Giấy mua bán đất đai bằng viết tay có hiệu lực tại tòa không?

Ba bạn có làm giấy bán đất cho chú bạn 1 phần thửa đất năm 1999, có người làm chứng thời điểm đó còn sống, khi đó Bộ luật Dân sự năm 1995 đang có hiệu lực và là căn cứ pháp luật để áp dụng.

Theo Điều 707 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Như vậy, tại thời điểm này thì hợp đồng mua bán đất của ba bạn vô hiệu về hình thức do không có công chứng chứng thực. Tuy nhiên tại Điểm b, Mục 2.2, Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao quy định: nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Trường hợp của ba bạn, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Tòa án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây

1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND có thẩm quyền, UBND đã cho phép việc chuyển nhượng. 3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.

Như vậy trường hợp của ba bạn bán đất bằng giấy tay là không hợp pháp. Trong trường hợp có tranh chấp mà các bên không tự thỏa thuận giải quyết được thì 1 trong 2 bên có quyền khởi kiện tại Tòa án. Trong quá trình giải quyết, giấy tay mua bán đất là căn cứ để tòa án xem xét giải quyết theo tinh thần Nghị quyết 02 đã trích dẫn trên.

Giao dịch mua bán đất bạn đã thực hiện từ năm 1990. Căn cứ Khoản 2.2 Mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định về tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như sau:

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực).

Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:

– Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.

– Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

+ Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;

+ Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó

Như vậy, căn cứ theo quy định trên, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác lập từ 1990, nếu đã được UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa được cấp nhưng đã hoàn tất thủ tục xin cấp và được UBND cho phép chuyển nhượng hoặc bạn đã xây nhà ở, công trình kiến trúc lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và phía anh trai bạn cũng không phản đối về việc này, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công nhận. Người nhận chuyển nhượng sẽ là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất này.