NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI

Chủ đề   RSS   
  • #494581 19/06/2018

    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI

    TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI

    Trước tiên, cần phân biệt tranh chấp về đất đai và tranh chấp đất đai. Hiểu nôm na, tranh chấp đất đai là tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đối với phần đất đang tranh chấp, ví dụ thửa đất số 10 ông A đứng tên đăng ký trong sổ địa chính năm 1999 nhưng ông B lại được cấp GCN năm 2006 từ đó phát sinh tranh chấp do cả 2 bên đều cho rằng mình là người có quyền sử dụng thửa đất số 10 và cơ quan có thẩm quyền giải quyết phải kết luận ông A hay ông B có quyền sử dụng thửa đất đó. Còn tranh chấp về đất đai là tất cả những tranh chấp gì có liên quan tới đất đai, tức bao gồm cả tranh chấp đất đai hay nói cách khác tranh chấp đất đai là một bộ phận của tranh chấp về đất đai, những bộ phận còn lại gồm tranh chấp các hợp đồng giao dịch liên quan tới đất đai, thừa kế di sản là quyền sử dụng đất, chia tài sản chung là quyền sử dụng đất...v..v....

    Việc phân biệt tranh chấp về đất đai và tranh chấp đất đai như vừa nêu là không quá khó và được hướng dẫn khá chi tiết tại điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP Tuy nhiên, trên thực tế có khá nhiều người, gồm cả những người tiến hành tố tụng, bị lẩn lộn. Ví dụ bà A yêu cầu ông B phải chia thừa kế cho bà đối với di sản là thửa đất số 20. Rõ ràng đây là tranh chấp thừa kế (nhưng có liên quan tới đất đai nên là tranh chấp về đất đai) chứ không phải tranh chấp đất đai, nhưng có khá nhiều Tòa vẫn yêu cầu các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã trước thì mới đủ điều kiện khởi kiện. Hoặc, ông C yêu cầu bà D phải chia tài sản chung là thửa đất số 30 vì GCN ghi là cấp cho Hộ bà D mà ông C có tên trong hộ khẩu của bà D tại thời điểm được cấp GCN, đây là tranh chấp chia tài sản chung (nhưng có liên quan tới đất đai nên là tranh chấp về đất đai) chứ không phải tranh chấp đất đai, nhưng nhiều Tòa cũng yêu cầu phải hòa giải trước ở UBND cấp xã. Về phần mình, UBND cấp Xã thường cứ có Công văn hướng dẫn của Tòa án là sẽ tổ chức hòa giải  chứ không tìm hiểu việc tổ chức hòa giải của mình có đúng với qui định tại điều 202 Luật đất đai 2013 hay không.

    Đừng nghĩ sai phạm nêu trên là sai phạm nhỏ. Ở cấp sơ thẩm hậu quả không lớn, chỉ gây phiền hà, tốn kém thì giờ và tiền bạc của người khởi kiện khi phải thực hiện một thủ tục "thừa" vì không phải là điều kiện để khởi kiện, nhưng ở cấp Phúc thẩm mà Thẩm phán bị "lẩn lộn" như  vậy thì hậu quả không nhỏ, bởi cấp Phúc thẩm có quyền hủy bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án dân sự theo qui định tại khoản 4 điều 308 và điều 311 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 khi cho rằng người khởi kiện không đủ điều kiện khởi kiện (không hòa giải ở UBND cấp xã) mà Tòa sơ thẩm vẫn thụ lý giải quyết.

    Cập nhật bởi TranTamDuc.1973 ngày 11/11/2019 03:05:35 CH

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    41217 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

6 Trang «<456
Thảo luận
  • #532777   11/11/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    ÁN HÀNH CHÍNH :

    Người ta gọi nôm na án hành chính là án "dân kiện quan" hàm ý là rất khó khăn, vất vả. Dưới đây là một vụ đang diễn ra :

    Khi nhận chuyển nhượng QSDĐ, chúng ta có quyền chọn 1 trong 2 cách là yêu cầu cấp mới GCN cho mình hoặc cập nhật biến động trên GCN đã cấp cho chủ cũ và cả 2 cách này có giá trị pháp lý như nhau (khoản 2 điều 95 Luật đất đai 2013). Trường hợp cập nhật biến động, khoản 2 điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP qui định Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện chuyển quyền theo qui định thì xác nhận đăng ký biến động trên GCN đã cấp, đồng nghĩa không đủ điều kiện thì không xác nhận. 
     
    Năm 2014 thửa đất 774 đã được cấp GCN cho bà H nhưng thực tế do bà B quản lý, sử dụng có tranh chấp thừa kế do Tòa T thụ lý giải quyết tới nay chưa có kết quả, thế nhưng năm 2015 bà H đã chuyển nhượng thửa 774 cho vợ chồng ông T, bà C mà vẫn được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP (Chi nhánh) xác nhận cho chuyển quyền trên trang 4 GCN  đã cấp cho bà H. Rõ ràng việc xác nhận đăng ký biến động này là trái pháp luật bởi khoản 1 điều 188 Luật đất đai qui định đất có tranh chấp thì không đủ điều kiện để được chuyển nhượng.
     
    Bà B khởi kiện án hành chính yêu cầu tuyên hành vi xác nhận chuyển quyền của Chi nhánh là trái pháp luật và hủy nội dung xác nhận chuyển quyền trên trang 4 GCN đã cấp cho bà H. Để biện minh cho hành vi xác nhận chuyển quyền trái pháp luật của mình, cả Văn phòng và Chi nhánh trong các Văn bản ghi ý kiến gởi cho Tòa án đều cho rằng “do không có cơ quan, tổ chức, cá nhân nào ngăn chặn hoặc thông báo cho Chi nhánh biết thửa 774 đang có tranh chấp thừa kế nên Chi nhánh xác nhận chuyển quyền là đúng pháp luật”, nghĩa là Văn phòng và Chi nhánh đã đẩy trách nhiệm kiểm tra hồ sơ chuyển quyền của mình cho cơ quan, tổ chức và cá nhân khác. Chưa hết, Văn phòng và Chi nhánh còn cho rằng “tranh chấp thừa kế thửa 477 giữa bà B và những người khác không ảnh hưởng tới quyền, nghĩa vụ của bà H, việc xác nhận chuyển quyền thửa 477 từ bà H cho ông T, bà C không ảnh hưởng tới quyền, nghĩa vụ của bà B” bất chấp bà H đã được cấp GCN thửa 774 còn bà B là người đang trực tiếp quản lý,  sử dụng thửa 774 và hiện tại cả bà B, bà H, ông T, bà C đều được Tòa T xác định là đương sự trong vụ án chia thừa kế thửa 774, như vậy ý kiến này đã cho thấy nhận thức của Văn phòng và Chi nhánh về pháp luật rất hạn chế.
     
    Trong phiên tòa xét xử ngày 08.11.2019 vị đại diện Viện kiểm sát đã căn cứ mục 2 phần II Văn bản  số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án tối cao để cho rằng “hành vi xác nhận chuyển quyền và nội dung xác nhận chuyển quyền thửa 774 của Chi nhánh chỉ là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không mang tính chất quyết định hành chính cá biệt nên không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa hành chính” rồi đề nghị đình chỉ giải quyết vụ án và được Hội đồng xét xử chấp nhận.
     
    Theo các bạn, quan điểm của vị đại diện Viện kiểm sát và Bản án sơ thẩm tuyên đình chỉ giải quyết vụ án do không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án là đúng hay sai pháp luật ? Bà B phải lý luận như thế nào để kháng cáo Bản án sơ thẩm này ?
     
    Cập nhật bởi TranTamDuc.1973 ngày 11/11/2019 07:44:12 CH

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
  • #535549   25/12/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    Liên quan tới “sổ đỏ”, TAND tối cao có tới 3 giải đáp nghiệp vụ. Đầu tiên giải đáp “GCNQSDĐ là quyết định hành chính; nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật tố tụng hành chính năm 2015 thì là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính” (Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 19/9/2016). Sau đó lại giải đáp GCN được cấp hoặc được xác nhận chuyển quyền cho bên mua khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là “thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không mang tính chất của quyết định hành chính cá biệt” (Công văn số 64/TANDTC-PC  ngày 03/4/2019). Cuối cùng là giải đáp “nếu người khởi kiện chỉ khởi kiện yêu cầu hủy GCNQSDĐ thì Tòa án vẫn xem xét thụ lý giải quyết vụ án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.” (Công văn 212/TANDTC-PC ngày 13/9/2019).
     
    Tóm lại, Tòa tối cao giải đáp rằng nếu chỉ khởi kiện yêu cầu hủy GCN (án hành  chính) thì GCN là Quyết định hành chính, còn nếu khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu hoặc hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (án dân sự) kèm theo yêu cầu hủy GCN đã cấp cho bên nhận chuyển nhượng (yêu cầu hủy Quyết định cá biệt trong vụ án dân sự) thì GCN “không mang tính chất quyết định hành chính cá biệt”. Đã là Quyết định hành chính thì ở đâu nó cũng là Quyết định hành chính, chính vì sự giải thích bất nhất của TAND tối cao đã dẫn tới hậu quả Bản án nêu trên.
     
    Công văn giải đáp nghiệp vụ của TAND tối cao không phải là Văn bản qui phạm pháp luật, vì vậy căn cứ vào đó để phán quyết là vi phạm nguyên tắc Tòa án xét xử chỉ tuân theo pháp luật. Đã vậy, Tòa sơ thẩm lại còn vận dụng sai, bởi mục 2 phần II Công văn 64 hướng dẫn trường hợp vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và có yêu cầu hủy GCN đã cấp cho bên nhận chuyển nhượng, trong khi vụ án đang giải quyết là vụ án hành chính, người khởi kiện chỉ yêu cầu hủy GCN thì phải vận dụng mục 9, mục 10 phần II Công văn hướng dẫn số 212 ngày 13/9/2019, theo đó yêu cầu hủy GCN thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nên Bản án đình chỉ giải quyết với lý do không thuộc thẩm quyền là sai.
     
    Tòa sơ thẩm xét xử vụ án này là Tòa cấp tỉnh, Thẩm phán trung cấp không thể phạm sai sót sơ đẳng như vậy, do đó cách giải thích thuyết phục nhất là do Tòa nể nang Văn phòng đăng ký đất đai, một đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở tài nguyên môi trường nhưng nắm trong tay quyền quản lý đất đai của cả Tỉnh.
     

     

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
  • #541142   14/03/2020

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    BÀN VỀ HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU DO VI PHẠM ĐIỀU CẤM

    BÀI 1 : VI PHẠM ĐIỀU CẤM CỦA PHÁP LUẬT 

    Điều 128 BLDS 2005 qui định giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của Pháp luật thì bị vô hiệu và “Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.”. Để hiểu rõ điều này, trước tiên phải hiểu Pháp luật là gì ? Pháp luật hiểu nôm na là hệ thống Văn bản qui phạm pháp luật qui định tại điều 2 Luật ban hành văn bản qui phạm pháp luật 2008, trong đó bao gồm Nghị định của Chính phủ. Như vậy, hễ giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm qui định tại bất kỳ văn bản nào trong hệ thống văn bản qui phạm pháp luật đó là bị vô hiệu.
     
    Tuy nhiên, tại thời điểm đó, hiếm có qui định nào nói rõ là “không cho phép thực hiện những hành vi nhất định”, nên việc xác định “điều cấm” gặp khó khăn, thường là phải suy luận. Ví dụ khoản 1 điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP qui định: “1. Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.” Từ đó suy luận đây là “điều cấm của Pháp luật”, cụ thể là cấm chuyển đổi, chuyển nhượng .... mà không có Giấy chứng nhận.
     
    Pháp luật của Việt Nam còn nhiều bất cập, điều đó ai cũng biết, nhưng theo tôi đó không phải là nguyên nhân chính gây ra tình trạng nhiều án oan, sai như hiện nay mà nguyên nhân chính là do Cơ quan và Người tiến hành tố tụng gây ra. Không khó để hiểu khoản 1 điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP là điều cấm của Pháp luật, thế nhưng có trường hợp Tòa phúc thẩm tuyên vô hiệu một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khi không có Giấy chứng nhận vì vi phạm điều cấm của Pháp luật thì Tòa Giám đốc thẩm (Quyết định giám đốc thẩm số 857/DS-GĐT ngày 16/11/2011 của Tòa dân sự TAND tối cao) lại cho rằng :  “Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà Hạnh và ông Hà bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của Pháp luật là không đúng. Bởi QSDĐ nói trên không bị hạn chế về quyền chuyển nhượng, nên được phép giao dịch trên thị trường. Còn việc các bên chưa được cấp GCNQSDĐ (không tranh chấp về ai là người có QSDĐ đó) .... tuy  có vi phạm về trình tự, thủ tục chuyển quyền QSDĐ, nhưng không phải là vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội” (trang 597 Tập 1 Luật hợp đồng Việt Nam của PGS.TS. Đỗ Văn Đại – Nhà xuất bản Hồng Đức). Rõ ràng Tòa giám đốc thẩm đã nhận định trái với qui định của Pháp luật và vấn đề đặc biệt quan trọng cần đặt ra trong trường hợp này là tại sao một qui định không trừu tượng, không khó hiểu nhưng lại bị hiểu sai như vậy ?
     
    Trường hợp Cơ quan và Người tiến hành tố tụng cố ý hiểu sai thì dù Pháp luật có hoàn chỉnh và tiến bộ tới đâu vẫn xảy ra án oan, sai.
     
    Cập nhật bởi TranTamDuc.1973 ngày 14/03/2020 02:45:01 CH

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
  • #541205   15/03/2020

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    BÀI 2 : HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VÔ HIỆU DO VI PHẠM ĐIỀU CẤM CỦA LUẬT
    Điều 123 BLDS 2015 qui định “giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm  của Luật .... thì vô hiệu”, so với điều 128 BLDS 2005 thì qui định mới chỉ bỏ một chữ “Pháp” và có 2 quan điểm đối lập nhau về việc này. Quan điểm thứ nhất cho rằng đây là một sự tiến bộ bởi thu hẹp phạm vi điều cấm chỉ còn trong Luật đồng nghĩa với mở rộng việc tự do thỏa thuận của các bên tham gia vốn là bản chất của giao dịch dân sự. Quan điểm còn lại cho rằng đây là bước thụt lùi, bởi không phải lúc nào Luật cũng qui định rõ điều cấm mà điều cấm chỉ qui định rõ trong các Nghị quyết, Nghị định, Thông tư... do đó chỉ dựa vào Luật thì nhiều khi không có căn cứ để tuyên vô hiệu Hợp đồng vi phạm điều cấm. Cá nhân tôi cho rằng, điều 128 BLDS 2005 làm hạn chế quyền tự do thỏa thuận của các bên trong giao dịch dân sự và “hợp thức hóa” việc Văn bản qui phạm pháp luật dưới Luật có nội dung không thống nhất với Luật (Luật không cấm nhưng Nghị định hướng dẫn Luật lại cấm), điều 123 BLDS 2015 đã khắc phục được hạn chế đó nhưng lại phát sinh hạn chế mới là không có căn cứ để tuyên vô hiệu trong trường hợp Luật không qui định hoặc qui định không rõ về điều cấm, đặc biệt qui định như vậy thì trường hợp giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của Luật nhưng vi phạm điều cấm của Hiến pháp hoặc Bộ luật thì có bị vô hiệu hay không lại là một vấn đề gây tranh cãi.
     
    Về thực tiễn áp dụng, dẫn chứng một vụ án có thật. Năm 2014 thửa 477 bị tranh chấp thừa kế do TAND tỉnh B thụ lý giải quyết đến nay chưa xong, bà B và bà H là đương sự trong vụ án. Thế nhưng năm 2015 bà H lại chuyển nhượng thửa 477 cho vợ chồng ông T, bà C nên bà B khởi kiện yêu cầu Tòa tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng này vì vi phạm điều cấm của Luật (cấm chuyển nhượng khi đất có tranh chấp và cấm người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng không đúng với qui định của Pháp luật). Vụ án đơn giản vì việc vi phạm điều cấm đã quá rõ ràng nhưng TAND tỉnh B lại nhận định và tuyên xử hoàn toàn bất ngờ (xem ảnh chụp trích Luận cứ tranh luận và Bản án sơ thẩm gởi kèm).
     
    Nhiều Sinh viên Luật rất sợ học môn Logic vì khó và tự cho rằng môn đó không áp dụng được gì ngoài đời thật. Thực tế muốn hành nghề Luật tốt thì phải thông thạo môn Logic, bởi nó hỗ trợ rất đắc lực. Vận dụng Logic học vào trường hợp này, sẽ thấy Hội đồng xét xử đã “đánh tráo khái niệm”, cụ thể yêu cầu khởi kiện của bà B (tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng thửa 477 giữa bà H và vợ chồng ông T, bà C là vô hiệu vì thửa 477 đang có tranh chấp) đã bị “đánh tráo” thành tranh chấp mà bà B không hề khởi kiện (tranh chấp Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá giữa Cục thi hành án dân sự tỉnh với bà H). Mục đích “đánh tráo khái niệm” là để không xem xét việc vi phạm điều cấm của Luật đã quá rõ ràng trong Bản hợp đồng, không công nhận tư cách khởi kiện từ đó mới có cơ sở không chấp nhận yêu cầu của bà B. 
     
    Bà B là Bị đơn trong vụ án chia thừa kế thửa 477 nhưng Tòa lại nhận định việc chuyển nhượng thửa 477 khi chưa giải quyết xong việc chia thừa kế không ảnh hưởng tới quyền lợi của bà B là nhận định sai.
     
    Cập nhật bởi TranTamDuc.1973 ngày 15/03/2020 02:01:45 CH

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |