NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI

Chủ đề   RSS   
  • #494581 19/06/2018

    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI

    TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI

    Trước tiên, cần phân biệt tranh chấp về đất đai và tranh chấp đất đai. Hiểu nôm na, tranh chấp đất đai là tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đối với phần đất đang tranh chấp, ví dụ thửa đất số 10 ông A đứng tên đăng ký trong sổ địa chính năm 1999 nhưng ông B lại được cấp GCN năm 2006 từ đó phát sinh tranh chấp do cả 2 bên đều cho rằng mình là người có quyền sử dụng thửa đất số 10 và cơ quan có thẩm quyền giải quyết phải kết luận ông A hay ông B có quyền sử dụng thửa đất đó. Còn tranh chấp về đất đai là tất cả những tranh chấp gì có liên quan tới đất đai, tức bao gồm cả tranh chấp đất đai hay nói cách khác tranh chấp đất đai là một bộ phận của tranh chấp về đất đai, những bộ phận còn lại gồm tranh chấp các hợp đồng giao dịch liên quan tới đất đai, thừa kế di sản là quyền sử dụng đất, chia tài sản chung là quyền sử dụng đất...v..v....

    Việc phân biệt tranh chấp về đất đai và tranh chấp đất đai như vừa nêu là không quá khó và được hướng dẫn khá chi tiết tại điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP Tuy nhiên, trên thực tế có khá nhiều người, gồm cả những người tiến hành tố tụng, bị lẩn lộn. Ví dụ bà A yêu cầu ông B phải chia thừa kế cho bà đối với di sản là thửa đất số 20. Rõ ràng đây là tranh chấp thừa kế (nhưng có liên quan tới đất đai nên là tranh chấp về đất đai) chứ không phải tranh chấp đất đai, nhưng có khá nhiều Tòa vẫn yêu cầu các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã trước thì mới đủ điều kiện khởi kiện. Hoặc, ông C yêu cầu bà D phải chia tài sản chung là thửa đất số 30 vì GCN ghi là cấp cho Hộ bà D mà ông C có tên trong hộ khẩu của bà D tại thời điểm được cấp GCN, đây là tranh chấp chia tài sản chung (nhưng có liên quan tới đất đai nên là tranh chấp về đất đai) chứ không phải tranh chấp đất đai, nhưng nhiều Tòa cũng yêu cầu phải hòa giải trước ở UBND cấp xã. Về phần mình, UBND cấp Xã thường cứ có Công văn hướng dẫn của Tòa án là sẽ tổ chức hòa giải  chứ không tìm hiểu việc tổ chức hòa giải của mình có đúng với qui định tại điều 202 Luật đất đai 2013 hay không.

    Đừng nghĩ sai phạm nêu trên là sai phạm nhỏ. Ở cấp sơ thẩm hậu quả không lớn, chỉ gây phiền hà, tốn kém thì giờ và tiền bạc của người khởi kiện khi phải thực hiện một thủ tục "thừa" vì không phải là điều kiện để khởi kiện, nhưng ở cấp Phúc thẩm mà Thẩm phán bị "lẩn lộn" như  vậy thì hậu quả không nhỏ, bởi cấp Phúc thẩm có quyền hủy bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án dân sự theo qui định tại khoản 4 điều 308 và điều 311 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 khi cho rằng người khởi kiện không đủ điều kiện khởi kiện (không hòa giải ở UBND cấp xã) mà Tòa sơ thẩm vẫn thụ lý giải quyết.

    Cập nhật bởi TranTamDuc.1973 ngày 11/11/2019 03:05:35 CH

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    41216 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

6 Trang «<3456>
Thảo luận
  • #516790   13/04/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    Trước tiên chỉ khẳng định Thông báo nêu trên sai pháp luật qui định tại Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP về hình thức và nội dung của Biểu mẫu Thông báo thụ lý vụ án. Còn về thẩm quyền ban hành, khoản 4 điều 34 BLTTDS chỉ qui định "4. Thẩm quyền của cấp Tòa án giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp có xem xét việc hủy quyết định cá biệt quy định tại khoản 1 Điều này được xác định theo quy định tương ứng của Luật tố tụng hành chính về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh." chứ không qui định rõ trong trường hợp thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp tỉnh thì TAND cấp huyện phải thụ lý hay không thụ lý yêu cầu hủy quyết định cá biệt trước khi chuyển vụ án cho TAND cấp tỉnh.

    Trước đây, khoản 2 điều 7 Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP có hướng dẫn cụ thể là "..Tòa án nhân dân cấp huyện ra quyết định chuyển hồ sơ vụ việc cho Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết theo thẩm quyền quy định của BLTTDS.", tức TAND cấp huyện không được thụ lý yêu cầu hủy quyết định cá biệt. Tuy nhiên, đây là hướng dẫn thực hiện điều 32a BLTTDS cũ, mặc dù điều 32a này và điều 34 của BLTTDS mới cơ bản là giống nhau nhưng theo nguyên tắc khi luật cũ không còn hiệu lực thì Văn bản dưới luật hướng dẫn thực hiện luật đó cũng đương nhiên hết hiệu lực theo, cho nên hiện nay có áp dụng khoản 2 điểu 7 Thông tư liên tịch này hay không là vấn đề đang bàn cãi.

    Theo quan điểm cá nhân, dù TAND cấp Huyện có thụ lý yêu cầu hủy Quyết định cá biệt thì khi chuyển hồ sơ lên TAND cấp tỉnh vẫn phải thụ lý lại toàn bộ. Cho nên trường hợp này TAND cấp huyện chuyển hồ  sơ ngay cho TAND cấp tỉnh là tối ưu nhất về mọi mặt. Thực tế do khoản 1 điều 34 BLTTDS qui định "1. Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan....." nên một số TAND cấp tỉnh yêu cầu TAND cấp huyện phải thụ lý yêu cầu hủy Quyết định cá biệt để thu thập tài liệu, chứng cứ làm rõ, khi nào có căn cứ chứng minh Quyết định cá biệt là trái pháp luật thì mới chuyển cho TAND cấp tỉnh giải quyết theo thẩm quyền.

    Luật không rõ ràng, cần được hướng dẫn nhưng không hướng dẫn kịp thời, thành ra Tòa làm kiểu nào cũng không sai Luật, chỉ khổ cho người đi kiện vì vụ án bị kéo dài, tốn kém.

    Cập nhật bởi TranTamDuc.1973 ngày 13/04/2019 12:27:45 CH

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
  • #516824   15/04/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    SUY NGHĨ VỀ NỘI DUNG GIẢI ĐÁP CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO
     
    Tại Công văn số 02/GĐ-TANDTC ngày 19/9/2016 TANDTC giải đáp GCNQSDĐ là Quyết định hành chính, do đó nếu trong vụ án tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (vụ án dân sự) mà có yêu cầu hủy GCN cấp trái pháp luật thì đó chính là yêu cầu hủy Quyết định cá biệt trái pháp luật qui định tại điều 34 BLTTDS 2015, theo đó khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật có liên quan, khi xem xét hủy quyết định cá biệt, Tòa án phải đưa cơ quan, tổ chức hoặc người có thẩm quyền đã ban hành quyết định tham gia tố tụng và thẩm quyền của cấp Tòa án giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp có xem xét việc hủy quyết định cá biệt được xác định theo quy định tương ứng của Luật tố tụng hành chính về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh. Hiểu nôm na nếu yêu cầu hủy GCN do UBND Huyện cấp thì thẩm quyền giải quyết là của TAND cấp tỉnh.
     
    Thế nhưng bây giờ TAND tối cao lại giải đáp trực tuyến (mục 2 phần II Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 và Công văn số 79/TANDTC-PCV ngày 12/4/2019) rằng trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà tòa tuyên hợp đồng vô hiệu hoặc hủy hợp đồng thì Tòa không tuyên hủy GCN đã cấp cho bên nhận chuyển nhượng, không đưa cơ quan đã cấp GCN tham gia tố tụng và vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp huyện thì cá nhân tôi cho rằng đó là giải đáp không đúng với qui định của Luật. Mặt khác, Công văn số 64/TANDTC-PC giải đáp rằng : “Khi Tòa án tuyên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án để giải quyết điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án.”, thế nhưng Công văn giải đáp của TANDTC không phải là Văn bản qui phạm pháp luật thì nó không có hiệu lực đối với các Cơ quan, tổ chức ngoài Tòa án, nghĩa là Cơ quan tài nguyên & môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai có quyền không chấp hành Công văn giải đáp của Tòa án. Lúc đó người dân lại khổ vì án chỉ tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chứ không tuyên hủy GCN đã cấp cho bên nhận chuyển nhượng để cấp lại cho bên chuyển nhượng.

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    nguoinhaque009 (21/04/2019)
  • #516855   16/04/2019

    thực ra, việc giải quyết tình huống này lại căn cứ vào một quy định mang tính "kỹ thuật" của hệ thống văn bản quy phạm Luật Đất đai 2013.

    Điểm d, khoản 2, Điều 106 Luật đất đai 2013 quy định trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận (GCN):

    "2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây

    d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai."

    Việc Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị tuyên bố vô hiệu dẫn đến hệ quả là đối tượng sử dụng đất do nhận chuyển nhượng theo hợp đồng không còn phù hợp, và như vậy GCN đã cấp không đúng đối tượng, thuộc trường hợp phải bị thu hồi theo điểm d, khoản 2, Điều 106 LĐĐ 2013.

    Tuy nhiên, các quy định hướng dẫn việc thu hồi GCN (theo NĐ43/2013; NĐ 01/2017TT24/2014/BTNMT) lại không xác định việc thu hồi GCN khi phát hiện GCN không phù hợp là nghĩa vụ đương nhiên của cơ quan cấp GCN, mà chỉ được thực hiện thông qua 1 trong 2 trường hợp sau:

    - Cơ quan cấp GCN phát hiện và chủ động tiến hành xử lý;

    - Người sử dụng đất phát hiện và có kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan cấp GCN đề nghị thu hồi GCN.

    Như vậy, trường hợp này nếu UBND cấp huyện không chủ động rà soát, kết luận và thu hồi GCN thì người có quyền sử dụng đất theo bản án có quyền gửi văn bản kiến nghị UBND cấp huyện thu hồi GCN và nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN theo quy định.

    Tóm lại, khác với các hình thức văn bản hành chính khác - việc xử lý văn bản nếu Tòa án không xác định rõ trong bản án thì áp dụng theo quy định về xử lý hiệu lực của văn bản hành chính (vốn không nhiều) rất phức tạp - việc xử lý GCN lại được quy định rất rõ trong Luật Đất đai. Hệ thống văn bản quy phạm về đất đai rất lớn và chi tiết, do đó hoạt động tố tụng xét xử, thi hành án cần phải xem xét kỹ các quy định này để đảm bảo tính khả thi, phù hợp và thống nhất.

    Thực tiễn mình từng gặp trường hợp bản án của Tòa chia tài sản chung là bất động sản với diện tích cụ thể cho từng đồng sở hữu, nhưng Tòa khi ra bản án lại không xét đến quy định về tách thửa của địa phương, dẫn đến diện tích của các thừa đất do Tòa tự tách không đảm bảo diện tích tối thiểu; do đó, khi người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN thì không thể giải quyết được.

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn tuphapq11 vì bài viết hữu ích
    TranTamDuc.1973 (16/04/2019) nguoinhaque009 (21/04/2019)
  • #516876   16/04/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    "Như vậy, trường hợp này nếu UBND cấp huyện không chủ động rà soát, kết luận và thu hồi GCN thì người có quyền sử dụng đất theo bản án có quyền gửi văn bản kiến nghị UBND cấp huyện thu hồi GCN và nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN theo quy định.", trường hợp này là tranh chấp hợp đồng dân sự (chuyển QSDĐ) nên Bản án không tuyên QSDĐ thuộc QSD của ai, trước giờ nếu tuyên hợp đồng vô hiệu và có yêu cầu giải quyết hậu quả thì Bản án tuyên buộc các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận (bên bán trả lại tiền, bên mua trả lại QSDĐ), bên nào có lỗi phải bồi thường. Bản án cũng tuyên hủy GCN đã cấp cho bên mua (nếu có đương sự yêu cầu) hoặc kiến nghị cơ quan cấp GCN thu hồi hủy bỏ GCN đã cấp cho bên mua (nếu không có đương sự yêu cầu), đồng thời tuyên bên bán được quyền liên hệ với các cơ quan chức năng có thẩm quyền để đăng ký, kê khai xin cấp GCN đối với QSDĐ được bên mua trả lại.

    Bây giờ theo giải đáp của TANDTC thì Bản án không tuyên hủy GCN đã cấp cho bên mua thì cơ quan có thẩm quyền cấp GCN có thể lý luận rằng "nguyên tắc là không được cấp 2 GCN cho 1 thửa đất do đó Bản án không tuyên hủy GCN đã cấp cho ông B đối với thửa 11 nhưng lại tuyên bà C được quyền đăng ký, kê khai để xin cấp GCN  đối với thửa 11 thì không thể thi hành" để từ chối cấp GCN mặc dù "người có quyền theo Bản án có kiến nghị".

    Có thể có bạn cho rằng tự cơ quan cấp GCN cũng có thẩm quyền thu hồi hủy bỏ GCN đã cấp chứ không cần gì Tòa tuyên ? Xin đừng nhầm lẫn, bởi khoản 3 điều 106 LĐĐ 2013 qui định rất rõ là cơ quan có thẩm quyền cấp GCN  chỉ được quyết định thu hồi GCN đã cấp  "sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai. (Bản án có hiệu lực của Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai thuộc diện này và lưu ý là "giải quyết tranh chấp đất đai" chứ không phải giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là tranh chấp về đất đai)" 

    Cập nhật bởi TranTamDuc.1973 ngày 16/04/2019 11:57:23 CH

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    nguoinhaque009 (21/04/2019)
  • #516924   18/04/2019

    Vướng mắc chính của vụ việc này là hiện nay không có văn bản quy phạm nào (mà chỉ có công văn hành chính của TANDTC) ràng buộc cơ quan cấp GCN hủy GCN đã cấp căn cứ theo Hợp đồng chuyên nhượng QSDĐ đã bị Tòa án tuyên vô hiệu. Do đó, việc lý giải các nguyên tắc để dẫn chứng cơ quan cấp GCN từ chối hủy GCN và cấp GCN mới là vô ích.

    Cũng phải lưu ý là nguyên nhân dẫn đến trường hợp này có một phần lỗi của người luật sư của bên bán trong Hợp đồng bị tuyên vô hiệu vì đã không định hướng cho bên bán yêu cầu hủy GCN ngay từ đầu vụ án.

    Chính vì vậy nên mình mới nói là dùng giải pháp mang tính "kỹ thuật" theo quy định của Luật Đất đai vì các nguyên tắc tố tụng dân sự và thi hành án không giải quyết được.

    Bạn chưa đọc kỹ Điều 106 Luật đất đai 2013 vì tại khoản 3 có quy định rõ là việc thu hồi GCN được thực hiện "sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai" trong trường hợp này là cơ quan thanh tra nhà nước cấp huyện.

    Đào sâu hơn vào các quy định hướng dẫn, chúng ta có K4 Đ87 NĐ43/2014 (sửa đổi bởi NĐ01/2017):

    "b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định;

    c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm kiểm tra, xem xét quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai;"

    Trường hợp này GCN đã cấp xác định đối tượng sử dụng đất căn cứ theo HĐ chuyển nhượng QSDĐ, mà nay HĐ này đã bị tuyên vô hiệu, như vậy thì đối tượng sử dụng đất GCN không còn phù hợp, tức là có căn cứ để cơ quan cấp GCN thực hiện việc thu hồi GCN.

    Còn về quy trình thu hồi GCN hiện nay chính là:

    1- cơ quan cấp GCN phát hiện GCN không phù hợp và thông báo đến cơ quan thanh tra để tiến hành phối hợp với cơ quan tài nguyên môi trường kiểm tra lại, kết luận về tính pháp lý của GCN; nếu không phù hợp thì cơ quan cấp GCN ra quyết định thu hồi GCN.

    2- người sử dụng đất phát hiện GCN không phù hợp và gửi văn bản kiến nghị thu hồi GCN đến cơ quan cấp GCN, cơ quan cấp GCN thực hiện quy trình như trường hợp 1, nếu GCN không phù hợp thì cơ quan cấp GCN ra quyết định thu hồi GCN.

    Như vậy, trong trường hợp này, bên bán trong HĐ bị tuyên vô hiệu có thể gửi văn bản yêu cầu cơ quan cấp GCN thu hồi GCN đã cấp; hoặc gửi văn bản dưới hình thức phản ánh, kiến nghị của người dân về vụ việc này để cơ quan cấp GCN phát hiện vụ việc và tự giải quyết theo thẩm quyền.

    Và như mình đã nói, việc xét xử các vụ án có liên quan đến quyền sử dụng đất phải xem xét tính tương thích với các quy định pháp luật về đất đai để đảm bảo tính khả thi của bản án; nhiệm vụ này không chỉ thuộc về cơ quan tiến hành tố tụng. người tiến hành tố tụng mà đối với cả người luật sư, để đảm bảo bảo vệ quyền lợi của thân chủ tốt nhất.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn tuphapq11 vì bài viết hữu ích
    nguoinhaque009 (21/04/2019)
  • #516933   18/04/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    Không phải vụ án dân sự nào cũng có Luật sư và chắc không Luật sư nào mơ hồ tới mức không tư vấn khách hàng yêu cầu hủy GCN, vấn đề then chốt là TANDTC giải đáp cho các Tòa trong trường hợp đó thì không tuyên hủy GCN, tức đương sự có yêu cầu hay không thì cũng không tuyên hủy GCN. Do đó, lưu ý của bạn về lỗi của Luật sư là không cần thiết. Tôi phải đọc kỹ và hiểu rõ điều 106 LĐĐ 2013 thì bài trước mới lưu ý khoản 3 điều này, tôi không đề cập tới kết luận của cơ quan Thanh tra là bởi chủ đề của tôi thuộc trường hợp đã có Bản án có hiệu lực của Tòa và thêm 1 lý do nữa mà ở cuối bài này tôi sẽ nói.

    Ý kiến còn lại của bạn, tóm tắt là bên được nhận lại đất do hợp đồng chuyển nhượng bị tòa tuyên vô hiệu phải có kiến nghị để cơ quan có thẩm quyền tiến hành các bước theo qui định để thu hồi hủy bỏ GCN đã cấp để cấp lại GCN cho bên được nhận lại đất. Có lẻ khi các Tòa làm theo giải đáp của TANDTC thì bên được nhận lại đất cũng chỉ còn mỗi cách này, nhưng đó là cách không đảm bảo có kết quả tốt đẹp. Thực tế cho thấy không hiếm chuyện người dân kiến nghị  (thậm chí là khiếu nại, tố cáo) nhưng Nhà nước không giải quyết. Nhưng điều đáng sợ nhất là Nhà nước giải quyết nhưng kết quả giải quyết như trường hợp này Cơ quan thanh tra lại ra kết luận rằng GCN đã cấp "đúng trình tự, thủ tục theo qui định" nên kiến nghị không thu hồi hủy bỏ thì sao? Lúc đó người được nhận lại đất phải tiếp tục một quá trình khiếu nại, kiện tụng mới vô cùng vất vả. Không nên mặc định hễ người dân kiến nghị là Nhà nước giải quyết và giải quyết đúng pháp luật. Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN xem xét lại giá trị pháp lý của GCN đã cấp là tự xem xét Quyết định của chính mình cho nên khả năng không khách quan cao hơn là Tòa án xem xét Quyết định đó.

    Tóm lại, ý của tôi là Luật cho quyền Tòa được hủy GCN đã cấp, thực tế xưa nay Tòa vẫn tuyên hủy GCN đã cấp rồi kiến nghị cơ quan có thẩm quyền cấp GCN lại cho người khác nên việc thi hành án được thuận lợi thì nên phát huy, không nên ban hành "văn bản hành chính" giải đáp trực truyến vừa sai luật lại vừa gây khó khăn cho người dân chứ tôi không nói giải đáp của TANDTC khiến không có cách nào để thi hành bản án không tuyên hủy GCN của tòa.

    Cập nhật bởi TranTamDuc.1973 ngày 19/04/2019 08:28:21 CH

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    tuphapq11 (18/04/2019) nguoinhaque009 (21/04/2019)
  • #517017   20/04/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    VỀ VẤN ĐỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ
     
    Nhiều người cứ mặc định Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải lập thành văn bản và phải được công chứng/chứng thực đúng qui định của pháp luật thì mới có hiệu lực (giá trị pháp lý). Đây là cách hiểu phiến diện, bởi pháp luật luôn có biệt lệ. Thực tế khi tham gia giải quyết tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, người bảo vệ hoặc người đại diện cho khách hàng cần phải nắm rõ các qui định về biệt lệ thì mới đạt được hiệu quả cao nhất.
     
    Mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP qui định về việc giải quyết tranh chấp liên quan tới Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, theo đó không phải cứ Hợp đồng tuân thủ hình thức và nội dung theo Luật định thì luôn luôn có hiệu lực, ngược lại không phải Hợp đồng không tuân thủ hình thức, nội dung theo Luật định thì luôn luôn vô hiệu. Ví dụ : trước ngày 01/7/1980 A chuyển nhượng QSDĐ cho B,  B đã trả đủ tiền nhưng chưa nhận đất và trên đất đó A đã làm nhà ở thì Hợp đồng chuyển nhượng vẫn có thể bị hủy dù tuân thủ đúng hình thức, nội dung theo Luật định nếu có tranh chấp phát sinh sau ngày 15/10/1993 (đoạn 2 tiết a.2 điểm a tiểu mục 2.1 mục 2). Còn trong trường hợp Hợp đồng giữa A và B vi phạm về hình thức nhưng B đã trả đủ tiền, A đã giao toàn bộ diện tích đất thì Tòa án vẫn công nhận giá trị của hợp đồng đó (tiết b.2 điểm b tiểu mục 2.1 mục 2).
     
    Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP qui định cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định, hiểu nôm na là cho phép cấp GCN đối với trường hợp chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay trước ngày 01/7/2004, tức vẫn công nhận hiệu lực của những Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay trong thời hạn có hiệu lực của Luật đất đai 1993.
     
    Khoản 1 điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP qui định kể từ ngày 01/01/2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện quyền nhượng, đồng nghĩa kể từ thời điểm này nếu không có GCN mà viết giấy tay mua bán đất thì Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đó chẳng những vi phạm hình thức, nội dung mà còn vi phạm điều cấm của Pháp luật, về lý luận nó phải bị vô hiệu. Tuy nhiên, điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bởi khoản 54 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP vẫn công nhận giá trị pháp lý của những hợp đồng đó nên cho phép cấp GCN đối với những trường hợp này.
     
    Hiện nay, biệt lệ rất quan trọng về vi phạm hình thức của hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng là điều 129 BLDS 2015, theo đó dù hợp đồng không tuân thủ về hình thức, không được công chứng/ chứng thực theo Luật định nhưng một bên hoặc các bên đã thanh toán ít nhất 2/3 nghĩa vụ thì vẫn có hiệu lực.
     
    Cập nhật bởi TranTamDuc.1973 ngày 20/04/2019 01:46:38 CH

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    nguoinhaque009 (21/04/2019)
  • #517026   21/04/2019

    nguoinhaque009
    nguoinhaque009

    Male
    Mầm

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:17/03/2011
    Tổng số bài viết (49)
    Số điểm: 595
    Cảm ơn: 361
    Được cảm ơn 10 lần


    Nếu được thì anh TranTamDuc.1973 cho xem một vài ví dụ "sống" về vấn đề hợp đồng chuyển nhượng qsdđ giấy tay được công nhận hiệu lực đi ạ, tập sự như tụi em rất cần những thông tin, dữ liệu đó, em xin  cám ơn nhiều

     
    Báo quản trị |  
  • #517033   21/04/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    @ nguoinhaque009 : Tôi sẽ đưa lên đây một trường hợp người sử dụng đất (A) cho tặng QSDĐ bằng giấy tay (do A chưa được cấp GCN) cho một người cháu (B). Sau đó B cất nhà ở rồi bán nhà lại cho C cũng bằng giấy tay (do B chưa được cấp GCN), cuối cùng C lại bán nhà đó bằng giấy tay cho D (do C chưa được cấp GCN, chỉ có Thông báo cấp tạm số nhà). Tôi là người đã hỗ trợ pháp lý cho C làm thủ tục xin cấp GCN nhà đất và đã được UBND Quận cấp (tức công nhận giá trị pháp lý của giấy tay cho tặng đất giữa A và B, giấy tay bán nhà đất giữa B và C). Sau khi C được cấp GCN thì làm thủ tục chuyển nhượng đúng qui định cho D.

    Trân trọng.

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    nguoinhaque009 (22/04/2019)
  • #517070   22/04/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    Tôi gởi 1 Công văn của UBND Huyện khẳng định UBND Huyện không có thẩm quyền hủy GCN đã cấp cho bên nhận chuyển nhượng. Như vậy, kết hợp  với Công văn giải đáp của TANDTC (không tuyên hủy GCN đã cấp cho bên nhận chuyển nhượng) thì không biết ai mới có thẩm quyền này và sự việc phải giải quyết làm sao, vậy tôi mới nói là khổ cho dân. Chưa kể, trước khiếu kiện của người dân yêu cầu hủy GCN đã cấp vì trái pháp luật thì luôn luôn cơ quan có thẩm quyền đã cấp GCN sẽ trả lời 1 câu "kinh điển" từ Bắc vô Nam là "GCN được cấp đúng qui định và trình tự thủ tục của pháp luật"

    Cập nhật bởi TranTamDuc.1973 ngày 22/04/2019 04:53:20 CH

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    nguoinhaque009 (22/04/2019)
  • #517194   25/04/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    Năm 2001 bà Nguyễn Thị Bốc (chưa được cấp GCN) viết giấy tay cho tặng đất cho cháu là ông Lê Ngọc Thường :

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    nguoinhaque009 (26/04/2019)
  • #517195   25/04/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    Ông Lê Ngọc Thường cất nhà ở, tới năm 2004 viết giấy tay bán nhà đất cho vợ chồng bà Lưu Thị Mỹ và ông Võ Hồng Sơn :

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    nguoinhaque009 (26/04/2019)
  • #517196   25/04/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    Đến năm 2016, tôi bắt đầu hướng dẫn bà Mỹ, ông Sơn làm thủ tục xin cấp GCN cho nhà đất mua bằng giấy tay năm 2004 của mình :

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    nguoinhaque009 (26/04/2019)
  • #517197   25/04/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    Và bà Mỹ, ông Sơn đã được cấp GCN, sau đó làm thủ tục chuyển nhượng theo đúng qui định cho bà Võ Ngọc Điều (trước đó cũng đã bán nhà đất này bằng giấy tay và đã giao nhà đất cho bà Võ Ngọc Điều quản lý, sử dụng) :

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    nguoinhaque009 (26/04/2019)
  • #517213   26/04/2019

    nguoinhaque009
    nguoinhaque009

    Male
    Mầm

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:17/03/2011
    Tổng số bài viết (49)
    Số điểm: 595
    Cảm ơn: 361
    Được cảm ơn 10 lần


    Rất cảm ơn anh TranTamDuc.1973, anh là vị LS luôn tuân thủ nguyên tắc "nói có sách, mách có chứng", quả thật những "hợp đồng tay" cho đất, bán đất trên đây phải được công nhận hiệu lực thì mới được cấp giấy chủ quyền nhà đất như vậy  chcứ, chẳng bù cho LS tập sự như em, cứ nghe loáng thoáng là mua bán nhà đất bằng giấy tay là bất hợp pháp, không có hiệu lực rồi nói theo như cái máy mà không chịu nghiên cứu kỹ pháp luật, nhất là những biệt lệ của pháp luật. Anh TranTamDuc.1973 cũng có dí dỏm, nhớ lần anh nói "hàng thừa kế thứ 4", mới đầu em cũng chưng hửng tưởng anh nói sai luật, nhưng suy nghĩ kỹ lại thì thấy anh nói trúng phóc về bản chất vì hết 3 hàng thừa kế theo pháp luật mà không có ai thì nhà nước được hưởng di sản vậy nhà nước là hàng thứ 4 đúng quá còn gì. Từ đó em nhớ mãi vụ hàng thừa kế, tới nay thì tự em đã hiểu căn cứ điều 623 BLDS thì có tới 5 hàng thừa kế chứ không phải 4 như luật cũ nữa

     
    Báo quản trị |  
  • #517619   02/05/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    ÁN PHÍ 
     
    Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 (Nghị quyết 326) có hiệu lực từ 01/01/2017. Tại K 1 Đ 48 Nghị quyết này qui định vụ việc đã được thụ lý phúc thẩm trước ngày 01/01/2017 nhưng sau ngày 01/01/2017 mới giải quyết thì án phí tính theo Pháp lệnh án phí 2009 (Pháp lệnh 2009), trường hợp theo Pháp lệnh 2009 đương sự phải chịu án phí còn theo Nghị quyết 326 đương sự được miễn án phí thì phải áp dụng Nghị quyết 326.
     
    Đối chiếu, vụ án này Tòa đã thụ lý Phúc thẩm số 44 /2016/ TLPT-DS ngày 23/02/2016 nên phải áp dụng Pháp lệnh 2009 để tính án phí. Theo đó bị đơn phải chịu án phí vì Pháp lệnh 2009 không qui định miễn án phí cho người cao tuổi. Tuy nhiên, theo điểm đ khoản 1 điều 12 Nghị quyết 326 thì bị đơn được miễn án phí vì là người cao tuổi ( Luật người cao tuổi qui định người đủ 60 tuổi trở lên là người cao tuổi). Như vậy căn cứ K 1 Đ 48 Nghị quyết 326 thì Tòa án phải áp dụng Nghị quyết 326 để tính án phí cho bị đơn và tuyên bị đơn (sinh 1943) được miễn toàn bộ án phí.
     
    Thế nhưng, mặc dù có tới 2 Luật sư hỗ trợ (người đại diện và người bảo vệ) nhưng bị đơn không làm Đơn yêu cầu được miễn án phí mà lại làm Đơn xin giảm một phần án phí. Cả Pháp lệnh 2009 (điều 14) và Nghị quyết 326 (điều 13) đều không qui định người cao tuổi được giảm một phần án phí nên không biết 2 vị Luật sư căn cứ vào đâu mà hướng dẫn khách hàng làm Đơn như vậy, trong khi điểm đ K 1 Đ 12 Nghị quyết 326 qui định người cao tuổi được miễn án phí thì không thực hiện theo hướng này.
     
    Tòa cũng sai tương tự nên tuyên giảm 50% án phí cho người cao tuổi là không có căn cứ, đúng ra phải tuyên miễn toàn bộ như qui định cho bị đơn. Tuy chỉ sai sót vài triệu đồng, nhưng với một người già gần 80 tuổi ở quê thì số tiền đó không nhỏ, đặc biệt về mặt pháp luật cũng như danh dự, uy tín thì sai sót này cũng không nhỏ bởi qua đó người ta sẽ đánh giá thấp trình độ chuyên môn của Thẩm phán và Luật sư. Đã có người chống chế rằng đó chỉ là sai sót nhỏ nhặt và ai cũng phải có sai sót. Đúng là con người thì ai cũng có phạm sai sót nhưng một số nghề nghiệp, trong đó có nghề Luật đòi hỏi người hành nghề không được phạm sai sót sơ đẳng bởi người ngoài có quyền nhận định “chuyện nhỏ nhặt còn sai thì làm sao làm được chuyện gì lớn lao”.
     
    Theo tôi quan sát thì có khá nhiều người đã, đang và sẽ làm nghề luật nhưng lười biếng cập nhật thông tin, khi đọc Văn bản qui phạm pháp luật thì hời hợt, tự cho rằng nó dễ còn trình độ của bản thân cao nên chỉ đọc lướt qua hoặc đọc nhảy cóc (đang dòng 1 thì bỏ 9 dòng để đọc tới dòng 10) rồi coi như là đã hiểu rõ. Đó là một trong những nguyên nhân khiến khi hành nghề dễ bị sai sót sơ đẳng do kiến thức không toàn diện, hợp thời. Yêu cầu Cử nhân Luật chỉ là “hiểu đúng qui định của qui phạm pháp luật” nhưng xem ra ngày càng có nhiều Cử nhân luật không đạt được yêu cầu này.
     
    Mới đây trong vụ án nổi tiếng về ly hôn giữa ông, bà chủ Cafe Trung Nguyên, án phí cũng bị tính sai những 10 lần (thay vì chỉ hơn 8 tỷ nhưng tính tới hơn 80 tỷ).
     
    Cập nhật bởi TranTamDuc.1973 ngày 02/05/2019 12:43:10 CH Bổ sung

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    tuphapq11 (03/05/2019)
  • #520893   16/06/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    LÀM THẾ NÀO ?
     
    Căn cứ điểm b khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013, điểm b khoản 1 điều 118 Luật nhà ở 2014, khoản 2 điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP , điểm c khoản 1 điều 9 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT và khoản 11 điểu 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT thì nhà, đất đang tranh chấp sẽ không được đăng ký, không được chuyển quyền. Tuy nhiên, làm thế nào để Chi nhánh VPĐKĐĐ (Chi nhánh) biết nhà, đất đang tranh chấp để ngưng thủ tục cho đăng ký, cho chuyển quyền là một vấn đề phức tạp do Pháp luật không qui định chặt chẽ, tạo sơ hở cho kẻ xấu "tiêu cực không sai pháp luật".
     
    Pháp luật qui định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về nhà, đất nhưng không qui định Tòa án phải gởi Thông báo thụ lý, Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cho Chi nhánh. Lợi dụng việc đó, thực tế đã có Chi nhánh thực hiện thủ tục cho chuyển quyền đối với nhà, đất đang tranh chấp, khi bị khiếu kiện thì Chi nhánh giải thích "do không nhận được Thông báo thụ lý giải quyết từ Tòa án nên Chi nhánh không biết nhà, đất đang có tranh chấp, từ đó mới xác nhận cho chuyển quyền", lập luận như vậy không phải không có lý nên trách nhiệm của Chi nhánh trở nên "nhẹ hều" dù hậu quả gây ra rất nặng nề cho người thực sự có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà, đất bởi bên nhận chuyển nhượng trong giao dịch có tính lách luật này sẽ nhanh chóng chuyển nhượng tiếp cho người thứ 3, rồi người thứ 3 chuyển nhượng cho người thứ 4.....
     
    Đã có cá nhân gởi Đơn đề nghị Chi nhánh tạm ngưng thủ tục đăng ký, chuyển quyền đối với nhà, đất đang tranh chấp kèm theo Thông báo thụ lý giải quyết vụ án của Tòa án nhưng được trả lời là Chi nhánh chỉ ngưng thủ tục đăng ký, chuyển quyền nhà, đất tranh chấp khi có Văn bản yêu cầu ngăn chặn của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tức không ngưng theo đề nghị của cá nhân, đồng thời hướng dẫn người đề nghị phải yêu cầu Tòa án ra Quyết định cấm chuyển dịch về quyền đối với nhà, đất đang tranh chấp và gởi Quyết định đó cho Chi nhánh. Việc này không dễ thực hiện, bởi đương sự yêu cầu chưa chắc đã được Tòa án chấp nhận, mà có chấp nhận thì như đã nói, Luật không qui định Tòa phải gởi Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cho Chi nhánh. Đặc biệt, nếu được chấp nhận thì người yêu cầu phải ký quỹ, tuy Luật không qui định phải ký quỹ bao nhiêu mà tùy vào quyết định của tòa, nhưng nếu nhà, đất tranh chấp có giá trị hàng chục tỷ đồng thì số tiền ký quỹ (mục đích để bồi thường nếu yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trái pháp luật và gây thiệt hại) phải vài trăm triệu trở lên là cái chắc, người yêu cầu không có khả năng ký quỹ thì phải rút yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, tức không ngăn chặn được Chi nhánh cho đăng ký, chuyển quyền nhà, đất đang tranh chấp.
     
    Vậy cá nhân phải làm sao để bảo vệ quyền lợi của mình trong trường hợp này ?
     
    Cập nhật bởi TranTamDuc.1973 ngày 23/06/2019 08:11:08 CH

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
  • #521057   18/06/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    ĐÂY LÀ QUAN ĐIỂM CỦA 1 CHI NHÁNH VPĐKĐĐ : 

    Quan điểm cho rằng không có cá nhân, cơ quan nào ngăn chặn, không nhận được thông báo thụ lý của Tòa nên vẫn cứ cho chuyển nhượng nhà đất đang tranh chấp

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
  • #521058   18/06/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    Cùng là Chi nhánh VPĐKĐĐ nên phải cùng hoạt động theo qui định của cùng một Pháp luật. Tuy nhiên, nếu trên kia Chi nhánh công nhận cá nhân cũng có quyền yêu cầu ngăn chặn đăng ký, chuyển quyền khi nhà đất đang có tranh chấp (nhưng không có ai ngăn chặn thì vẫn cứ cho chuyển quyền !) thì dưới đây một Chi nhánh khác lại khẳng định chỉ ngưng việc đăng ký, chuyển quyền khi có yêu cầu ngăn chặn của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền  chứ không ngăn chặn theo yêu cầu của cá nhân :

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
  • #521440   23/06/2019

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1355)
    Số điểm: 10622
    Cảm ơn: 178
    Được cảm ơn 1120 lần
    Moderator

    Qui định của Pháp luật về vấn đề này không có gì phức tạp, khoản 2 điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP qui định Chi nhánh có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, chỉ khi nào đủ điều kiện chuyển nhượng theo qui định thì mới cho đăng ký, chuyển quyền và khoản 11 điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT qui định phải từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, chuyển quyền khi có căn cứ "Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.". Rõ ràng kiểm tra hồ sơ xem có đủ hay không đủ điều kiện thực hiện quyền là trách nhiệm của Chi nhánh, nói cách khác đó là hành vi hành chính trong quản lý đất đai mà Pháp luật qui định cho Chi nhánh.

    Qui định đơn giản thì chắc chắn các Chi nhánh đều hiểu rõ, vậy tại sao lại có Chi nhánh khẳng định chỉ ngưng việc đăng ký, chuyển quyền khi có yêu cầu ngăn chặn từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứ không ngưng theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức dù kèm theo Đơn đề nghị ngăn chặn, cá nhân, tổ chức có nộp kèm theo Thông báo thụ lý giải quyết của Tòa án đối với vụ án có đối tượng tranh chấp là nhà đất đang được yêu cầu ngưng đăng ký, chuyển quyền ? Chỉ có một cách giải thích, đó là do bệnh "sợ trách nhiệm" đã ăn sâu vào suy nghĩ của nhiều cán bộ, công chức, viên chức hiện nay. Họ sợ bị kiện cáo, dù họ đúng cũng có thể bị ảnh hưởng tới vị trí công tác cho nên cứ phải tránh né trước.

    Về phần mình, Tòa án cũng không dễ dàng ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời bởi cũng "sợ trách nhiệm" ! Như đã nói, nhà đất có tranh chấp thì Pháp luật qui định đương nhiên không được chuyển quyền, do đó đã thụ lý giải quyết, tức nhà đất đã có tranh chấp, thì Tòa ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hình thức cấm chuyển dịch về quyền đối với nhà đất đang tranh chấp đó chắc chắn là không sai, thế nhưng nhiều Tòa vẫn "sợ", mới hay "bệnh sợ trách nhiệm" đã nặng như thế nào.

    Trở lại vấn đề chính, như trên đã nói, việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, chuyển quyền khi nhà đất không đủ điều kiện chuyển quyền là hành vi hành chính về quản lý đất đai của Chi nhánh. Do đó, khi cá nhân, tổ chức yêu cầu và có kèm theo chứng cứ chứng minh nhà đất đang có tranh chấp nhưng Chi nhánh không thực hiện hành vi này thì cá nhân, tổ chức có quyền khiếu nại theo Luật khiếu nại hoặc khởi kiện theo Luật tố tụng hành chính để bảo vệ quyền lợi của mình, kẻo Tòa không chịu ra Quyết định cấm chuyển dịch về quyền, Chi nhánh cũng không chịu tạm ngưng việc đăng ký, chuyển quyền theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức thì khi có Bản án thắng kiện có hiệu lực trong tay nhưng nhà đất đã bị chuyển nhượng "ào ào" qua vài ba người từ trước thì cũng như không.

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |