Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội trả lời câu hỏi của bạn như sau:
1. Việc chuyển nhượng của bạn diễn ra từ năm 1996, đến năm 2002 gia đình bạn đã trồng cây lâu năm, xây nhà kiên cố do vậy đủ điều kiện để Nhà nước công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn theo quy định tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP. Do đó gia đình bạn đã được cấp GCN QSD đất. Tuy nhiên, đáng lẽ diện tích đất nhà bạn phải được công nhận là đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất (nếu nguồn gốc đất trước đây không phải là loại đất ở). Tuy nhiên, UBND huyện cấp GCN cho gia đình bạn loại đất vườn là không sai nhưng không đảm bảo quyền lợi cho gia đình bạn (vì thực tế gia đình bạn đã sử dụng vào mục đích đất ở). Do vậy, gia đình bạn nên liên hệ với phòng TN&MT để được xem xét đính chính lại GCN QSD đất đối với loại đất.
2. Bạn cần xem lại hồ sơ địa chính xem từ trước tới nay thửa đất của gia đình bạn thể hiện là loại đất gì? Gia đình bạn có giấy tờ gì chứng minh là thửa đất là đất ở không? Thửa đất đó có nằm trong quy hoạch là đất ở không?
3. Chuyển mục đích sử dụng đất: Luật đất đai, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP, Nghị định 198/2004/NĐ-CP... đều có những quy định về chuyển mục đích sử dụng đất. Năm 2009 UBND thành phố Hà Nội cũng có Quyết định số 121/2009/QĐ-UBND ngày 22/12/2009 quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn Hà Nội. Nhưng những quy định đó rất khó đi vào cuộc sống. Rất ít trường hợp đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Ví dụ: một trong các điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất là phù hợp với quy hoạch và chấp hành tốt quy định pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, hầu hết các trường hợp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất lại không phù hợp với quy hoạch hoặc không chấp hành tốt pháp luật về đất đai như: Không nộp thuế, đất nông nghiệp mà lại làm nhà ở trên đó rồi mới xin chuyển mục đích (sử dụng sai mục đích - vi phạm luật đất đai). Bạn có thể tham khảo một số quy định sau đây của Quyết định 121/QĐ-UBND:
Điều 3. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
2. Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật đất đai ở địa phương, được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận và có văn bản cam kết về những nội dung chính sau:
2.1. Bàn giao phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch thoát lũ cho các tổ chức quản lý chuyên ngành quản lý theo quy định.
2.2. Bàn giao phần diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch và lối đi sử dụng chung của khu vực cho UBND phường, xã, thị trấn quản lý theo quy định.
2.3. Nộp đầy đủ, đúng thời hạn các khoản nghĩa vụ tài chính về đất theo quy định khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất;
2.4. Đăng ký cam kết bảo vệ môi trường theo quy định của Luật Bảo vệ môi trường (trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất sản xuất, kinh doanh, dịch vụ).
3. Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng sang làm nhà ở hoặc để sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc xây dựng điểm dân cư nông thôn (gọi tắt là quy hoạch) đã được phê duyệt; không nằm trong chỉ giới mở đường quy hoạch, phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch phòng chống lũ và diện tích dành lối đi sử dụng chung trong khu vực.
Điều 6. Thực hiện chế độ tài chính về đất khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ : (Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
2. Chuyển từ đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
3. Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận là đất ở, đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư sang đất cơ sở sản xuất, kinh doanh thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ (nếu hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức giao đất có thời hạn, có thu tiền sử dụng đất); trường hợp hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức thuê đất thì nộp tiền thuê đất hàng năm theo quy định tại: Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP, Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC, Quyết định số 57/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 của UBND Thành phố và các quy định hiện hành; Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ;
4. Giá đất để tính, thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất các trường hợp tại khoản 1, 2, 3 Điều này được xác định theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và các Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã quyết định phê duyệt giá thu tiền sử dụng đất, giá cho thuê đất theo đề nghị của Phòng Tài chính."
4. Phí chuyển mục đích sử dụng đất: trước đây theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP thì phì là khoản tiền chênh lệch (50%) giữa các loại đất được chuyển nhượng tính theo khung giá do UBND tỉnh quy định. Nhưng mới đây Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ tài chính quy định để tính tiền chuyển mục đích là giá chênh lệch giữa các loại đát theo GIÁ THỊ TRƯỜNG. Tuy nhiên, giá thị trường là bao nhiêu thì rất khó xác định. Do vậy, từ khi có Thông tư 93 tới nay việc chuyển mục đích sử dụng đất càng thêm khó khăn. Do vậy, cách tốt nhất là gia đình bạn nên làm việc với Phòng TN&MT để đính chính lại loại đất thành đất ở và xin được nộp tiền sử dụng đất (nếu loại đất trước đây không phải là đất ở). Còn nếu xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định thì rất khó. Bạn có thể tham khảo quy định của Thông tư số 93/2011/TT-BTC để biết thêm chi tiết.
