Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) thì không phải trường hợp nào cũng phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất thì được tính như sau:

1. Đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993

Trường hợp 1: Không vi phạm pháp luật đất đai

Căn cứ khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (lấn, chiếm,…), nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

* Đất có nhà ở

- Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở: Không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có): Nộp bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

* Đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Có vi phạm pháp luật đất đai

Theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (lấn, chiếm…), nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì:

- Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở: Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.

- Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở: Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

2. Đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

Trường hợp 1: Không vi phạm pháp luật đất đai

Căn cứ khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (lấn, chiếm,...), nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

* Đất có nhà ở

- Diện tích trong hạn mức giao đất ở: Nộp bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất quy định tại Bảng giá đất.

- Diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có): Nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

* Đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở

Đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Có vi phạm pháp luật đất đai

Theo khoản 2 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (lấn, chiếm,...) nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì:

- Diện tích đất trong hạn mức giao đất ở: Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.

- Diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có): Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Được giao đất làm nhà ở trước 01/7/2014

Khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật”

Tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở trước ngày 01/7/2014 được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất làm nhà ở (giao đất mới) từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2004 mà chưa nộp tiền sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

- Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc thời điểm kê khai nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.

- Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc thời điểm kê khai nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương (nếu có) theo giá đất cụ thể.

Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất làm nhà ở (giao đất mới) từ sau ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà chưa nộp tiền sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

- Nếu tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo theo đúng quy định tại thời điểm xác định và thông báo nộp tiền sử dụng đất thì được tiếp tục nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo mức đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo và phải nộp tiền chậm nộp theo quy định phù hợp với từng thời kỳ.

Tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

Căn cứ quy định trên thì hai bên đã có thỏa thuận về việc đặt cọc để thuê nhà, trong trường hợp này bạn từ chối không tiếp tục thuê nhà là bạn vi phạm về thỏa thuận đặt cọc, theo đó nếu bạn vi phạm về vấn đề cọc thì hai bên có thể giải quyết theo thỏa thuận, trường hợp các bên không thỏa thuận được về việc giải quyết trong trường hợp một bên vi phạm thì căn cứ theo quy định pháp luật để giải quyết. Tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Theo đó, bạn sẽ không có căn cứ để đòi lại khoản tiền đã đặt cọc.

Đối với hợp đồng ủy quyền nói chung và hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà đất nói riêng, bên nhận ủy quyền có nghĩa vụ quy định tại Điều 565 BLDS:

- Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.

- Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.

- Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.

- Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.

- Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

- Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.

Trong thực tế cuộc sống, hợp đồng ủy quyền có một số mặt trái như lợi dụng hợp đồng ủy quyền để che giấu đi một giao dịch khác.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người chủ mảnh đất có quyền khởi kiện vụ án yêu cầu tòa án giải quyết hủy Hợp đồng ủy quyền với người nhận ủy quyền, yêu cầu người ủy quyền hoàn trả lại mảnh đất và bồi thường thiệt hại nếu có.

Trường hợp thửa đất đã được chuyển nhượng cho bạn nhưng không theo ý chí, lợi ích của người đã ủy quyền thì trong trường hợp này hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người được ủy quyền và bạn là người mua đất có thể bị coi là vô hiệu. Do đó, bạn vẫn là chủ sở hữu của thửa đất này, đương nhiên bạn có quyền yêu cầu người được ủy quyền trả lại thửa đất cho bạn và người được ủy quyền có nghĩa vụ phải thực hiện. Nếu người được ủy quyền không trả lại thửa đất cho bạn thì hành vi này bị coi là trái pháp luật và sẽ bị xử lý theo đúng quy định của pháp luật.

Nếu đất của bạn nêu là đất ở, việc bồi thường cụ thể theo Điều 79 Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;...

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất...."

Theo đó, nếu thỏa mãn được điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 79, thì chỉ một hộ gia đình hoặc cá nhân (đứng tên trên Giấy CNQSDĐ sẽ được bồi thường một suất đất ở tái định cư đối với trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi. Trong trường hợp không thỏa mãn điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 79, hộ gia đình, cá nhân của bạn sẽ được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

Đối với trường hợp của bạn, nếu mẹ bạn không đóng tạm ứng án phí thì tại Khoản 1 Điều 146 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 có quy định như sau:

Nguyên đơn, bị đơn có yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập trong vụ án dân sự phải nộp tiền tạm ứng án phí sơ thẩm, người kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm phải nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí.

Đồng thời, theo như thủ tục thụ lý vụ án tại Điều 195 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì:

- Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

- Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

- Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

- Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Như vậy, việc người khởi kiện nộp tạm ứng án phí là nghĩa vụ của họ đồng thời nộp tạm ứng án phí là điều kiện cần để Tòa án có thể thụ lý vụ án. Nếu mẹ bạn không đóng tạm ứng án phí thì Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện và không thụ lý vụ án.

Về việc mẹ bạn đang giữ Giấy CNQSDĐ thì tính chất pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) không phải là tài sản mà là chứng chỉ xác nhận quyền tài sản ( căn cứ quy định tại Điều 105 của Bộ luật dân sự 2015 thì “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tiền. Giấy tờ này chỉ là sự xác nhận về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức. Ngoài ra, bản thân nó cũng không phải là quyền sử dụng đất. Mặt khác Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không phải là giấy tờ có giá (tức các quyền tài sản).

Căn cứ vào tính chất pháp lý đó cho nên hành vi giữ sổ đỏ của người khác không đủ yếu tố để cấu thành tội phạm "chiếm giữ trái phép tài sản" theo quy định của Bộ luật hình sự. Cho nên mặc dù mẹ bạn giữ sổ của bạn nhưng bạn cũng không thể khởi kiện mẹ bạn ra Toà án để đòi lại sổ cũng như tố cáo ra Công an vì hành vi chiếm giữ tài sản trái phép được.

Trong trường hợp này gia đình bạn có thể yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng khác do bị mất theo quy định tại Điều 77 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 về việc cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất.

Bạn có diện tích khoảng hở ranh chỉ khoảng (0,6m2 - theo hình tam giác, chỗ rộng nhất là khoảng 1 tấc) đất không có giấy tờ, sử dụng ổn định và không hề có tranh chấp. Bạn có thể làm hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ đối với mảnh đất này.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.”

Dựa vào hạn mức công nhận đất ở tại địa phương bạn thì cơ quan có thẩm quyền sẽ công nhận phần đất của bạn trong trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

Nếu bạn không xin cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ lập biên bản có phường,xã xác nhận là không sử dụng và có thể sẽ dẫn đến tranh chấp sau này. Tuy nhiên, việc xin cấp Giấy CNQSDĐ với phần diện tích hở ranh này tùy thuộc vào nhu cầu của bạn chứa không ai có quyền ép buộc bạn.

Không vấn đề gì bạn nhé

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013, trường hợp bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải nộp hồ sơ xin phép cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

...

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Như vậy, không có  quy định về việc khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần đảm bảo về diện tích tối thiểu hay tối đa. Theo đó, việc các cán bộ địa chính yêu cầu bạn phải chuyển tất diện tích đất trông cây lâu năm sang đất ở mới thực hiện thủ tục này là không có căn cứ căn cứ pháp lý. Nếu cơ quan có thẩm quyền không tiếp nhận hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của bạn thì phải trả lời rõ bằng văn bản, làm căn cứ để khiếu nại.

Theo đó, Bạn có lô đất ngang 8x135m nhưng muốn lên thổ cư thì cán bộ nói không đủ diện tích, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư là dựa trên nhu cầu của gia đình bạn. Do đó, gia đình bạn có thể làm hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích mà gia đình có nhu cầu xây dựng, nhưng việc đủ điều kiện chuyển đổi cần sự đồng ý bằng văn bản của Uỷ ban nhân dân. Trừ một số trường hợp đất nằm trong quy hoạch thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Bạn có thể đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, phòng tài nguyên và môi trường cung cấp thông tin đất đai của địa phương dưới hình thức: tra cứu thông tin, trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa đất, trích sao sổ địa chính, sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất, tổng hợp thông tin đất đai (trừ các thông tin thuộc danh mục bí mật nhà nước không được phép công bố).

Hoặc UBND cấp xã cung cấp thông tin đất đai của địa phương dưới hình thức tra cứu thông tin (trừ các thông tin thuộc danh mục bí mật nhà nước không được phép công bố). Do đó trong trường hợp của bạn, bạn có thể tra cứu thông tin về thửa đất gia đình bạn để xác minh thông tin về thủa đất là sơ đồ thửa đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Với thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất nhà bạn đang nằm trong diện quy hoạch, tuy nhiên bạn không cung cấp thông tin về việc quy hoạch mảnh đất đó đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất hay chưa, do vậy có 2 trường hợp có thể xảy ra:

- Nếu gia đình bạn chưa nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của UBND huyện và có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quy định tại Điều 100 hoặc Điều 101 Luật Đất đai 2013, thì gia đình bạn được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật trong đó có việc đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Nếu gia đình bạn đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của UBND huyện (quy định tại khoản 2, Điều 66, Luật Đất đai năm 2013) thì thửa đất gia đình bạn đang sử dụng thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đối với các trường hợp tự ý phá dỡ nhà chưa có quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thì có thể sẽ bị khởi tố để truy cứu trách nhiệm hình sự, cụ thể Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung  2017 như sau:

Điều 178. Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản

1. Người nào hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm: 

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về một trong các hành vi quy định tại Điều này mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; 
đ) Tài sản là di vật, cổ vật.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Gây thiệt hại cho tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng; 
c) Tài sản là bảo vật quốc gia;

d) Dùng chất nguy hiểm về cháy, nổ hoặc thủ đoạn nguy hiểm khác;

đ) Để che giấu tội phạm khác;

e) Vì lý do công vụ của người bị hại;

g) Tái phạm nguy hiểm..

3. Phạm tội gây thiệt hại cho tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng, thì bị phạt tù từ 05 năm đến 10 năm.

a) Gây thiệt hại cho tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;

b) Gây thiệt hại cho tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này.

4. Phạm tội gây thiệt hại cho tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tù từ 10 năm đến 20 năm.

a) Gây thiệt hại cho tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;

b) Gây thiệt hại cho tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.

Đối với hành vi tự ý phá dỡ nhà, nếu vi phạm họ có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc nặng hơn thì sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự như nêu trên.

Chính phủ có NĐ 61/NĐ-CP ngày 5-7-1994 thống nhất việc mua bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, giao cho UBND địa phương thực hiện thông qua các hợp đồng mua bán giữa Xí nghiệp Quản lý nhà và người mua. Việc mua bán này trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện

Việc thỏa thuận kê giá bán cao hơn so với giá thực tế mà các bên giao kết với nhau (kể cả việc thỏa thuận này được ghi nhận bằng văn bản có công chứng, chứng thực) như ví dụ ở phần đầu nhằm mục đích trái pháp luật phải chịu theo quy định của pháp luật nếu bị phát hiện sẽ tùy vào mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Bạn lưu ý là sẽ bị phát hoặc xử lý hình sự nếu bị phát hiện nhé, còn nếu không bị phát hiện thì tất nhiên là không sao rồi.  Nhưng đời mà, chẳng ai biết trước được những điều tình cờ, bất ngờ ập đến, có khi, nó ấp đến lại rất tình cơ và bất ngờ ấy chứ 

Tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo có quy định cụ thể về vấn đề này đó là:

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo (Vd: giao dịch mua bán kê khai giá thấp và có công chứng, chứng thực) nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác (Vd: Giao dịch mua bán chuyển nhượng kê khai với giá thật) thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu; còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Trường hợp kê khai vào hợp đồng mua bán với giá cao hơn thực tế thì hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu do giả tạo vì che giấu hợp đồng mua bán với giá trị thực tế với mục đích để vay ngân hàng.

Điều 131 BLDS 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Lúc này nếu giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu thì thiệt thòi thì người mua có thể đối mặt với trường hợp là nhận tiền không đúng với số tiền thực tế đã đưa cho người bán mà chỉ nhận đúng bằng số tiền ghi trên hợp đồng công chứng vì không có bằng chứng chứng minh số tiền chênh lệch nêu trên.

Bởi trên thực tế, khi xảy ra tranh chấp về giá hợp đồng mua bán nhà đất và khởi kiện thì Tòa án sẽ căn cứ vào giá bán đã được ghi trong Hợp đồng công chứng để giải quyết. Khi đó bên bán sẽ chỉ nhận được số tiền từ bên mua theo giá trong hợp đồng. Bởi thế, trong cuộc chơi này, người được lợi sẽ luôn là bên Bán, bên mua lúc đó sẽ thiệt đơn thiệt kép. 

Vì vậy, đừng thấy cái lợi trước mắt mà bỏ qua tính rủi ro, cần hết sức cẩn trọng khi giao dịch để tránh các vấn đề pháp lý có thể gặp phải.

Trường hợp này, bạn có thể thỏa thuận với sàn giao dịch PT Group trả lại tiền cho bạn, nếu sàn giao dịch PT Group không trả tiền cho bạn thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi sàn giao dịch PT Group có trụ sở. Đây sẽ được xác định là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự theo Khoản 2 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Nhưng nếu 20 triệu đó là tài sản cọc thì theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo điều luật trên đây, nếu bạn thực hiện đặt cọc với sàn giao dịch PT Group để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bất động sản là Nhà ở xã hội mà bạn từ chối giao kết hợp đồng thì tài sản cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc (nghĩa là sàn giao dịch).

Nếu sàn giao dịch PT Group từ chối giao kết hợp đồng hoặc đối tượng đặt cọc là nhà ở không thực hiện thì phải trả lại cho bạn 20 triệu và thêm 20 triệu (khoản tiền tương đương giá trị tài sản cọc, trừ trường hợp giữa bạn và sàn giao dịch PT Group có thỏa thuận khác.

Theo khoản 1 Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nghĩa vụ tài chính gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ; nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế xác định.

Khi được cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất phải nộp các khoản tiền theo thông báo của cơ quan thuế  như trên nhé.

Tại Khoản 1, Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất có quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. 

Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.”

Như vậy, nếu bạn không trả được nợ sau 5 năm thì bạn có thể trả nợ sau, tuy nhiên bạn phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ..

Trong trường hợp này, bạn nên khởi kiện B nhé.

Những giao dịch ủy quyền và ủy quyền lại nếu gặp những giao dịch mà người được ủy quyền lạm quyền vượt quá phạm vi ủy quyền hoặc giao dịch giả cách hoặc kể cả trường hợp có tội phạm (lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, làm tài liệu giả,…) thì việc giải quyết sẽ rất khó vì không xác minh và điều tra được họ khi họ đã ôm tiền và cao chạy bay xa.

Từ những thông tin bạn cung cấp, tôi hiểu rằng giữa A và B tồn tại một Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặc dù B cho rằng A đã bán đất cho B nhưng chưa xác minh được liệu có một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và B hay không mà chỉ xác minh được thực tế có một hợp đồng ủy quyền được công chứng. Như vậy, rất có khả năng giao dịch mua bán đó được núp dưới bóng một hợp đồng ủy quyền và thực tế trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên A.

Trường hợp bạn tìm hiểu và có căn cứ xác minh việc có một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập song song với hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và B, khi đó hợp đồng ủy quyền là giả tạo sẽ vô hiệu theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự. Quyền và lợi ích của bạn bị xâm phạm trực tiếp bởi giao dịch giữa A và B thì bạn hoàn toàn có thể tiến hành nộp đơn khởi kiện cả A và B.

Trường hợp bạn không có các căn cứ về việc có một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và B, như vậy việc B tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn vẫn đúng thẩm quyền do hợp đồng ủy quyền hợp pháp và có hiệu lực. Nói cách khác, giao dịch giữa bạn và B là phù hợp với phạm vi đại diện.

Việc giao kết giữa bạn và ông B là hợp pháp nếu như mảnh đất không thuộc diện quy hoạch. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai 2013, nếu đất nằm trong diện quy hoạch được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thì không được phép chuyển nhượng. Dù bạn không biết là đất thuộc diện quy hoạch nhưng đây là nghĩa vụ mà pháp luật buộc người mua đất phải biết. Mảnh đất không được pháp luật cho phép chuyển nhượng nên giao dịch giữa bạn và B, hai bên trao trả nhau những gì đã nhận. Theo quy định tại Điều 139 Bộ luật dân sự, giao dịch phù hợp với phạm vi đại diện nên làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện tức B. Như vậy, trường hợp này, bạn có thể làm đơn kiện B ra tòa và để tên ông A với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Tóm lại, bạn có thể khởi kiện B. Tùy trường hợp mà bạn có thể tiến hành khởi kiện cả A. Bạn làm một đơn khởi kiện kèm tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm tới Tòa án cấp huyện nơi có mảnh đất.

Theo khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP người sử dụng đất lấn, chiếm (nhảy dù) được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ) khi có đủ 02 điều kiện sau:

- Điều kiện 1. Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp theo quy định.

- Điều kiện 2. Không có tranh chấp.

Lưu ý:

- Thời gian lấn, chiếm phải xảy ra trước ngày 01/7/2014, sau ngày 01/7/2014 hành vi lấn, chiếm đất là vi phạm pháp luật.

- Chỉ hộ gia đình, cá nhân mới được cấp, không áp dụng với tổ chức.

- Không phải tất cả các trường hợp lấn, chiếm đều được được cấp Sổ đỏ mà chỉ có người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ, cụ thể:

Trường hợp 1: Người đang sử dụng đất ổn định theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ theo quy định sau:

- Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất.

- Nếu đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì được cấp Sổ đỏ.

Trường hợp 2: Người đang sử dụng đất ổn định theo quy định tại điểm a và điểm c Khoản 2 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ, cụ thể:

- Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp thì xử lý như sau:

+ Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng quản lý, sử dụng đất. Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét giao khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

+ Trường hợp không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được cấp Sổ đỏ.

- Trường hợp lấn, chiếm đất đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất nếu sử dụng ổn định và không tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ.

Lưu ý: Trường hợp lấn, chiếm đất kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và hiện nay diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nông trường, lâm trường quản lý, sử dụng thì sẽ bị thu hồi.

Trường hợp 3. Người sử dụng đất ổn định theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ, cụ thể:

- Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng mà không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích quốc phòng an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người sử dụng đất ổn định, không tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ.

Như vậy, đất gia đình bạn đang sử dụng có nguồn gôc là đất lấn chiếm được cấp Sổ đỏ nếu thuộc 03 trường hợp trên. Tuy điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm quy định khá chặt chẽ nhưng với lợi ích có được sau khi được cấp Sổ đỏ thì hộ gia đình, cá nhân nên tìm hiểu kỹ các quy định trên và yêu cầu cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện.

Như trong trường hợp đã được tư vấn, trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay thực hiện việc phân chia di sản thừa kế, ba bạn cần phải có đầy đủ các điều kiện cụ thể như sau:

- Nếu ông bà đã sử dụng đất này ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, có hộ khẩu thường trú tại địa phương, trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn,Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì trong trường hợp này gia đình bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Nếu ông bà bạn sử dụng đất ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định, việc phân chia di sản thừa kế ưu tiên sự thỏa thuận của các đồng thừa kế và việc thỏa thuận của ba anh chị em ba bạn phải được lập thành văn bản. Trường hợp mà bạn nêu ở trên thì người tỏ ý không muốn phân chia. Như vậy, ba bạn bạn và các đồng thừa kế nên ngồi lại với nhau để thỏa thuận cho rõ ràng lại phần di sản này. Do tinh thần của BLDS chính là sự thỏa thuận, nên sự thỏa thuận giữa các đương sự đương sự với nhau luôn được pháp luật ưu tiên (trừ trường hợp bắt buộc theo quy định của pháp luật). Nếu có người không đồng ý ký vào văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, thì những đồng thừa kế còn lại có thể nộp đơn đến Tòa án nhân dân cấp huyện để yêu cầu chia di sản thừa kế.

Tại các địa phương, mỗi năm UBND cấp huyện sẽ ra thông báo về về việc đăng ký kế hoạch sử dụng đất cho năm đó. Việc đăng ký sẽ phụ thuộc vào các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và những tình hình nhà đất, kế hoạch phát triển của địa phương. Việc đăng ký này sẽ là cơ sở để UBND huyện lập các bản quy hoạch sử dụng đất hoặc có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất phù hợp nhất với.

Đối với các thửa đất có nhu cầu: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ đăng ký sẽ được nộp lên Phòng Tài nguyên và Môi trường theo đúng thời gian mà UBND huyện đã nêu trong thông báo.

Người đăng ký kế hoạch sử dụng đất phải xác định chính xác nhu cầu, vị trí thửa đất và diện tích cần đăng ký, sau đó chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ như sau:

- Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT.

- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất)

- Giấy tờ tùy thân của các nhân, giấy tờ đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp,...

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra. Người dân sẽ được yêu cầu bổ sung nếu hồ sơ thiếu hoặc giao giấy hẹn nhận kết quả nếu hồ sơ đạt chuẩn.

Phòng Tài nguyên và Môi trường tổ chức cuộc họp thẩm định hoặc gửi xin ý kiến bằng văn bản của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan hoặc tổ chức kiểm tra thực địa.

Phòng Tài nguyên và Môi trường có văn bản thẩm định gửi đến người xin giao đất, thuê đất.

Thời hạn giải quyết không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Người làm hồ sơ đăng ký kế hoạch sử dụng đất sẽ có nghĩa vụ nộp đầy đủ các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định trước khi nhận kết quả. Nên lưu giữa các biên lai nộp tiền để làm cơ sở pháp lý về sau. Người dân nên chú ý theo dõi điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để nắm rõ các quyền lợi của mình.