NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI

Trước tiên, cần phân biệt tranh chấp về đất đai và tranh chấp đất đai. Hiểu nôm na, tranh chấp đất đai là tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đối với phần đất đang tranh chấp, ví dụ thửa đất số 10 ông A đứng tên đăng ký trong sổ địa chính năm 1999 nhưng ông B lại được cấp GCN năm 2006 từ đó phát sinh tranh chấp do cả 2 bên đều cho rằng mình là người có quyền sử dụng thửa đất số 10 và cơ quan có thẩm quyền giải quyết phải kết luận ông A hay ông B có quyền sử dụng thửa đất đó. Còn tranh chấp về đất đai là tất cả những tranh chấp gì có liên quan tới đất đai, tức bao gồm cả tranh chấp đất đai hay nói cách khác tranh chấp đất đai là một bộ phận của tranh chấp về đất đai, những bộ phận còn lại gồm tranh chấp các hợp đồng giao dịch liên quan tới đất đai, thừa kế di sản là quyền sử dụng đất, chia tài sản chung là quyền sử dụng đất...v..v....

Việc phân biệt tranh chấp về đất đai và tranh chấp đất đai như vừa nêu là không quá khó và được hướng dẫn khá chi tiết tại điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP Tuy nhiên, trên thực tế có khá nhiều người, gồm cả những người tiến hành tố tụng, bị lẩn lộn. Ví dụ bà A yêu cầu ông B phải chia thừa kế cho bà đối với di sản là thửa đất số 20. Rõ ràng đây là tranh chấp thừa kế (nhưng có liên quan tới đất đai nên là tranh chấp về đất đai) chứ không phải tranh chấp đất đai, nhưng có khá nhiều Tòa vẫn yêu cầu các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã trước thì mới đủ điều kiện khởi kiện. Hoặc, ông C yêu cầu bà D phải chia tài sản chung là thửa đất số 30 vì GCN ghi là cấp cho Hộ bà D mà ông C có tên trong hộ khẩu của bà D tại thời điểm được cấp GCN, đây là tranh chấp chia tài sản chung (nhưng có liên quan tới đất đai nên là tranh chấp về đất đai) chứ không phải tranh chấp đất đai, nhưng nhiều Tòa cũng yêu cầu phải hòa giải trước ở UBND cấp xã. Về phần mình, UBND cấp Xã thường cứ có Công văn hướng dẫn của Tòa án là sẽ tổ chức hòa giải  chứ không tìm hiểu việc tổ chức hòa giải của mình có đúng với qui định tại điều 202 Luật đất đai 2013 hay không.

Đừng nghĩ sai phạm nêu trên là sai phạm nhỏ. Ở cấp sơ thẩm hậu quả không lớn, chỉ gây phiền hà, tốn kém thì giờ và tiền bạc của người khởi kiện khi phải thực hiện một thủ tục "thừa" vì không phải là điều kiện để khởi kiện, nhưng ở cấp Phúc thẩm mà Thẩm phán bị "lẩn lộn" như  vậy thì hậu quả không nhỏ, bởi cấp Phúc thẩm có quyền hủy bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án dân sự theo qui định tại khoản 4 điều 308 và điều 311 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 khi cho rằng người khởi kiện không đủ điều kiện khởi kiện (không hòa giải ở UBND cấp xã) mà Tòa sơ thẩm vẫn thụ lý giải quyết.

Em rất cảm ơn LS trantamduc.1973 đã động viên, khích lệ em tìm cách giải quyết vụ này nhưng nói thật là mấy hôm nay em suy nghĩ nghiên cứu rất kỹ rồi mà vẫn chưa tìm được cách, chả lẻ để bà C chịu thiệt thòi quyền lợi vậy sao ls trantamduc.1973?

một lần nữa em xin cảm ơn LS trantamduc.1973, em còn phải học tập rất nhiều bởi vì có những cái với LS thì thật đơn giản nhưng với em lại rất khó khăn, phải mày mò mấy ngày vất vả vẫn chưa tìm ra

Chào bạn nguoinhaque009!

Tôi đồng ý với bạn là việc theo học hỏi LS trantamduc.1973 là có ích. Tuy nhiên, học ai cũng vậy cần có sự phản biện và cũng phải chuẩn bị đóng tiền bảo hiểm nghề nghiệp để tránh rũi ro.
 

Em cám ơn Ls hungmaiusa đã chia sẻ kinh nghiệm, em hứa sẽ cố gắng thật nhiều để khi hành nghề không bị quên luật tới nổi phải đóng tiền bảo hiểm nghề nghiệp để tránh rũi ro đâu ạ!

Chào bạn hungmaiusa,

Trước giờ khi chúng ta tranh luận thì tôi không phải là người bức xúc. Bạn có thể kiểm tra lại qua các chủ đề vẫn còn ở Dân luật. Hơn nữa, tôi không xem bạn là đối thủ nên bạn không thể làm tôi bức xúc được.

Đúng tôi có nói : " thường thì tự bản thân đương sự sẽ luôn trình bày đúng sự thật khách quan trước Tòa, khi nào đương sự có người đại diện, người bảo vệ thì những người này mới có thể "tư vấn" cho đương sự trình bày sai sự thật khách quan.", như vậy rõ ràng tôi chỉ nói "có thể" chứ không nói "chắc chắn", thế nhưng bạn lại đưa ra nhận định: "Như vậy, sau khi được LS trantamduc.1973 "giúp" thì ông B chắc chắn sẽ gian dối: không ký, không thừa nhận . . . nên bà C không thể thực hiện yêu cầu chia tài sản chung" là bạn đã đánh tráo khái niệm từ "có thể" thành "chắc chắn". 

Theo tôi, nếu LS hungmaiusa hỗ trợ cho bà C thì bà ấy mới không thể thực hiện được yêu cầu chia tài sản chung, bởi LS hungmaiusa không biết điều mà hầu hết LS khác đều biết là trong Bản án phúc thẩm chắc chắn có ghi nhận thông tin ông B, bà C cùng là người thừa kế của ông A và nhà đất do ông B đang quản lý, sử dụng là di sản của ông A để lại nhưng do hết thời hiệu nên Tòa hủy Bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án yêu cầu chia thừa kế, những thông tin này được ghi nhận trong Bản án có hiệu lực và nó hoàn toàn thỏa mãn các điều kiện qui định tại điểm a tiểu mục 2.4 phần I Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP nên dù ông B có ký, có thừa nhận hay không thì bà C cũng đâu cần phải chứng minh, nộp kèm Bản án phúc thẩm theo Đơn khởi kiện yêu cầu chia tài sản chung là được rồi !?

Cũng cần nói thêm, tôi chưa khi nào giới thiệu tôi là Luật sư. Và, mọi người đều biết, thực tế không phải chỉ Luật sư mới làm tốt nghề Luật, cũng như không ít kẻ vì lý do gì đó mà tự nhận mình là Luật sư.

@ hungmaiusa: Tôi chỉ nói lên suy nghĩ của mình về thực tế mà tôi biết chứ không ám chỉ bất kỳ cá nhân nào, bằng chứng là đoạn "Cũng cần nói thêm, tôi chưa khi nào giới thiệu tôi là Luật sư. Và, mọi người đều biết, thực tế không phải chỉ Luật sư mới làm tốt nghề Luật, cũng như không ít kẻ vì lý do gì đó mà tự nhận mình là Luật sư." chỉ nói chung chung chứ hoàn toàn không đề cập tới cá nhân hungmaiusa. Bạn không nên quá nhạy cảm như vậy vì nó rất dễ khiến người khác hiểu nhầm rằng bạn có tật giật mình.

Về căn cứ pháp luật, bạn đọc điều 313 BLTTDS 2015 sẽ biết pháp luật qui định như thế nào về Bản án phúc thẩm.

Trường hợp này còn nhiều vấn đề chưa rõ ràng lắm:

1. Thời điểm mở thừa kế là khi nào, các quy định đầy đủ đầu tiên về thừa kế là theo BLDS 1995; trong khi tình tiết vụ việc xác định là đất đã bỏ hoang trước 1975, sau 1975 ông A mới trở lại sử dụng. việc xác định thời điểm mở thừa kế sẽ quyết định việc áp dụng quy định nào để xác định đồng sở hữu, VD: nếu thời điểm mở thừa kế là trước 1975 thì rất có thể, tài sản đã được chia theo quy định của miền Nam Việt Nam trước 1975.

2. Tòa phúc thẩm xác định 2 tỷ tiền bồi thường về đất là tài sản chung chưa chia, mình ko rõ cơ sở pháp lý nào để xác định đây là tài sản chung vì nếu áp dụng điểm a tiểu mục 2.4 phần I NQ 02/2004/NQ-HDTP thì không phù hợp vì đây vốn không phải là di sản thừa kế. quyền sử dụng đất có thể là đối tượng tranh chấp thừa kế, nhưng 2 tỷ tiền bồi thường thì về tính chất nó là khoản tiền NN chi trả cho chính gđ ông B theo QĐ bồi thường.

3. việc xác định quyền đối với tài sản có liên quan mật thiết đến Giấy chứng nhận QSDĐ và QĐ bồi thường hỗ trợ tái định cư. tuy nhiên trong tình viết vụ án không có sự tham gia của UBND huyện nơi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và ban hành QĐ bồi thường hỗ trợ tái định cư.

4. ở đây 2 tỷ chỉ là cái ngọn, còn quyền sử dụng đất mới là cái gốc. theo mình nghĩ thì xem xét lại Giấy chứng nhận QSDĐ và QĐ bồi thường hỗ trợ tái định cư sẽ giải quyết triệt để vụ việc này hơn. ngoài ra, khi xem xét lại GCN và QĐ bồi thường sẽ đòi hỏi phải lục lại hồ sơ cấp giấy và hồ sơ lập phương án bồi thường dự án, từ đó có nhiều thông tin để xem xét vụ việc hơn, cụ thể hơn là có thể xác định phần diện tích nào vốn do cha mẹ để lại, phần nào do ông A khai phá thêm.

5. Theo pháp luật đất đai thì chủ yếu có 02 trường hợp được công nhận QSDĐ:

+ sử dụng đất ổn định, có giấy tờ về QSDĐ theo quy định, đất không có tranh chấp.

+ sử dụng đất ổn định, ko có giấy tờ về QSSDĐ, đất không có tranh chấp, sử dụng dụng từ trước 15/10/1993.

việc ông A được công nhận QSDĐ đã được UBND huyện xem xét áp dụng theo quy định của pháp luật đất đai. việc xác định quyền đối với đất nên căn cứ vào giấy chứng nhận và pháp luật về đất đai; vì quyền với bất động sản có tính kế thừa lâu dài, nếu chỉ xét theo quy định dân sự đơn thuần sẽ dắt dây đến những khoảng thời gian chưa có quy định pháp luật dân sự điều chỉnh.

Do đó, trường hợp này theo quan điểm của mình sẽ triệt để hơn nếu khởi kiện việc cấp Giấy chứng nhận của UBND cấp huyện đã cấp cho ông A đối với mảnh đất trên và quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trích một phần Bản án phúc thẩm có liên quan :

Trích một phần bản án phúc thẩm có liên quan :

thực ra đôi khi tính pháp lý của hồ sơ cấp Giấy chứng nhận rất "mong manh".

quyền đối với bất động sản có tính kế thừa lâu dài, do đó thường dắt dây đến những thời gian mà chưa có quy định pháp luật điều chỉnh.

Ví dụ: bà A đứng tên bằng khoán điền thổ do chế độ cũ cấp, bà A có một người con là ông B theo Tờ khai gia đình chế độ cũ, năm 1976 bà A lập di chúc có chứng chữ ký của Ủy ban cách mạng cũ để lại đất cho bà C (không phải con của bà A, hoặc không có giấy tờ chứng minh là con của bà A), nay bà C lập hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.

khoan nói đến tính trung thực của di chúc, thời điểm năm 1976 chưa có quy định về nội dung, hình thức di chúc, chứng thực di chúc, không xác định được thời điểm bà A mất để xác định thời điểm mở thừa kế, quan hệ hôn nhân của bà A để xác định tài sản chung hay riêng, không tìm đươc ông B con của bà A ở đâu để xác minh...

như vậy tính pháp lý của hồ sơ chưa chặt chẽ, nhưng theo quy định pháp luật đất đai thì đây là đất có giấy tờ, bà C ở ổn định từ 1976, "chưa" có tranh chấp, nay bà C đã già yếu (hoặc thậm chí đã chết) cần được công nhận quyền sử dụng đất để để lại cho các thừa kế; hoặc đất nằm trong khu vực quy hoạch dự án cần phải thu hồi trong thời gian ngắn nhất để kịp tiến độ dự án, nay cần phải xem xét điều kiện cấp giấy chứng nhận để xác định đối tượng bồi thường, hỗ trợ tái định cư...

trong những trường hợp như thế này, tính pháp lý của bất động sản rõ ràng còn tồn tại nhiều vấn đề chưa rõ ràng, nhưng cơ quan nhà nước và cả người dân đều không thể làm rõ những vấn đề này vì bất động sản đã tồn tại rất lâu đời rồi; trong khi đó lại có áp lực về thời gian giải quyết cấp Giấy chứng nhận để giải quyết quyền lợi của người dân, hoặc phục vụ các dự án kinh tế, quốc phòng - an ninh...cơ quan cấp GCN buộc phải chấp nhận rủi ro pháp lý khi xem xét cấp GCN. Và đây chỉ là một ví dụ điển hình trong vô vàn tình huống pháp lý xoay quanh công tác cấp GCN.

Tóm lại: quyền về bất động sản có tính kế thừa lâu dài, do đó việc cấp GCN thường dắt dây đến những khoảng thời gian chưa có quy định pháp luật điều chỉnh, hoặc những "khoảng trống" pháp lý trong hồ sơ mà không thể xác minh làm rõ được.

Tôi đồng tình quan điểm của LS TranTamDuc.1973 đối với chủ đề này! Pháp lý của bạn rất tốt và hiệu quả!