Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Để bạn toàn quyền sử dụng thửa đất thì gia đình bạn cần tiến hành thủ tục thỏa thuận phân chia di sản thừa kế do bố mẹ bạn để lại. Trình tự, thủ tục như sau:

1. Thủ tục khai nhận di sản thừa kế:

- Chủ thể tiến hành: Tất cả những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của bố bạn.

Nếu chia di sản theo pháp luật thì những người thừa kế của được xác định theo điểm a khoản 1 điều 651 Bộ luật Dân sự 2015: Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Do bố mẹ của bạn đã mất nên sẽ có hai khả năng:

- Cơ quan tiến hành: Bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn tỉnh, thành phố hoặc UBND xã phường nơi có bất động sản.

- Bộ hồ sơ yêu cầu công chứng, chứng thực gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng tử của bố mẹ bạn;

+ Giấy tờ tùy thân của các thừa kế;

+ Những giấy tờ khác (như: giấy khai sinh của anh/chị/em bạn; giấy chứng tử của ông bà nội; giấy đăng ký kết hôn của bố mẹ bạn …).

- Thủ tục:

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản.

Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo Điều 49 Luật Công chứng. Trong văn bản, những người thừa kế khác có thể tặng cho toàn bộ quyền hưởng di sản cho mẹ bạn để mẹ bạn trở thành chủ sử dụng toàn bộ thửa đất do bố bạn để lại.

2. Thủ tục sang tên bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai).

- Chủ thể tiến hành: Mẹ bạn.

- Cơ quan tiến hành: Văn phòng đăng ký đất đai.

- Hồ sơ:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế;

+ Giấy tờ tùy thân của các thừa kế;

+ Những giấy tờ khác (như: giấy khai sinh của anh/chị/em bạn; giấy chứng tử của ông bà nội; giấy đăng ký kết hôn của bố mẹ bạn …).

- Trình tự, thủ tục:

+ Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

+ Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

 Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

 Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Nếu bạn có thắc mắc hay vấn đề gì để làm sáng tỏ thì hãy liên lạc trực tiếp điện thoại với tôi để được tư vấn cụ thể hơn.

Bạn đã mua đất bằng giấy viết tay, theo quy định Luật đất đai 2013, Luật công chứng 2014, giao dịch liên quan đến bất động sản phải được công chứng mới hợp pháp. Do đó, việc bạn có giấy viết tay, có chữ ký của người bán và tổ trưởng tổ dân phố chư đảm bảo về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bạn nên gặp lại người chủ đất ký lại hợp đồng chuyển nhượng có công chứng để đảm bảo về mặt hình thức.

Căn cứ Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng,; an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Như vậy, căn cứ theo các quy định trên, hiện nay bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên nếu bạn có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bạn vẫn được bồi thường khi thu hồi đất. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với bạn trong trường hợp này bạn cần có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, có công chứng. Như vậy, bạn nên tìm và ký lại hợp đồng chuyển nhượng có công chứng với người chủ đất cũ để đảm bảo điều kiện này. Nếu bạn có thắc mắc hay vấn đề gì để làm sáng tỏ thì hãy liên lạc trực tiếp điện thoại với tôi để được tư vấn cụ thể hơn.

Luật sư đã tư vấn ở trên.

Luật sư đã tư vấn ở trên

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục trước bạ sang tên.

Theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.  

 Trường hợp của bạn như trên mua lại căn nhà 20m2 trong tổng số 60m2(đã có sổ hồng)  Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với những thửa đất diện tích 20m2 thì chắc chắn là không được vì không đủ hạn mức đất nhà nước công nhận. Điều này có nghĩa là nhà đất bạn mua không được bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà bạn không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Do vậy sau khi mua chủ mới và bạn có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

 Việc bạn mua của người chủ trước bán lại viết giấy tay thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Trên đây là nội dung trả lời của tôi cho câu hỏi của bạn. Nếu bạn có thắc mắc hay vấn đề gì để làm sáng tỏ thì hãy liên lạc trực tiếp điện thoại với tôi để được tư vấn cụ thể hơn.

Theo quy định tại Điều 143, Điều 144 Luật đất đai, UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch phát triển nông thôn và quỹ đất của địa phương để quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân, quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:

- Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

Theo Điều 12 quyết định  12 /2015/QĐ-UBND ban hành quy định hạn mức giao, hạn mức công nhận quyền sử dụng các loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Quảng Nam, đê nghị bạn đọc và nghiên cứu kỹ văn bản này.

Gia đình bạn có đơn xin mượn 4 sào đất nông nghiệp ( ao, đất ven bờ khe )  để sản xuất NLN, được Chủ tịch UBND xã ký phê duyệt. Gia đình bạn sử dụng ổn định 17 năm đúng mục đích ( trồng cây, chăn nuôi ). Việc UBND xã thời kỳ đó cho mượn là thuộc quyền quản lý của chính quyền cấp xã. Tuy nhiên, việc cho mượn đất để làm nông nghiệp không đúng theo quy định của pháp luật, vì thời điểm năm 1994, việc áp dụng Luật Đất đai năm 1993 trong quản lý và sử dụng đất không hình thành quan hệ mượn quyền sử dụng đất. Việc sử dụng đất để ở của hộ gia đình chỉ được thực hiện trên cơ sở quyết định giao đất của UBND cấp huyện hoặ cho thuê của UBND cấp xã. Do vậy, việc UBND xã cho gia đình mượn đất để sản xuất nông nghiệp như trong trường hợp này là việc làm trái nguyên tắc, không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai. 

Quy trình việc thu hồi đất được thực hiện theo một quy trình cơ bản như sau:

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi.

Ủy ban nhân dân cấp huyện: thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã  nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tạ trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

Bước 5: Quyết định phê duyệt và niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

– Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;

– Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã  phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê quyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

Theo quy định tại Điều 93 Luật đất đai, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.

Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.

Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước.

Trường hợp của bạn, để giải quyết yêu cầu bồi thường thiệt hại của gia đình bạn. Trong trường hợp này, gia đình bạn không được bồi thường thiệt hại về đất nhưng được xem xét để bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất. Cụ thể là công sức tôn tạo đất, đền bù tài sản, hoa màu trên đất, cải tạo đất....

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có làm sổ đỏ cho 2 phần đất, phần thứ nhất được công nhận và phần còn lại không được công nhận (do phần đó là đất công ích của xã). Tuy diện tích đất công ích này cũng chưa được xử lý gì. Dù diện tích đất này chưa được cơ quan chính quyền xử lý, thì bạn vẫn không được công nhận đối với phần đất này.

Căn cứ về điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong đó có trường hợp:

"2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn."

Như vậy, đối với phần diện tích đất công ích mà bạn đã quản lý từ năm 1995, hiện giờ bạn đã xây rào bao xung quanh khuôn viên và không có ai tranh chấp thưa kiện thì vẫn không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đây là đất thuộc quỹ đất công ích của địa phương nên diện tích đất này của gia đình anh không được công nhận quyền sử dụng đất.

Theo căn cứ tại điểm đ khoản 1 điều 118 về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất quy định:

“1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:

…

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

…”

Căn cứ vào quy định trên, bạn chỉ được quyền thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để được sử dụng đất công ích một cách hợp pháp sau đó bạn đề nghị để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hóa giá chuyển đổi để được nhà nước công nhận.

Theo thông tin bạn cung cấp, hiện tại bạn đang cho thuê thế chấp nhà theo hợp đồng và theo hợp đồng thuê sẽ hết hạn vào tháng 4 năm 2014. Và hiện nay bạn đang không muốn cho thuê khi hợp đồng thuê căn nhà chấm dứt đó nữa. Căn cứ tại Điều 24 Nghị định 163/2006/NĐ – CP quy định về việc thế chấp tài sản đang cho thuê:

" Trong trường hợp thế chấp tài sản đang cho thuê thì bên thế chấp thông báo về việc cho thuê tài sản cho bên nhận thế chấp; nếu tài sản đó bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ thì bên thuê được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác."

Đây là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thuê trong trường hợp có sự thay đổi về sở hữu đối với tài sản thuê. Bên thế chấp vẫn sẽ tiếp tục để bên thuê nhà tiếp tục thuê.

Căn cứ tại Điều 474 Bộ luật dân sự 2015 về Thời hạn thuê

“1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.”

Như vậy, trước khi kết thúc hợp đồng thuê nhà mà bên kia vẫn có ý định thuê tiếp và bạn lại không muốn tiếp tục hợp đồng thuê, thì bạn có thể thông báo trước cho bên kia trong một khoảng thời gian hợp lý. Và trong trường hợp bạn muốn chấm dứt hợp đồng sớm trước thời hạn thì phải trình bày lý do ngôi nhà đang bị thế chấp thì bên thuê sẽ thông cảm và hiểu để thoả thuận chấm dứt hợp đồng thuê theo đúng quy định như đã thoả thuận.

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn đã mua miếng đất ở thị trấn ngoại thành Hà Nội tuy nhiên đến khi xây dựng thì người dân cản trợ không cho bạn xây nhà do miếng đất đó trước đây là của họ đa bị nhà nước thu hồi và đã được bồi thường. Việc người dân cản trở không cho bạn xây dựng trên mảnh đất bạn đã mua là xâm phạm đến quyền của bạn trong việc sử dụng đất (trường hợp bạn đã được cấp phép xây dựng). Theo căn cứ quy định tại Điều 166 về quyền của người sử dụng đất:

"1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”

Theo căn cứ trên, người sử dụng đất có quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được nhà nước bảo hộ khi có người xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất của bạn. Như vậy, người dân(các chủ đất cũ) không có quyền xâm phạm cản trở việc xây dựng nhà của bạn. Do nhà nước đã thu hồi và bồi thường cho họ nên mảnh đất đó không còn nằm trong quyền sử dụng của những người dân đó.

Nên nếu như người dân vẫn đến cản trở bạn xây nhà trên mảnh đất đó, bạn có quyền khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền về hành vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để được giải quyết.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền về lối đi qua:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo căn cứ trên, chủ sở hữu nào bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề, không có lối ra đều có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản mở một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Như vây, nếu như bạn chứng minh được đây là lối đi chung thì việc người chủ thửa đất số 262 đã ngăn cản không cho bạn đi lối đi chung vì đấy là đất của nhà họ là hoàn toàn sai. Vì đây là lối đi chung nên người đó không có quyền ngăn cản bạn đi qua lối đi này.

Về việc xác định quyền sử dụng lối đi chung này thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định (khoản 2 điều 254 Bộ luật dân sự 2015).

Thủ tục giải quyết tranh chấp như sau:

Khi có tranh chấp xảy ra thì bạn sẽ tiến hành nộp đơn khiếu nại lên UBND cấp xã sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai có trách nhiệm:

- Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải;

- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành (Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).

Nếu hòa giải thành thì tranh chấp đã được giải quyết, các bên có trách nhiệm thực hiện đúng kết quả trong phiên hòa giải tại UBND cấp xã.

Nếu hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì UBND cấp xã (nơi xảy ra tranh chấp) lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 để được xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

Nếu hòa giải không thành thì bạn sẽ nộp đơn khởi kiện để được giải quyết tranh chấp như sau:

+) Trường hợp: Đất đó đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong đó có cả diện tích lối đi cũ thì việc giải quyết tranh chấp lối đi đó thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.

Tuy nhiên, theo bản đồ địa chính bạn cung cấp thì chúng tôi nhận định thửa đất nhà bạn chưa bị vây bọc bởi các bất động sản, mà vẫn có lối đi riêng ra ngõ nên không thể là tranh chấp lối đi chung nữa mà là tranh chấp về ranh giới thửa đất. Trường hợp bạn khẳng định đây là lối đi chung, bạn cần chứng minh được đó là lối đi chung thì mới có thể khiếu nại hoặc khởi kiện như đã nêu trên.

Theo thông tin chúng tôi nhận được từ bạn, bạn đang thắc mắc trong vấn đề công chứng khi cho mướn miếng đất trồng lúa của gia đình bạn.

Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

“…

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

…”

Theo quy định trên thì hợp đồng cho thuê đất không bắt buộc phải công chứng, việc công chứng hợp đồng này phụ thuộc vào nhu cầu của các bên. Như vậy, việc bạn có kí hợp đồng cho thuê đất mà không công chứng thì hợp đồng vẫn có hiệu lực và phòng công chứng vẫn sẽ thực hiện công chứng cho bạn nếu như bạn có nhu cầu, theo chúng tôi bạn nên thực hiện việc công chứng(thuộc thẩm quyền văn phòng công chứng) hay chứng thực (thuộc thẩm quyền của UBND) hợp đồng thuê đất này.

Theo quy định tại điểm b khoản 2 điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016 của Bộ Tài chính quy định mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; thuê nhà ở; thuê, thuê lại tài sản tại số thứ tự 3 là : Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng là 0,08% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Theo thông tin bạn cung cấp, người bạn trai bị gia đình bé gái dàn cảnh để hai người vào nhà nghỉ và sau đó khi đang có các cử chỉ âu yếm thì bị công an ập tới bắt người con trai. Trong đó, người con trai đã 20 tuổi, người con gái 16 tuổi.

Như vậy, về dấu hiệu cấu thành tội Dâm ô được quy định tại điều 116, Bộ Luật hình sự năm 1999 :

“Người nào đã thành niên mà có hành vi dâm ô đối với trẻ em, thì bị phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ ba năm đến bảy năm:

a) Phạm tội nhiều lần;

b) Đối với nhiều trẻ em;

c) Đối với trẻ em mà người phạm tội có trách nhiệm chăm sóc, giáo dục, chữa bệnh;

d) Gây hậu quả nghiêm trọng;

đ) Tái phạm nguy hiểm.

Phạm tội gây hậu quả rất nghiêm trọng hoặc đặc biệt nghiêm trọng, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười hai năm.

Người phạm tội còn có thể bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm.”

Theo căn cứ trên, tội dâm ô là hành vi của người đã thành niên dùng mọi thủ đoạn có tính chất loạn dâm dục đối với người dưới 16 tuổi nhằm thỏa mãn dục vọng của mình nhưng không có ý định giao cấu với nạn nhân. Như vậy, người con trai kia không bắt buộc phải quan hệ, mới cấu thành tội dâm ô mà chỉ cần có những hành vi đụng chạm đến phần nhạy cảm của bạn gái cũng đã cấu thành tội Dâm ô, mà nơi thực hiện lại ở nhà nghỉ nên người bạn trai đó sẽ phải chịu trách nhiệm hình sự về tội này.

Về việc xác định có việc dàn cảnh trong trường hợp này, người bạn trai cần phải có căn cứ (nhân chứng, vật chứng …) chứng minh được có sự sắp xếp từ phía gia đình nhà bạn gái đó. Vì người bạn trai đó đã bị bắt quả tang tại nhà nghỉ với bạn gái đó nên việc chứng minh là rất khó. Nếu có căn cứ chứng minh và còn thời hạn bạn có quyền kháng cáo bản án đó để được tiến hành xét xử phúc thẩm. Nếu hết thời hạn được xét xử phúc thẩm, bạn sẽ đề nghị kháng nghị hay kháng cáo để được tiến hành thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn đã cho bên thuê, thuê đất với thời hạn 5 năm và hợp đồng thuê đã được công chứng. Như vậy về mặt hình thức, hợp đồng đã thỏa mãn theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dân 2015 về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất:

“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Tuy nhiên, mới thuê đất được 1 năm thì phía bên thuê tự giác nghỉ, thu dọn đồ đạc. Và bạn cũng đã đồng ý cho bên thuê chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, khi đề nghị bên thuê hủy bản hợp đồng thuê đất đó, thì bên thuê đã không đồng ý hủy. Bạn cần phải thanh lý hợp đồng thuê đất cũ hoặc thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thì mới có quyền cho thuê tiếp. Vậy nếu bên thuê không chịu hoặc cố tình trì hoãn, kéo dài thời gian thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất yêu cầu giải quyết để bảo vệ quyền lợi của mình.

Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn được nhà nước giao quản lý một lô đất rừng từ năm 1994, với thời hạn sử dụng 50 năm. Và đã được nhà nước cấp sổ xanh, bạn có nhu cầu xin cấp sang sổ bìa đỏ không được, cơ quan địa chính xã trả lời là do đã cấp cho một hộ gia đình khác từ năm 2004.

Sổ xanh là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Lâm Trường cấp để quản lý, khai thác và trồng rừng có thời hạn chứ không phải nhà nước. Nói cách khác, sổ xanh là giấy xác nhận cho thuê đất lâu dài của Lâm Trường; khi sổ xanh hết hạn, đất đó có thể sẽ bị Lâm Trường thu hồi nếu như địa phương đó chưa có chính sách giao đất cho người dân.

Trường hợp của gia đình bạn đã được giao một mảnh đất rừng vào năm 1994, khi đó luật đất đai năm 1993 đang có hiệu lực áp dụng. Căn cứ vào điều 20 Luật đất đai năm 1993 và Điều 6 Nghị định số 2/CP năm 1994 của Chính phủ thì thời hạn giao đất lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân là 50 năm.

“Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.

Thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm. Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đấtcó nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng đất chấp hành đúng pháp luật về đất đai thì được Nhà nước giao đất đó để tiếp tục sử dụng.

Nhà nướcgiao đất sử dụng lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở và chỉ thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 26 và Điều 27 của Luật này.

Thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài đối với các loại đất khác do Chính phủ quy định”

Như vậy, thời hạn sử dụng đất rừng của gia đình bạn là 50 năm, sổ xanh là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất rừng của gia đình bạn do cơ quan lâm trường cấp. Do đó, Lâm trường chỉ cho thuê đất nhưng người sử dụng không được phép chuyển nhượng thì sẽ không thể chuyển sang “Sổ đỏ” được.

Nếu đất đó được phép chuyển nhượng thì đây là một trong các giấy tờ hợp lệ tại Điểm a Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, nên người sử dụng có thể chuyển đổi để xin cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thủ tục thực hiện việc cấp đổi được thực hiện theo Quy định tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ_CP.

Trường hợp đất nhà nước giao cho bạn có thời hạn 50 năm và vẫn đang sử dụng từ trước đến nay nhưng lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình khác. Như vậy là trái với quy định của pháp luật về việc giao đất.

Mọi tranh chấp phát sinh đều có thể giải quyết theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể tại Điều 202 và 203 Luật Đất đai 2013, bạn có thể tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở. Nếu không thể giải quyết mọi việc thông qua hòa giải thì gia đình bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để được giải quyết.

Về trường hợp của bạn khá phức tạp và cần có hồ sơ cụ thể để làm rõ một số vấn đề. Vậy nên bạn có thể cung cấp cho chúng tôi một số giấy tờ liên quan và đến gặp luật sư để được tư vấn, giải đáp cụ thể hơn.