Đền bù đất nông nghiệp liền kề

Xin chào luật sư ! 
Tôi có câu hỏi mong được luật sư giúp tôi.

            Gia đình tôi có mảnh đất 2288.4 m2 trong đó có 400 m2 đất ở còn lại là đất nông nghiệp. Được cấp giấy chứng nhận QSDĐ năm 2007 .mảnh đất có mặt tiền theo quốc lộ là 21.08 m, chiều sâu là 134 m.Nằm trong dự án đền bù làm chợ và được đền bù như sâu:
1/ Bồi thường đất nông nghiệp: 30.000 x 200% x 1931 =155.860.000,(đất loaij1, vị trí 1 theo quy định của UBND Tỉnh
2/ Hỗ trợ đất nông nghiệp liền kề...theo quy định khoản 1, điều 21 nghị định số69/2009/NĐ-CP....và khoản 1, điều 12 QĐ số05/2011/QĐ-UBND ngày 25/4/2011 của UBND tỉnh Gia Lai là 1.500 m2.và được chia ra như sau.
            2.1/ Từ mét  46 đến mét thứ 50 :
107 m2 x 1300.000 x 75% x 70% =73.027.500,
            2.2/ Từ mét 51 đến mét thứ 75 :
539 m2 x1300.000 x 50% x 70% = 245.245.000,
            2.3/ Từ mét 76 đến hết
854 m2 x 1300.000 x 25% X70% = 194.285.000

            Theo tôi thì diện tích hỗ trợ phải là toàn bộ (1931 m2) chứ không phải là1500m2 vì đất ở được công nhận là 400m2. cách tính theo thang bậc như tôi trình bày ở trên là không đúng mà phải nhân luôn 70%.( giá UBND tỉnh quy đinh 1/1/2011 là 1300.000 )

            * Tôi có nói đền bù theo giá thị trường thì Ông phó chủ tịch nói không có giá thị trường mà chỉ đền theo giá của UBND tỉnh quy định ngày 1/1 hàng năm nhhuw vây có đúng không ?( thời điểm đền bù là tháng 12/2011)
Rất mong sự giúp đỡ của luật sư, xin trân thành cảm ơn.

ÂỦY BAN NHÂN DÂN                  CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

    TỈNH GIA LAI                                            Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Số:  07/2010/QĐ-UBND                                   Pleiku, ngày 08  tháng 03  năm 2010

QUYẾT ĐỊNH

Về việc ban hành Quy định Phương pháp xác định giá đất một số

trường hợp trên địa bàn  tỉnh Gia Lai

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân năm 2003;

Căn cứ Luật Đất đai năm 2003;

Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất;

Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004;

Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;

Xét đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 246/TTr-TNMT ngày 04/3/2010 về việc phê duyệt Phương pháp xác định giá đất một số trường hợp trên địa bàn tỉnh Gia Lai,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định Phương pháp xác định giá đất một số trường hợp trên địa bàn tỉnh Gia Lai.

Điều 2. Phương pháp xác định giá đất một số trường hợp trên địa bàn tỉnh Gia Lai ban hành kèm theo Quyết định này thay thế Phương pháp xác định giá đất một số trường hợp trên địa bàn tỉnh Gia Lai ban hành kèm theo các Quyết định số: 39/2009/QĐ-UBND, 40/2009/QĐ-UBND, 41/2009/QĐ-UBND, 42/2009/QĐ-UBND, 43/2009/QĐ-UBND, 44/2009/QĐ-UBND, 45/2009/QĐ-UBND, 46/2009/QĐ-UBND, 47/2009/QĐ-UBND, 48/2009/QĐ-UBND, 49/2009/QĐ-UBND, 50/2009/QĐ-UBND, 51/2009/QĐ-UBND, 52/2009/QĐ-UBND, 53/2009/QĐ-UBND, 54/2009/QĐ-UBND, 55/2009/QĐ-UBND ngày 24/12/2009 của UBND tỉnh Gia Lai về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn 17 huyện, thị xã, thành phố của tỉnh Gia Lai năm 2010.

Điều 3. Các ông Chánh Văn phòng Uỷ ban nhân dân tỉnh, Giám đốc các Sở: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Xây dựng; Cục trưởng Cục Thuế tỉnh;  Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố và Thủ trưởng các Sở ban ngành, các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.

          Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 10 ngày kể từ ngày ký./.                                                     

                                                                         TM. ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH

                                                                                     KT. CHỦ TỊCH

                                                                                PHÓ CHỦ TỊCH

                                                                                        (Đã ký)

                                                                                 Đào Xuân Liên

UỶ BAN NHÂN DÂN                  CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

    TỈNH GIA LAI                                           Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

QUY ĐỊNH

Phương pháp xác định giá đất một số trường hợp trên địa bàn tỉnh Gia Lai

(Ban hành kèm theo Quyết định số 07 /2010/QĐ-UBND ngày 08/3/2010

 của Uỷ ban nhân dân tỉnh)

Điều 1. Đất ở đô thị và đất ở nông thôn

            1. Đối với vị trí đã được quy định cụ thể trong bảng giá

            a) Trường hợp lô, thửa đất nằm ở các vị trí tiếp giáp với hai loại đường khác nhau (ngã ba, ngã tư...) thì giá của lô, thửa đất ứng với loại đường có mức giá cao nhất.

            Ví dụ: Có một lô đất nằm ở góc ngã tư đường có hai mặt tiếp giáp với hai loại đường có mức giá là: 1.000.000đ/m² và 2.000.000đ/m², khi đó lô thửa đất đó có giá là: 2.000.000đ/m².

            b) Trường hợp lô thửa đất tiếp giáp giữa các vị trí có mức giá đất khác nhau nhưng cùng nằm trên một trục đường (không ngăn cách bởi các ngã ba, ngã tư) thì được điều chỉnh giá như sau:

- Trong phạm vi 30m kể từ  ranh giới phân chia thực hiện việc điều chỉnh giá đất đối với bên có mức giá thấp theo công thức sau:

Gi  =  Go1  -  D  x  i

            Trong đó:

            Gi: là giá đất lô thứ i (số thứ tự lô kể từ ranh giới phân chia)

            D: là chênh lệch điều chỉnh D = (Go1 - Go2)/ (N + 1) (với: N là số căn hộ hoặc lô thửa đất trong phạm vi 30m kể từ ranh giới phân chia; Nếu mét thứ 30 tính từ ranh giới phân chia mức giá nằm trong phạm vi của lô nào thì tính cho cả lô đó; Go1 và Go2 là hai mức giá đất liền kề đã được quy định trong bảng phân loại đường phố và giá đất).

            Ví dụ: có các lô đất như hình vẽ (Hình 1)

         1.500.000đ/m²                                                                                   500.000đ/m²

                                                                                            30m

(Hình 1)

            Qua hình vẽ ta thấy: Go1  =  1.500.000đ/m² ;  Go2  =  500.000đ/m²; N = 4;

D = (1.500.000đ  -  500.000đ) / (4 + 1)  =  200.000 đồng.

            Vậy giá của lô, thửa đất thứ i là:

Lô số 1: i = 1 ; G1 = 1.500. 000đ/m² - 200. 000đ/m²  =  1.300.000đ/m²

Lô số 2: i = 2 ; G2 = 1.500. 000đ/m² - 200. 000đ/m²  x 2 =  1.100.000đ/m²
.....................................................

Lô số 5: i = 5; G5 = 500.000đ/m²

- Trường hợp số lô trong phạm vi 30m nhỏ hơn hoặc bằng 2 thì phải chia ra làm 4 lô để tính theo phương pháp trên.

c) Trường hợp lô, thửa đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn kích thước bề rộng tối đa (song song với mặt tiền) thì giá của phần diện tích không có mặt tiền điều chỉnh theo hệ số K = 0,8 với điều kiện: Tỷ lệ của kích thước mặt tiền so với bề rộng tối đa phải nhỏ hơn 0,6; Tỷ lệ của kích thước mặt tiền so với bề rộng tối đa phải từ 0,6 trở lên thì hệ số K = 1;

            Ví dụ: có một lô đất hình thang vuông (Hình 2) có kích thước mặt tiền là 3m, kích thước mặt đáy là 7m, kích thước chiều dài là 20m. Có giá đất được quy định là 500.000đ/m².  Khi đó giá của lô đất là:

                                                        3m

                            20m

                                                                  7m

      (Hình 2)

G  = 3 x  20  x  500.000  + (4 x 20) : 2 x 500.000 x 0,8  = 46.000.000 đồng

            d) Trường hợp kích thước lô, thửa đất có chiều sâu lớn (lớn hơn 25m) thì lô, thửa đất đó được phân chia ra thành lô nhỏ và áp dụng hệ số điều chỉnh K để tính giá của toàn bộ lô, thửa đất như sau:

            - Từ mét thứ nhất (tính từ chỉ giới XD) đến mét thứ 25; Diện tích S1:   K1= 1

            - Từ mét thứ >25 đến mét thứ 50; Diện tích S2:                                K2 = 0,75

     - Từ mét thứ >50 đến mét thứ 75; Diện tích S3 có:                                       K3 = 0,5

    - Từ mét thứ >75 đến mét cuối cùng; Diện tích S4 có:                                 K4 = 0,25

     Khi đó giá của toàn bộ lô đất là:

G = (S1 x Go x K1) + (S2 x Go x K2) + (S3 x Go x K3) + (S4 x Go x K4).

            Ví dụ: có một thửa đất hình chử nhật (Hình 3) có kích thước mặt tiền là 5m, kích thước chiều sâu là 105m. Giá đất vị trí 1 là: 1.000.000đ/m². Khi đó giá của toàn bộ lô đất đó là:

                          25m             25m             25m             30m  

    Đường chính  

S1

S2

S3

S4

                                         ^5m                 
                                                                                   150m

        (Hình 3)

    G = (S1 x Go x K1) + (S2 x Go x K2) + (S3 x Go x K3) + (S4 x Go x K4)

            (5 x 25 x 1.000.000 x 1) + (5 x 25 x 1.000.000 x 0,75) + (5 x 25 x 1.000.000 x 0,5)

           + (5 x 25 x 1.000.000 x 0,25)  = 287.500.000 đồng

            e) Trường hợp trong cùng một lô, thửa đất có các phương pháp xác định giá đất khác nhau thì thực hiện theo nguyên tắc áp dụng phương pháp tính có mức giá đất cao nhất.

f) Đối với các lô, thửa đất không xác định được đường đi vào lô, thửa đất đó thì cách tính giá đất như sau: 

            Đối với các lô, thửa đất không xác định được đường đi vào lô, thửa đất đó thì giá đất lô, thửa đất đó được xác định giá đất ở vị trí ngõ hẻm có giá thấp nhất đối với con đường chính gần nhất, nhưng không được cao hơn giá đất so với các lô, thửa đất liền kề.

            2. Đối với vị trí 2, 3, 4 (tương ứng với các hẻm loại 1, 2, 3) chưa được qui định trong bảng phân loại đường và giá đất mà chỉ được qui định chung trong bảng giá đất khu đô thị: Bảng số 1. Xác định giá cho lô, thửa đất bằng phương pháp tra bảng chi tiết đất đô thị, mức giá xác định là mức giá chuẩn.

            a) Phương pháp tra bảng để xác định mức giá chuẩn:

            - Xác định dòng: Tức là xác định giá đất lô, thửa đất đó nằm ở dòng nào bằng cách xem xét ngõ hẻm đó thông ra đường phố nào (vị trí 1) ứng với giá của đoạn đường phố đó quy định tại bảng phân loại đường và giá đất là dòng phải xác định trong bảng giá đất đô thị.

            - Xác định cột: Muốn xác định cột phải xem xét ngõ hẻm thuộc loại nào cách chỉ giới xây dựng của vị trí 1 là bao nhiêu mét, thuộc ngõ hẻm chính hay ngõ hẻm phụ (Ngõ hẻm phụ là nhánh của ngõ hẻm chính kể từ vị trí phân nhánh, ngõ hẻm đổi hướng nhưng không phân nhánh thì không coi là ngõ hẻm phụ). Loại ngõ hẻm được xác định căn cứ vào kích thước bề ngang nhỏ nhất của ngõ hẻm để vào lô, thửa đất và được phân loại như sau:

+ Ngõ hẻm loại 1 có kích thước từ 6 mét trở lên.

+ Ngõ hẻm loại 2 có kích thước từ 3,5 mét đến dưới 6m.

+ Ngõ hẻm loại 3 có kích thước nhỏ hơn 3,5 mét.

Hẻm của hẻm phụ giá của thửa đất được xác định bằng 0,85 giá đất chuẩn nằm tại hẻm phụ.

+ Ngõ hẻm phụ của hẻm loại 1 có kích thước bề ngang như kích thước của hẻm loại 2 thì được xem là ngõ hẻm loại 2. Ngõ hẻm phụ của hẻm loại 1 hoặc loại 2 có kích thước như ngõ hẻm loại 3 thì được xem là ngõ hẻm loại 3.

+ Đối với những hẻm thông ra nhiều con đường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần nhất. Nếu lô, thửa đất có khoảng cách đến các đường phố bằng nhau, thì áp dụng cách tính để giá trị lô đất có mức giá cao nhất.

+ Trường họp ngõ hẻm có kích thước bề rộng thay đổi đoạn tiếp giáp với đường chính nhỏ hơn đoạn phía trong thì xác định loại hẻm theo kích thước đoạn lớn phía trong với điều kiện chiều dài đoạn có kích thước nhỏ phía ngoài ngắn hơn 30m được xác định nâng bậc hẻm chỉ được chênh lệch nhau một bậc.

+ Các trường hợp còn lại ngõ hẻm có kích thước bề rộng thay đổi thì xác định như ví dụ (Hình 4).

Đường chính

                               Tính hẻm loại 1               Tính hẻm loại 2                      Tính hẻm loại 2

                  7m                              3,5m                           4,5m        

                  5m       Tính hẻm loại 2

                                                                                           2,5m

                    3m      Tính hẻm loại 3           7m        Tính hẻm                 Tính hẻm loại 3                                                                                                           Loại 2

(Hình 4)

Sau khi xác định được dòng và cột mức giá tại giao điểm giữa dòng và cột là mức giá chuẩn của lô, thửa đất đó.

b) Hệ số điều chỉnh giá chuẩn lô thửa đất thuộc ngõ hẻm:

- Ngõ hẻm có kết cấu mặt đường bằng đất hoặc vật liệu khác trừ mặt đường trải nhựa và bằng xi măng có hệ số điều chỉnh giá K = 0,9.

c) Một số trường hợp khác:

- Đối với những lô, thửa đất nằm trong khu quy hoạch mới việc xác định giá đất cho từng lô, thửa đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định.

- Đối với các lô thửa đất được Ủy ban nhân dân tỉnh giao để xây dựng dự án, các lô đất cá biệt thì giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định.

Điều 2. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nhiệp tại đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và đất phi nông nghiệp khác

Được tính như phương pháp xác định giá đất ở và giá đất được tính bằng 80% giá đất ở tương ứng.

Điều 3. Đất nông nghiệp

Áp dụng khu vực và vị trí của lô thửa đất theo từng loại đất.

Điều 4. Đất được giao xây dựng các dự án

1. Đối với các lô, thửa đất được giao đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư… phải thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan đến nhiều loại đất có giá đất khác nhau thì giá đất được xác định theo thoả thuận dự án của UBND tỉnh.

2. Đối với các lô, thửa đất được giao xây dựng các dự án nhà cao tầng, chung cư, cao ốc văn phòng… tiếp giáp nhiều mặt đường thì giá đất được áp dụng như sau:

a) 25m (mét) đầu được tính hệ số K = 1 ứng với đường có giá cao nhất.

b) 25m (mét) tiếp theo được tính hệ số K = 0,75 với trường hợp mức giá được tính cao hơn giá đất mặt đường tiếp giáp liền kề, nếu mức giá được tính thấp hơn thì lấy giá đất của mặt đường liền kề để tính tiếp như Điểm a, Khoản 2, Điều 4 quy định này.

c)  25m (mét) tiếp theo được tính hệ số K = 0,5; từ mét trên 75 mét được tính hệ số K = 0,25. Cách tính áp dụng như tại Điểm b, Khoản 2, Điều 4 quy định này.

3. Đối với các lô, thửa đất được giao xây dựng các dự án nhà cao tầng, chung cư, cao ốc văn phòng… tiếp giáp một mặt đường thì giá đất được áp dụng như sau:

Áp dụng hệ số K như đã quy định tại Điểm d, Khoản 1, Điều 1 quy định này./.