Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Ký giáp ranh đất là việc người sử dụng đất ký xác nhận ranh, mốc giới và ghi các ý kiến của mình về ranh giới đất liền kề của họ. Việc ký giáp ranh đất của những cá nhân, hộ gia đình giáp ranh với mảnh đất của người sử dụng đất thể hiện ở trong bản mô tả ranh giới đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm mục đích để chứng minh đất không có tranh chấp giữa người xin cấp giấy chứng nhận và chủ sử dụng của thửa đất liền kề.

Căn cứ Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất có quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam có đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì khi Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

– Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với các nội dung kê khai đăng ký; trường hợp mà không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.

– Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với các nội dung kê khai đăng ký; trường hợp mà không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với phần nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận về thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp buộc phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận về sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu như chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ.

– Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; phải xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Theo quy định trên, khi hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ủy ban nhân dân xã sẽ thực hiện:

– Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký. Việc xác nhận hiện trạng sử dụng đất bao gồm xác định ranh giới sử dụng đất, mốc giới thửa đất trên thực địa, đất đang được sử dụng với mục đích gì, đất có nguy cơ bị sạt lún gây nguy hiểm hay không,…

– Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch. Về tình trạng tranh chấp sử dụng đất được xác định thông qua việc thực hiện ký giáp ranh với chủ sử dụng đất liền kề, hồ sơ lưu trữ trên ủy ban nhân dân cấp xã, niêm yết công khai thông tin,…

Thêm nữa, tại Luật Xây dựng hiện hành quy định khi xây dựng công trình thuộc những trường hợp bắt buộc phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng trước khi thi công công trình thì chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng. Pháp luật về Xây dựng quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Bản vẽ thiết kế xây dựng;

– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Theo đó, để xin giấy phép xây dựng – tiền đề cho việc xây nhà, pháp luật không yêu cầu phải ký giáp ranh với hàng xóm.

Qua tất cả các quy định nêu trên, có thể thấy cả Luật Đất đai, Luật Xây dựng và các văn bản pháp luật khác có liên quan không có quy định bắt buộc người sử dụng đất khi xây nhà phải ký giáp ranh với người sử dụng đất liền kề, mà việc ký giáp ranh với người sử dụng đất liền kề sẽ chỉ diễn ra trong quá trình xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm mục đích để chứng minh đất không có tranh chấp giữa người xin cấp giấy chứng nhận và chủ sở hữu của thửa đất liền kề.

Để giải quyết trường hợp của bạn cần phải thu thập tài liệu, chứng cứ về 04 vấn đề sau: Nguồn gốc đất; quá trình sử dụng đất; việc kê khai, đăng ký đất tranh chấp qua các thời kỳ; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1. Làm rõ nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất:

- Nguồn gốc đất: Nếu do khai phá thì ai khai phá thời gian nào; nếu được thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, trao đổi thì ai để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, trao đổi; việc thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, trao đổi đất tranh chấp có thật không và có đúng quy định pháp luật không?

- Quá trình sử dụng: Thực tế đất tranh chấp là do ai trực tiếp sử dụng. Thời gian sử dụng đất..

Trên cơ sở đó còn những vấn đề chưa rõ hoặc mâu thuẫn thì tiến hành xác minh của những người sau: Người sống lân cận, lâu năm gần đất tranh chấp nhất là những người lớn tuổi còn minh mẫn; Trưởng thôn nơi có đất tranh chấp tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tại thời điểm xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất; công chức địa chính tại thời điểm cấp giấy chứng nhận; người khai phá, người tặng cho, chuyển nhượng, trao đổi, nếu người đồng thừa kế…

2. Thu thập chứng cứ về kê khai, đăng ký qua các thời kỳ

Thu thập tài liệu về kê khai, đăng ký qua các thời kỳ để làm rõ các vấn đề sau:

- Đất tranh chấp qua các thời kỳ là do ai kê khai, đăng ký;

- Có sự thay đổi diện tích, thay đổi người kê khai đăng ký qua các thời kỳ không. Nếu có thì làm rõ lý do vì sao. Ý kiến của người đã đứng tên kê khai đăng ký liên quan đến đất tranh chấp như thế nào.

Để làm rõ các vấn đề trên cần yêu cầu cơ quan đang lưu giữ tư liệu địa chính đó, có thể là Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện hoặc cấp tỉnh nếu cấp huyện không còn lưu giữ tài liệu…

Thu thập chứng cứ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thu thập chứng cứ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm rõ các vấn đề sau:

- Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục; đúng đối tượng sử dụng đất theo quy định pháp luật không?

- Trên cơ sở đó, Tòa án hủy hay không hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thẩm quyền giải quyết vụ án là của Tòa án cấp huyện hay Tòa án cấp tỉnh.

Để làm rõ vấn đề này, bạn cần  yêu cầu cơ quan đang lưu giữ hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể là Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện hoặc cấp tỉnh nếu cấp huyện không còn lưu giữ tài liệu…

Trường hợp bạn hỏi và bạn có thắc mắc hay vấn đề gì để làm sáng tỏ thì hãy liên lạc trực tiếp với tôi theo số ĐT: 0978994377 để được để  được sự tư vấn, hỗ trợ pháp lý tư vấn cụ thể hơn.

Hiện nay việc nhiều người sử dụng đất không có giấy tờ khá phổ biến, bao gồm cả đất đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng và không được cấp, thậm chí có cả đất vi phạm.

Trước khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị và nhà ở riêng lẻ tại nông thôn phải có giấy phép xây dựng. Một trong những giấy tờ để được cấp phép xây dựng là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.

Tại Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ phải có một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP, giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng là một trong những loại giấy tờ sau:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi năm 2001, Luật Đất đai năm 2003.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định Luật Đất đai năm 2013, Luật sửa đổi, bổ sung các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009.

3. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định tại Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994, Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở.

4. Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 được hướng dẫn chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP hoặc giấy xác nhận của UBND cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

5. Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, chỉ cần có một trong những loại giấy tờ hợp pháp về đất đai thì được xin giấy phép xây dựng nhà ở mà không bắt buộc giấy tờ đó là Giấy chứng nhận (sổ đỏ), khi có giấy phép xây dựng thì gia đình bạn vẫn được cấp phép xây dựng và được phép khởi công xây dựng.Trường hợp bạn hỏi và bạn có thắc mắc hay vấn đề gì để làm sáng tỏ thì hãy liên lạc trực tiếp với tôi theo số ĐT: 0978994377 để được để  được sự tư vấn, hỗ trợ pháp lý tư vấn cụ thể hơn.

Tình trạng tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ diễn ra khá phổ biến trên thực tế. Người bị hàng xóm lấn chiếm đất do nghĩ rằng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể đòi lại được. Còn người lấn chiếm vì nghĩ rằng đất đã được cấp sổ đỏ nên tự tin đất đó đã là của mình; người khác không thể lấy lại. Trong khi quy định của pháp luật lại rất rõ ràng, nếu đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng trình tự, thủ tục cấp không đúng, vi phạm quy định của pháp luật thì vẫn có thể bị hủy sổ đỏ.

Do đó, nếu đất của gia đình bạn bị lấn chiếm có nguồn gốc là của nhà bạn. Việc cấp sổ đỏ của nhà hàng xóm không đúng quy định của pháp luật thì gia đình bạn vẫn có thể đòi lại diện tích đất bị lấn chiếm. Để biết việc này có thể thực hiện được hay không bạn cần có đầy đủ hồ sơ để đưa ra đánh giá ban đầu về vụ việc.

Theo đó, để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp bạn nêu thì bạn có thể lựa chọn một trong số các cách sau đây:

1. Hai bên tự thương lượng, giải quyết: Gia đình bạn và người hàng xóm có thể tự thương lượng với nhau về phương án giải quyết.

Ban đầu, khi chưa nhận diện được mức độ phức tạp của vấn đề tranh chấp và quan điểm của các bên, thường người bị lấn chiếm đất sẽ tiếp cận với bên đang tranh chấp để đặt ra yêu cầu, đàm phán và đồng ý cách giải quyết vấn đề.

Bạn có thể liên hệ với nhà hàng xóm, nêu rõ tình trạng diện tích đất bị lấn chiếm hiện tại và trình bày về sự việc. Hãy chuẩn bị các giấy tờ và tài liệu chứng minh việc lấn chiếm đất đã xảy ra. Bởi không phải trường hợp nào đất bị lấn chiếm cũng là do lỗi cố ý của người lấn chiếm đất. Họ có thể vô tình hoặc chủ quan không đo đạc cẩn thận trong quá trình xây nhà dẫn đến việc lấn chiếm đất.

Khi tiến hành đàm phán thương lượng, bạn cần có phương án giải quyết vấn đề và đề xuất cách giải quyết tình trạng tranh chấp. Rất nhiều trường hợp, người bị lấn chiếm đất đã chuẩn bị tốt ở bước này, giúp hai bên đạt được thỏa thuận giải quyết mà không tốn quá nhiều thời gian và chi phí. Tuy nhiên, nếu lựa chọn phương án này để giải quyết tranh chấp, bạn có thể thuê luật sư tham gia quá trình đàm phán để được tư vấn pháp lý và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

2. Thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không thương lượng được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Đây là thủ tục bắt buộc, là điều kiện để tranh chấp có thể được giải quyết ở các cơ quan khác.

Nếu hòa giải không thành, bạn có quyền làm thủ tục khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết theo quy định của pháp luật.

Toà án Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được coi là biện pháp giải quyết tranh chấp triệt để nhất và hiệu quả nhất. Tuy nhiên, việc này sẽ mất nhiều thời gian, đồng thời chi phí để giải quyết dứt điểm thường lớn.

Các bên tham gia vào quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án phải tuân theo trình tự thủ tục tố tụng. Ngoài ra, còn phải nắm rõ các quy định của pháp luật để điều chỉnh, đưa ra ý kiến đảm bảo tối ưu quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Thông thường khi quyết định khởi kiện đòi lại đất bị hàng xóm lấn chiếm ra Toà án.

Trường hợp bạn hỏi và bạn có thắc mắc hay vấn đề gì để làm sáng tỏ thì hãy liên lạc trực tiếp với tôi theo số ĐT: 0978994377 để được để  được sự tư vấn, hỗ trợ pháp lý tư vấn cụ thể hơn.

Hạn mức đất ở là mức giới hạn diện tích đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng khi công nhận quyền sử dụng đất ở, giao đất ở..

Theo quy định, hạn mức đất ở tối đa được công nhận tại thành phố Hà Nội là 400m2 đối với một hộ gia đình, cá nhân tại các xã trung du và 300m2 (đối với hộ gia đình, cá nhân tại các xã đồng bằng). Tuy nhiên, nhiều trường hợp đã được cấp vượt hạn mức theo quy định là không đúng mục đích sử dụng đất.

Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(GCNQSDĐ) cấp không đúng mục đích sử dụng đất sẽ bị thu hồi theo điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp:

“…

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”.

Căn cứ theo quy định trên thì việc cấp Giấy chứng nhận nhưng không đúng mục đích sử dụng đất là một trong những căn cứ thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp. Nghĩa là, diện tích đất ở bao nhiêu phụ thuộc vào giấy tờ về quyền sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất ở,… trường hợp cấp sai mục đích sử dụng đất ở sẽ bị thu hồi.

Trường hợp bạn có thửa đất ở nông thôn, thuộc xã ngoại thành Hà Nội, diện tich 650 m2 đã được UBND huyện cấp GCNQSDĐ năm 2016. Bạn tặng cho  toàn bộ thửa đất cho con trai cả ( đã có xác nhận của Văn Phòng công chứng). Nhưng  khi bạn liên hệ làm thủ tục, hồ sơ sang tên, đổi sổ tại Văn phòng đăng ký đất đai của Huyện thì không được tiếp nhận với lý do diện tích thửa đất ở vượt quá hạn mức.

Trong trường hợp của bạn nếu muốn tặng cho quyền sử dụng đất mà GCNQSDĐ được cấp vượt quá hạn mức thì việc đầu tiên phải thực hiện thủ tục là hủy bỏ giao dịch tặng cho trước đây và tiếp theo là thực hiện thủ tục điều chỉnh GCNQSDĐ được cấp vượt hạn mức qua các thời kỳ liên hệ với UBND các xã, thị trấn nơi có đất để hoàn thiện hồ sơ, chuyển UBND huyện thực hiện điều chỉnh theo quy định sau đó mới tiếp tục làm thủ tục tặng cho được.

Luật Nhà ở 2014 cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp tại Việt Nam được mua và sở hữu 1 căn nhà trong dự án nhà ở. Theo đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư và không quá 10% đối với một dự án nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn trong thời hạn 50 năm và có thể được gia hạn thêm, trừ các khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh/

Tuy nhiên, Pháp luật hiện hành của Việt Nam chưa có bất kỳ quy định nào về việc cho phép người nước ngoài mua căn hộ Condotel.

Căn cứ Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:

“54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:

1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ như trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;

- Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;

- Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (như hợp đồng, văn tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất .

- Đất không có tranh chấp.

- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Như vậy, theo căn cứ trên thì trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng mà không có Giấy chứng nhận thì có thể thực hiện luôn thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu để có Giấy chứng nhận. Tức là, nếu cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2014 và có giấy tờ về việc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho và nếu các quyền đó đã được chuyển giao trên thực tế nhưng không hợp pháp thì không cần phải làm lại các thủ tục chuyển nhượng và vẫn được làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Trường hợp bạn hỏi và bạn có thắc mắc hay vấn đề gì để làm sáng tỏ thì hãy liên lạc trực tiếp với tôi theo số ĐT: 0978994377 để được tư vấn cụ thể hơn.

Vấn đề Ban quản lý dự án quên, bỏ qua khâu xác định đất rừng để làm cơ sở chuyển đổi mục đích rừng (thẩm quyền thuộc UBND tỉnh chuyển đổi: diện tích rừng nhỏ hơn 10ha). Đến giai đoạn thi công xây dựng mới phát hiện có đất rừng phòng hộ (khi dự án đã hoàn thành 90%)., là nguyên nhân chính dẫn đến chậm tiến độ, đội vốn tại nhiều dự án.

Công tác quy hoạch tại một số địa phương chưa thực sự tốt, mất nhiều thời gian tham vấn, xin ý kiến cơ quan chuyên môn, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.

Ngoài ra, yêu cầu điều chỉnh quy mô đầu tư dẫn đến tình trạng tăng tổng mức đầu tư. Trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư, tư vấn thực hiện dự án.

Theo thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi xác định mảnh đất là tài sản riêng của của bà C có được trước khi kết hôn. Tuy nhiên, ngôi nhà và các tài sản khác có được sau khi bà C kết hôn tài sản chung của vợ chồng bà C với ông S.

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014 thì:

“Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”

Vợ chồng bà C và ông S vẫn đang trong thời kỳ hôn nhân và nếu không có thỏa thuận về vấn đề chia tài sản chung thì ngôi nhà và các tài sản gắn liền với đất sẽ được xác định là tài sản chung của hai người. Theo nguyên tắc chung về chế độ tài sản của vợ chồng được ghi nhận tại khoản 1 Điều 29 Luật hôn nhân và gia đình 2014 ( Luật HNGĐ) thì “Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.” Do đó, chồng bà C là ông S cũng hoàn toàn có quyền định đoạt đối với khối tài sản này.

Dù đó được xác định là tài sản riêng của bà C hay tài sản chung của chồng bà C thì khi ông chồng bà C mất những người con chung và riêng vẫn được thừa kế một phần di sản là ngôi nhà và các tài sản gắn liền với đất (nếu không có di chúc thì di sản sẽ được chia theo pháp luật).

Tại điểm a khoản 1 Điều 651 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về hàng thừa kế thứ nhất theo pháp luật bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

Như vậy, người con riêng của ông S là con đẻ của người chết sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Những người này thuộc diện người thừa kế theo pháp luật. Cá nhân có quyền sở hữu với tài sản của mình, sau khi chết, số tài sản còn lại được chia đều cho những người thừa kế. Mọi người bình đẳng trong việc hưởng di sản thừa kế của người chết, thực hiện nghĩa vụ mà người chết chưa thực hiện trong phạm vi di sản nhận.

Trong trường hợp này, những người con trong gia đình ông S có thể thỏa thuận về việc phân chia lại di sản.

Nếu những người ở hàng thừa kế thứ nhất (những người con của ông S) không thỏa thuận về việc phân chia di sản thì những người con của ông S có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án chia thừa kế, lúc đó Tòa án sẽ áp dụng các quy định về tài sản chung và riêng như trên để giải quyết.

Hoàn công công trình xây dựng theo quy định là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng công trình nhằm xác nhận sự kiện các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành công trình sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công có nghiệm thu hoàn thành công trình.

Trước ngày 15 tháng 8 năm 2021, theo quy định tại Phụ lục Thông tư 05/2015/TT-BXD để thực hiện thủ tục hoàn công thì cần chuẩn bị các giấy tờ cụ thể như sau:

+ Giấy phép xây dựng;

+ Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có);

+ Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng;

+ Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;

+ Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;

+ Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng);

+ Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có);

+ Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.

Theo đó, trong hồ sơ hoàn công yêu cầu phải có giấy phép xây dựng. Vì vậy, ai là người đứng trên giấy phép xây dựng thì người đó là người có trách nhiệm tiến hành thủ tục hoàn công.

Theo thông tin bạn cung cấp thì ông ngoại và bà ngoại bạn đã mất không để lại quyền thừa kế căn nhà trên diện tích khoảng 500m3 đất. Nay ngôi nhà bị con của anh ông ngoại bạn ( gọi ông ngoại bạn là chú ruột ) giành ngôi nhà để ở.

Căn cứ Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thừa kế theo pháp luật như sau:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Như vậy, đối với trường hợp ông bà ngoại bạn để lại di sản qua đời mà không để lại di chúc thì việc chia thừa kế sẽ được thực hiện theo pháp luật. Cụ thể là chia theo hàng thừa kế theo thứ tự hàng thứ 1, hàng thứ 2, hàng thứ 3. Nếu hàng thứ 1 không còn ai sẽ thực hiện chia đến hàng thứ 2 (bố bạn và các con mẹ bạn thuộc hàng thừa kế thứ hai) và nếu hàng thứ 2 không còn ai sẽ thực hiện chia đến hàng thứ 3. Theo đó, di sản của ông bà bạn phải được chia đều cho những người con chung và con riêng cùng hàng thừa kế Cụ thể, trong trường hợp này, nhà cửa vườn tược sẽ được chia đều cho những người con của ông bà bao gồm mẹ bạn và các anh chị em là con chung, con riêng của ông bà ngoại. Các con của mẹ bạn được hưởng phần di sản của mẹ bạn do đã mất trước.

Như vậy, có thể thấy, mẹ và dì bạn cũng có quyền sở hữu đối với một phần tài sản của ông bạn. Nhà đất hiện bị con của anh ông ngoại bạn ( gọi ông ngoại bạn là chú ruột ) giành ngôi nhà để ở

Căn cứ Điều 612 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Di sản như sau:

“Điều 612. Di sản

Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.”

Đồng thời căn cứ Điểm Điểm b mục 2.4 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định như sau:

“b) Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo Ủy quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản”.

Như vậy, trong trường hợp này nếu di sản để lại đang bị chiếm hữu sử dụng trái phép thì hàng thừa kế có quyền khởi kiện đòi lại di sản. Việc dì bạn và những người thuộc hàng thừa kế thứ hai là ba đứa cháu đòi chia lại phần tài sản này là có cơ sở pháp luật và hoàn toàn trong thời hiệu khởi kiện cho phép theo quy định pháp luật về thời hiệu yêu cầu chia di sản quy định tạị Điều 623 Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;

b) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này;

c) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 của Nghị định này;

đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo quy định tại Điều 70 và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này,”

Trường hợp này, người sử dụng đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất tăng thêm để thực hiện thủ tục làm lại sổ đỏ khi diện tích thay đổi. Tiền sử dụng đất được xác định theo các căn cứ tại điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, gồm: diện tích đất được công nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; giá đất tính thu tiền sử dụng đất. Trong đó, giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức. Nếu diện tích đất tăng thêm nằm ngoài hạn mức giao đất ở tại địa phương thì chỉ được công nhận đối với diện tích đất ở trong hạn mức được giao

Căn cứ theo quy định Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định về  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

"Điều 97. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này. "

Như vậy, căn cứ theo quy định trên pháp luật không bắt buộc người dân phải đổi từ sổ cũ sang sổ mẫu mới, việc cấp đổi phụ thuộc vào nhu cầu của người sử dụng, cho nên vẫn giữ được.

Căn cứ khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

“2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày;

...

i) Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày;

...

Theo đó, thời gian để thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Nếu quá thời gian trên mà cơ quan đăng ký đất đai không thực hiện thì bạn quyền khiếu nại, khởi kiện theo thủ tục tố tụng hành chính. Thủ tục khiếu nại được thực hiện theo quy định.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng đã chứng thực đối với trường hợp của bạn) còn tương đối phổ biến. Vì một số lý do khác nhau mà bên chuyển nhượng muốn lấy lại quyền sử dụng đất của mình.

Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, đất chuyển nhượng mà bên chuyển nhượng hoặc người có quyền lợi liên quan muốn “đòi lại” thì vẫn thực hiện được nếu có căn cứ yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu.

Theo khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, việc chuyển nhượng nhà đất là tài sản chung của vợ chồng phải có sự đồng ý bằng văn bản. Trường hợp vợ, chồng tự ý chuyển nhượng thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Theo đó, Bán đất khi Vợ/chồng tự ý chuyển nhượng nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc khi chưa có sự đồng ý của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất trong trường hợp này có thể đòi lại đất.

Tuy nhiên, tại Án lệ 04/2016/AL để công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng giữa hai bên khi chỉ có người chồng ký tên trong hợp đồng có: “Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.”

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 2 Điều 133  Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.”

Tất nhiên, khi hợp đồng chuyển nhượng không bị vô hiệu thì một bên vợ/chồng bị ảnh hưởng quyền lợi có thể yêu cầu bên còn lại bồi thường thiệt hại theo đúng quy định pháp luật.

Có thể thấy, không phải khi nào vợ/chồng tự ý định đoạt tài sản chung thì giao dịch với bên thứ ba cũng bị vô hiệu. Tòa án sẽ công nhận giao dịch chuyển nhượng dựa trên việc xét đến yếu tố người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất không; người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải là người ngay tình và được bảo vệ theo quy định của pháp luật hay không.

Sang tên là thủ tục cuối cùng khi mua bán đất, là một quy trình phải thực hiện và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp lại và xác nhận chủ sở hữu đất đai mới sau khi đã chuyển nhượng.

Tuy nhiên, có nhiều trường hợp các bên mua bán đã hoàn tất việc mua bán, công chứng hợp đồng, nhưng đến bước đăng ký sang tên thì lại không thể thực hiện được do VPĐKĐĐ ra văn bản tạm ngưng hoặc từ chối thực hiện thủ tục. Theo  quy định tại khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:

–  Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;

– Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;

– Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật;

– Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;

– Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

– Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan..

Vậy các trường hợp thì bị từ chối sang tên được liệt kê như sau:

*Thứ nhất, Về tạm ngưng thực hiện đăng ký sang tên thì các đối tượng có thể yêu cầu là cá nhân hoặc là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Cá nhân có thể yêu cầu tạm ngừng đăng ký sang tên nếu chứng minh đó là đất có tranh chấp thông qua Đơn đề nghị tạm ngưng và một trong các văn bản sau:

Văn bản thụ lý việc giải quyết tranh chấp đất đai/quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất/tranh chấp các hợp đồng giao dịch mà đối tượng tranh chấp là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất hoặc Văn bản thể hiện kết quả giải quyết tranh chấp.

Văn bản thụ lý là Thông báo thụ lý vụ án của Tòa án. Thông báo này đều được Tòa án gửi cho các đương sự có liên quan trong vụ án.

– Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: Tòa án, Chấp hành viên hoặc Cơ quan điều tra, cụ thể:

+ Tòa án: Khi Tòa án ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với mảnh đất do trong quá trình giải quyết tranh chấp nhận được đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và Tòa án đã xem xét là hợp lí.

+ Chấp hành viên: Khi có Quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của người phải thi hành án. Quyết định này sẽ được gửi cho cơ quan, tổ chức,

cá nhân có liên quan để tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng. Nếu đối với đất đai mà thì Cơ quan đăng ký đăng ký đất đai sẽ là cơ quan được nhận Quyết định trên.

Quyết định này được ban hành khi thuộc trường hợp cần ngăn chặn hoặc phát hiện đương sự có các hành vi chuyển quyền sở hữu, sử dụng, tẩu tán, hủy hoại, thay đổi hiện trạng tài sản.

+ Cơ quan điều tra: Trong các vụ án hình sự, cơ quan điều tra là cơ quan có thẩm quyền yêu cầu niêm phong và bảo quản vật chứng. Nếu vật chứng đó là đất đai thì sẽ phải tạm ngừng sang tên để phục vụ điều tra.

*Thứ hai, Cơ quan đăng ký đất đai được từ chối hồ sơ đăng ký sang tên

Ngoài các cá nhân, tổ chức có văn bản yêu cầu thì Cơ quan ĐKĐĐ còn có quyền từ chối thực hiện sang tên khi có các văn bản sau:

+ Văn bản yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp GCN QSDĐ khi quyền sử dụng đất đó là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc Văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án của Cơ quan thi hành án dân sự hoặc của Văn phòng Thừa phát lại.

+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (Tòa án) về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai. Cụ thể là Thông báo thụ lý vụ án của Tòa án. Tại phần này, có thể nhận thấy chỉ cần có căn cứ là đất đang có tranh chấp khi VPĐKĐĐ kiểm tra tình trạng và phát hiện thửa đất cần đăng ký sang tên là đối tượng tranh chấp tại vụ án đang được Tòa án thông báo thụ lý giải quyết, VPĐKĐĐ sẽ từ chối thực hiện thủ tục sang tên.

Ngoài các trường hợp trên cơ quan tiếp nhận không được tạm dừng tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng sang tên. Trường hợp của ông Nguyễn Văn B có vay mượn có người khác một số tiền, nay các hộ gia đình cho ông B viết đơn kiến nghị lên Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đề nghị tạm dừng tất cả các giao dịch tất cả các tài sản có tên của ông B. Việc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tạm dừng tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng trong trường hợp này là không đúng theo quy định ở trên.

Bạn và chồng đã kết hôn nhưng hiện nay chồng bạn đã kết hôn với người phụ nữ khác người mỹ gốc việt tại Mỹ và đã có một đứa con gái. Bạn chưa từng làm thủ tục ly hôn cũng như không ký bất kỳ giấy tờ ly hôn nào.

Luật hôn nhân và gia đình 2014 có quy định về bảo vệ chế độ hôn nhân, gia đình nêu rõ những hành vi cấm trong quan hệ hôn nhân, cụ thể tại điểm c Khoản 2 Điều 5:

“2. Cấm các hành vi sau đây:

c) Người đang có vợ, có chồng mà kết hôn hoặc chung sống như vợ chồng với người khác hoặc chưa có vợ, chưa có chồng mà kết hôn hoặc chung sống như vợ chồng với người đang có chồng, có vợ;...”

Như vậy, nếu chưa làm thủ tục ly hôn thì hai người vẫn là vợ chồng, hành vi kết hôn khi chưa ly hôn bị pháp luật cấm, nói cách khác người có hành vi này là vi phạm pháp luật, sẽ bị xử phạt theo quy định.

Theo Nghị định 82/2020/NĐ-CP quy định xử phạt việc kết hôn hoặc chung sống với người khác như vợ chồng khi đang có vợ/chồng hợp pháp cụ thể tại khoản 1 Điều 59 như sau:

- Phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng đối với một trong các hành vi:

+ Đang có vợ hoặc đang có chồng mà kết hôn với người khác, chưa có vợ hoặc chưa có chồng mà kết hôn với người mà mình biết rõ là đang có chồng hoặc đang có vợ;.

+ Đang có vợ hoặc đang có chồng mà chung sống như vợ chồng với người khác;

+ Chưa có vợ hoặc chưa có chồng mà chung sống như vợ chồng với người mà mình biết rõ là đang có chồng hoặc đang có vợ;

+ Kết hôn hoặc chung sống như vợ chồng giữa người đã từng là cha, mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng với con dâu, mẹ vợ với con rể, cha dượng với con riêng của vợ, mẹ kế với con riêng của chồng;

+ Cản trở kết hôn, yêu sách của cải trong kết hôn hoặc cản trở ly hôn.

Ngoài ra, hành vi kết hôn khi chưa ly hôn còn có thể bị xử lý hình sự theo quy định tại Điều 182 Bộ luật hình sự 2015  về tội vi phạm chế độ một vợ, một chồng. Theo đó, người nào đang có vợ, có chồng mà kết hôn hoặc chung sống như vợ chồng với người khác hoặc người chưa có vợ, chưa có chồng mà kết hôn hoặc chung sống như vợ chồng với người mà mình biết rõ là đang có chồng, có vợ thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cảnh cáo, phạt cải tạo không giam giữ đến 01 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm:

+ Làm cho quan hệ hôn nhân của một hoặc hai bên dẫn đến ly hôn;

+  Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà còn vi phạm.

Phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm nếu phạm tội thuộc một trong các trường hợp:

+ Làm cho vợ, chồng hoặc con của một trong hai bên tự sát;

+ Đã có quyết định của Tòa án hủy việc kết hôn hoặc buộc phải chấm dứt việc chung sống như vợ chồng trái với chế độ một vợ, một chồng mà vẫn duy trì quan hệ đó.

Như vậy, nếu kết hôn khi chưa ly hôn ngoài bị xử phạt hành chính còn, có thể bị phạt cảnh cáo phạt cải tạo không giam giữ hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 03 năm tùy vào mức độ vi phạm.

Có thể thấy, có con chung là một trong các minh chứng cho việc chung sống với nhau như vợ chồng. Ngoài ra, nếu có thêm các minh chứng khác như đã nêu trên thì người vi phạm có thể bị xử lý về hành vi vi phạm chế độ hôn nhân một vợ, một chồng. Chỉ khi có đầy đủ minh chứng về việc người này đang chung sống với người khác như vợ chồng thì tuỳ vào mức độ, tính chất của hành vi mà bị xử lý theo các hình thức như đã nêu trên.

Nếu có sự vi phạm một trong những điều kiện kết hôn nêu trên, thì cuộc hôn nhân của chồng bạn bị coi là cuộc hôn nhân trái pháp luật. Do đó, bạn có quyền tự mình yêu cầu hoặc đề nghị cá nhân, tổ chức, yêu cầu Tòa án hủy việc kết hôn trái pháp luật do việc kết hôn vi phạm quy định về việc kết hôn của chồng bạn và người phụ nữ kia.

Như bạn đã trình bày, chồng bạn lấy vợ có yếu tố nước ngoài, nên quan hệ hôn nhân của bạn là quan hệ hôn nhân có yếu tố nước ngoài (1 bên chủ thể là người nước ngoài), các giấy tờ kết hôn bạn đều ở nước ngoài. Trong trường hợp vợ chồng bạn là thuận tình ly hôn thì bạn và chồng bạn phải thỏa thuận với nhau về vấn đề: ly hôn, nuôi con và phân chia tài sản chung (nếu có) thì mới thuận tình ly hôn được. Còn nếu bạn có yêu cầu đơn phương ly hôn thì bạn phải có đủ các giấy tờ gồm:

+ Giấy đăng kí kết hôn bản gốc (nếu không có giấy đăng kí kết hôn bản gốc thì bạn phải có bản sao của giấy đăng kí kết hôn của bạn và chồng bạn từ nơi mà bạn và chồng bạn có đăng kí kết hôn cấp)

+ Đơn xin ly hôn

+ Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân (bản sao chứng thực);

+ Giấy khai sinh của con (nếu có)

+ Các tài liệu, chứng cứ khác chứng minh tài sản chung.

Xét trong trường hợp của bạn, nếu bạn không có giấy chứng nhận đăng kí kết hôn bản gốc thì bạn phải có giấy chứng nhận đăng kí kết hôn bản sao do nơi đăng kí kết hôn cấp thì mới li hôn được. Còn nếu bạn không có giấy chứng nhận đăng kí kết hôn thì bạn không đủ hồ sơ để yêu cầu ly hôn.

Trích lục thửa đất (trích lục bản đồ địa chính) sẽ giúp cơ quan nhà nước thuận tiện trong quá trình quản lý đất đai và giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai như giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai….

Theo quy định của pháp luật đất đai, các trường hợp cần trích lục bản đồ địa chính đó là:

- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: tại điểm b khoản 3 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định khi giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất thì văn phòng đăng ký đất đai phải trích lục bản đồ địa chính.

- Cấp lại Giấy chứng nhận: tại khoản 3 Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi cấp lại Giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất thì Văn phòng đăng ký đất đất đai có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính.

- Giải quyết tranh chấp đất đai: Trích lục bản đồ địa chính là một trong các tài liệu cần có trong hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 89 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Thành phần cần có trong hồ sơ xin giao đất, thuê đất của người xin giao đất, thuê đất đối với dự án phải trình với quan có nhà có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

- Thành phần cần có trong hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

- Thành phần cần có trong hồ sơ thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 9, điểm d khoản 1 Điều

- Khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch đối với đất đai thì trích lục bản đồ địa chính là một trong những yếu tố không thể thiếu trong hồ sơ thủ tục tiến hành. Trích lục bản đồ địa chính là cơ sở để người sử dụng đất biết diện tích, hình dáng, vị trí,.. của thửa đất trên thực tế mà mình giao dịch.

- Theo khoản 3 Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013, quy định trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa có trích đo địa chính thửa đất thì phải có trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất, khu vực đất đó.

Theo quy định thì trích lục bản đồ địa chính không phải là giấy tờ chứng minh điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mà chỉ được sử dụng để đối chiếu về ranh giới, diện tích, kích thước thửa đất. Bên cạnh đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc yêu cầu phải đo lại đất để có trích lục là có căn cứ để đối chiếu diện tích chênh lệch trên hồ sơ so với diện tích đo đạc thực tế. Cụ thể, điều 98 khoản 5 Luật đất đai 2013 quy định.

Bạn đang có dự định mua lại một căn hộ thuộc nhà ở xã hội bằng giấy tay ở TP. Nha Trang, Khánh Hòa. Chủ căn hộ cho biết theo quy định, bạn phải chờ thêm 4 năm nữa họ mới được làm thủ tục sang tên bởi theo quy định tại Khoản 4 Điều 62 của Luật Nhà ở năm 2014, các trường hợp thuê mua, mua nhà ở xã hội chỉ được giao dịch bán lại nhà trong thời gian tối thiểu 5 năm, kể từ ngày thanh toán toàn bộ tiền thuê mua, tiền mua nhà ở xã hội (NOXH).

Theo quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội đã nêu trên, người mua NOXH chỉ được phép bán lại nhà trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trừ một số trường hợp người thuê mua, mua nhà ở xã hội vẫn có quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm kể từ thời điểm thanh toán tiền mua nhà. Tuy nhiên, bên mua, bên thuê mua nhà chỉ được phép bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định của Nhà nước.

Nếu bạn là đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì bạn vẫn có quyền mua (nhận chuyển nhượng) lại căn hộ đó theo quy định mà không phải đợi thời hạn 5 năm kể trên.

Theo điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì mua bán nhà ở bắt buộc phải ký hợp đồng công chứng. Tuy nhiên, nếu bạn không thuộc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội ở trên thì có điểm hạn chế là: “người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng trong thời hạn 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua.” Trong khoảng thời gian này, chủ nhà muốn bán và có người có nhu cầu mua, nhưng lại không được phép giao dịch theo quy định ở trên. Bởi vậy mới dần hình thành nên những giao dịch mua bán nhà ở xã hội bằng giấy tờ tay, hoặc lập vi bằng vì không đủ điều kiện để công chứng.

Việc bạn muốn mua lại nhà ở xã hội của người khác bằng hình thức lập vi bằng thì  bạn là người mua lại nhà ở xã hội có thể gặp nhiều rủi ro về sau bởi hình thức lập vi bằng cũng không phải là hình thức hợp pháp của giao dịch đối với tài sản là nhà ở. Vi bằng thường được lập để ghi nhận về sự  kiện, hành vi của các bên như giao nhận hồ sơ, giao nhận tiền hoặc các sự kiện, hành vi khác được các bên xác lập, không có giá trị ghi nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

Theo đó, tất cả những trường hợp người mua nhà ở xã hội sau một thời gian ngắn mà tiến hành chuyển nhượng nhà ở xã hội để thu lời là lách luật mua nhà ở xã hội, không phù hợp với quy định của pháp luật. Những trường hợp lách luật, bán nhà ở xã hội mà không đúng quy định sẽ phải nhận “trái đắng” theo Khoản 6 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể: “Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở hoàn toàn không có giá trị pháp lý. Đồng thời, lúc này bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại NOXH cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh/thành phố nơi có NOXH được phép tổ chức cưỡng chế để thu hồi”. Nhiều hành vi mua, thuê nhà ở xã hội sử dụng không đúng mục đích đã bị các cơ quan chức năng phát hiện như: mua bán, cho ở nhờ, cho thuê lại hoặc không sử dụng, thậm chí tại một số dự án, hàng trăm căn hộ không có người sử dụng, dù đã được bán. Nếu phát hiện trường hợp sai phạm, vi phạm quy định của pháp luật thì sẽ chấm dứt hợp đồng mua bán, thu hồi lại căn hộ. Do đó, mọi giao dịch nhà ở xã hội trong 5 năm đầu tiên đều là vô hiệu về mặt pháp lý.

Như vậy, khi chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng nhà ở xã hội, cả bên mua và bên bán phải tìm hiểu kỹ về các điều kiện chuyển nhượng. Bởi lẽ khi có tranh chấp xảy ra thì hợp đồng mua bán NOXH giữa hai bên đều bị coi là vô hiệu do vi phạm pháp luật. Lúc này, bên bán nhà phải trả lại tiền cho bên mua và nhận lại.

Bà của bạn mất mà không để lại di chúc, nên căn cứ vào khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015 thì áp dụng quy định về thừa kế theo pháp luật. Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về những người thừa kế theo pháp luật, hàng thừa kế thứ nhất của bà bạn bao gồm bố, mẹ, vợ và những người con theo điều 650 và 651 Bộ luật Dân sự 2015, mỗi người sẽ được hưởng một phần di sản bằng nhau.

Gia đình bạn tất cả đã thống nhất mọi người đã ký và có người làm chứng. Việc lập văn bản như ở trên là chưa đúng với quy định của pháp luật. Do đó, việc thực hiện Văn bản khai nhận thừa kế trên có giá trị pháp lý thì gia đình nhà bạn phải thực hiện phân chia di sản thừa kế bằng văn bản theo quy định.

Về mặt hình thức của văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế: Căn cứ Điều 57, Điều 58 Luật Công chứng 2014 và Điều 18 Nghị định 29/2015/NĐ-CP thì văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế với đối tượng tài sản là bất động sản, tài sản gắn liền trên đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Hiện nay, có rất nhiều ý kiến về hiệu lực pháp lý của thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, tuy nhiên dựa theo cách hiểu thông dụng nhất thì thỏa thuận phân chia di sản thừa kế được xem là một thỏa thuận của các thành viên trong gia đình và có giá trị pháp lý đầy đủ như một dạng của hợp đồng dân sự.

Căn cứ theo quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự như sau: Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Đồng thời căn cứ theo quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức của giao dịch dân sự như sau:

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Theo đó, trong trường hợp thỏa thuận phân chia di sản thừa kế được lập thành văn bản và ghi nhận các nội dung như thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các thành viên trong gia đình thì đây là một giao dịch dân sự được thể hiện dưới dạng văn bản. Trong trường hợp có thỏa thuận về phân chia di sản thừa kế thì đây có thể được xem là một dạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo đó, trong trường hợp biên bản họp gia đình phân chia đất là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì cần phải đáp ứng điều kiện về hình thức là lập hợp đồng tặng cho tài sản phải có công chứng và phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, trong trường hợp biên bản họp phân chia đất đai thì phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực thì biên bản họp đó mới có hiệu lực pháp luật.

Do vậy, nếu nội dung cuộc họp là phân chia đất đai (không phải là phân chia di sản thừa kế), thì phải thực hiện thông qua xác lập các hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, tặng cho đất tại văn phòng công chứng công hoặc tư tại quận/huyện nơi có mảnh đất đó.

Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có giá trị pháp lý như thế nào? Có giá trị pháp lý không? Những người thừa kế có thể để thỏa thuận vấn đề gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 656 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về họp mặt những người thừa kế như sau:

Họp mặt những người thừa kế

1. Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thỏa thuận những việc sau đây:

a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền, nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc;

b) Cách thức phân chia di sản.

2. Mọi thỏa thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản

Theo đó, Văn bản phân chia đi sản thừa kế chỉ được tiến hành khi có mặt của tất cả những người thừa kế.

Đồng thời, văn bản phân chia di sản thừa kế cần phải được công chứng tại các văn phòng, tổ chức hành nghề công chứng mới đầy đủ hiệu lực pháp luật.

Việc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có người làm chứng, không được coi là đã được công chứng.

Như vậy, để phân chia đất đai, phân chia di sản thừa kế có hiệu lực pháp luật và tránh xảy ra có tranh chấp không đáng có cần lưu ý những vấn đề như sau:

- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế cần phải đảm bảo có đầy đủ thành viên trong gia đình và nên có đầy đủ chữ ký của các thành viên trong biên bản họp

- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế cần phải có chữ ký của người làm chứng .

- Sau khi lập xong Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, cần phải thực hiện công chứng ở một văn phòng công chứng uy tín để đảm bảo giá trị pháp lý.

Xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo nhà ở trong khu vực thuộc quy hoạch được nhiều người dân quan tâm vì ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa bổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung 37 luật liên quan đến quy hoạch 2018 quy định như sau:

- Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

- Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Tại Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 như sau:

“5. Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này”.

Theo đó, nếu đất vẫn thuộc diện quy hoạch nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa thu hồi đất để thực hiện dự án (quy hoạch treo) thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn (thời hạn theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng).

Quy định về cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho nhà ở riêng lẻ thuộc quy hoạch trên không phải là mới, mà đã được quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 nhưng pháp luật xây dựng chưa quy định cụ thể nên khó thực hiện trên thực tế, cụ thể:

Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền.

Như vậy, từ những quy định trên đã rõ, hộ gia đình, cá nhân được xây nhà trên đất quy hoạch treo nếu UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đồng ý cấp giấy phép xây dựng. Khi được cấp giấy phép thì cũng chỉ là xây dựng có thời hạn, không được sử dụng lâu dài như các khu vực khác.