Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có nêu tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật Hôn nhân và gia đình 2014; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Đồng thời tại  Khoản 1 Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 cũng quy định như sau: Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật Hôn nhân và gia đình 2014; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

Như vậy, đối với tài sản có được trước khi kết hôn thì sẽ là tài sản riêng của bạn. Tuy nhiên, nếu như hai bên thỏa thuận nhập tài sản riêng này vào tài sản chung vợ chồng thì sẽ trở thành tài sản chung.

Việc xác định có cần sự đồng ý của vợ/chồng hay không thì sẽ phụ thuộc vào tài sản này là tài sản riêng hay tài sản chung. T theo Điều 44 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 như sau: “Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung…”

Như vậy, nếu trường hợp đây là tài riêng thuộc sở hữu của bạn thì bạn có quyền tự định đoạt đối với tài sản này theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 mà không cần có sự đồng ý của người còn lại. Theo đó, khi muốn bán đất này thì chỉ cần quyết định của bạn, không cần có sự tham gia của chồng/vợ. Khoản 1, Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, quy định:

Theo đó, nếu diện tích đất trên có được trước thời kỳ hôn nhân (hồ sơ mua bán đất có thể hiện rõ điều này) thì đó là tài sản riêng của bạn. Khi ly hôn, chồng của bạn không được chia đôi tài sản này, trừ khi hai bên có sự thỏa thuận nào khác. Trường hợp chứng minh được có công sức cải tạo, sửa chữa, xây căn nhà mới, người chồng được vợ thanh toán lại phần giá trị tài sản mà người chồng đã đóng góp.

Hộ gia đình của bạn muốn mở hồ cầu (đào ao nuôi cá) trên đất trồng cây lâu năm thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải đăng ký biến động đất đai theo Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”

Như vậy, đào ao nuôi cá trên đất trồng cây lâu năm không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai.

Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:

– Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

– Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Do đó, khi cấp đổi sổ đỏ, diện tích thửa đất của bạn sẽ được xác định dựa trên số liệu đo đạc thực tế. Đối với phần diện tích chênh lệch, bạn không phải nộp tiền sử dụng đất vì: Ranh giới thửa đất mà bạn đang sử dụng không thay đổi so với trước kia (không lấn, chiếm); Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.

Từ năm 2025, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thửa đất của hộ gia đình sẽ ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất, thay vì chỉ tên chủ hộ như hiện nay.

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/1/2025 quy định, thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận được trao cho người đại diện.

Nếu thành viên chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì sẽ được cấp sổ đỏ ghi tên đại diện hộ gia đình.

Từ năm 2025, Nhà nước không cấp đất cho hộ gia đình. Như vậy, quy định ghi đầy đủ tên các thành viên trong hộ gia đình vào sổ đỏ sẽ áp dụng với các trường hợp đất của hộ gia đình đã có từ trước nhưng chưa được cấp cấp Giấy chứng nhận.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận sẽ do những người này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Căn cứ các quy định pháp luật thì người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất công ích của xã, phường, thị trấn thông qua việc cho thuê đất thì phải có hợp đồng thuê đất với Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất theo quy định của pháp luật.

Theo thông tin bạn cung cấp trong trường hợp UBND xã cho thuê quỹ đất công ích đến nay đã hết hạn, tuy nhiên người thuê đất không tự nguyện trả lại cho UBND xã. Trường hợp này thuộc trường hợp vi phạm chiếm đất theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai. Tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có quy định:

“Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

c) Sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng đất và đã có quyết định thu hồi đất được công bố, tổ chức thực hiện nhưng người sử dụng đất không chấp hành (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);”

Căn cứ tại Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính hành vi lấn chiếm đất sẽ bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, tùy từng mức độ vi phạm.

Ngoài biện pháp phạt tiền thì sẽ bị kèm theo pháp khắc phục hậu quả là Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các hành vi vi phạm và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm;

Do vậy, người thuê đất công ích không tự nguyện trả lại cho UBND xã thì UBND xã không cần khởi kiện ra Tòa Án và chỉ cần áp dụng biện pháp xử lý hành vi vi phạm hành chính ở trên

Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được căn cứ trên các mốc thời gian sử dụng khác nhau.

Tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 chia các trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ trước tháng 7/2014 thành 03 nhóm thời gian để cấp sổ đỏ, cụ thể:

- Nhóm 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

- Nhóm 2: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

- Nhóm 3: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

Như vậy, gia đình bạn  sử dụng đất từ 1992 tới nay và nguồn gốc mua bằng giấy tay, có ký thoả thuận được Uỷ ban Nhân dân phường xác nhận có diện tích 28,6m2. Ngoài ra, gia đình bạn cũng xây nhà và có lấn phần đất kế bên với tổng diện tích sử dụng hiện tại là 30m2 và sử dụng ổn định, không có tranh chấp với hàng xóm hai bên từ đó cho đến nay. Theo đó, nếu diện tích đất và nhà bạn đang sử dụng được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định luật đất đai thì đất nông nghiệp bao gồm: đất trồng lúa và cây hàng năm khác, cây lâu năm, rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất khác với mục đích trồng trọt, chăn nuôi.

Về nguyên tắc sử dụng đất pháp luật có quy định việc xử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Như vậy, trong trường hợp của gia đình bạn, đất nhà bạn thuộc đất nông nghiệp với mục đích trồng trọt và chăn nuôi, trong khi đó đất ở thuộc đất phi nông nghiệp với mục đích để ở.

Áp dụng nguyên tắc do luật định thì gia đình bạn không được phép xây dụng nhà ở trên đất nông nghiệp hiện tại mà cần chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì mới có thể được công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Về Đất hiện hữu - chỉnh trang.

Theo quy định tại Điều 146 Văn bản hợp nhất Luật Đất đai 2018, đất ở hiện hữu chỉnh trang bao gồm:

- Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị, gồm đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội thị hiện có và đất được quy hoạch để mở rộng đô thị hoặc phát triển đô thị mới.

- Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển khu dân cư tại nông thôn gồm đất chỉnh trang trong khu dân cư hiện có, đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất được quy hoạch để mở rộng khu dân cư tại nông thôn.

Tại Khoản 7 Điều 49 Luật đất đai 2013, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có quy định như sau:

“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, theo quy định trên thì có hai trường hợp xảy ra:

- Nếu khu đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất không thể thực hiện được các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tách thửa, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất,...

- Nếu khu đất trong diện quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, tức là đất thuộc diện quy hoạch treo thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân. Theo đó, các cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào điều kiện thực tế của từng địa phương quyết định công nhận và cấp Giấy chứng nhận cho bạn hay không.

Kiện hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ yếu xảy ra khi thuộc một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Khởi kiện hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thủ tục vụ án hành chính (khởi kiện hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền).

Tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án hành chính với yêu cầu hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì hai lý do sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại quyết định hành chính.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp. Đồng thời, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định cá biệt (quyết định được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể).

- Quyết định hành chính sẽ là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính nếu quyết định đó trái pháp luật.

Căn cứ khoản 2 Điều 3 và Điều 5 Luật Tố tụng hành chính 2015, tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện đối với quyết định hành chính của cơ quan nhà nước nếu quyết định đó làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân hoặc có nội dung làm phát sinh nghĩa vụ, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.

Tóm lại, tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án hành chính với yêu cầu hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có căn cứ cho rằng quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó trái pháp luật, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân (thường là ảnh hưởng lợi quyền, lợi ích hợp pháp của mình).

Trường hợp 2: Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thủ tục khởi kiện vụ án dân sự (Tòa hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật khi giải quyết vụ án dân sự).

Tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án dân sự theo quy định, trong đó có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự thì Tòa án ra quyết định hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật. Nội dung này được quy định tại khoản 1 Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 như sau:

“1. Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết.”.

Tóm lại, khi khởi kiện vụ án dân sự thì tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu Tòa án hủy Giấy chứng nhận đã cấp nếu có căn cứ hoặc khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án thấy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật thì có quyền hủy quyết định đó.

Kiện hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ yếu xảy ra khi thuộc một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Khởi kiện hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thủ tục vụ án hành chính (khởi kiện hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền).

Tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án hành chính với yêu cầu hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì hai lý do sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại quyết định hành chính.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp. Đồng thời, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định cá biệt (quyết định được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể).

- Quyết định hành chính sẽ là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính nếu quyết định đó trái pháp luật.

Căn cứ khoản 2 Điều 3 và Điều 5 Luật Tố tụng hành chính 2015, tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện đối với quyết định hành chính của cơ quan nhà nước nếu quyết định đó làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân hoặc có nội dung làm phát sinh nghĩa vụ, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.

Tóm lại, tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án hành chính với yêu cầu hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có căn cứ cho rằng quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó trái pháp luật, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân (thường là ảnh hưởng lợi quyền, lợi ích hợp pháp của mình).

Trường hợp 2: Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thủ tục khởi kiện vụ án dân sự (Tòa hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật khi giải quyết vụ án dân sự).

Tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án dân sự theo quy định, trong đó có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự thì Tòa án ra quyết định hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật. Nội dung này được quy định tại khoản 1 Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 như sau:

“1. Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết.”.

Tóm lại, khi khởi kiện vụ án dân sự thì tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu Tòa án hủy Giấy chứng nhận đã cấp nếu có căn cứ hoặc khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án thấy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật thì có quyền hủy quyết định đó.

Tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Ngoài ra, tại khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau:

“Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.”

Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Điểm mới trong Luật Đất đai năm 2024, người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Cụ thể, tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Đối chiếu quy định nêu trên tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 không còn quy định trường hợp cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được căn cứ trên các mốc thời gian sử dụng khác nhau.

Tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 chia các trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ trước tháng 7/2014 thành 03 nhóm thời gian để cấp sổ đỏ, cụ thể:

- Nhóm 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

- Nhóm 2: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

- Nhóm 3: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

Như vậy, gia đình bạn  sử dụng đất từ 1992 tới nay và nguồn gốc mua bằng giấy tay, có ký thoả thuận được Uỷ ban Nhân dân phường xác nhận có diện tích 28,6m2. Ngoài ra, gia đình bạn cũng xây nhà và có lấn phần đất kế bên với tổng diện tích sử dụng hiện tại là 30m2 và sử dụng ổn định, không có tranh chấp với hàng xóm hai bên từ đó cho đến nay. Theo đó, nếu diện tích đất và nhà bạn đang sử dụng được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định luật đất đai thì đất nông nghiệp bao gồm: đất trồng lúa và cây hàng năm khác, cây lâu năm, rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất khác với mục đích trồng trọt, chăn nuôi.

Về nguyên tắc sử dụng đất pháp luật có quy định việc xử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Như vậy, trong trường hợp của gia đình bạn, đất nhà bạn thuộc đất nông nghiệp với mục đích trồng trọt và chăn nuôi, trong khi đó đất ở thuộc đất phi nông nghiệp với mục đích để ở.

Áp dụng nguyên tắc do luật định thì gia đình bạn không được phép xây dụng nhà ở trên đất nông nghiệp hiện tại mà cần chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì mới có thể được công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Về Đất hiện hữu - chỉnh trang.

Theo quy định tại Điều 146 Văn bản hợp nhất Luật Đất đai 2018, đất ở hiện hữu chỉnh trang bao gồm:

- Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị, gồm đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội thị hiện có và đất được quy hoạch để mở rộng đô thị hoặc phát triển đô thị mới.

- Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển khu dân cư tại nông thôn gồm đất chỉnh trang trong khu dân cư hiện có, đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất được quy hoạch để mở rộng khu dân cư tại nông thôn.

Tại Khoản 7 Điều 49 Luật đất đai 2013, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có quy định như sau:

“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, theo quy định trên thì có hai trường hợp xảy ra:

- Nếu khu đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất không thể thực hiện được các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tách thửa, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất,...

- Nếu khu đất trong diện quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, tức là đất thuộc diện quy hoạch treo thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân. Theo đó, các cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào điều kiện thực tế của từng địa phương quyết định công nhận và cấp Giấy chứng nhận cho bạn hay không

Phí quản lý được hiểu là khoản phí mà chủ nhân của mỗi căn biệt thự, căn hộ, nhà phố tại dự án sẽ cần thanh toán hàng tháng. Phí quản lý này sẽ chi trả những khoản phí công cộng dùng để dọn vệ sinh, cắt tỉa cây cỏ, thắp sáng đèn trong khu đô thị, duy trì cảnh quan thiên nhiên xanh mát, và một số khoản phí sinh hoạt cá nhân. Ngoài ra, loại phí này còn dành cho vận hành hệ thống an ninh và đội ngũ ban quản lý, để đem lại trải nghiệm sống tiện nghi, an toàn cho cư dân.

Theo Điều 39 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD (sửa đổi tại Thông tư 06/2019/TT-BXD) quy định về quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư như sau:

- Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các chủ sở hữu có quyền và trách nhiệm sau đây trong quản lý, sử dụng nhà chung cư:

+ Được quyền sở hữu, sử dụng phần sở hữu riêng; có quyền sử dụng phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD.

Có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD; có trách nhiệm bồi thường nếu việc bảo trì hoặc không bảo trì gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu khác;

+ Yêu cầu chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD; tham dự hội nghị nhà chung cư và biểu quyết các nội dung trong cuộc họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD;

+ Yêu cầu chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư cung cấp các thông tin, công khai các nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư;

+ Chấp hành đầy đủ các quyết định của hội nghị nhà chung cư, kể cả trường hợp không tham dự hội nghị nhà chung cư; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.

Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành;

+ Chấp hành nội quy, quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư; phát hiện và thông báo kịp thời cho đơn vị quản lý vận hành hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư;

+ Tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị có chức năng thực hiện bảo trì phần sở hữu chung theo quy định;

+ Khôi phục lại nguyên trạng và bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác; bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại khi có hành vi cản trở hoạt động kinh doanh hợp pháp của chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại;

+ Mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm;

+ Thực hiện các quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chủ sở hữu được quyền sử dụng nhà chung cư, được thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại các Điểm b, c, d, e và k khoản 1 Điều 39 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD (sửa đổi tại Thông tư 06/2019/TT-BXD).

Như vậy, trong trường hợp chủ sở hữu nhà vẫn phải đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định và chi phí quản lý không được miễn trong giai đoạn bảo hành  nhà

Khi xây dựng sửa chữa nhà, chủ nhà bắt buộc phải ký quỹ  sữa chữa  cho Ban quản lý dự án nhà biệt thự  1 số tiền. Chủ nhà đã nhờ bên thứ 3 là nhà thầu đi nộp thay cho chủ nhà. khi sửa chữa xong chủ nhà dề nghị Ban quản lý dự án nhà biệt thự hoàn trả là số tiền đã ký quỹ.. Nhưng ban quản lý dự án không hoàn trả vì cho rằng phải hoàn trả lại cho chính người đi nộp tiền ký quỹ. Ban quản lý dự án đã thực không đúng bởi chủ nhà là người nộp tiền chứ không phải là nhà thầu.

Mốc tim đường được giải thích theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Thông tư 10/2016/TT-BXD như sau:

“Các loại mốc giới

1. Các mốc giới cắm ngoài thực địa gồm: mốc tim đường, mốc chỉ giới đường đỏ, mốc ranh giới khu vực cấm xây dựng theo hồ sơ cắm mốc giới đã được phê duyệt.

2. Mốc tim đường là mốc xác định tọa độ và cao độ vị trí các giao Điểm và các Điểm chuyển hướng của tim đường, có ký hiệu TĐ

3. Mốc chỉ giới đường đỏ là mốc xác định đường ranh giới phân định giữa phần lô đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật, có ký hiệu CGĐ.

4. Mốc ranh giới khu vực cấm xây dựng là mốc xác định đường ranh giới khu vực cấm xây dựng; khu bảo tồn, tôn tạo di tích lịch sử, văn hóa và các khu vực cần bảo vệ khác, có ký hiệu RG.

5. Trong trường hợp mốc giới cần cắm nằm bên trong công trình hiện trạng, gây ảnh hưởng đến công trình hiện trạng thì xác định mốc tham chiếu để thay thế mốc giới cần cắm, có ký hiệu MTC.”

Như vậy, mốc tim đường là mốc xác định tọa độ và cao độ vị trí các giao Điểm và các Điểm chuyển hướng của tim đường, có ký hiệu TĐ.

Căn cứ Điều 66 Luật đất đai 2013 có quy định như sau: “Thẩm quyền thu hồi đất:

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”

Như vậy, do ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền trong việc thu hồi đất nên hành vi của ủy ban nhân dân xã địa phương bạn là trái pháp luật. Bạn hoàn toàn có quyền làm đơn khiếu nại lên ủy ban nhân dân xã để yêu cầu giải quyết.

Căn cứ khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Theo đó, trước tiên người bị lấn chiếm đất có thể thương lượng, tự hòa giải để giải quyết vụ việc.

Trường hợp hai bên không thể tự thương lượng, thỏa thuận có thể làm đơn yêu cầu hòa giải gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải (căn cứ theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013). Trong đó:

+ Trách nhiệm tổ chức hòa giải: Thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị tranh chấp, trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.

+ Thời hạn giải quyết: Tối đa 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

+ Sau khi tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã:

Nếu hòa giải thành: Thực hiện theo kết quả hòa giải. Trường hợp lấy lại được đất bị lấn chiếm và có thay đổi hiện trạng về ranh giới đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để sửa lại ranh giới.

Nếu hòa giải không thành: Người bị lấn chiếm đất có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp để giải quyết (theo khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013).

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 68 Luật hôn nhân và gia đình 2014, con sinh ra không phụ thuộc vào tình trạng hôn nhân của cha mẹ đều có quyền và nghĩa vụ như nhau đối với cha mẹ của mình.

Bộ Luật dân sự không phân biệt quyền thừa kế của con riêng hay con chung.  Vì vậy, nếu có đầy đủ chứng cứ để chứng minh một người là con của người để lại di sản thì vẫn được pháp luật bảo vệ quyền được hưởng thừa kế.

Theo quy định tại Điều 626 Bộ Luật dân sự 2015, người để lại di chúc có quyền chỉ định người được hưởng di chúc, phần còn lại sẽ phân định phần di sản cho từng người thừa kế theo pháp luật.

Do đó, nếu người con riêng được chỉ định là người hưởng di sản trong di chúc hợp pháp thì người đó có quyền hưởng di sản thừa kế.

di chúc của một người định đoạt cả tài sản chung vợ chồng có giá trị đối với phần Tuy nhiên, chồng bạn lại lập di chúc là tài sản của người đó trong khối tài sản chung của vợ chồng. Để xác định di chúc của một người định đoạt cả tài sản chung vợ chồng có hợp pháp một phần hay không thì phải căn cứ các quy định khác để xác định di chúc hợp pháp tại thời điểm lập di chúc.

Đầu tiên phải căn cứ theo luật hôn nhân gia đình năm 2012 có quy định chế độ tài sản của vợ chồng. Theo đó vợ chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập. Vợ, chồng có nghĩa vụ bảo đảm điều kiện để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình. Việc thực hiện quyền, nghĩa vụ về tài sản của vợ chồng mà xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của vợ, chồng, gia đình và của người khác thì phải bồi thường.

Căn cứ theo quy đinh Điều 218 Bộ luật dân sự 2015 thì việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung( ở đây là vợ chồng)

Như vậy có thể hiểu một cách đơn giản là vợ chồng bình đẳng trong việc định đoạt tài sản chung do đó vợ hoặc chồng không thể lập di chúc định đoạt toàn bộ tài sản chung của cả hai vợ chồng được. Chồng bạn tự ý lập dich chúc mà không có ý kiến của bạn là chưa phù hợp. Hay có thể hiểu là khối tài sản chung của vợ chồng mà vợ hoặc chồng trong di chúc tự định đoạt toàn bộ khối tài sản chung mà không có sự đồng ý của chồng hoặc vợ thì di chúc liên quan đến phần tài sản không thuộc quyền định của họ sẽ không hợp pháp và khi mở thừa kế thì phần đó cũng không có hiệu lực.

Ngoài ra thì còn có trường hợp người hưởng thừa kế không phụ thuộc vào di chúc. Theo đó những người gồm con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng; con thành niên mà không có khả năng lao động sẽ vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật. Trong trường hợp họ không được lập di chúc cho hưởng di sản hoặc phần di sản được hưởng ít hơn hai phần ba suất đó. ( không áp dụng nếu họ từ chối di sản hoặc họ là người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 Bộ luật dân sự.

Hiện nay, mảnh đất đang được người cậu bạn sử dụng mà mẹ bạn đã mua của bà ngoại và dính tranh chấp thì có thể giải quyết đòi tài sản tại cơ quan Tòa án:

Mẹ bạn là người mua đất gửi đơn yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch trong trường hợp người mua được thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ khi mua bán.

Theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 số 92/2015/QH13, trường hợp xảy ra tranh chấp đất đai thì mẹ bạn có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.

Tại Khoản 3 Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.”

Theo đó, nếu trong bản án của Tòa không đề cập đến việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bản án có đề cập đến việc Giấy chứng nhận thì bạn có thể đề nghị yêu cầu Ủy ban nhân dân thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng dẫn tại khoản 7, khoản 8 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp.

“...

7. Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 6 Điều này mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; lập danh sách Giấy chứng nhận đã bị hủy gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai để thông báo công khai trên trang thông tin điện tử.

8. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trình cơ quan có thẩm quyền cấp lại Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật do lỗi của người sử dụng đất hoặc do cấp không đúng đối tượng thì hướng dẫn cho người sử dụng đất làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định.”

Theo đó, trong trường hợp thu hồi mà người phải thi hành không giao nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; lập danh sách Giấy chứng nhận đã bị hủy gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai để thông báo công khai trên trang thông tin điện tử.

Trong giao dịch vay tiền thì bên cho vay có nghĩa vụ cho vay đúng số tiền thỏa thuận và bên vay có nghĩa vụ trả nợ (kèm theo lãi vay nếu có).

Điều 463 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay. Khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Theo quy định tại Điều 466 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên vay tài sản là tiền thì phải trả đủ tiền khi đến hạn nên về nguyên tắc là bố mẹ bạn có nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng có quy định về thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại.

Trường hợp không may mẹ bạn vay tiền chết thì người thừa kế tài sản có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của người chết trong phạm vi di sản thừa kế, căn cứ theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015

Điều 614 quy định về thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người thừa kế, theo đó, kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại.

Như vậy, đối chiếu các quy định trên với trường hợp của bạn, mặc dù trong hợp đồng vay không ghi về nghĩa vụ của người thừa kế, nhưng người được hưởng thừa kế di sản mẹ bạn để lại vẫn có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng trong phạm vi di sản của người chết. Nếu người chết có di chúc thì những người hưởng tài sản theo di chúc có trách nhiệm trả nợ cho ngân hàng. Nếu không có di chúc thì những người thừa kế theo pháp luật có trách nhiệm trả nợ thay hoặc tự thỏa thuận để 1 người đứng ra trả nợ.

Do đó, giao dịch vay sẽ chấm dứt khi cá nhân vay tiền chết hoặc chấm dứt hoạt động. Nghĩa vụ thanh toán nợ sẽ được thực hiện dựa trên căn cứ di sản mà người chết để lại. Trường hợp người thừa kế không trả nợ như đã nêu ở trên, chủ nợ có quyền khởi kiện để yêu cầu thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản nợ đối với người nhận di sản của người chết.

Trường hợp gia đình bạn không trả nợ thì bên nhận thế chấp (ngân hàng) có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo hợp đồng mà không cần phải có tham gia của những người nhận thừa kế nhưng phải thực hiện nghĩa vụ thông báo cho người hưởng di sản hoặc người quản lý di sản.

Như vậy, việc phân chia di sản là tài sản thế chấp hay xử lý tài sản thế chấp là di sản thừa kế đều có thể được thực hiện mà không cần phải theo thứ tự là phân chia di sản trước hay xử lý tài thể chấp trước. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là nếu bên nhận thế chấp thực hiện quyền xử lý tài sản thế chấp theo hợp đồng thì có thể dẫn đến việc không bảo đảm thứ tự ưu tiên thanh toán theo Điều 658 Bộ luật Dân sự năm 2015 nếu tài sản bảo đảm không đủ để thực hiện các nghĩa vụ. Do đó, pháp luật cần quy định rõ vấn đề này khi bên nhận thế chấp thực hiện quyền xử lý tài sản bảo đảm của người đã chết./.

Khi rơi vào các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 131 Luật nhà ở 2014 thì bên thuê nhà có nghĩa vụ trả lại nhà cho bên cho thuê, tuy nhiên, nếu người thuê nhà không chịu trả nhà thì xử lý như sau:

Theo khoản 4, 5 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thì khi bên thuê chậm trả nhà thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại nhà, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại. Ngoài ra, bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận và phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê (nhà ở) trong thời gian chậm trả.

Trường hợp bạn tự di chuyển tài sản của người đó ra khỏi nhà khi chưa có sự đồng ý của họ thì sự việc chắc chắn sẽ rất phức tạp. Việc này bạn cũng có thể thỏa thuận với người thuê mới về thời hạn như vậy hợp lý hợn.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể làm văn bản thông báo cho bên thuê về việc hợp đồng thuê nhà đã chấm dứt, đồng thời yêu cầu bên thuê trả tiền thuê nhà còn thiếu, phải dọn dẹp đồ đạc ra khỏi nhà thuê, trả lại nguyên hiện trạng. Lưu ý, trong thông báo cần ấn định rõ thời hạn bên thuê phải thực hiện nghĩa vụ này.

Trường hợp bên thuê nhà không thực hiện, chị Vân có thể nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua đường bưu điện đến Tòa án có thẩm quyền, yêu cầu bên thuê nhà phải chấm dứt hành vi xâm phạm (sử dụng bất hợp pháp tài sản thuê khi hợp đồng thuê đã hết hạn) theo quy định tại điểm a, h khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở; khoản 2 Điều 11, Điều 14, Điều 186, 189, 192 Bộ luật Dân sự.

Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp dân sự là Tòa cấp quận/huyện nơi người bị kiện đang cư trú theo quy định Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.