên bà Tư và đương nhiên người được pháp luật công nhận QSDĐ đó là bà Tư (người đứng tên dùm cho bà Năm).

Như vậy, trường hợp nhờ người khác đứng tên trên GCNQSDĐ tức là đang trao toàn quyền đối với bất động sản cho người đứng tên hộ,. Về mặt pháp lý, người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng/sở hữu đối với nhà, đất, trong khi thực tế họ không phải là chủ sở hữu thực sự của nhà đất.

Trước tiên, bà Năm cần tiến hành thỏa thuận với người được nhờ đứng tên hộ về việc chuyển quyền sử dụng đất (sang tên Gấy chứng nhận quyền sử dụng đất) từ bà Tư sang bà Năm. Nếu người đó đồng ý, hai bên có thể chuyển quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực và thực hiện sang tên tại Phòng tài nguyên môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Trong trường hợp bà Năm không thể thỏa thuận với người đó để chuyển quyền sử dụng đất, bà Năm có thể khởi kiện lên tòa án để được giải quyết.

Tòa án nhân dân nơi có đất sẽ tiếp nhận hồ sơ, giải quyết vụ việc. Khi đó, bà Năm cần phải chứng minh được mình là chủ sở hữu nhà đất thật sự. Bà Năm cần cung cấp các giấy tờ, giao dịch chứng minh về thỏa thuận nhờ người đứng tên sổ đỏ và phải có người làm chứng. Nếu hai bên không có thỏa thuận bằng văn bản thì phải có các chứng cứ khác để chứng minh.

Tòa sẽ căn cứ vào kết quả xác minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, chứng cứ, tài liệu các bên đưa ra để quyết định ai là chủ nhân thực sự của bất động sản.

Thông thường, việc khởi kiện đòi lại nhà đất nhờ người khác đứng tên hộ sẽ mất khá nhiều thời gian, công sức và tiền bạc.

Việc xác định nguồn gốc đất cho 05 giấy CNQSDĐ của gia đình được bố mẹ tặng được xác định theo khoản 9 Điều 8 Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT ngày 31/7/2024 quy định thông tin về nguồn gốc sử dụng đất được xác định theo hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

a) Trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì thể hiện tên gọi “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”;

b) Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (kể cả trường hợp giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, trường hợp mua căn hộ chung cư hoặc tài sản khác gắn liền với đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế giao lại đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024) thì thể hiện tên gọi “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”;

c) Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (kể cả trường hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất và trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê trước ngày 01 tháng 8 năm 2024) thì thể hiện tên gọi “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần”;

d) Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm (kể cả trường hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất và trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm trước ngày 01 tháng 8 năm 2024) thì thể hiện tên gọi “Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm”;

đ) Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (kể cả trường hợp cá nhân, các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ mà không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận) thì thể hiện tên gọi “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất”;

e) Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thì thể hiện tên gọi “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất”;

g) Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất, cấp Giấy chứng nhận sau khi thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp mà không thuộc trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không đúng nguồn gốc sử dụng đất, cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận và không thay đổi mục đích sử dụng đất thì thể hiện nguồn gốc sử dụng đất như Giấy chứng nhận đã cấp và được thể hiện theo quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này.

Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp nhưng chưa thể hiện nguồn gốc sử dụng đất thì căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận trước đây và quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm đăng ký biến động để xác định và thể hiện nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại Thông tư này;

h) Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất thì lần lượt thể hiện hình thức nhận chuyển quyền (như nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho, nhận góp vốn) hoặc thể hiện “Nhận chuyển quyền” và căn cứ nhận chuyển quyền (đối với trường hợp trúng đấu giá, xử lý nợ thế chấp, giải quyết tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo, thực hiện quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án,...); tiếp theo thể hiện nguồn gốc sử dụng đất như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu và được thể hiện theo quy định tại Thông tư này;

i) Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích khác mà phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì nguồn gốc sử dụng đất xác định theo hình thức thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất và thể hiện theo quy định tại các điểm a, b, c, đ và e khoản này;

k) Trường hợp công nhận quyền sử dụng đất đối với đất có nguồn gốc nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác mà đất này thuộc hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì thể hiện “Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất”;

l) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất thì thể hiện như quy định đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà chuyển sang thuê đất hoặc tiếp tục thuê đất như trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì thể hiện như quy định đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất và không phải chuyển sang thuê đất thì thể hiện nguồn gốc như trước khi chuyển mục đích sử dụng đất;

m) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thể hiện “Thuê đất trả tiền một lần của chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp (hoặc cụm công nghiệp,…)”.

Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hằng năm của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thể hiện “Thuê đất trả tiền hàng năm của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp (hoặc cụm công nghiệp ...)”;

n) Trường hợp thửa đất gồm nhiều phần diện tích có nguồn gốc sử dụng đất khác nhau thì lần lượt thể hiện từng loại nguồn gốc và diện tích đất theo nguồn gốc đó, đồng thời thể hiện mã tương ứng với từng loại nguồn gốc theo quy định tại khoản này;

o) Trường hợp đăng ký đối với đất đang sử dụng mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì thể hiện nguồn gốc theo thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đăng ký và lý do có đất sử dụng theo kết quả đăng ký đất đai. Ví dụ: “Sử dụng đất từ năm 1984, do tự khai hoang (hoặc do Ông cha để lại, do nhận chuyển nhượng, được Nhà nước giao không thu tiền ...)”;

p) Trường hợp đăng ký đất được Nhà nước giao để quản lý thì thể hiện “Nhà nước giao đất để quản lý”;

q) Mã nguồn gốc sử dụng đất quy định tại khoản này được thực hiện trên sổ địa chính theo Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này.

Do Giấy chứng nhận đã cấp ban đầu cho bố bạn  chưa thể hiện nguồn gốc sử dụng đất thì căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận trước đây và quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm đăng ký biến động để xác định và thể hiện nguồn gốc sử dụng đất. Để biết chính xác thông tin thửa đất ban đầu của bố bạn và mọi người đang sử dụng được cấp như thế nào, từ đâu và thời điểm nào để làm thủ tục đất đai thì bạn cần làm thủ tục phải xác định nguồn gốc sử dụng đất.

Theo khoản 2 Điều 2 Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024, khi chuyển từ đất vườn sang đất ở có thể thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Điều 33, Luật hôn nhân gia đình 2014 quy định về tài sản chung vợ chồng như sau:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”

Tài sản bố mẹ tặng cho chung hai vợ chồng. Ở đây, nếu bố mẹ chồng tặng cho chung hai vợ chồng (trong hợp đồng tặng cho ghi rõ), và để hai vợ chồng đứng tên sở hữu, sử dụng tài sản đó thì được xem là tài sản chung của hai vợ chồng. Xét vào tình huống cụ thể của bạn, nếu khi tặng cho miếng đất, bố mẹ vợ ghi rõ trong hợp đồng tặng cho là tặng cho đất cho hai vợ chồng; thì đây là tài sản chung của vợ chồng bạn. Lúc này, đây được xem là tài sản chung, và sẽ được phân chia khi tiến hành giải quyết ly hôn.

Như vậy, từ nội dung phân tích ở trên, có thể thấy, tài sản bố mẹ tặng cho chung cho hai vợ chồng sẽ được xem là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, và sẽ được phân chia khi ly hôn.

Công ty bạn có thể dùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó để thế chấp với Ngân Hàng thì người vay (công ty bạn) phải được sự đồng ý của bên thế chấp và chính bên thế chấp phải thực hiện ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với ngân hàng.

Ngoài ra, Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định, hợp đồng về quyền sử dụng đất trong đó có hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận của các bên.

Và khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự cũng nêu rõ, thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản của mình để đảm bảo cho thực hiện nghĩa vụ mà không nói rõ, nghĩa vụ này phải là của bên thế chấp hay của người khác.

Do đó, hoàn toàn có thể lấy Giấy chứng nhận của người khác đi thế chấp nếu việc lấy Giấy chứng nhận này đã được chủ sở hữu của quyền sử dụng đất công nhận trên Giấy chứng nhận đồng ý và đồng ý ký vào hợp đồng thế chấp với bên thứ ba.

Tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có nêu tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật Hôn nhân và gia đình 2014; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Đồng thời tại  Khoản 1 Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 cũng quy định như sau: Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật Hôn nhân và gia đình 2014; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

Như vậy, đối với tài sản có được trước khi kết hôn thì sẽ là tài sản riêng của bạn. Tuy nhiên, nếu như hai bên thỏa thuận nhập tài sản riêng này vào tài sản chung vợ chồng thì sẽ trở thành tài sản chung.

Việc xác định có cần sự đồng ý của vợ/chồng hay không thì sẽ phụ thuộc vào tài sản này là tài sản riêng hay tài sản chung. T theo Điều 44 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 như sau: “Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung…”

Như vậy, nếu trường hợp đây là tài riêng thuộc sở hữu của bạn thì bạn có quyền tự định đoạt đối với tài sản này theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 mà không cần có sự đồng ý của người còn lại. Theo đó, khi muốn bán đất này thì chỉ cần quyết định của bạn, không cần có sự tham gia của chồng/vợ. Khoản 1, Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, quy định:

Theo đó, nếu diện tích đất trên có được trước thời kỳ hôn nhân (hồ sơ mua bán đất có thể hiện rõ điều này) thì đó là tài sản riêng của bạn. Khi ly hôn, chồng của bạn không được chia đôi tài sản này, trừ khi hai bên có sự thỏa thuận nào khác. Trường hợp chứng minh được có công sức cải tạo, sửa chữa, xây căn nhà mới, người chồng được vợ thanh toán lại phần giá trị tài sản mà người chồng đã đóng góp.

Hộ gia đình của bạn muốn mở hồ cầu (đào ao nuôi cá) trên đất trồng cây lâu năm thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải đăng ký biến động đất đai theo Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”

Như vậy, đào ao nuôi cá trên đất trồng cây lâu năm không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai.

Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:

– Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

– Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Do đó, khi cấp đổi sổ đỏ, diện tích thửa đất của bạn sẽ được xác định dựa trên số liệu đo đạc thực tế. Đối với phần diện tích chênh lệch, bạn không phải nộp tiền sử dụng đất vì: Ranh giới thửa đất mà bạn đang sử dụng không thay đổi so với trước kia (không lấn, chiếm); Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.

Từ năm 2025, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thửa đất của hộ gia đình sẽ ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất, thay vì chỉ tên chủ hộ như hiện nay.

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/1/2025 quy định, thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận được trao cho người đại diện.

Nếu thành viên chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì sẽ được cấp sổ đỏ ghi tên đại diện hộ gia đình.

Từ năm 2025, Nhà nước không cấp đất cho hộ gia đình. Như vậy, quy định ghi đầy đủ tên các thành viên trong hộ gia đình vào sổ đỏ sẽ áp dụng với các trường hợp đất của hộ gia đình đã có từ trước nhưng chưa được cấp cấp Giấy chứng nhận.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận sẽ do những người này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Căn cứ các quy định pháp luật thì người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất công ích của xã, phường, thị trấn thông qua việc cho thuê đất thì phải có hợp đồng thuê đất với Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất theo quy định của pháp luật.

Theo thông tin bạn cung cấp trong trường hợp UBND xã cho thuê quỹ đất công ích đến nay đã hết hạn, tuy nhiên người thuê đất không tự nguyện trả lại cho UBND xã. Trường hợp này thuộc trường hợp vi phạm chiếm đất theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai. Tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có quy định:

“Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

c) Sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng đất và đã có quyết định thu hồi đất được công bố, tổ chức thực hiện nhưng người sử dụng đất không chấp hành (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);”

Căn cứ tại Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính hành vi lấn chiếm đất sẽ bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, tùy từng mức độ vi phạm.

Ngoài biện pháp phạt tiền thì sẽ bị kèm theo pháp khắc phục hậu quả là Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các hành vi vi phạm và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm;

Do vậy, người thuê đất công ích không tự nguyện trả lại cho UBND xã thì UBND xã không cần khởi kiện ra Tòa Án và chỉ cần áp dụng biện pháp xử lý hành vi vi phạm hành chính ở trên

Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được căn cứ trên các mốc thời gian sử dụng khác nhau.

Tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 chia các trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ trước tháng 7/2014 thành 03 nhóm thời gian để cấp sổ đỏ, cụ thể:

- Nhóm 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

- Nhóm 2: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

- Nhóm 3: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

Như vậy, gia đình bạn  sử dụng đất từ 1992 tới nay và nguồn gốc mua bằng giấy tay, có ký thoả thuận được Uỷ ban Nhân dân phường xác nhận có diện tích 28,6m2. Ngoài ra, gia đình bạn cũng xây nhà và có lấn phần đất kế bên với tổng diện tích sử dụng hiện tại là 30m2 và sử dụng ổn định, không có tranh chấp với hàng xóm hai bên từ đó cho đến nay. Theo đó, nếu diện tích đất và nhà bạn đang sử dụng được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định luật đất đai thì đất nông nghiệp bao gồm: đất trồng lúa và cây hàng năm khác, cây lâu năm, rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất khác với mục đích trồng trọt, chăn nuôi.

Về nguyên tắc sử dụng đất pháp luật có quy định việc xử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Như vậy, trong trường hợp của gia đình bạn, đất nhà bạn thuộc đất nông nghiệp với mục đích trồng trọt và chăn nuôi, trong khi đó đất ở thuộc đất phi nông nghiệp với mục đích để ở.

Áp dụng nguyên tắc do luật định thì gia đình bạn không được phép xây dụng nhà ở trên đất nông nghiệp hiện tại mà cần chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì mới có thể được công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Về Đất hiện hữu - chỉnh trang.

Theo quy định tại Điều 146 Văn bản hợp nhất Luật Đất đai 2018, đất ở hiện hữu chỉnh trang bao gồm:

- Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị, gồm đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội thị hiện có và đất được quy hoạch để mở rộng đô thị hoặc phát triển đô thị mới.

- Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển khu dân cư tại nông thôn gồm đất chỉnh trang trong khu dân cư hiện có, đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất được quy hoạch để mở rộng khu dân cư tại nông thôn.

Tại Khoản 7 Điều 49 Luật đất đai 2013, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có quy định như sau:

“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, theo quy định trên thì có hai trường hợp xảy ra:

- Nếu khu đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất không thể thực hiện được các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tách thửa, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất,...

- Nếu khu đất trong diện quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, tức là đất thuộc diện quy hoạch treo thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân. Theo đó, các cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào điều kiện thực tế của từng địa phương quyết định công nhận và cấp Giấy chứng nhận cho bạn hay không.

Kiện hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ yếu xảy ra khi thuộc một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Khởi kiện hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thủ tục vụ án hành chính (khởi kiện hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền).

Tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án hành chính với yêu cầu hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì hai lý do sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại quyết định hành chính.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp. Đồng thời, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định cá biệt (quyết định được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể).

- Quyết định hành chính sẽ là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính nếu quyết định đó trái pháp luật.

Căn cứ khoản 2 Điều 3 và Điều 5 Luật Tố tụng hành chính 2015, tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện đối với quyết định hành chính của cơ quan nhà nước nếu quyết định đó làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân hoặc có nội dung làm phát sinh nghĩa vụ, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.

Tóm lại, tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án hành chính với yêu cầu hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có căn cứ cho rằng quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó trái pháp luật, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân (thường là ảnh hưởng lợi quyền, lợi ích hợp pháp của mình).

Trường hợp 2: Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thủ tục khởi kiện vụ án dân sự (Tòa hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật khi giải quyết vụ án dân sự).

Tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án dân sự theo quy định, trong đó có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự thì Tòa án ra quyết định hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật. Nội dung này được quy định tại khoản 1 Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 như sau:

“1. Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết.”.

Tóm lại, khi khởi kiện vụ án dân sự thì tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu Tòa án hủy Giấy chứng nhận đã cấp nếu có căn cứ hoặc khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án thấy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật thì có quyền hủy quyết định đó.

Kiện hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ yếu xảy ra khi thuộc một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Khởi kiện hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thủ tục vụ án hành chính (khởi kiện hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền).

Tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án hành chính với yêu cầu hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì hai lý do sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại quyết định hành chính.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp. Đồng thời, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định cá biệt (quyết định được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể).

- Quyết định hành chính sẽ là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính nếu quyết định đó trái pháp luật.

Căn cứ khoản 2 Điều 3 và Điều 5 Luật Tố tụng hành chính 2015, tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện đối với quyết định hành chính của cơ quan nhà nước nếu quyết định đó làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân hoặc có nội dung làm phát sinh nghĩa vụ, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.

Tóm lại, tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án hành chính với yêu cầu hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có căn cứ cho rằng quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó trái pháp luật, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân (thường là ảnh hưởng lợi quyền, lợi ích hợp pháp của mình).

Trường hợp 2: Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thủ tục khởi kiện vụ án dân sự (Tòa hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật khi giải quyết vụ án dân sự).

Tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án dân sự theo quy định, trong đó có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự thì Tòa án ra quyết định hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật. Nội dung này được quy định tại khoản 1 Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 như sau:

“1. Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết.”.

Tóm lại, khi khởi kiện vụ án dân sự thì tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu Tòa án hủy Giấy chứng nhận đã cấp nếu có căn cứ hoặc khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án thấy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật thì có quyền hủy quyết định đó.

Tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Ngoài ra, tại khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau:

“Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.”

Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Điểm mới trong Luật Đất đai năm 2024, người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Cụ thể, tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Đối chiếu quy định nêu trên tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 không còn quy định trường hợp cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được căn cứ trên các mốc thời gian sử dụng khác nhau.

Tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 chia các trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ trước tháng 7/2014 thành 03 nhóm thời gian để cấp sổ đỏ, cụ thể:

- Nhóm 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

- Nhóm 2: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

- Nhóm 3: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

Như vậy, gia đình bạn  sử dụng đất từ 1992 tới nay và nguồn gốc mua bằng giấy tay, có ký thoả thuận được Uỷ ban Nhân dân phường xác nhận có diện tích 28,6m2. Ngoài ra, gia đình bạn cũng xây nhà và có lấn phần đất kế bên với tổng diện tích sử dụng hiện tại là 30m2 và sử dụng ổn định, không có tranh chấp với hàng xóm hai bên từ đó cho đến nay. Theo đó, nếu diện tích đất và nhà bạn đang sử dụng được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.