Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:
Khoản 2, Điều 127 Luật đất đai quy định:
"Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại nơi đã nộp hồ sơ. ".
Ðiều 692 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:
"Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai."
Khoản 4 Điều 146 NĐ181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai lại có quy định :
“ Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”.
Khoản 19, Điều 4 Luật đất đai năm 2003 quy định:
"Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.".
Khoản 1, Điều 106 Luật đất đai quy định:
"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.".
Khoản 26, Điều 4 Luật đất đai quy định:
"Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.".
Như vậy, theo quy định pháp luật nêu trên thì đến thời điểm này hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Tươi với ông Cảnh vẫn chưa có hiệu lực pháp luật. Trong thời hạn 05 ngày làm việc Phòng TN&MT phải đăng ký quyền sử dụng đất - Ghi tên ông Cảnh vào hồ sơ địa chính (đồng thời cấp GCN QSD đất cho ông Cảnh) để xác lập quyền sử dụng đất cho ông Cảnh.
Nếu có tranh chấp đất đai giữa bà Năm với bà Tươi thì Phòng TN&MT phải dừng việc đăng ký quyền sử dụng đất vi không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai. Tuy nhiên, thế nào là tranh chấp đất đai? Mâu thuẫn thế nào được gọi là tranh chấp đất đai cũng là vấn đề gây nhiều tranh cãi: Hai bên có mâu thuẫn (đối lập quyền và lợi ích) với nhau về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là " có tranh chấp" hay vụ việc phải được UBND thụ lý, tổ chức hòa giải mới được coi là "có tranh chấp"? Có người còn cho rằng khi Tòa án thụ lý vụ án tranh chấp đất đai mới gọi là đất "có tranh chấp"?..
Khoản 2, Điều 135 Luật đất đai quy định: "Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai.". Như vậy, theo quy định trên thì chưa cần đưa đơn đề nghị hòa giải tới UBND xã thì đã được coi là "đất có tranh chấp" rồi: "Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được ...thì...".
Trở lại vụ việc trên: Việc bà Năm có đơn yêu cầu dừng việc sang tên giữa bà Tương và ông Cảnh với lý do tranh chấp "hợp đồng vay tài sản" chứ không phải là tranh chấp quyền sử dụng đất. Nếu bà Tương mua bán, chuyển nhượng, thế chấp.. thửa đất đó cho bà Năm thì mới có căn cứ xác định là có tranh chấp về quyền sử dụng đất. Tóm lại trong trường hợp này Phòng TN&MT vẫn có căn cứ để đăng ký QSD đất cho ông Cảnh vì việc chuyển nhượng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai nêu trên.
