Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

#f4f4f4;">Chào bạn!

#f4f4f4;">Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội trả lời bạn như sau:

#f4f4f4;">        1.    Theo thông tin mà bạn nêu thì thửa đất của gia đình bạn đã được cấp GCN QSD đất do vậy về mặt pháp lý thì gia đình bạn có quyền nhận tiền bồi thường, đền bù theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, do thửa đất đó đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gia đình bạn tạm thời chưa thể được nhận GCN QSD đất.

#f4f4f4;">        2.    Gia đình bạn muốn nhanh được nhận tiền đền bù, hỗ trợ thì phải gửi đơn đến UBND xã để đề nghị xã hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 135 Luật đất đai năm 2003. Nếu UBND xã tổ chức hòa giải không thành thì bạn khởi kiện tại TAND cấp huyện nơi có thửa đất đó theo quy định pháp luật. Sau khi có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án xác định GCN QSD đất của gia đình bạn được cấp đúng pháp luật thì gia đình bạn sẽ được nhận số tiền bồi thường, đền bù đó;

#f4f4f4;">       3.    Theo thông tin mà bạn nêu ra thì gia đình bạn có căn cứ để thắng kiện, do vậy bạn khẩn trương tiến hành các thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai để sớm nhận được tiền đền bù, bồi thường. Trong vụ án đó bạn cũng có thể yêu cầu bị đơn phải bồi thường thiệt hại cho bạn do gia đình bạn chậm được nhận số tiền đền bù, bồi thường đó.

#f4f4f4;">Chúc bạn thành công!

#f4f4f4;">Chào bạn sora2508!

#f4f4f4;">Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội trả lời bạn như sau:

#f4f4f4;">      1.    Theo thông tin mà bạn nêu thì chưa thấy có căn cứ xác định ông Giám đốc đó đã phạm tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 140 BLHS. Do vậy, bạn hãy tìm hiểu xem ông ta có hành vi nào gian đối nhằm chiếm đoạt tài sản của mọi người hay không (ví dụ đưa ra những thông tin sai sự thật về tình hình doanh nghiệp, vốn điều lệ… hoặc các thủ đoan khác để mọi người giao tiền cho ông ta). Nếu ông Giám đốc đó có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của mọi người thì ông ta sẽ phạm tội lừa đảo chiếm đoat tài sản theo quy định tại Điều 139 BLHS; Nếu ông ta vay tiền rồi gian dối để không trả nợ hoặc sử dụng vào mục đích phi pháp dẫn đến không còn khả năng hoàn trả hoặc bỏ trốn… nhằm chiếm đoat tài sản của bạn thì ông ta sẽ phạm tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 140 BLHS;
        2.    Vụ việc của bạn như vậy là phức tạp do vậy bạn nên trình báo toàn bộ sự việc với công an nơi công ty có trụ sở để được giải quyết. Nếu có dấu hiệu tội phạm thì các cơ quan tiến hành tố tụng sẽ xử lý hình sự với ông Giám đốc đó và buộc ông ta phải trả lại tiền cho bạn và các bị hại khác. Nếu vụ việc không có dấu hiệu tội phạm thì bạn nên ủy quyền cho người có "kinh nghiệm" về thu hồi nợ để họ thực hiện việc đòi nợ cho bạn. Nếu không thể thực hiện được các biện pháp trên thì bạn mới nên khởi kiện một vụ án dân sự để đòi nợ.

#f4f4f4;">Chào bạn ngoxuanchinh!

#f4f4f4;">Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội trả lời bạn như sau:

#f4f4f4;">      1.    Theo quy định của pháp luật thì phòng Địa chính của Phường, phòng TN&MT của cấp huyện… là nơi lưu giữ và quản lý các hồ sơ, tài liệu về đất đai. Do vây, bạn có thể liên hệ với cán bộ địa chính phường Quang Trung hoặc Phòng TN&MT quận Hà Đông để được biết các thông tin về thửa đất của gia đình bạn. Bạn có thể làm đơn xin cấp trích lục bản đồ thửa đất của gia đình bạn để có căn cứ giải quyết tranh chấp với hàng xóm;
       2.    Theo thông tin bạn nêu ra thì trong quá trình sử dụng đất thì gia đình bạn có kê khai và xin cấp GCN QSD đất nhưng diện tích đất không đủ diện tích tách thửa nêu chưa được cấp GCN QSD đất (từ tháng 6/2004 đến 10/4/2009 diện tích thửa đất tối thiểu để được tách thửa ở ngoại thành Hà Nội là 50m2, từ ngày 10/4/2009 đến nay diện tích tối thiểu để được phép tách thửa trên địa bàn Hà Nội là 30m2). Tuy nhiên, đến nay thửa đất đó đã được tách ra thành một thửa đất riêng biệt trước ngày 10/4/2009 thì thửa đất đó của gia đình bạn có thể được cấp GCN QSD đất (nếu không còn tranh chấp và thửa đất đó có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 50 Luật đất đai). Bạn có thể tham khảo quy định này tại Điều 3, Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 của UBND thành phố Hà Nội để được biết thêm chi tiết;
      3. Việc tranh chấp mốc giới đất của gia đình bạn phải căn cứ vào hồ sơ địa chính và mốc giới trên thực địa để giải quyết. Do vậy, bạn phải xem lại diện tích, kích thước thửa đất của gia đình bạn và các thửa đất xung quanh qua các thời kỳ bản đồ so  với diện tích đất thực tế đang sử dụng thì mới xác định được gia đình nào lấn chiếm đất của gia đình nào.

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội trả lời câu hỏi của bạn như sau:

1.   Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 của UBND thành phố Hà Nội quy định kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa và việc cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn mức diện tích tối thiểu ghi tại Điều 1 được quy định như sau:

“1) Thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa nếu đảm bảo các điều kiện sau thì được cấp Giấy chứng nhận:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 m trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30m2/thửa;

2) Không cho phép tách thửa đối với các thửa đất tại các dự án phát triển nhà ở theo quy định được Nhà nước giao đất, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở.

3) Nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu (thửa đất còn lại có diện tích, kích thước lớn hơn mức tối thiểu) để hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo thành thửa đất mới có kích thước, diện tích bằng hoặc lớn hơn mức diện tích tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu thì không được phép tách thửa.

4) Nếu thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày quy định này có hiệu lực thi hành (trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất phải theo quy định về việc cấp phép xây dựng.

5) Đối với trường hợp thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, cơ quan Công chứng không làm thủ tục công chứng chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp: khi chuyển quyền có tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất, trong đó có một hoặc nhiều thửa không đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và các thửa đất thuộc đối tượng quy định tại khoản 2 Điều này.”

            Như vậy, thửa đất của bạn nhỏ hơn 30m2 là nhỏ hơn diện tích tối thiểu để tách thửa trên địa bàn Hà Nội. Do vậy, thửa đất đó không đủ điều kiện để được tách thửa theo quy định của pháp luật.

           2.     Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn viết tay năm 2005, không có công chứng chứng thực nên không có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng đó vô hiệu cả về nội dung và hình thức nên bạn không thể căn cứ vào hợp đồng đó để xin cấp GCN QSD đất;

          3.     Để được tách thửa đất đó thì bạn chỉ có thể thỏa thuận với chủ sử dụng đất để tăng điện tích đất chuyển nhượng cho đủ 30m2, mặt tiền tối thiểu 3m… thì mới có thể thực hiện thủ tục tách thửa.

         4.     Nếu không thể tăng diện tích thửa đất đó thì bạn chỉ còn một cách duy nhất là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đó. Khi Tòa án thụ lý, các bên hòa giải thành với diện tích đó và Tòa án ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự. Quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự đó là “giấy tờ” theo quy định tại khoản 5, Điều 50 Luật đất đai nên căn cứ vào Quyết định đó để bạn xin cấp GCN QSD đất với diện tích 26m2 đất đó (tôi đã từng thực hiện vài trường hợp như vậy).
         Tuy nhiên cách này không dễ thực hiện bởi Tòa án cũng có nhiều quan điểm khác nhau. Có Tòa án cho rằng, sự thỏa thuận đó không phù hợp với pháp luật nên không đồng ý lập biên bản hòa giải thành và không ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự (vẫn xử bình thường) hoặc bạn sẽ gặp rất nhiều khó khăn để có được kết quả như ý. Do vậy, cách tốt nhất là bạn nên thỏa thuận để tăng điện tích đất đủ điều kiện tách thửa hoặc nhờ Luật sư thực hiện thủ tục tách thửa cho bạn theo cách thứ 2.

Chúc bạn thành công!

Chào bạn!

1. Vụ án trên là vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo lãnh, thế chấp tài sản của bên thứ ba. Do vậy, Tòa án phải xem xét đến hiệu lực pháp luật của Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản của Bên thứ ba (bảo lãnh). Nếu hợp đồng tín dụng có hiệu lực pháp luật thì mới chấp nhận yêu cầu đòi nợ cả gốc và lãi của Ngân hàng. Nếu hợp đồng tín dụng vô hiệu thì Tòa án chỉ chấp nhận yêu cầu đòi khoản tiền nợ gốc và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu (theo Điều 137 BLDS);

2. Đối với Hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba (hoặc hợp đồng bảo lãnh): Tòa án cũng phải xem xét giá trị hiệu lực của hợp đồng này. Nếu hợp đồng này có hiệu lực pháp luật mới phát sinh nghĩa vụ của bên bảo lãnh. Khi hợp đồng tín dụng bị vi phạm thì phát sinh nghĩa vụ của bên bảo lãnh (trả nợ thay, nếu không thì sẽ bị xử lý tài sản thế chấp để trả nợ) và Tòa án phải xem xét đến trách nhiệm của bên bảo lãnh.

Thực tế Ngân hàng có yêu cầu Tòa án xem xét trách nhiệm của Bên bảo lãnh và yêu cầu được xử lý tài sản thế chấp (xem xét hợp đồng bảo lãnh, thế chấp tài sản của bên thứ ba). Tuy nhiên, Tòa án sơ thẩm không xem xét đến trách nhiệm của Bên bảo lãnh và tài sản bảo lãnh, thế chấp và vi phạm nghiêm trọng tố tụng.

Điều 283 BLTTDS quy định căn cứ để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm như sau:

“Bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm khi có một trong những căn cứ sau đây:

1. Kết luận trong bản án, quyết định không phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án;

2. Có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng;

3. Có sai lầm nghiêm trọng trong việc áp dụng pháp luật.”.

Do vậy, có căn cứ để các đương sự yêu cầu kháng nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm đối với bản án sơ thẩm trên.

Điều 81. Chứng cứ

Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cá nhân, cơ quan, tổ chức khác giao nộp cho Toà án hoặc do Toà án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định mà Toà án dùng làm căn cứ để xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp hay không cũng như những tình tiết khác cần thiết cho việc giải quyết đúng đắn vụ việc dân sự.

Điều 82. Nguồn chứng cứ

Chứng cứ được thu thập từ các nguồn sau đây:

1. Các tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được;

2. Các vật chứng;

3. Lời khai của đương sự;

4. Lời khai của người làm chứng;

5. Kết luận giám định;

6. Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ;

7. Tập quán;

8. Kết quả định giá tài sản;

9. Các nguồn khác mà pháp luật có quy định.

Điều 83. Xác định chứng cứ

1. Các tài liệu đọc được nội dung được coi là chứng cứ nếu là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp hoặc do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cung cấp, xác nhận.

2. Các tài liệu nghe được, nhìn được được coi là chứng cứ nếu được xuất trình kèm theo văn bản xác nhận xuất xứ của tài liệu đó hoặc văn bản về sự việc liên quan tới việc thu âm, thu hình đó.

3. Vật chứng là chứng cứ phải là hiện vật gốc liên quan đến vụ việc.

4. Lời khai của đương sự, lời khai của người làm chứng được coi là chứng cứ nếu được ghi bằng văn bản, băng ghi âm, đĩa ghi âm, băng ghi hình, đĩa ghi hình theo quy định tại khoản 2 Điều này hoặc khai bằng lời tại phiên toà.

5. Kết luận giám định được coi là chứng cứ nếu việc giám định đó được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.

6. Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ được coi là chứng cứ nếu việc thẩm định được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định và có chữ ký của các thành viên tham gia thẩm định.

7. Tập quán được coi là chứng cứ nếu được cộng đồng nơi có tập quán đó thừa nhận.

Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội trả lời câu hỏi của bạn như sau:
         1. Chưa thấy căn cứ để đòi đất
         Theo nội dung bạn trình bày thì gia đình bạn có sử dụng diện tích đất đó khoảng 7 năm do khai hoang, sau đó không sử dụng nữa. Gia đình bạn không có giấy tờ sở hữu gì cả (chưa được cơ quan Nhà nước nào công nhận quyền sử dụng đất, không được giao đất, cho phép sử dụng đất... thậm chí có thể chưa bao giờ có tên trong sổ mục kê, sổ dã ngoại...), Việc gia đình bạn CHO MƯỢN đất chỉ có một nhân chứng duy nhất nhưng đã chết... Do vậy, Luật sư chưa thấy căn cứ pháp lý nào để  gia đình bạn có thể đòi lại được đất.
         2. Điều kiện để đòi đất
         Để đòi được thửa đất đó, gia đình bạn phải có đủ ba điều kiện sau:
- Thửa đất đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình bạn theo quy định pháp luật: Phải có GCN QSD đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 50 Luật đất đai năm 2003;
- Thửa đất đó chưa bị quản lý theo chính sách quản lý đất đai của Nhà nước (Trưng thu, trưng dụng, xung công, quản lý đất vắng chủ, bỏ hoang, đất của địa chủ, phong kiến tư sản..).
- Người đang quản lý thửa đất đó không thuộc trường hợp chiếm hữu ngay tình theo quy định tại Điều 258 BLHS.
        3. Các quy định pháp luật có liên quan
Bạn có thể tham khảo các quy định pháp luật sau đây:
- Luật đất đai: Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá  nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.

- Bộ Luật dân sự: Ðiều 258. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình

Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.