Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Theo điều 129 Luật đất đai năm 2013 thì hạn mức giao đất đối với đất với đất rừng sản xuất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân là không quá 30 héc ta.

Căn cứ tại điều 104 Luật đất đai năm 2013  thì tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

–  Có Giấy chứng nhận

–  Đất không có tranh chấp;

–  Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

–  Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, theo quy định tại điều 135 Luật đất đai như sau: 

” Điều 135. Đất rừng sản xuất

1. Nhà nước giao đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho tổ chức quản lý rừng để quản lý, bảo vệ và phát triển rừng.

2. Nhà nước giao đất, cho thuê đất rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định sau đây:

a) Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo hạn mức quy định tại điểm b khoản 3 Điều 129 của Luật này để sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp. Đối với diện tích đất rừng sản xuất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng vượt hạn mức thì phải chuyển sang thuê đất;

b) Cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư trồng rừng;

c) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất rừng sản xuất theo quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì được sử dụng diện tích đất chưa có rừng để trồng rừng hoặc trồng cây lâu năm.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất rừng sản xuất được kết hợp kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái – môi trường dưới tán rừng.

4. Đất rừng sản xuất tập trung ở những nơi xa khu dân cư không thể giao trực tiếp cho hộ gia đình, cá nhân thì được Nhà nước giao cho tổ chức để bảo vệ và phát triển rừng kết hợp với sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản.”

Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Theo thông tin bạn đưa ra thì hai bên phải tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao sổ đỏ cho bên mua, và khi hợp đồng chuyển nhượng đã phát sinh hiệu lực, và bên mua có quyền với mảnh đất đã mua, được phép tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua.

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết và đã hoàn thành thủ tục công chứng theo quy định của pháp luật thì người nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ đăng ký biên động quyền sử dụng đất theo Điều 95 Luật đất đai 2013, sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.

Tuy nhiên, để việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thuận lợi và nhanh chóng thì bên bán và bên mua nên trực tiếp thực hiện việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì trong quá trình thực hiện sẽ có những giấy tờ cần chữ ký của cả bên bán và bên mua.

Theo Khoản 1 và 2 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có những trách nhiệm sau:

“1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.

2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt..”.

Như vậy, từ căn cứ trên, bạn có cơ sở pháp lý làm đơn yêu cầu hay kiện chủ đầu tư thực hiện dự án chứ không phải thành phố với lý do: Đất ở đô thị mà bạn mua, cho đến nay DA không thực hiện để đảm bảo cơ sở hạ tầng, mặt bằng xây dựng nhà ở khi chủ đầu tư thực hiện dự án. Ngoài ra, bạn là người người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại theo Khoản 2 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Việc phạt và bồi thường thiệt hại do chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng. Ngoài bồi thường thiệt hại cho người mua, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà còn bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định. Trường hợp, chủ đầu tư không thực hiện bồi thường thiệt hại, người mua có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có dự án.

Theo quy định tại Điều 105 và Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

“Điều 105. Tài sản

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Điều 106. Đăng ký tài sản

1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản.

2. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.

3. Việc đăng ký tài sản phải được công khai”

Và Khoản 15, 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

“...15. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất...”

Như vậy, theo quy định pháp luật nêu trên thì đối với tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì buộc phải đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xác định một cá nhân, đơn vị nào đó là người có quyền thì họ sẽ căn cứ vào giấy chứng nhận đầu tiên. Do đó, với thông tin bạn đưa ra thì quyền sử dụng mảnh đất này là của bạn. Người khác, tạm gọi là A và B là người có thuê quyền sử dụng xây dưng nhà xưởng trên mảnh đất này.

Cũng theo thông tin bạn đưa ra thì khi hết hạn hợp đồng thuê đất A và B phải tháo dỡ tài sản và trả lại nguyên trạng sau khi hết hợp đồng 1 tháng. Nhưng khi hết hạn Hợp đồng thuê mặt bằng đất chị A không cho tháo dỡ,  trong khi đó bạn lại tiếp cho anh C thuê mặt bằng đất( trên đất có nhà xưởng do chị A và anh B xây dựng), sau đó anh C xin phép xây dựng thêm và tôi đã đồng ý, hiện tại anh C đang sử dụng để kinh doanh. Có nghĩa, nhà xưởn này là của đất A và B đã xây dựng trước đó, hiện C đã sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng mới nhà xưởng này? Nếu đúng như vậy thì khi C có nhu cầu xây dựng, sửa chữa, cải tạo căn nhà này buộc bạn, gia đình bạn sẽ xin phép A, nếu A không đồng ý thì việc bạn hay gia đình bạn làm gì trên mảnh đất này đều được coi là xâm phạm quyền sử dụng của Bạn, cụ thể Điều 190 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"Điều 190. Quyền sử dụng của chủ sở hữu

Chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác."

Tuy nhiên bạn và gia đình bạn cũng có thể xem xét thêm mình có quyền được cải tạo, sửa chữa, xây dựng nhà và việc A, B có thể lấy lại tài sản trên đất khi dựa vào các thỏa thuận, giấy tờ mà gia đình bạn ký với A, bởi Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về các thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.

Như vậy, trong trường hợp này, ai là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể thương lượng để giải quyết. Trong trường hợp hòa giải không thành, gia đình bạn có thể nộp đơn lên Tòa án cấp huyện nơi có mảnh đất đó để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Ông A khởi kiện Ông B ra Tòa án với yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất cho ông  A đồng thời hủy giấy CNQSDĐ của ông B, nhưng ông B đã chết cách đây 05 tháng trước. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 615 Bộ luật dân sự 2015 về thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại thì:

“1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

3. Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân.”

Như vậy, mặc dù ông B đã chết nhưng A vẫn có quyền khởi kiện trên cơ sở quy định tại Điều 615 nêu trên. Việc trả lại tài sản là đất sẽ thuộc về những người thừa kế của người đã chết trong phạm vi di sản do người chết để lại.

Nếu những người thừa kế không thực hiện việc trả lại đất, A có quyền khởi kiện yêu cầu người thừa kế thực hiện việc đó là công nhận QSĐ cho A và hủy giấy CNQSDĐ của B. Bạn nên chú ý, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015).

Tuy nhiên, nếu như người chết không để lại di sản gì thì bạn sẽ không thể đòi được đất ở trên, khi đó bạn sẽ là người chịu rủi ro.

Do thông tin của bạn trình bày chưa nêu rõ nhưng nếu tại thời điểm bán đất, phần đất này đã nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể của ủy ban nhân dân quận, huyện thì theo quy định của luật đất đai chủ sở hữu không có quyền chuyển nhượng, tặng cho… quyền sử dụng đất đó cho người khác hoặc trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất bên bán có hành vi lừa đối bên bạn rằng phần đất này không nằm trong khu quy hoạch thì  hợp đồng mua bán đất của bạn với bên bán đất sẽ bị coi là vô hiệu (căn cứ theo điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện chuyển nhượng đất đai). Trong trường hợp nếu hai bên có ký kết hợp đồng đặt cọc và có giấy biên nhận tiền (hóa đơn về việc chuyển tiền qua ngân hàng) thì bạn có quyền làm đơn khởi kiện lên tòa án nhân dân quận huyện nơi người bán đất cư trú để đòi bên bán hoàn lại số tiền mà bạn đã đặt cọc.

Nếu trong trường hợp bạn mua đất, phần đất và bên bán có đầy đủ giấy tờ về đất thì hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất đươc coi là hợp pháp. Mặt khác nếu gia đình bạn đã nhận được sổ đỏ mang tên mình có nghĩa là bạn đã có quyền sở hữu đối với phần đất trên. Do đó, bạn không có quyền yêu cầu bên bán đất trả lại phần tiền mà gia đình bạn đã đặt cọc.

Gia đình bạn đã sử dụng đất liên tục, ổn định, không có tranh chấp từ 1975 đến nay; năm 2007 bạn được cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai 2003. Thời điểm 2 bên tiến hành giao dịch làcó chia nhau đất của chủ cũ cất nhà để ở nên không có cơ sở kết luận diện tích đất bên nhận chuyển quyền sử dụng là “đất mua” hay “đất mượn”. Tuy nhiên, pháp luật đã tính đến tình huống này. Đất đang được sử dụng qua việc một bên nhận chuyển quyền từ bên kia không đáp ứng các chuẩn mực pháp lý được gọi là đất “đã giao cho người khác sử dụng”. Đối với đất “đã giao cho người khác sử dụng” mà người chủ cũ nay kiện đòi quyền sử dụng, tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004, Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn như  sau: “Chủ cũ hoặc người thừa kế của người đó không có quyền đòi lại QSDĐ nếu đất đó đã được giao cho người khác sử dụng và họ đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, trừ trường hợp có căn cứ chứng minh người đang SDĐ đó có hành vi gian dối, lừa đảo... để được giao QSDĐ”.

Đây là một tình huống pháp lý khá phổ biến hiện nay khi giá đất tăng cao nên kiện “đòi” giữa những người liên quan một khi người “kiện đòi đất”…. Tuy nhiên, đối chiếu với các quy định pháp luật hiện hành thì thấy không có cơ sở pháp lý để chủ cũ khởi kiện đòi lại đất mà ông đã bán hay kể cả là đất ông… cho mượn.

Căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, theo đó, Điều 328 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Đối với trường hợp của bạn, hai bên đã đã đồng ý đặt cọc chuyển nhượng lô đất ban đầu đã thỏa thuận thì bạn phải thỏa thuận lại với bên bán bằng Hợp đồng mua bán thì thỏa thuận đặt cọc hết hiệu lực. Khi lô đất trên đủ điều kiện chuyển nhượng thì hai bên có thể lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải có cam kết đất không bị quy hoạch, sau đó đã làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có giá trị pháp lý. Việc trong biên bản đặt cọc có mục cam kết 2 bên có phần ghi bên bán (A) cam kết đất không bị quy hoạch và không bị kê biên tài sản thì biên bản đó đã hết hiệu lực vì hợp đồng chuyển nhượng đã được thay thế.

Đất liền kề là Khu đất liền nhau, tiếp nối nhau với khu đất đã được xác định là loại đất gì bạn nhé. Đất liền kề được hiểu là chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) được chuyển đổi mục đích thành đất ở chỉ áp dụng đối với đất vườn, ao liền kề với đất ở (trong cùng một thửa) và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư.

Như tôi đã phân tích ở trên, tài sản của bố bạn sẽ được chia đều cho bạn và những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất là chị gái bạn. Như vậy bạn chỉ có thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn khi người chị gái là đồng thừa kế đồng ý tặng cho hoặc từ chối phần thừa kế của mình cho bạn. Để có toàn quyền sử dụng đất, trước tiên bạn và gia đình phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế:

- Cơ quan có thẩm quyền: tổ chức công chứng ở địa phương nơi có đất (văn phòng công chứng, phòng công chứng thuộc ủy ban nhân dân cấp huyện)

- Hồ sơ yêu cầu công chứng:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng tử của bố, mẹ bạn

+ Chứng minh thư/ Hộ chiếu của người được thừa kế

+ Sổ hộ khẩu

+ Giấy đăng ký kết hôn của bố mẹ bạn…

+ Giấy khai sinh của bạn và chị gái bạn

+ Giấy khai sinh của bố mẹ bạn bạn

+ Giấy chứng tử của ông bà nội, ngoại bạn

+ Trong trường hợp các người thừa kế đồng ý tặng cho phần thừa kế của mình cho bạn thì ngoài các văn bản nêu trên, cần có thêm văn bản ghi nhận sự thỏa thuận của các đồng thừa kế về vấn đề này.

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản.

Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo Điều 49 Luật Công chứng.

Theo đó, trong trường hợp này thì bạn chỉ có trách nhiệm phải cung cấp giấy chứng tử của bố, mẹ bạn.

- Cơ quan có thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng (nếu có).

+ Văn bản khai nhận di sản có công chứng

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác: CMT, sổ hộ khẩu,…. của bạn cùng những người đồng thừa kế khác

- Thủ tục: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Không vấn đề gì

Theo quy định tại khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất cũng như góp vốn bằng quyền sử dụng khi có các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Căn cứ vào quy định trên, thì đối với trường hợp chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện việc tách thửa trước để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần chuyển nhượng. Sau khi có đủ các điều kiện trên, thì có thể tiến hành việc sang tên trên Giấy chứng nhận.

Đối chiếu với các quy định trên thì trước khi công chứng Hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất, bạn phải tiến hành thủ tục xin tách thửa theo quy định. Ngoài ra, bạn còn phải tuân thủ điều kiện về diện tích tối thiểu được tách diện tích tối thiểu đối với từng loại đất, từng địa phương do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định; bạn có thể tham khảo tại cơ quan nhà đất có thẩm quyền nơi có thửa đất mà bạn nhận chuyển nhượng.

Trong trường hợp này mảnh đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sau khi có hoạt động chuyển nhượng hay tặng cho 3m2 thì các bên tiến hành đăng ký biến động đất đai thể hiện ở việc bổ sung tên diện tích trong Giấy chứng nhận đó.

Thủ tục xin cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường học được quy định như sau:

1. Thẩm quyền giải quyết: Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc Tỉnh/TP.
2. Đối tượng thực hiện: Tổ chức trong nước.

3. Thành phần hồ sơ:

Hồ sơ của bước trước làm cơ sở để thực hiện các bước sau và được bổ sung theo từng bước như sau:

* Bước 1: Chuẩn bị

- Đơn xin giao đất hoặc đơn xin thuê đất và đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu)

- Quyết định thành lập, hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, hoặc Giấy phép đầu tư (bản sao công chứng)

- Giấy tờ pháp lý liên quan đến thửa đất (bản sao công chứng)

- Giấy tờ về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho đến khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ (bản sao công chứng)

- Lập báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất (theo mẫu) do tổ chức tự kê khai.
- Lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất do cơ quan Địa chính có tư cách pháp nhân đo vẽ.
* Bước 2: Xin xác nhận về hồ sơ kỹ thuật thửa đất

- Khi có hồ sơ kỹ thuật thửa đất thì tổ chức phải làm thủ tục xin xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn về vị trí, ranh giới, không tranh chấp của thửa đất.
- Sau đó, tổ chức tiếp tục làm thủ tục xin xác nhận thẩm định của Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc Tỉnh/TP

* Bước 3: Xin thỏa thuận quy hoạch kiến trúc, chỉ giới đường đỏ (tại Sở Quy hoạch - Kiến trúc)

Hồ sơ gồm:

- Đơn (theo mẫu)

- Sơ đồ vị trí khu đất.

- Bản đồ đo đạc hiện trạng tỷ lệ 1/500 - 1/200

- Giấy tờ pháp lý của tổ chức về thửa đất.

- Văn bản giải trình về nguồn gốc khu đất xin thoả thuận quy hoạch kiến trúc, dự kiến đầu tư (quy mô, tính chất công trình, nguồn vốn đầu tư thuộc ngân sách hoặc không phải vốn ngân sách, nếu là vốn ngân sách phải có bản sao kế hoạch hoặc quyết định cho phép chuẩn bị đầu tư của cấp có thẩm quyền).
Số lượng hồ sơ: 01 bộ hồ sơ và bản vẽ kèm theo đĩa CD số hoá tất cả các nội dung của hồ sơ bản vẽ

* Bước 4: Sau khi có Chỉ lệnh cắm mốc giới, tổ chức sử dụng đất nộp bổ sung (01) bộ hồ sơ gồm:

- Hợp đồng kinh tế ký giữa tổ chức và đơn vị có tư cách pháp nhân về đo đạc bản đồ về việc xác định mốc giới trên bản đồ và ngoài thực địa theo Quyết định của UBND Thành phố (bản chính)

- File số dữ liệu đo đạc bản đồ (đĩa CD có chữa File số dữ liệu đo đạc bản đồ)
- Biên bản bàn giao mốc giới (bản dự thảo)

* Bước 5: Tổ chức sử dụng đất nộp bổ sung (01) bộ hồ sơ gồm: Quyết định về đơn giá thuê đất hoặc Biên bản họp liên ngành Thành phố do Sở Tài chính là chủ tịch Hội đồng về đơn giá thuê đất (bản chính).

* Bước 6: Cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức.

4. Cách thức thực hiện: Nộp trực tiếp tại Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc Tỉnh/TP.
5. Thời hạn giải quyết: 80 ngày làm việc.

Theo khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Do đó, trước hết, gia đình bạn có thể thương lượng, tự hòa giải với nhà trường để giải quyết vụ việc. Trường hợp không thể thương lượng, tự hòa giải hoặc thương lượng, tự hòa giải không thành thì theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, gia đình bạn có quyền gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành, theo khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, gia đình bạn được quyền khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp/bị đơn cư trú để giải quyết.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 184 Bộ luật Dân sự 2015: “Trường hợp có tranh chấp về quyền đối với tài sản thì người chiếm hữu được suy đoán là người có quyền đó. Người có tranh chấp với người chiếm hữu phải chứng minh về việc người chiếm hữu không có quyền.”. Do vậy, nếu gia đình bạn chứng minh được nhà trường đã chiếm hữu, sử dụng thửa đất đó liên tục, công khai không có căn cứ pháp luật thì gia đình bạn mới có quyền đòi lại diện tích đất đó.

Mặt khác, theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, người kiện đòi tài sản phải đưa ra chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đòi tài sản của mình là có căn cứ và hợp pháp. Do vậy, trong trường hợp này, gia đình bạn phải chứng minh được là nguồn gốc đất của mình đã đã sử dụng diện tích bị lấn chiếm có căn cứ pháp luật ngay tình, liên tục, công khai trước khi họ lấn chiếm thì điều đó mới chứng minh được việc gia đình bạn khởi kiện có căn cứ pháp luật.

Việc nhà trường có phải trả lại đất hay không phụ thuộc vào những căn cứ mà gia đình bạn đưa ra có đủ cơ sở chứng minh mình là chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp pháp tài sảnminhfgia đình bạn đang kiện đòi hay không và yêu cầu kiện đòi của gia đình bạn có phù hợp với quy định của pháp luật về kiện đòi tài sản hay không. Nếu các tài liệu, chứng cứ mà gia đình bạn xuất trình không đủ giá trị chứng minh thì yêu cầu này cũng không được tòa án chấp nhận.

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định  trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác cụ thể:

“Điều 68. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác

1. Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường.

Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định quy định tại Khoản này;

b) Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Thời hạn quy định tại điểm này không bao gồm thời gian làm thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này;

c) Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư được quy định như sau:

a) Cơ quan tài nguyên và môi trường chịu trách nhiệm tổng hợp nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn trình Ủy ban nhân dân cùng cấp để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp trên hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì thẩm định, trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua trước khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất; Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất;

c) Sau khi Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có Nghị quyết về việc chuyển mục đích sử dụng đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;

b) Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất;

c) Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

4. Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì một số bước công việc chuẩn bị giao đất, cho thuê đất được thực hiện đồng thời với trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định như sau:

a) Trong thời gian thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì chủ đầu tư được tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng; cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất;

b) Trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất mà không phải chờ đến khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.

5. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt;

b) Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá;

d) Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

6. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.”

Theo quy định tại các Điều 55 và 57 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Chủ đầu tư chỉ được tiến hành các giao dịch căn hộ khi đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Tức là, người mua tuyệt đối không ký vào bất kỳ hợp đồng nào khi mà Chủ đầu tư chưa hoàn thành phần móng công trình.

Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án xây dựng nhà ở thương mại có thể được mở bán được quy định rất cụ thể tại Điều 55, 56 Luật Kinh doanh Bất động sản và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (Nghị định 99) như sau:

- Có giấy phép xây dựng.

- Có đầy đủ hồ sơ dự án.

- Thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Đối với nhà chung cư/toà nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của toà nhà.

- Đối với nhà ở liền kề/thấp tầng thì phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.

- Công văn của Sở Xây dựng gửi Chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán. (Trong Công văn sẽ nêu rõ số lượng nhà ở đủ điều kiện bán).

- Chủ đầu tư còn phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Chủ đầu tư đối với khách hàng khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Khi ký kết Hợp đồng mua bán, Chủ đầu tư phải gửi kèm một bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng.

Theo thông tin bạn cung cấp thì căn hộ bạn dự định mua thuộc dự án chưa được quyết định giá trị tiền sử dụng đất phải nộp nên chủ đầu tư không có cơ sở và chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, tức là chưa có đầy đủ hồ sơ thực hiện dự án. Như vậy, dự án đó chưa đủ điều kiện để giao dịch và tuyệt đối không ký vào bất kỳ hợp đồng nào khi mà Chủ đầu tư chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý và các điều kiện như ở trên. Nhằm tự bảo vệ quyền lợi của mình, bạn cần nắm rõ những vấn đề pháp lý dự án, các cam kết với chủ đầu tư khi quyết định sở hữu căn hộ để tránh gặp rủi ro

Do ba bạn đã mất nên phần thừa kế của ông nội bạn được chuyển tiếp cho hàng thừa kế thứ hai và chỉ được chia cho 2 chị em bạn (là cháu nội) thôi nhé

Theo thông tin bạn cung cấp, có một gia đình kè ra lòng suối mà không có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường bị xử phạt theo Điểm b Khoản 3 Điều 25 Nghị định 33/2017/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tài nguyên nước và khoáng sản như sau:

Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây mà không có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường: San, lấp, kè bờ sông, suối, kênh, rạch, hồ chứa nước thủy lợi, thủy điện, hồ tự nhiên, hồ nhân tạo, trừ trường hợp xây dựng công trình cấp bách phục vụ phòng, chống, khắc phục thiên tai, công trình phòng, chống sạt lở, chỉnh trị ở các tuyến sông có đê, công trình phòng, chống thiên tai.

Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc tháo dỡ công trình vi phạm

Như vậy, Ủy ban nhân dân xã đã lập biên bản vi phạm hành chính, theo quy định tại Điều 66 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012 quy định thời hạn ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính như sau:

“1. Người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính phải ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính. Đối với vụ việc có nhiều tình tiết phức tạp mà không thuộc trường hợp giải trình hoặc đối với vụ việc thuộc trường hợp giải trình theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 61 của Luật này thì thời hạn ra quyết định xử phạt tối đa là 30 ngày, kể từ ngày lập biên bản.

Trường hợp vụ việc đặc biệt nghiêm trọng, có nhiều tình tiết phức tạp và thuộc trường hợp giải trình theo quy định tại đoạn 2 khoản 2 và khoản 3 Điều 61 của Luật này mà cần có thêm thời gian để xác minh, thu thập chứng cứ thì người có thẩm quyền đang giải quyết vụ việc phải báo cáo thủ trưởng trực tiếp của mình bằng văn bản để xin gia hạn; việc gia hạn phải bằng văn bản, thời hạn gia hạn không được quá 30 ngày.

2. Quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này hoặc khoản 3 Điều 63 của Luật này, người có thẩm quyền xử phạt không ra quyết định xử phạt nhưng vẫn quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 1 Điều 28 của Luật này, quyết định tịch thu sung vào ngân sách nhà nước hoặc tiêu hủy tang vật vi phạm hành chính thuộc loại cấm lưu hành.

Người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính nếu có lỗi trong việc để quá.”

Như vậy, Ủy ban nhân dân xã đã lập biên bản vi phạm hành chính trình cơ quan có thẩm quyền xử lý vi phạm, trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày lập biên bản xử lý vi phạm hành chính, cơ quan có thẩm quyền phải ra quyết định xử phạt hành chính với biện pháp khắc phục hậu quả là Buộc tháo dỡ công trình vi phạm.

Hiện tại Ông nội bạn mất không để lại di chúc, do đó mảnh đất Ông nội bạn để lại sẽ thừa kế theo pháp luật căn cứ vào Điểm a Khoản 1 Điều 650 BLDS 2015. Căn cứ xác định các cá nhân được hưởng thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại Điều 651 BLDS 2015:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Vậy theo hàng thừa kế thứ nhất, những người được thừa kế phần di sản của ông nội bạn sẽ là: 7 người con và bà nội bạn(được chia làm 8 phần), tuy nhiên ba bạn đã mất nên phần thừa kế này được chuyển tiếp cho hàng thừa kế thứ hai được chia cho 2 chị em bạn (là cháu nội). Trong trường hợp này, những người có quyền thừa kế có thể thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, nếu không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án phân chia  di sản theo pháp luật.

Về thỏa thuận phân chia di sản cần căn cứ theo Khoản 1 điều 656 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau: 

“1. Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thoả thuận những việc sau đây:

a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền, nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc;

b) Cách thức phân chia di sản.”

Theo quy định này, thì sau khi có thông báo mở thừa kế, những người thừa kế có thể tiến hành họp mặt. Thỏa thuận phân chia di sản cũng chỉ trong phạm vi những người có quyền thừa kế nên việc các con đòi bán nhà đất là chưa phù hợp theo quy định của pháp luật vì một phần căn nhà thuộc quyền thừa kế của ba bạn, do đó việc họp thỏa thuận phân chia di sản thừa kế mà quyết định đem bán để chia tiền thì phải được sự đồng ý của các đồng thừa kế là chị em bạn. 

Theo quy định tại khoản 2 Điều 138 BLDS năm 2005 (thời điểm có hiệu lực áp dụng với trường hợp của bạn) thì “Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa”. Như vậy, Giao dịch của gia đình bạn là người thứ ba ngay tình liên quan đến bất động sản hoặc động sản phải đăng ký quyền sở hữu trong những trường hợp bạn đã nêu đều bị vô hiệu khi giao dịch ban đầu bị vô hiệu. Tuy nhiên, như tôi đã nói ở phần trước, bạn có thể trình bày về việc bạn đã sử dụng ổn định tài sản như thế nào, đã đầu tư để cải tạo đất ra sao,…) thì tòa án có thể linh hoạt giải quyết bằng những phương pháp khác mà bạn không buộc phải trả lại đất.

Theo quy định thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng. Do vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không lập hợp đồng và có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên trường hợp giữa gia đình bạn và bà L đã đảm bảo hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, bà N nộp đơn khởi kiện ra Tòa án để đòi lại đất bị lấn chiếm. Việc gia đình bạn mua lại mảnh đất khi không biết rằng giao dịch dân sự trước đó giữa bà N và bà L là vô hiệu, bên cạnh đó theo lời trình bày của bạn thì giao dịch giữa bạn và bà L được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Do vậy trong trường hợp này bạn có thể được xác định là người thứ ba ngay tình.

Trong trường hợp này, bà N hoàn toàn có cơ sở kiện đòi lại mảnh đất đó. Tuy nhiên, tùy vào hoàn cảnh thực tế sử dụng mảnh đất (ví dụ: bạn có thể trình bày về việc bạn đã sử dụng ổn định tài sản như thế nào, đã đầu tư để cải tạo đất ra sao,…) thì tòa án có thể linh hoạt giải quyết bằng những phương pháp khác mà bạn không buộc phải trả lại đất.