NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI

Trước tiên, cần phân biệt tranh chấp về đất đai và tranh chấp đất đai. Hiểu nôm na, tranh chấp đất đai là tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đối với phần đất đang tranh chấp, ví dụ thửa đất số 10 ông A đứng tên đăng ký trong sổ địa chính năm 1999 nhưng ông B lại được cấp GCN năm 2006 từ đó phát sinh tranh chấp do cả 2 bên đều cho rằng mình là người có quyền sử dụng thửa đất số 10 và cơ quan có thẩm quyền giải quyết phải kết luận ông A hay ông B có quyền sử dụng thửa đất đó. Còn tranh chấp về đất đai là tất cả những tranh chấp gì có liên quan tới đất đai, tức bao gồm cả tranh chấp đất đai hay nói cách khác tranh chấp đất đai là một bộ phận của tranh chấp về đất đai, những bộ phận còn lại gồm tranh chấp các hợp đồng giao dịch liên quan tới đất đai, thừa kế di sản là quyền sử dụng đất, chia tài sản chung là quyền sử dụng đất...v..v....

Việc phân biệt tranh chấp về đất đai và tranh chấp đất đai như vừa nêu là không quá khó và được hướng dẫn khá chi tiết tại điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP Tuy nhiên, trên thực tế có khá nhiều người, gồm cả những người tiến hành tố tụng, bị lẩn lộn. Ví dụ bà A yêu cầu ông B phải chia thừa kế cho bà đối với di sản là thửa đất số 20. Rõ ràng đây là tranh chấp thừa kế (nhưng có liên quan tới đất đai nên là tranh chấp về đất đai) chứ không phải tranh chấp đất đai, nhưng có khá nhiều Tòa vẫn yêu cầu các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã trước thì mới đủ điều kiện khởi kiện. Hoặc, ông C yêu cầu bà D phải chia tài sản chung là thửa đất số 30 vì GCN ghi là cấp cho Hộ bà D mà ông C có tên trong hộ khẩu của bà D tại thời điểm được cấp GCN, đây là tranh chấp chia tài sản chung (nhưng có liên quan tới đất đai nên là tranh chấp về đất đai) chứ không phải tranh chấp đất đai, nhưng nhiều Tòa cũng yêu cầu phải hòa giải trước ở UBND cấp xã. Về phần mình, UBND cấp Xã thường cứ có Công văn hướng dẫn của Tòa án là sẽ tổ chức hòa giải  chứ không tìm hiểu việc tổ chức hòa giải của mình có đúng với qui định tại điều 202 Luật đất đai 2013 hay không.

Đừng nghĩ sai phạm nêu trên là sai phạm nhỏ. Ở cấp sơ thẩm hậu quả không lớn, chỉ gây phiền hà, tốn kém thì giờ và tiền bạc của người khởi kiện khi phải thực hiện một thủ tục "thừa" vì không phải là điều kiện để khởi kiện, nhưng ở cấp Phúc thẩm mà Thẩm phán bị "lẩn lộn" như  vậy thì hậu quả không nhỏ, bởi cấp Phúc thẩm có quyền hủy bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án dân sự theo qui định tại khoản 4 điều 308 và điều 311 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 khi cho rằng người khởi kiện không đủ điều kiện khởi kiện (không hòa giải ở UBND cấp xã) mà Tòa sơ thẩm vẫn thụ lý giải quyết.

Quyền sử dụng đất là quyền tài sản vì trị giá được bằng tiền (Điều 115 BLDS 2015), khi tài sản chung không chia được bằng hiện vật thì được bán đi để chia theo tiền (Điều 219 BLDS 2015). Trường hợp này tài sản chung là QSD 11.800m2 đất nông nghiệp trị giá bằng 2 tỷ đồng và nhà nước thu hồi đất, bồi thường trị giá 2 tỷ đồng cho người có quyền tài sản, từ đó Tòa xác định trị giá 2 tỷ đồng tài sản QSDĐ 11.800m2 đất nông nghiệp là tài sản chung là đúng pháp luật.

Theo phương án bồi thường đã được duyệt thì 11.800m2 này  được bồi thường trị giá là 2 tỷ đồng. Như vậy, dù GCN cấp cho 1 mình ông B (tài sản riêng) hay cấp cho cả 5 anh em của ông B (tài sản chung) thì số tiền bồi thường trị giá 2 tỷ đồng vẫn không thay đổi, tức phương án bồi thường không thay đổi nên số tiền các bên được hưởng cũng sẽ không thay đổi trừ khi thay đổi Hội đồng xét xử phúc thẩm (nguyên tắc chia tài sản chung là có xem xét công sức đóng góp vào khối tài sản chung của các bên, tuy nhiên Luật không qui định chuẩn chung về xem xét công sức đóng góp nên việc này hoàn toàn lệ thuộc vào Hội đồng xét xử, nghĩa là HĐXX phúc thẩm này thấy công sức của ông B chiếm 50% nhưng HĐXX phúc thẩm khác chưa chắc thấy như vậy cũng không sai luật).

Đúng ra, trong vụ này, người khởi kiện phải đồng thời yêu cầu chia tài sản chung và hủy GCN cùng các Quyết định thu hồi, bồi thường đất của ông B. Tuy nhiên, Nguyên đơn chỉ yêu cầu chia tài sản chung mặc dù họ có Luật sư bảo vệ, đó là điều đáng suy nghĩ thứ nhất. Theo qui định tại điều 34 BLTTDS 2015 thì Tòa sơ thẩm có quyền hủy những Quyết định cá biệt có liên quan trong quá trình xét xử vụ án dân sự nhưng Tòa sơ thẩm trong trường hợp này cũng không thực hiện quyền đó của mình là điều đáng suy nghĩ thứ hai. Từ hai việc "không bình thường" vừa nêu dẫn tới hậu quả cùng 1 thửa đất nông nghiệp 11.800m2 lại có 2 thứ giấy tờ đều có hiệu lực pháp luật nhưng xác định đối tượng có quyền sử dụng khác nhau :

- GCN + Các quyết định thu hồi, bồi thường của ông B: do không bị hủy nên vẫn còn giá trị pháp lý, giấy tờ này xác định ông B có quyền sử dụng 11.800m2 đất nông nghiệp nên ông B có quyền căn cứ vào đây để nói 2 tỷ tiền bồi thường giá trị QSDĐ là của riêng ông.

- Bản án phúc thẩm : Bản án này có hiệu lực pháp luật nên những người anh em khác của ông B có quyền yêu cầu thi hành án giao tiền cho mình.

Muốn xác định đây là tài sản chung thì Tòa án phải tuyên hủy GCN cùng các Quyết định thu hồi, bồi thường của ông B trước. Tòa không làm như vậy thì rõ ràng nếu ông B không hợp tác sẽ  rất khó thi hành án. Rất may là sau khi có Bản án phúc thẩm, tất cả anh em của ông B đã vui vẻ chấp hành Bản án này.

Như anh TranTamDuc.1973 đã đề cập, trong vụ án này HĐXX đã không xét lại tính pháp lý của GCN và QĐ bồi thường, và mình cũng đề cập việc UBND huyện không tham gia với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là một thiếu sót làm ảnh hưởng đến kết quả giải quyết vụ án.

Nếu không có những thiếu sót này, GCN, QĐ bồi thường sẽ có thể bị xác định là trái pháp luật và bị thu hồi.

quy trình ban hành QĐ bồi thường hiện nay cơ bản là: Lập Phương án bồi thường -> ban hành QĐ bồi thường; QĐ bồi thường căn cứ vào nội dung, giá trị bồi thường và giá trị hỗ trợ, ĐỐI TƯỢNG BỒI THƯỜNG được xác định trong Phương án bồi thường, có thể nói, QĐ bồi thường và Phương án bồi thường ko thể tách rời.

Như vậy trong trường hợp GCN, QĐ bồi thường bị hủy bỏ, số tiền 2 tỷ đồng tiền bồi thường về đất và cả 1 tỷ tiền hỗ trợ chuyển đồi nghề sẽ không còn cơ sở pháp lý để chi trả cho gia đình ông B nữa. do xác định sai đối tượng được cấp GCN và đối tượng bồi thường, Phương án bồi thường cũng cần phải được hủy bỏ để xem xét xây dựng lại vì đã xác định sai ĐỐI TƯỢNG BỒI THƯỜNG, từ đó làm căn cứ ban hành QĐ bồi thường mới.

theo các quy định chuyển tiếp về bồi thường hỗ trợ tái định cư tại QĐ 35/2010; QĐ 23/2015 thì việc áp dụng quy định bồi thường được xác định ngay tại thời điểm lập Phương án bồi thường. Như vậy, khi hủy bỏ Phương án bồi thường trái pháp luật và lập lại Phương án mới thì phải áp dụng các quy định tại thời điểm lập Phương án mới, tức là có thể sẽ có sự thay đổi về giá trị bồi thường.

Mặt khác, việc xem xét lại hồ sơ cấp Giấy chứng nhận còn có thể tạo điều kiện thu thập thêm thông tin để xác định diện tích đất do cha mẹ để lại là bao nhiêu, diện tích ông B khai phá thêm là bao nhiêu, giá trị tài sản, công trình trên đất phát sinh từ thời điểm nào, do ai tạo lập...

mình đã đề cập từ đầu là vụ án này chưa được giải quyết triệt để, bởi vì nếu giải quyết triệt để tất cả các vấn đề trên: vai trò của UBND huyện, giá trị của GCN và QĐ bồi thường cần phải được làm rõ. Khi đó, kết quả giải quyết vụ án, số tiền các bên được hưởng có thể sẽ rất khác so với bản án phúc thẩm đã nêu.

Thực ra thì Bản án phúc thẩm cũng có xem xét giá trị pháp lý của GCN và các Quyết định thu hồi, bồi thường của ông B nhưng bằng cách gián tiếp, cụ thể Bản án khằng định 11.800m2 là tài sản chung của 5 anh em chứ không phải là của riêng ông B nên phải chia là đã gián tiếp phủ nhận giá trị pháp lý của GCN và các Quyết định thu hồi, bồi thường của ông B. Tôi cũng cho rằng việc Tòa không tuyên hủy GCN và các Quyết định thu hồi, bồi thường của ông B mà vẫn đem chia 2 tỷ đồng giá trị QSDĐ 11.800m2 là sai pháp luật.

Tuy nhiên, khi trao đổi với vị Thẩm phán chủ tọa phiên tòa này về vấn đề vừa nêu thì được trả lời rằng thực tế GCN của ông B đã được thu hồi (khi bồi thường) và các Quyết định thu hồi, bồi thường cũng đã thực hiện xong, hơn nữa không có đương sự nào yêu cầu hủy các giấy tờ này mà chỉ yêu cầu chia tài sản chung 2 tỷ đồng thì Tòa không cần phải hủy các giấy tờ đó. Tôi trao đổi tiếp "dù đương sự không yêu cầu thì Tòa vẫn có quyền áp dụng điều 34 BLTTDS 2015 để hủy, Tòa không hủy dẫn tới hậu quả cùng thửa đất 11.800m2 trị giá 2 tỷ đồng theo GCN và Quyết định thu hồi, bồi thường là tài sản riêng của ông B, còn theo Bản án đó lại là tài sản chung của 5 anh em nhưng tất cả đều có hiệu lực pháp luật thì làm sao thi hành án ?" thì vị Thẩm phán im lặng, không trả lời.

Bạn đã có cái nhìn toàn diện vấn đề. Có nhiều căn cứ để đề nghị Giám đốc thẩm Bản án này, tuy nhiên, như tôi đã nói, Bản án đã được các bên vui vẻ tự thỏa thuận thi hành xong, như vậy gần như sẽ không có đương sự nào làm Đơn đề nghị giám đốc thẩm, khả năng cá nhân, cơ quan, tổ chức khác đề nghị giám đốc thẩm lại càng thấp. Đặc biệt, dù cho có Đơn đề nghị giám đốc thẩm thì với việc các đương sự đã tự thỏa thuận thi hành án xong, khả năng kháng nghị giám đốc thẩm cũng rất thấp.

LS trantamduc.1973 có thể gởi ảnh cái giấy "mua bán đức thổ" năm 1916 lên để mọi người xem với ạ, bản thân em chưa từng được thấy những giấy tờ liên quan tới đất đai như  vậy. Cám ơn LS nhiều ạ.

Không hiểu sao ảnh chụp đứng mà gởi lên đây nó lại nằm ngang, tôi sửa hoài vẫn không có kết quả, nhờ Min, Mod nào rành kỹ thuật quay ảnh lại dùm cho dễ nhìn, tiện thể hướng dẫn luôn cách gởi hình ảnh đúng kỹ thuật và cách khắc phục trường hợp ảnh nằm ngang khi gởi lên diễn đàn, xin cảm ơn.

Công văn của UBND Quận :

Thêm 1 ví dụ nữa về việc không dám nhận trách nhiệm

1 văn bản của UBND tỉnh Đồng Nai từ năm 2016, đến nay gần 2 năm rồi mà UBND TP Biên Hòa vẫn không biết đó có phải là thông báo thu hồi đất hay không. Mà chuyện lạ là nếu không biết sao ko đi hỏi chính nơi ban hành văn bản là UBND tỉnh Đồng Nai, mà lại đi hỏi Sở TNMT ?

Sau khi "xin phép" nhưng không được phản hồi,  UBND Quận trả lời ông N rằng việc cấp GCN cho ông theo khoản 4 điều 50 LĐĐ 2003 là đúng pháp luật ! Dù đã rất mỏi mệt nhưng ông N vẫn muốn tiếp tục khiếu nại lên cấp cao hơn hoặc khởi kiện hành chính nên ông tìm Luật sư khác, chuyên về đất đai để nhờ hỗ trợ pháp lý.

Đọc hồ sơ xong, vị Luật sư hỏi và được ông N xác nhận mục đích là muốn không phải nộp tiền SDĐ. Vị Luật sư tư vấn cho ông N dừng việc khiếu nại cấp GCN sai điều khoản và cứ nộp Phiếu chuyển thông tin địa chính (xác định cấp GCN theo khoản 4 điều 50 LĐĐ 2003) cho Chi cục thuế Quận. Một tuần sau Chi cục Thuế ra Thông báo ông N phải nộp 597.120.000 đồng tiền sử dụng đất cho 248,8m2 đất ở vượt hạn mức (giá đất 4,8 triệu/m2 và phải nộp 50%). Vị Luật sư hướng dẫn ông N khiếu nại Thông báo nộp tiền SDĐ này.

Vị Luật sư cho rằng ông N nộp hồ sơ xin cấp GCN ngày 01/11/2006, không bị trả hồ sơ lần nào nhưng mãi tới ngày 19/7/2007 khi Nghị định 84/2007/NĐ-CP ra đời và có hiệu lực mới cấp GCN thì phải áp dụng khoản 3 điều 4 Nghị định này để xác định nghĩa vụ tài chính, theo đó "nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của người nộp hồ sơ được xác định tại thời điểm đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ". Căn cứ khoản 4 điều 4 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ được xác định căn cứ vào sổ tiếp nhận hồ sơ hoặc giấy biên nhận hồ sơ, ông N có giấy biên nhận hồ sơ đề ngày 01/11/2006 thì thời điểm ông N nộp đủ hồ sơ hợp lệ là ngày 01/11/2006. Như vậy, nghĩa vụ tài chính của ông N phải được xác định theo qui định có hiệu lực tại thời điểm 01/11/2006, mà tại thời điểm này không có Văn bản qui phạm pháp luật nào qui định phải nộp tiền SDĐ khi được cấp GCN theo khỏan 4 điều 50 LĐĐ 2003, do đó ông N không phải nộp tiền SDĐ, việc Chi cục thuế căn cứ điểm a khoản 1 điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP để buộc ông N phải nộp tiền SDĐ cho phần diện tích vượt hạn mức là áp dụng sai pháp luật.

Chi cục thuế thì cho rằng khoản 3 điều 4 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP chỉ qui định phải áp dụng giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ để tính tiền SDĐ chứ không qui định phải áp dụng pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để xác định nghĩa vụ tài chính (chủ yếu là tiền SDĐ). Vị Luật sư phản bác rằng hiểu như vậy là cố tình hiểu sai qui định pháp luật, đồng thời yêu cầu Chi cục Thuế ban hành Quyết định giải quyết khiếu nại để có cơ sở khởi kiện án hành chính. Tuy nhiên, sau khi "thỉnh thị" ý kiến cấp trên, Chi cục Thuế có Công văn đề nghị Phòng TNMT Quận xác nhận có hay không việc chậm trễ cấp GCN cho ông N để làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính. Đương nhiên Phòng TNMT Quận phải xác nhận đã chậm trễ vì điểm c khoản 2 điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP qui định thời gian cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại Phường chỉ có 55 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ trong khi hồ sơ của ông N phải hơn 210 ngày mới được cấp GCN.

Cuối cùng, căn cứ công văn xác nhận chậm trễ cấp GCN của Phòng TNMT Quận, Chi cục thuế đã xác định nghĩa vụ tài chính cho ông N theo hướng ông không phải nộp tiền SDĐ cho 248,8m2 vượt hạn mức đất ở, tức không phải nộp 597.120.000 đồng, vụ việc kết thúc vào những ngày cuối cùng của năm 2017, tức chỉ vài tháng khiếu nại tại Chi cục Thuế.