Vướng mắc chính của vụ việc này là hiện nay không có văn bản quy phạm nào (mà chỉ có công văn hành chính của TANDTC) ràng buộc cơ quan cấp GCN hủy GCN đã cấp căn cứ theo Hợp đồng chuyên nhượng QSDĐ đã bị Tòa án tuyên vô hiệu. Do đó, việc lý giải các nguyên tắc để dẫn chứng cơ quan cấp GCN từ chối hủy GCN và cấp GCN mới là vô ích.
Cũng phải lưu ý là nguyên nhân dẫn đến trường hợp này có một phần lỗi của người luật sư của bên bán trong Hợp đồng bị tuyên vô hiệu vì đã không định hướng cho bên bán yêu cầu hủy GCN ngay từ đầu vụ án.
Chính vì vậy nên mình mới nói là dùng giải pháp mang tính "kỹ thuật" theo quy định của Luật Đất đai vì các nguyên tắc tố tụng dân sự và thi hành án không giải quyết được.
Bạn chưa đọc kỹ Điều 106 Luật đất đai 2013 vì tại khoản 3 có quy định rõ là việc thu hồi GCN được thực hiện "sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai" trong trường hợp này là cơ quan thanh tra nhà nước cấp huyện.
Đào sâu hơn vào các quy định hướng dẫn, chúng ta có K4 Đ87 NĐ43/2014 (sửa đổi bởi NĐ01/2017):
"b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định;
c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm kiểm tra, xem xét quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai;"
Trường hợp này GCN đã cấp xác định đối tượng sử dụng đất căn cứ theo HĐ chuyển nhượng QSDĐ, mà nay HĐ này đã bị tuyên vô hiệu, như vậy thì đối tượng sử dụng đất GCN không còn phù hợp, tức là có căn cứ để cơ quan cấp GCN thực hiện việc thu hồi GCN.
Còn về quy trình thu hồi GCN hiện nay chính là:
1- cơ quan cấp GCN phát hiện GCN không phù hợp và thông báo đến cơ quan thanh tra để tiến hành phối hợp với cơ quan tài nguyên môi trường kiểm tra lại, kết luận về tính pháp lý của GCN; nếu không phù hợp thì cơ quan cấp GCN ra quyết định thu hồi GCN.
2- người sử dụng đất phát hiện GCN không phù hợp và gửi văn bản kiến nghị thu hồi GCN đến cơ quan cấp GCN, cơ quan cấp GCN thực hiện quy trình như trường hợp 1, nếu GCN không phù hợp thì cơ quan cấp GCN ra quyết định thu hồi GCN.
Như vậy, trong trường hợp này, bên bán trong HĐ bị tuyên vô hiệu có thể gửi văn bản yêu cầu cơ quan cấp GCN thu hồi GCN đã cấp; hoặc gửi văn bản dưới hình thức phản ánh, kiến nghị của người dân về vụ việc này để cơ quan cấp GCN phát hiện vụ việc và tự giải quyết theo thẩm quyền.
Và như mình đã nói, việc xét xử các vụ án có liên quan đến quyền sử dụng đất phải xem xét tính tương thích với các quy định pháp luật về đất đai để đảm bảo tính khả thi của bản án; nhiệm vụ này không chỉ thuộc về cơ quan tiến hành tố tụng. người tiến hành tố tụng mà đối với cả người luật sư, để đảm bảo bảo vệ quyền lợi của thân chủ tốt nhất.
