Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Sang tên là thủ tục cuối cùng khi mua bán đất, là một quy trình phải thực hiện và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp lại và xác nhận chủ sở hữu đất đai mới sau khi đã chuyển nhượng.

Tuy nhiên, có nhiều trường hợp các bên mua bán đã hoàn tất việc mua bán, công chứng hợp đồng, nhưng đến bước đăng ký sang tên thì lại không thể thực hiện được do VPĐKĐĐ ra văn bản tạm ngưng hoặc từ chối thực hiện thủ tục. Theo  quy định tại khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:

–  Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;

– Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;

– Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật;

– Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;

– Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

– Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan..

Vậy các trường hợp thì bị từ chối sang tên được liệt kê như sau:

*Thứ nhất, Về tạm ngưng thực hiện đăng ký sang tên thì các đối tượng có thể yêu cầu là cá nhân hoặc là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Cá nhân có thể yêu cầu tạm ngừng đăng ký sang tên nếu chứng minh đó là đất có tranh chấp thông qua Đơn đề nghị tạm ngưng và một trong các văn bản sau:

Văn bản thụ lý việc giải quyết tranh chấp đất đai/quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất/tranh chấp các hợp đồng giao dịch mà đối tượng tranh chấp là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất hoặc Văn bản thể hiện kết quả giải quyết tranh chấp.

Văn bản thụ lý là Thông báo thụ lý vụ án của Tòa án. Thông báo này đều được Tòa án gửi cho các đương sự có liên quan trong vụ án.

– Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: Tòa án, Chấp hành viên hoặc Cơ quan điều tra, cụ thể:

+ Tòa án: Khi Tòa án ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với mảnh đất do trong quá trình giải quyết tranh chấp nhận được đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và Tòa án đã xem xét là hợp lí.

+ Chấp hành viên: Khi có Quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của người phải thi hành án. Quyết định này sẽ được gửi cho cơ quan, tổ chức,

cá nhân có liên quan để tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng. Nếu đối với đất đai mà thì Cơ quan đăng ký đăng ký đất đai sẽ là cơ quan được nhận Quyết định trên.

Quyết định này được ban hành khi thuộc trường hợp cần ngăn chặn hoặc phát hiện đương sự có các hành vi chuyển quyền sở hữu, sử dụng, tẩu tán, hủy hoại, thay đổi hiện trạng tài sản.

+ Cơ quan điều tra: Trong các vụ án hình sự, cơ quan điều tra là cơ quan có thẩm quyền yêu cầu niêm phong và bảo quản vật chứng. Nếu vật chứng đó là đất đai thì sẽ phải tạm ngừng sang tên để phục vụ điều tra.

*Thứ hai, Cơ quan đăng ký đất đai được từ chối hồ sơ đăng ký sang tên

Ngoài các cá nhân, tổ chức có văn bản yêu cầu thì Cơ quan ĐKĐĐ còn có quyền từ chối thực hiện sang tên khi có các văn bản sau:

+ Văn bản yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp GCN QSDĐ khi quyền sử dụng đất đó là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc Văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án của Cơ quan thi hành án dân sự hoặc của Văn phòng Thừa phát lại.

+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (Tòa án) về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai. Cụ thể là Thông báo thụ lý vụ án của Tòa án. Tại phần này, có thể nhận thấy chỉ cần có căn cứ là đất đang có tranh chấp khi VPĐKĐĐ kiểm tra tình trạng và phát hiện thửa đất cần đăng ký sang tên là đối tượng tranh chấp tại vụ án đang được Tòa án thông báo thụ lý giải quyết, VPĐKĐĐ sẽ từ chối thực hiện thủ tục sang tên.

Ngoài các trường hợp trên cơ quan tiếp nhận không được tạm dừng tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng sang tên. Trường hợp của ông Nguyễn Văn B có vay mượn có người khác một số tiền, nay các hộ gia đình cho ông B viết đơn kiến nghị lên Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đề nghị tạm dừng tất cả các giao dịch tất cả các tài sản có tên của ông B. Việc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tạm dừng tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng trong trường hợp này là không đúng theo quy định ở trên.

Bạn và chồng đã kết hôn nhưng hiện nay chồng bạn đã kết hôn với người phụ nữ khác người mỹ gốc việt tại Mỹ và đã có một đứa con gái. Bạn chưa từng làm thủ tục ly hôn cũng như không ký bất kỳ giấy tờ ly hôn nào.

Luật hôn nhân và gia đình 2014 có quy định về bảo vệ chế độ hôn nhân, gia đình nêu rõ những hành vi cấm trong quan hệ hôn nhân, cụ thể tại điểm c Khoản 2 Điều 5:

“2. Cấm các hành vi sau đây:

c) Người đang có vợ, có chồng mà kết hôn hoặc chung sống như vợ chồng với người khác hoặc chưa có vợ, chưa có chồng mà kết hôn hoặc chung sống như vợ chồng với người đang có chồng, có vợ;...”

Như vậy, nếu chưa làm thủ tục ly hôn thì hai người vẫn là vợ chồng, hành vi kết hôn khi chưa ly hôn bị pháp luật cấm, nói cách khác người có hành vi này là vi phạm pháp luật, sẽ bị xử phạt theo quy định.

Theo Nghị định 82/2020/NĐ-CP quy định xử phạt việc kết hôn hoặc chung sống với người khác như vợ chồng khi đang có vợ/chồng hợp pháp cụ thể tại khoản 1 Điều 59 như sau:

- Phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng đối với một trong các hành vi:

+ Đang có vợ hoặc đang có chồng mà kết hôn với người khác, chưa có vợ hoặc chưa có chồng mà kết hôn với người mà mình biết rõ là đang có chồng hoặc đang có vợ;.

+ Đang có vợ hoặc đang có chồng mà chung sống như vợ chồng với người khác;

+ Chưa có vợ hoặc chưa có chồng mà chung sống như vợ chồng với người mà mình biết rõ là đang có chồng hoặc đang có vợ;

+ Kết hôn hoặc chung sống như vợ chồng giữa người đã từng là cha, mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng với con dâu, mẹ vợ với con rể, cha dượng với con riêng của vợ, mẹ kế với con riêng của chồng;

+ Cản trở kết hôn, yêu sách của cải trong kết hôn hoặc cản trở ly hôn.

Ngoài ra, hành vi kết hôn khi chưa ly hôn còn có thể bị xử lý hình sự theo quy định tại Điều 182 Bộ luật hình sự 2015  về tội vi phạm chế độ một vợ, một chồng. Theo đó, người nào đang có vợ, có chồng mà kết hôn hoặc chung sống như vợ chồng với người khác hoặc người chưa có vợ, chưa có chồng mà kết hôn hoặc chung sống như vợ chồng với người mà mình biết rõ là đang có chồng, có vợ thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cảnh cáo, phạt cải tạo không giam giữ đến 01 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm:

+ Làm cho quan hệ hôn nhân của một hoặc hai bên dẫn đến ly hôn;

+  Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà còn vi phạm.

Phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm nếu phạm tội thuộc một trong các trường hợp:

+ Làm cho vợ, chồng hoặc con của một trong hai bên tự sát;

+ Đã có quyết định của Tòa án hủy việc kết hôn hoặc buộc phải chấm dứt việc chung sống như vợ chồng trái với chế độ một vợ, một chồng mà vẫn duy trì quan hệ đó.

Như vậy, nếu kết hôn khi chưa ly hôn ngoài bị xử phạt hành chính còn, có thể bị phạt cảnh cáo phạt cải tạo không giam giữ hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 03 năm tùy vào mức độ vi phạm.

Có thể thấy, có con chung là một trong các minh chứng cho việc chung sống với nhau như vợ chồng. Ngoài ra, nếu có thêm các minh chứng khác như đã nêu trên thì người vi phạm có thể bị xử lý về hành vi vi phạm chế độ hôn nhân một vợ, một chồng. Chỉ khi có đầy đủ minh chứng về việc người này đang chung sống với người khác như vợ chồng thì tuỳ vào mức độ, tính chất của hành vi mà bị xử lý theo các hình thức như đã nêu trên.

Nếu có sự vi phạm một trong những điều kiện kết hôn nêu trên, thì cuộc hôn nhân của chồng bạn bị coi là cuộc hôn nhân trái pháp luật. Do đó, bạn có quyền tự mình yêu cầu hoặc đề nghị cá nhân, tổ chức, yêu cầu Tòa án hủy việc kết hôn trái pháp luật do việc kết hôn vi phạm quy định về việc kết hôn của chồng bạn và người phụ nữ kia.

Như bạn đã trình bày, chồng bạn lấy vợ có yếu tố nước ngoài, nên quan hệ hôn nhân của bạn là quan hệ hôn nhân có yếu tố nước ngoài (1 bên chủ thể là người nước ngoài), các giấy tờ kết hôn bạn đều ở nước ngoài. Trong trường hợp vợ chồng bạn là thuận tình ly hôn thì bạn và chồng bạn phải thỏa thuận với nhau về vấn đề: ly hôn, nuôi con và phân chia tài sản chung (nếu có) thì mới thuận tình ly hôn được. Còn nếu bạn có yêu cầu đơn phương ly hôn thì bạn phải có đủ các giấy tờ gồm:

+ Giấy đăng kí kết hôn bản gốc (nếu không có giấy đăng kí kết hôn bản gốc thì bạn phải có bản sao của giấy đăng kí kết hôn của bạn và chồng bạn từ nơi mà bạn và chồng bạn có đăng kí kết hôn cấp)

+ Đơn xin ly hôn

+ Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân (bản sao chứng thực);

+ Giấy khai sinh của con (nếu có)

+ Các tài liệu, chứng cứ khác chứng minh tài sản chung.

Xét trong trường hợp của bạn, nếu bạn không có giấy chứng nhận đăng kí kết hôn bản gốc thì bạn phải có giấy chứng nhận đăng kí kết hôn bản sao do nơi đăng kí kết hôn cấp thì mới li hôn được. Còn nếu bạn không có giấy chứng nhận đăng kí kết hôn thì bạn không đủ hồ sơ để yêu cầu ly hôn.

Trích lục thửa đất (trích lục bản đồ địa chính) sẽ giúp cơ quan nhà nước thuận tiện trong quá trình quản lý đất đai và giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai như giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai….

Theo quy định của pháp luật đất đai, các trường hợp cần trích lục bản đồ địa chính đó là:

- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: tại điểm b khoản 3 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định khi giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất thì văn phòng đăng ký đất đai phải trích lục bản đồ địa chính.

- Cấp lại Giấy chứng nhận: tại khoản 3 Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi cấp lại Giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất thì Văn phòng đăng ký đất đất đai có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính.

- Giải quyết tranh chấp đất đai: Trích lục bản đồ địa chính là một trong các tài liệu cần có trong hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 89 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Thành phần cần có trong hồ sơ xin giao đất, thuê đất của người xin giao đất, thuê đất đối với dự án phải trình với quan có nhà có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

- Thành phần cần có trong hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

- Thành phần cần có trong hồ sơ thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 9, điểm d khoản 1 Điều

- Khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch đối với đất đai thì trích lục bản đồ địa chính là một trong những yếu tố không thể thiếu trong hồ sơ thủ tục tiến hành. Trích lục bản đồ địa chính là cơ sở để người sử dụng đất biết diện tích, hình dáng, vị trí,.. của thửa đất trên thực tế mà mình giao dịch.

- Theo khoản 3 Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013, quy định trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa có trích đo địa chính thửa đất thì phải có trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất, khu vực đất đó.

Theo quy định thì trích lục bản đồ địa chính không phải là giấy tờ chứng minh điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mà chỉ được sử dụng để đối chiếu về ranh giới, diện tích, kích thước thửa đất. Bên cạnh đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc yêu cầu phải đo lại đất để có trích lục là có căn cứ để đối chiếu diện tích chênh lệch trên hồ sơ so với diện tích đo đạc thực tế. Cụ thể, điều 98 khoản 5 Luật đất đai 2013 quy định.

Bạn đang có dự định mua lại một căn hộ thuộc nhà ở xã hội bằng giấy tay ở TP. Nha Trang, Khánh Hòa. Chủ căn hộ cho biết theo quy định, bạn phải chờ thêm 4 năm nữa họ mới được làm thủ tục sang tên bởi theo quy định tại Khoản 4 Điều 62 của Luật Nhà ở năm 2014, các trường hợp thuê mua, mua nhà ở xã hội chỉ được giao dịch bán lại nhà trong thời gian tối thiểu 5 năm, kể từ ngày thanh toán toàn bộ tiền thuê mua, tiền mua nhà ở xã hội (NOXH).

Theo quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội đã nêu trên, người mua NOXH chỉ được phép bán lại nhà trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trừ một số trường hợp người thuê mua, mua nhà ở xã hội vẫn có quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm kể từ thời điểm thanh toán tiền mua nhà. Tuy nhiên, bên mua, bên thuê mua nhà chỉ được phép bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định của Nhà nước.

Nếu bạn là đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì bạn vẫn có quyền mua (nhận chuyển nhượng) lại căn hộ đó theo quy định mà không phải đợi thời hạn 5 năm kể trên.

Theo điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì mua bán nhà ở bắt buộc phải ký hợp đồng công chứng. Tuy nhiên, nếu bạn không thuộc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội ở trên thì có điểm hạn chế là: “người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng trong thời hạn 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua.” Trong khoảng thời gian này, chủ nhà muốn bán và có người có nhu cầu mua, nhưng lại không được phép giao dịch theo quy định ở trên. Bởi vậy mới dần hình thành nên những giao dịch mua bán nhà ở xã hội bằng giấy tờ tay, hoặc lập vi bằng vì không đủ điều kiện để công chứng.

Việc bạn muốn mua lại nhà ở xã hội của người khác bằng hình thức lập vi bằng thì  bạn là người mua lại nhà ở xã hội có thể gặp nhiều rủi ro về sau bởi hình thức lập vi bằng cũng không phải là hình thức hợp pháp của giao dịch đối với tài sản là nhà ở. Vi bằng thường được lập để ghi nhận về sự  kiện, hành vi của các bên như giao nhận hồ sơ, giao nhận tiền hoặc các sự kiện, hành vi khác được các bên xác lập, không có giá trị ghi nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

Theo đó, tất cả những trường hợp người mua nhà ở xã hội sau một thời gian ngắn mà tiến hành chuyển nhượng nhà ở xã hội để thu lời là lách luật mua nhà ở xã hội, không phù hợp với quy định của pháp luật. Những trường hợp lách luật, bán nhà ở xã hội mà không đúng quy định sẽ phải nhận “trái đắng” theo Khoản 6 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể: “Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở hoàn toàn không có giá trị pháp lý. Đồng thời, lúc này bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại NOXH cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh/thành phố nơi có NOXH được phép tổ chức cưỡng chế để thu hồi”. Nhiều hành vi mua, thuê nhà ở xã hội sử dụng không đúng mục đích đã bị các cơ quan chức năng phát hiện như: mua bán, cho ở nhờ, cho thuê lại hoặc không sử dụng, thậm chí tại một số dự án, hàng trăm căn hộ không có người sử dụng, dù đã được bán. Nếu phát hiện trường hợp sai phạm, vi phạm quy định của pháp luật thì sẽ chấm dứt hợp đồng mua bán, thu hồi lại căn hộ. Do đó, mọi giao dịch nhà ở xã hội trong 5 năm đầu tiên đều là vô hiệu về mặt pháp lý.

Như vậy, khi chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng nhà ở xã hội, cả bên mua và bên bán phải tìm hiểu kỹ về các điều kiện chuyển nhượng. Bởi lẽ khi có tranh chấp xảy ra thì hợp đồng mua bán NOXH giữa hai bên đều bị coi là vô hiệu do vi phạm pháp luật. Lúc này, bên bán nhà phải trả lại tiền cho bên mua và nhận lại.

Bà của bạn mất mà không để lại di chúc, nên căn cứ vào khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015 thì áp dụng quy định về thừa kế theo pháp luật. Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về những người thừa kế theo pháp luật, hàng thừa kế thứ nhất của bà bạn bao gồm bố, mẹ, vợ và những người con theo điều 650 và 651 Bộ luật Dân sự 2015, mỗi người sẽ được hưởng một phần di sản bằng nhau.

Gia đình bạn tất cả đã thống nhất mọi người đã ký và có người làm chứng. Việc lập văn bản như ở trên là chưa đúng với quy định của pháp luật. Do đó, việc thực hiện Văn bản khai nhận thừa kế trên có giá trị pháp lý thì gia đình nhà bạn phải thực hiện phân chia di sản thừa kế bằng văn bản theo quy định.

Về mặt hình thức của văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế: Căn cứ Điều 57, Điều 58 Luật Công chứng 2014 và Điều 18 Nghị định 29/2015/NĐ-CP thì văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế với đối tượng tài sản là bất động sản, tài sản gắn liền trên đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Hiện nay, có rất nhiều ý kiến về hiệu lực pháp lý của thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, tuy nhiên dựa theo cách hiểu thông dụng nhất thì thỏa thuận phân chia di sản thừa kế được xem là một thỏa thuận của các thành viên trong gia đình và có giá trị pháp lý đầy đủ như một dạng của hợp đồng dân sự.

Căn cứ theo quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự như sau: Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Đồng thời căn cứ theo quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức của giao dịch dân sự như sau:

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Theo đó, trong trường hợp thỏa thuận phân chia di sản thừa kế được lập thành văn bản và ghi nhận các nội dung như thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các thành viên trong gia đình thì đây là một giao dịch dân sự được thể hiện dưới dạng văn bản. Trong trường hợp có thỏa thuận về phân chia di sản thừa kế thì đây có thể được xem là một dạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo đó, trong trường hợp biên bản họp gia đình phân chia đất là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì cần phải đáp ứng điều kiện về hình thức là lập hợp đồng tặng cho tài sản phải có công chứng và phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, trong trường hợp biên bản họp phân chia đất đai thì phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực thì biên bản họp đó mới có hiệu lực pháp luật.

Do vậy, nếu nội dung cuộc họp là phân chia đất đai (không phải là phân chia di sản thừa kế), thì phải thực hiện thông qua xác lập các hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, tặng cho đất tại văn phòng công chứng công hoặc tư tại quận/huyện nơi có mảnh đất đó.

Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có giá trị pháp lý như thế nào? Có giá trị pháp lý không? Những người thừa kế có thể để thỏa thuận vấn đề gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 656 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về họp mặt những người thừa kế như sau:

Họp mặt những người thừa kế

1. Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thỏa thuận những việc sau đây:

a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền, nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc;

b) Cách thức phân chia di sản.

2. Mọi thỏa thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản

Theo đó, Văn bản phân chia đi sản thừa kế chỉ được tiến hành khi có mặt của tất cả những người thừa kế.

Đồng thời, văn bản phân chia di sản thừa kế cần phải được công chứng tại các văn phòng, tổ chức hành nghề công chứng mới đầy đủ hiệu lực pháp luật.

Việc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có người làm chứng, không được coi là đã được công chứng.

Như vậy, để phân chia đất đai, phân chia di sản thừa kế có hiệu lực pháp luật và tránh xảy ra có tranh chấp không đáng có cần lưu ý những vấn đề như sau:

- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế cần phải đảm bảo có đầy đủ thành viên trong gia đình và nên có đầy đủ chữ ký của các thành viên trong biên bản họp

- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế cần phải có chữ ký của người làm chứng .

- Sau khi lập xong Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, cần phải thực hiện công chứng ở một văn phòng công chứng uy tín để đảm bảo giá trị pháp lý.

Xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo nhà ở trong khu vực thuộc quy hoạch được nhiều người dân quan tâm vì ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa bổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung 37 luật liên quan đến quy hoạch 2018 quy định như sau:

- Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

- Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Tại Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 như sau:

“5. Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này”.

Theo đó, nếu đất vẫn thuộc diện quy hoạch nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa thu hồi đất để thực hiện dự án (quy hoạch treo) thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn (thời hạn theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng).

Quy định về cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho nhà ở riêng lẻ thuộc quy hoạch trên không phải là mới, mà đã được quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 nhưng pháp luật xây dựng chưa quy định cụ thể nên khó thực hiện trên thực tế, cụ thể:

Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền.

Như vậy, từ những quy định trên đã rõ, hộ gia đình, cá nhân được xây nhà trên đất quy hoạch treo nếu UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đồng ý cấp giấy phép xây dựng. Khi được cấp giấy phép thì cũng chỉ là xây dựng có thời hạn, không được sử dụng lâu dài như các khu vực khác.

Căn cứ theo quy định tại điều 100 Bộ luật tố tụng hình sự 2015, việc xác định dấu hiệu tội phạm dựa trên những nguồn thông tin sau đây làm căn cứ cho khởi tố vụ án, phục vụ quá trình truy cứu trách nhiệm hình sự đối với những người có tội:

“1. Tố giác của công dân;

2. Tin báo của cơ quan, tổ chức;

3. Tin báo trên các phương tiện thông tin đại chúng;

4. Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát, Tòa án, Bộ đội biên phòng, Hải quan, Kiểm lâm, lực lượng Cảnh sát biển và các cơ quan khác của Công an nhân dân, Quân đội nhân dân được giao nhiệm vụ tiến hành một số hoạt động điều tra trực tiếp phát hiện dấu hiệu của tội phạm;

5. Người phạm tội tự thú.”

Khi lấy lời khai của những người có hành vi đánh bạc đã bị bắt mà cơ quan điều tra phát hiện ra hành vi phạm tội của bạn thì bạn cũng sẽ bị áp dụng các thủ tục tố tụng theo quy định của pháp luật như triệu tập để xử lý theo quy định của pháp luật. Do đó, dù bạn không bị bắt quả tang nhưng qua lời khai của các đối tượng khác, qua hoạt động điều tra, nếu có đủ các căn cứ xác định hành vi đánh bạc trái phép của nhóm này (có bạn) đủ yếu tố cấu thành tội đánh bạc trái phép căn cứ theo điều 321 Bộ luật hình sự 2015 thì hành vi đánh bạc đó sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự và bị áp dụng hình phạt về tội phạm nói trên.

Điều 321 Bộ luật hình sự 2015 nêu rõ, người nào đánh bạc trái phép dưới bất kỳ hình thức nào được thua bằng tiền hay hiện vật trị giá từ 5-dưới 50 triệu đồng hoặc dưới 5 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc hành vi quy định tại Điều 322 Bộ luật hình sự 2015 hoặc đã bị kết án về tội này hoặc tội quy định tại Điều 322 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 20-100 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng-3 năm.

Phạm tội thuộc một trong các trường hợp: Có tính chất chuyên nghiệp; Tiền hoặc hiện vật dùng đánh bạc trị giá 50 triệu đồng trở lên; Sử dụng mạng internet, mạng máy tính, mạng viễn thông, phương tiện điện tử để phạm tội hoặc tái phạm nguy hiểm thì bị phạt tù từ 3-7 năm. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10-50 triệu đồng.

Trường hợp hành vi đánh bạc của đối tượng không đủ yếu tố cấu thành tội phạm mà chỉ là hành vi vi phạm hành chính thì sẽ bị xử phạt theo Nghị định 144/2021/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; phòng, chống tệ nạn xã hội.

Do thông tin bạn cung cấp chưa đủ thông tin để xác định việc cấp Giấy chứng nhận dựa trên tài liệu đo đạc nào (bản đồ địa chính hay bản trích đo địa chính hay theo tài liệu đo vẽ thủ công) và thửa đất nhà bạn có thuộc trường hợp bị thay đổi hình thể, diện tích, kích thước do việc giải quyết tranh châp hay không nên chưa có cơ sở hướng dẫn cụ thể về việc đăng ký biến động đất đai, nên chỉ hướng dẫn các quy định chung có liên quan để bạn nghiên cứu như sau:

Tại Khoản 1 Điều 17 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính đã quy định các trường hợp phải chỉnh lý bản đồ địa chính (là tài liệu sử dụng để cấp Giấy chứng nhận); khi thửa đất có các thay đổi (về hình thể, diện tích, kích thước) thì phải chỉnh lý bản đồ địa chính theo quy định này, từ đó dẫn đến cần cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp theo thông tin sau chỉnh lý.

Theo quy định tại Điều 76 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó đã sửa đổi, bổ sung Điểm c tại Khoản 23 Điều 3 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ; Khoản 1 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính thì việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp:

“a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10/12/2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

c) Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng”.

Khi đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận, người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ gửi Văn phòng Đăng ký đất đai, hồ sơ gồm: Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK; bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp).

Do Thửa đất bạn nêu mới chỉ làm công chứng chuyển nhượng cho bạn và hiện tại e chưa đăng ký biến động do đo đạc thấy thiếu đất nên bạn với Bác bạn nên hủy bỏ giao dịch đã chuyển nhượng (nếu bác bạn đồng ý) để bác bạn thực hiện việc đính chính lại Giấy chứng nhận sau đó mới thực hiện chuyển nhượng sang tên cho bạn. Vấn đề chỉnh lý bản đồ địa chính  bạn nên liên hệ với Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp quận, huyện để được hướng dẫn cụ thể.

Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/1/2007 của Thủ tướng chính phủ đã hết hiệu lực và văn bản thay thế là Nghị định 167/2017/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2017 về quy định việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công.

Công văn số 1313/UBND-KT ngày 15/3/2017 của UBND TP HCM "Về việc tạm dừng thực hiện bán tài sản trên đất, chuyển nhương quyền sửa dụng đất theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/1/2007 của Thủ tướng chính phủ" đã hết hiệu lực và hiện nay chưa tìm được văn bản thay thế.

Hợp đồng là căn cứ cơ bản xác lập các giao dịch về dân sự trong đời sống hàng ngày. Rất nhiều người nhầm lẫn rằng đơn phương chấm dứt hợp và hủy bỏ hợp đồng là giống nhau. Nhưng thực tế đây là hai phương thức hoàn toàn khác nhau, hậu quả pháp lý đối với từng trường hợp cũng sẽ khác nhau. Trong trường hợp của bạn, cần phân biệt rõ việc hủy hợp đồng và việc đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Hợp đồng bị chấm dứt khi:

Hợp đồng đã được hoàn thành;

Theo thỏa thuận của các bên;

Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;

Hợp đồng chấm dứt do hoàn cảnh thay đổi cơ bản, các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý và được Tòa án tuyên bố Chấm dứt hợp đồng;

Một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng;

Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. 

Hợp đồng bị hủy bỏ khi:

Có ít nhất một bên vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

Có ít nhất một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ;

Hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện;

Hủy bỏ hợp đồng do tài sản bị mất, bị hư hỏng;

Các trường hợp do luật quy định.

Từ các trường hợp Chấm dứt hợp đồng và Hủy bỏ hợp đồng do pháp luật quy định như trên, có thể thấy Hủy bỏ hợp đồng cũng là một căn cứ để Chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, các trường hợp Chấm dứt hợp đồng được mở rộng hơn so với Hủy bỏ hợp đồng. Cụ thể, các bên có thể Chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận hoặc hợp đồng cũng có thể tự động chấm dứt khi các bên đã hoàn thành nghĩa vụ với nhau mà không cần bất kỳ sự vi phạm hay thiệt hại cụ thể nào. Trong khi đó, việc Hủy bỏ hợp đồng trong hầu hết trường hợp là xuất phát từ các vi phạm của các bên đối với hợp đồng. Cụ thể, các bên có thể hủy bỏ hợp đồng khi một bên vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận, vi phạm nghĩa trọng nghĩa vụ hợp đồng, chậm thực hiện nghĩa vụ, không có khả năng thực hiện, làm mất, làm hư hỏng tài sản là đối tượng của hợp đồng thì bên còn lại được quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Một điểm đáng lưu ý là mặc cho pháp luật tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, xác lập, định đoạt giao dịch dân sự giữa các bên, kể cả trong trường hợp Chấm dứt hợp đồng hay Hủy bỏ hợp đồng. Tuy nhiên, trong khi hợp đồng có thể được chấm dứt tại bất kỳ thời điểm nào do các bên thỏa thuận thì việc Hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận của các bên chỉ được diễn ra khi các bên đã có thỏa thuận về điều kiện Hủy bỏ hợp đồng trước đó. Tức là, khi có một hành vi vi phạm diễn ra, các bên có thể thỏa thuận Chấm dứt hợp đồng ngay lập tức nhưng không thể thỏa thuận Hủy bỏ hợp đồng nếu hành vi vi phạm đó không được các bên thỏa thuận trước đó là một điều kiện để Hủy bỏ hợp đồng.

Qua đó, có thể thấy điều kiện áp dụng Chấm dứt hợp đồng và Hủy bỏ hợp đồng là hoàn toàn khác nhau. Điều này cũng có thể được lý giải bởi sự khác nhau trong hệ quả pháp lý của việc Chấm dứt hợp đồng và Hủy bỏ hợp đồng. Trong khi hậu quả của Chấm dứt hợp đồng có phần đa dạng và linh hoạt hơn, thì Hủy bỏ hợp đồng lại có hệ quả gần như tưởng tự với Vô hiệu hợp đồng. 

Phân biệt hệ quả của Chấm dứt hợp đồng và Hủy bỏ hợp đồng 

Hệ quả của Chấm dứt hợp đồng: Do các điều kiện áp dụng Chấm dứt hợp đồng được mở rộng hơn so với Hủy bỏ hợp đồng, hệ quả để lại của Chấm dứt hợp đồng cũng theo đó trở nên rất đa dạng. Cụ thể, các bên không phải tiếp thực  tục thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng khi Chấm dứt hợp đồng, nhưng việc Chấm dứt hợp đồng có thể có hoặc không đi kèm với bất kỳ một hậu quả cụ thể nào, như bồi thường thiệt hại, các khoản phạt, hoặc các hậu quả khác do các bên thỏa thuận. Hệ quả của Hủy bỏ hợp đồng: Căn cứ theo quy định tại điều 427 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp. Từ quy định trên có thể thấy việc hủy bỏ hợp đồng đã hủy bỏ toàn bộ hợp đồng và không công nhận hiệu lực của hợp đồng. Do đó, quyền và nghĩa vụ của các bên được đưa về như trước khi ký hợp đồng và các bên vẫn phải bồi thường và bị phạt hợp đồng như đã thỏa thuận. Ngoài ra, các bên còn phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Căn cứ Luật giao dịch điện tử 2005, Hợp đồng điện tử có thể hiểu: “Hợp đồng điện tử là hợp đồng được thiết lập dưới dạng thông điệp dữ liệu.” Bản chất của các hợp đồng cung cấp dịch vụ là thông điệp dữ liệu. Thông điệp dữ liệu được hiểu là thông tin được tạo ra, được gửi đi, được nhận và được lưu trữ bằng phương tiện điện tử (Khoản 12 Điều 4).

Căn cứ theo khoản 1 Điều 23 Luật giao dịch điện tử 2005:

“1. Trừ trường hợp pháp luật có quy định khác, các bên tham gia giao dịch điện tử có quyền thỏa thuận:

a) Sử dụng hoặc không sử dụng chữ ký điện tử để ký thông điệp dữ liệu trong quá trình giao dịch;

b) Sử dụng hoặc không sử dụng chữ ký điện tử có chứng thực;

c) Lựa chọn tổ chức cung cấp dịch vụ chứng thực chữ ký điện tử trong trường hợp thỏa thuận sử dụng chữ ký điện tử có chứng thực.”

Dựa trên điểm a ở trên, 2 bên tham gia giao kết hợp đồng được tự do thỏa thuận dùng chữ ký điện tử. Trong trường hợp mọt bên không sử dụng chữ ký điện tử mà vẫn muốn giao kết hợp đồng điện tử thì vẫn có hiệu lực.

Tùy theo thỏa thuận giao kết của các bên mà hợp đồng điện tử có hoặc không cần có chữ ký điện tử của người mua mà hợp đồng điện tử vẫn đảm bảo đầy đủ tính pháp lý.

Hơn nữa theo khoản 2 Điều 36 có nêu rõ: “Trong giao kết hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, đề nghị giao kết hợp đồng và chấp nhận giao kết hợp đồng có thể được thực hiện thông qua thông điệp dữ liệu.” Nếu một bên điền vào mục chấp nhận trên điều khoản mà của một bên đề cập chính là thông qua thông điệp dữ liệu. Trong trường hợp này, hợp đồng không có chữ ký điện tử vẫn có hiệu lực.

Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn bị nhà kế bên bắt nạt. Nhiều lần họ qua kiếm chuyện, bạn có báo công an phường nhưng hầu như công an không giải quyết gì. Nên càng ngày họ càng lộng hành.

Chồng bạn ở nhà một mình thì hàng xóm cho người mang dao qua kéo chồng bạn ra ngoài chém và hăm dọa sẽ giết cả nhà. Chồng bạn bị vết chém vào tay đến giờ vẫn còn sẹo. Camera an ninh có ghi lại toàn bộ sự việc diễn ra. Và suốt 1 năm qua vợ chồng bạn đã nhịn nhưng càng ngày họ càng quá đáng như thể không ai làm gì được họ.

Theo quy định tại Điều 147 Bộ luật tố tụng hình sự 2015, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm tiến hành điều tra, xác minh vụ việc khi có đơn tố giác trong thời gian 20 ngày kể từ ngày nhận được tố  giác và ra một trong các quyết định  như sau:

“Điều 147. Thời hạn, thủ tục giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố

1. Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố, Cơ quan điều tra, cơ quan được giao nhiệm vụ tiến hành một số hoạt động điều tra phải kiểm tra, xác minh và ra một trong các quyết định:

a) Quyết định khởi tố vụ án hình sự;

b) Quyết định không khởi tố vụ án hình sự;

c) Quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố...”

Nếu như qua việc xác minh phát hiện người hàng xóm có đủ yếu tố cấu thành tội cố ý gây thương tích hoặc các tội có hành vi tương ứng thì cơ quan điều tra sẽ ra Quyết định khởi tố vụ án.

Thời hiệu để truy cứu trách nhiệm hình sự được xác định, cụ thể như sau:

- 05 năm đối với các tội phạm ít nghiêm trọng (các tội phạm mà mức cao nhất của khung hình phạt do Bộ luật này quy định đối với tội ấy là phạt tiền, cải tạo không giam giữ hoặc phạt tù đến ba năm).

- 10 năm đối với các tội phạm nghiêm trọng (các tội phạm mà mức cao nhất của khung hình phạt do Bộ luật này quy định đối với tội ấy là từ trên 03 năm đến 07 năm tù)…….

Như vậy, thời hạn mà bạn nêu trên thì vụ việc vẫn còn thời hiệu để truy cứu trách nhiệm hình sự. Tuy nhiên, tùy vào tính chất, mức độ vi phạm mà người thực hiện hành vi đánh chồng bạn có thể bị xử lý vi phạm hành chính. Theo Điều 7 Nghị định 144/2021/NĐ-CP, hành vi đánh nhau, lôi kéo đánh nhau gây rối trật tự công cộng, tùy tình tiết vụ việc sẽ áp dụng các mức phạt như sau:

– Phạt từ 1 triệu – 2 triệu đồng đối với hành vi tổ chức, tham gia tụ tập nhiều người ở nơi công cộng gây mất trật tự công cộng (điểm b khoản 2 Điều 7);

– Phạt từ 2 triệu – 3 triệu đồng đối với hành vi tổ chức, thuê, xúi giục, lôi kéo, dụ dỗ, kích động người khác cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe người khác hoặc xâm phạm danh dự, nhân phẩm của người khác nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự (điểm b khoản 3 Điều 7);

Nếu không có căn cứ để truy cứu trách nhiệm hình sự thì người hành hung chồng bạn sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định ở trên.

Căn cứ Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản như sau:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:

+ Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);

+ Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;

+ Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

- Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.

Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó ở Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP cũng quy định rõ và chi tiết hơn về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản như sau:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này;

+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản.

- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy định tại Khoản 1 Điều này phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định.

Như vậy, sau khi bạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên về việc thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì bạn thực hiện việc đăng ký kinh doanh một cách bình thường theo quy định của Luật Doanh nghiệp hiện hành.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản như thế nào?

Căn cứ Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định về việc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản như sau:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).

- Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.

- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.

- Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.

Như vậy, hộ gia đình chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên không phải thành lập doanh nghiệp vì những dự án đó có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng theo quy định của pháp luật.

Căn cứ xác định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như thế nào?

Căn cứ Điều 4 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định về căn cứ xác định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như sau:

Mức vốn pháp định quy định tại Điều 3 Nghị định này được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã. Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định.

Như vậy, theo quy định trên thì việc xác định mức vốn pháp định xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp.

Đầu tiên cần phân biệt tội “Giết người” và “Cố ý gây thương tích”.

- Điểm giống nhau giữa cả hai tội này đều có những điểm giống nhau là xâm phạm trực tiếp đến tính mạng, sức khỏe của người khác.

- Điểm khác nhau cơ bản và quan trọng nhất để phân biệt tội "Giết người" và "Cố ý gây thương tích" ở mục đích phạm tội và lỗi của người thực hiện hành vi phạm tội, ngoài ra còn một số yếu tố khác:

- Mục đích của hành vi phạm tội:

Tội "Giết người": Người phạm tội thực hiện hành vi nhằm mục đích tước đoạt tính mạng của nạn nhân.

Tội "Cố ý gây thương tích" hoặc "Cố ý gây thương dẫn đến chết người": Người phạm tội thực hiện hành vi chỉ nhằm mục đích gây tổn hại đến thân thể nạn nhân. Việc nạn nhân chết nằm ngoài ý thức chủ quan của người phạm tội.

- Xác định mức độ, cường độ tấn công

Tội "Giết người": Mức độ tấn công nhanh và liên tục với cường độ tấn công mạnh có thể gây chết người.

Tội "Cố ý gây thương tích": Mức độ tấn công yếu hơn và không liên tục dồn dập với cường độ tấn công nhẹ hơn.

- Vị trí tác động trên cơ thể:

Tội "Giết người": Thường là những vị trí trọng yếu trên cơ thế như vùng đầu, ngực, bụng,…

Tội "Cố ý gây thương tích": Thường là những vị trí không gây nguy hiểm chết người như vùng vai, tay, chân,...

- Vũ khí, hung khí sử dụng và các tác nhân khác:

Xác định hung khí, vũ khí sử dụng hoặc các tác nhân khác: Việc xác định vũ khí, hung khí tấn công như súng, dao, gậy… cũng là yếu tố quan trọng nhằm phân biệt hai tội này.

-  Yếu tố lỗi:

Tội "Giết người": Người thực hiện hành vi phạm tội với lỗi cố ý. Trong trường hợp một người khi thực hiện hành vi nguy hiểm cho xã hội, nhận thức rõ hành vi của mình là có tính nguy hiểm cho xã hội, thấy trước hậu quả của hành vi đó và mong muốn hậu quả xảy ra thì được xác định là lỗi cố ý trực tiếp. Trong trường hợp một người thực hiện hành vi nguy hiểm cho xã hội, nhận thức rõ tính nguy hiểm cho xã hội của hành vi của mình, thấy trước hậu quả của hành vi đó có thể xảy ra, tuy không mong muốn nhưng vẫn có ý thức để mặc cho hậu quả xảy ra thì được xác định là lỗi cố ý gián tiếp.

Tội "Cố ý gây thương tích": Người thực hiện hành vi thấy trước hành vi của mình có thể gây thương tích cho người khác nhưng vẫn mong muốn hoặc để mặc cho hậu quả đó xảy ra.

Nếu "Cố ý gây thương tích" dẫn đến chết người thì người thực hiện hành vi thấy trước hành vi của mình có thể có thể gây ra hậu quả chết người, nhưng cho rằng hậu quả đó sẽ không xảy ra, có thể ngăn ngừa được hoặc họ không thấy trước hành vi của mình có thể gây ra hậu quả chết người, mặc dù phải thấy trước và có thể thấy trước hậu quả đó. Ở đây người phạm tội chỉ có ý thức và mong muốn hoặc để mặc cho hậu quả thương tích chứ không phải hậu quả chết người. Hậu quả chết người xảy ra là vì những thương tích do hành vi của người phạm tội gây ra.

Như vậy, trong trường hợp phạm tội "Cố ý gây thương tích", người phạm tội chỉ mong muốn hoặc bỏ mặc cho hậu quả gây thương tích xảy ra. Còn trường hợp phạm tội "Giết người" là người phạm tội mong muốn hậu quả xảy ra, hậu quả chết người không xảy ra là ngoài ý muốn của họ (giết người chưa đạt).

Trường hợp người phạm tội nhận thức được hành vi của mình có khả năng làm chết người mà vẫn có ý thức bỏ mặc cho hậu quả xảy ra muốn sao cũng được, nếu hậu quả là gây thương tích thì định tội "Cố ý gây thương tích", nếu hậu quả là chết người thì người phạm tội phạm vào tội "Giết người".

Để có cái nhìn rõ hơn về sự khác nhau giữa hai tội danh này, bạn đưa ra tình huống pháp lý mà trên thực tiễn còn nhiều quan điểm khác nhau khi xác định tội danh: 1 người giết chết 1 người và làm người khác bị thương tích 45% trong cùng 1 vụ án thì phải chịu hai tội danh là Giết người và Cố ý gây thương tích.

Kinh doanh nhà trọ là hình thức kinh mang đến lợi nhuận khá cao cho các chủ phòng trọ. Khi kinh doanh nhà trọ thì bạn là người có hoạt động kinh doanh cho thuê phòng trọ có thể thực hiện bằng một trong hai hình thức là thành lập doanh nghiệp hoặc đăng ký hộ kinh doanh cá thể. Hình thức thành lập doanh nghiệp thì tốn kém chi phí quản trị cũng như luật không bắt buộc (khoản 2 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014). Do vậy hình thức phổ biến hiện nay là đăng ký hộ kinh doanh cá thể.

Theo quy định tại Điều 87 Nghị định 01/2021/NĐ-CP, đăng ký hộ kinh doanh được thực hiện tại Cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện nơi đặt trụ sở hộ kinh doanh.

Hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh bao gồm:

a) Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh;

b) Giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với chủ hộ kinh doanh, thành viên hộ gia đình đăng ký hộ kinh doanh trong trường hợp các thành viên hộ gia đình đăng ký hộ kinh doanh;

c) Bản sao biên bản họp thành viên hộ gia đình về việc thành lập hộ kinh doanh trong trường hợp các thành viên hộ gia đình đăng ký hộ kinh doanh;

d) Bản sao văn bản ủy quyền của thành viên hộ gia đình cho một thành viên làm chủ hộ kinh doanh đối với trường hợp các thành viên hộ gia đình đăng ký hộ kinh doanh.

Sau khi đăng ký kinh doanh thì chủ hộ phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khi kinh doanh phòng trọ và xin giấy phép kinh doanh phòng trọ thì bạn cần phải tuân thủ những điều dưới đây:

Về thủ tục xây dựng, bạn phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại điểm i khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi 2020.

Theo điều luật này, các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa .

Trên thực tế những vị trí có thể xây dãy nhà trọ cho cá nhân, hộ gia đình thuê thì đều không thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng mà phải xin cấp phép xây dựng. Nhưng đối với trường hợp của bạn thì không phải thực hiện thủ tục này.

Tuy  hoạt động cho thuê nhà trọ không thuộc nhóm kinh doanh có điều kiện thuộc lĩnh vực lưu trú (như phải có đảm bảo các điều kiện về PCCC, có Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự do cơ quan Công an có thẩm quyền cấp...) nhưng lại nhóm ngành nghề phải làm cam kết thực hiện các điều kiện về trật tự, an ninh.

Để đảm bảo an toàn thì chủ nhà trọ cần phải tính tới các biện pháp phòng chống cháy nổ, trật tự, an ninh đối với khu nhà cho thuê. Việc này không những bảo vệ sức khỏe, tính mạng, tài sản của người thuê mà còn bảo vệ chính tài sản của người cho thuê cũng như tránh cho chủ nhà vướng vào pháp luật do hỏa hoạn gây ra.

Do đó, Chủ nhà trọ cần phải nộp Bản cam kết thực hiện mọi quy định điều kiện về trật tự an ninh để ngành nghề kinh doanh có điều kiện và kèm theo các giấy tờ sau khi xin giấy phép kinh doanh nhà trọ:

Phải thông báo bằng văn bản cho Công an xã/phường nơi cơ sở kinh doanh ít nhất là 03 ngày trước khi chính thức hoạt động kinh doanh.

- Định kỳ hàng tháng phải báo cáo tình hình chấp hành điều kiện về an ninh, trật tự cho cơ quan Công an – nơi chủ cơ sở đã nộp bản cam kết.

- Không được chứa chấp, tiêu thụ tài sản của người phạm tội, hoặc có hành vi vi phạm pháp luật khác.

- Phối hợp và tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan Công an thực hiện công tác, hướng dẫn, kiểm tra về trật tự, an ninh

- Chấp hành việc hướng dẫn, kiểm tra an ninh, trật tự của cơ quan có thẩm quyền.

- Khi có thay đổi địa điểm, quy mô, chủ cơ sở kinh doanh, trong thời gian 10 ngày phải thông báo bằng văn bản và gửi cho cơ quan Công an.

- Có phương án bảo vệ an ninh, trật tự, phòng cháy, chữa cháy, cứu người, tài sản khi có bất cứ  sự cố xảy ra.

- Có sổ đăng ký khách thuê

- Nghiêm cấm việc lợi dụng phòng trọ để làm nơi sử dụng, tàng trữ, mua bán, vận chuyển ma tuý; đánh cờ bạc; môi giới mại dâm; chứa chấp tội phạm ….

Về đăng ký tạm trú mới tại chỗ ở thì khu vực bạn vẫn có thể đăng ký cho người trọ nếu không thuộc những trường hợp  không được đăng ký như sau:

- Chỗ ở nằm trong địa điểm cấm, khu vực cấm xây dựng hoặc lấn, chiếm hành lang bảo vệ quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hóa đã được xếp hạng, khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật.

- Chỗ ở mà toàn bộ diện tích nhà ở nằm trên đất lấn, chiếm trái phép hoặc chỗ ở xây dựng trên diện tích đất không đủ điều kiện xây dựng theo quy định của pháp luật

- Chỗ ở đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chỗ ở là nhà ở mà một phần hoặc toàn bộ diện tích nhà ở đang có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng nhưng chưa được giải quyết theo quy định của pháp luật.

- Chỗ ở bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phương tiện được dùng làm nơi đăng ký thường trú đã bị xóa đăng ký phương tiện hoặc không có giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật và bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật

- Chỗ ở là nhà ở đã có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tiếp đó, phải có hợp đồng cho thuê rõ ràng, quy định đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên. Trước khi cho thuê, chủ nhà trọ cần kiểm tra căn cước của người thuê và chỉ nên cho thuê khi người thuê có căn cước, thông tin cá nhân rõ ràng, đầy đủ.

Chủ nhà trọ có quyền yêu cầu người thuê khai báo tạm trú theo quy định của pháp luật về cư trú.

Vấn đề nữa là chủ nhà trọ cần liên hệ với công ty cung cấp điện, nước để lắp công tơ riêng cho mỗi hộ cho thuê theo giá quy định, đảm bảo quyền lợi của người thuê cũng như tránh cho chủ nhà vi phạm pháp luật do thu theo mức giá cao, vượt mức quy định.

Các tình tiết giảm nhẹ đã được Bộ luật Hình sự được quy định tại Khoản 1 Điều 51 là dấu hiệu định tội hoặc định khung trong đó có trường hợp "Phạm tội trong trường hợp vượt quá giới hạn phòng vệ chính đáng" thì không được coi là tình tiết giảm nhẹ trong khi quyết định hình phạt.

Có thể hiểu một cách nôm na vắn tắt, tình tiết định tội là tình tiết mà trong cấu thành tội phạm đó bắt buộc phải có, nếu không có tình tiết đó thì sẽ không phạm tội đó. Ví dụ: Tình tiết giảm nhẹ được quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 51 c) Phạm tội trong trường hợp vượt quá giới hạn phòng vệ chính đáng; Đây chính là tình tiết định tội của tội Giết người do vượt quá giới hạn phòng vệ chính đáng quy định tại Điều 126 Bộ Luật này. Nếu không có tình tiết vượt quá giới hạn phòng vệ chính đáng thì người thực hiện hành vi phạm tội sẽ không phạm tội này mà là phạm vào một tội khác (như Tội giết người chẳng hạn).

Khi đã thỏa mãn dấu hiệu cấu thành một tội phạm (phạm tội gì) thì việc tiếp theo là xác định mức phạt cụ thể đối với tội đó là bao nhiêu, khi này khái niệm khung hình phạt bắt đầu được xem xét đến. Thông thường một Điều luật sẽ có 1 hoặc nhiều khung hình phạt và sắp xếp theo hướng khung hình phạt sau cao hơn khung hình phạt trước (thường Khoản 2, 3, 4…trở đi mức phạt sẽ cao hơn Khoản 1) cá biệt có một số Điều luật được thiết kế theo hướng ngược lại (ví dụ như Điều 123 Tội giết người Khoản 1 khung hình phạt là cao nhất – tử hình, nhưng Khoản 2 mức tối đa chỉ 15 năm).

Tùy từng trường hợp cụ thể mà người phạm tội sẽ thuộc vào một khung nhất định. Khi đã thuộc vào một khung nào đó thì sẽ xem xét đến ý nghĩa của những tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ. Nếu một tội phạm được thực hiện mà không có bất kỳ tình tiết tăng nặng hay giảm nhe nào thì mức án được tuyên sẽ là khoảng giữa của khung. Ví dụ: Khung hình phạt áp dụng là từ 03 năm đến 07 năm tù giam thì mức án sẽ là 05 năm tù giam ((03 + 07)/2 = 05). Nếu có nhiều tình tiết giảm nhẹ thì mức hình phạt có thể xuống dưới mức 05 năm nhưng không được thấp hơn 03 năm. Trường hợp có nhiều tình tiết tăng nặng thì mức phạt được tuyên có thể nhiều hơn 05 năm nhưng tối đa không quá 07 năm.

Như vậy có thể thấy tình tiết giảm nhẹ chỉ có giá trị sau khi đã xác định người phạm tội phạm tội nào và khung hình phạt là bao nhiêu để tuyên mức phạt dưới mức trung bình của khung. Do đó khi tình tiết giảm nhẹ nào đó đã được dùng để định tội (khá phổ biến) và dùng để định khung (rất hiếm gặp – nhưng nhà làm luật vẫn quy định phòng hờ) thì sẽ không áp dụng để xem xét định lượng hình phạt nữa vì như vậy 1 tình tiết giảm nhẹ lại áp dụng đến 02 lần. Trở lại với ví dụ phạm tội do vượt quá giới hạn phòng vệ chính đáng thì đó đã là tình tiết định tội tại Điều 126 rồi, không thể khi quyết định hình phạt lại nêu thêm 1 tình tiết giảm nhẹ là do vượt quá giới hạn phòng vệ chính đáng 1 lần nữa.

Quy định chủ sử dụng đất liền kề ký xác nhận vào bản trích đo thửa đất nhằm phục vụ công tác quản lý của cơ quan nhà nước: xác định mốc giới, ranh giới giữa các thửa đất; thay đổi về vị trí, kích thước, hình dạng trong quá trình sử dụng đất; xác định giữa các hộ liền kề có tranh chấp về quyền sử dụng đất không… Tuy nhiên, trên thực tế có không ít trường hợp vì lý do khách quan nên chủ sử dụng đất liền kề (hàng xóm) không ký vào trích đo như: như chủ sử dụng đất liền kề không ở địa phương, thửa đất liền kề đang có tranh chấp, hoặc như trường hợp của bạn khi hàng xóm ký giáp ranh đất nhưng họ đòi 100 triệu đồng mới ký … dẫn đến việc đăng ký đất đai bị kéo dài hoặc từ chối chấp nhận hồ sơ đăng ký đất đai.

Tại Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định những trường hợp cơ quan nhà nước từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trong đó nêu rõ: “… Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;

Khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;”.

Theo quy định trên, cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận không được từ chối nhận hồ sơ với lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh nếu không có tranh chấp đất đai, chỉ được từ chối tiếp nhận nếu nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai.

Xử lý khi hàng xóm không ký giáp ranh trích đo thửa đất

Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi cấp Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp,… tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh (nếu có).

Trường hợp chủ sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho UBND cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của xã, niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.

Như vậy, trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh và cũng không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai thì vẫn có căn cứ để cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Nói cách khác, không có quy định nào từ chối cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp chỉ vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh.

Khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh với lý do tranh chấp đất đai thì người đề nghị cấp Giấy chứng nhận tự hòa giải với người đang có tranh chấp hoặc thông qua hòa giải viên (việc hòa giải này không bắt buộc) hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hòa giải (hòa giải bắt buộc).

Khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận nếu có đơn tranh chấp thì sẽ tạm dừng thực hiện thủ tục. Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp, nếu hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn không thành thì có quyền gửi đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết theo quy định.

Theo thông tin bạn cung cấp thì em có xô xát đánh nhau với ông hàng xóm nhưng ông hàng xóm lại bị tỉ lệ thương tích với 21%. Theo Điều 134 Bộ luật hình sự 2015 quy định về tội cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác như sau:

 “1. Người nào cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác mà tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 11% đến 30% hoặc dưới 11% nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

 a) Dùng hung khí nguy hiểm hoặc thủ đoạn gây nguy hại cho từ 02 người trở lên;

b) Dùng a-xít sunfuric (H2SO4) hoặc hóa chất nguy hiểm khác gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác;

c) Gây cố tật nhẹ cho nạn nhân;

d) Phạm tội 02 lần trở lên;

đ) Phạm tội đối với 02 người trở lên;

e) Đối với người dưới 16 tuổi, phụ nữ mà biết là có thai, người già yếu, ốm đau hoặc người khác không có khả năng tự vệ;

g) Đối với ông, bà, cha, mẹ, người nuôi dưỡng mình, thầy giáo, cô giáo của mình;

h) Có tổ chức;

i) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;

k) Phạm tội trong thời gian đang bị tạm giữ, tạm giam, đang chấp hành hình phạt tù hoặc đang bị áp dụng biện pháp đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc, đưa vào trường giáo dưỡng, cơ sở cai nghiện bắt buộc;

l) Thuê gây thương tích hoặc gây tổn hại sức khỏe hoặc gây thương tích hoặc gây tổn hại sức khỏe do được thuê;

m) Có tính chất côn đồ;

n) Tái phạm nguy hiểm;

o) Đối với người đang thi hành công vụ hoặc vì lý do công vụ của nạn nhân.

2. Phạm tội gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác mà tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 11% đến 30% nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, g, h, i, k, l, m, n và o khoản 1 Điều này, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 05 năm.

……….”

Nếu người hàng xóm bị tỷ lệ thương tật 21% thì hành vi đánh người của em bạn đã đủ căn cứ cấu thành tội cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác theo quy định trên. Do đó, tùy thuộc vào mức độ nguy hiểm do hành vi cố ý gây thương tích của em bạn với người hàng xóm kia và tỷ lệ thương tật của người đó thì em bạn sẽ phải chịu trách nhiệm hình sự với mức phạt tương đương. Đồng thời theo Điều 32 Bộ luật hình sự thì ngoài hình phạt chính theo quy định tại Điều 134 nêu trên, em bạn có thể phải chịu hình phạt bổ sung như phạt tiền, quản chế,…

Tuy nhiên, nếu tỷ lệ thương tật của nạn nhân chỉ dừng lại ở khoản 1 điều này ( từ 11% đến 30%) thì hành vi của em bạn chỉ bị khởi tố khi có yêu cầu của người bị hại theo quy định tại Điều 155 Bộ luật tố tụng hình sự 2015. Vì vậy, trong trường hợp này các bạn nên đến thỏa thuận, thương lượng với người bị hại, nếu như bên bị hại không yêu cầu khởi tố thì ba bạn sẽ không bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Nếu hai bên đã thỏa thuận thuê/cho thuê nhà với thời hạn trên 1 tháng và bạn phải đóng tiền cọc (tài sản dùng để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự trong

một thời hạn). Khi bạn ở chưa đủ thời hạn thuê theo thỏa thuận/hợp đồng thì khi bạn đi bạn sẽ bị mất tiền cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp  tiền nhà đã trả trước vào 10/4 nhưng đến 18/5 chủ nhà có đến và bảo thu tiền nhà tháng 5 thì bản chất của việc thuê trọ lúc này là bạn chỉ thuê phòng với thuê tháng nào trả tiền tháng đó. Khi hết tháng, tức là hết thời hạn thuê, mà hai bên không thỏa thuận về việc gia hạn, thì thỏa thuận chấm dứt, bạn có quyền dời đi và bên cho thuê trả tiền đặt cọc. Nếu thỏa thuận là một tháng (từng tháng một), và không có quy định trả tiền thuê theo ngày thực ở, thì khi bạn dời đi giữa chừng, bạn sẽ phải chịu mất toàn bộ số tiền phải trả.

Hầu hết các chủ nhà đều mong đợi bạn trả trước tiền thuê nhà cho tháng bạn dự định ở đó vì nó giúp bảo vệ họ khỏi trách nhiệm pháp lý trong trường hợp bạn chuyển ra khỏi nhà và chọn không trả tiền. Việc nhận trước khoản thanh toán này cũng giúp chủ nhà quản lý các chi phí có thể liên quan đến tài sản, bao gồm cả công việc sửa chữa hoặc bảo trì nếu cần.

Đặt ra một lịch trình và thời hạn cụ thể cũng đảm bảo người thuê và chủ nhà biết chính xác thời gian thuê dự kiến.

Hầu hết các hợp đồng thuê nhà ở bắt đầu vào ngày đầu tiên của bất kỳ tháng nào. Đây là lý do tại sao tất cả các khoản thanh toán tiền thuê nhà trong tháng đều phải đến hạn thanh toán vào ngày đầu tiên. Một số chủ nhà thậm chí có thể đưa ra thời gian gia hạn trả tiền thuê nhà chậm vài ngày mà không bị phạt.

Nếu bạn là người thuê nhà, bạn nên hiểu lý do tại sao việc thanh toán thường được dự kiến ​​trước hàng tháng để bạn có thể lập ngân sách và kế hoạch tốt hơn.

Nếu hai bên đã thỏa thuận thuê/cho thuê nhà với thời hạn trên 1 tháng và bạn phải đóng tiền cọc (tài sản dùng để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự trong

một thời hạn). Khi bạn ở chưa đủ thời hạn thuê theo thỏa thuận/hợp đồng thì khi bạn đi bạn sẽ bị mất tiền cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp  tiền nhà đã trả trước vào 10/4 nhưng đến 18/5 chủ nhà có đến và bảo thu tiền nhà tháng 5 thì bản chất của việc thuê trọ lúc này là bạn chỉ thuê phòng với thuê tháng nào trả tiền tháng đó. Khi hết tháng, tức là hết thời hạn thuê, mà hai bên không thỏa thuận về việc gia hạn, thì thỏa thuận chấm dứt, bạn có quyền dời đi và bên cho thuê trả tiền đặt cọc. Nếu thỏa thuận là một tháng (từng tháng một), và không có quy định trả tiền thuê theo ngày thực ở, thì khi bạn dời đi giữa chừng, bạn sẽ phải chịu mất toàn bộ số tiền phải trả.

Hầu hết các chủ nhà đều mong đợi bạn trả trước tiền thuê nhà cho tháng bạn dự định ở đó vì nó giúp bảo vệ họ khỏi trách nhiệm pháp lý trong trường hợp bạn chuyển ra khỏi nhà và chọn không trả tiền. Việc nhận trước khoản thanh toán này cũng giúp chủ nhà quản lý các chi phí có thể liên quan đến tài sản, bao gồm cả công việc sửa chữa hoặc bảo trì nếu cần.

Đặt ra một lịch trình và thời hạn cụ thể cũng đảm bảo người thuê và chủ nhà biết chính xác thời gian thuê dự kiến.

Hầu hết các hợp đồng thuê nhà ở bắt đầu vào ngày đầu tiên của bất kỳ tháng nào. Đây là lý do tại sao tất cả các khoản thanh toán tiền thuê nhà trong tháng đều phải đến hạn thanh toán vào ngày đầu tiên. Một số chủ nhà thậm chí có thể đưa ra thời gian gia hạn trả tiền thuê nhà chậm vài ngày mà không bị phạt.

Nếu bạn là người thuê nhà, bạn nên hiểu lý do tại sao việc thanh toán thường được dự kiến ​​trước hàng tháng để bạn có thể lập ngân sách và kế hoạch tốt hơn.

Theo Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực);

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở…

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp…

- Trường hợp 2: Có giấy tờ nhưng giấy tờ nhưng ghi tên người khác

Theo khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu:

Đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan (do mua bán, tặng cho mà chưa sang tên…) nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ, không có tranh chấp thì được cấp Sổ.

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với các loại giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Ngoài 02 loại giấy tờ trên thì tùy thuộc vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp, cụ thể:

- Trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất thì phải nộp một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đó (thông thường tài sản cần đăng ký là nhà ở).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

Lưu ý: Theo khoản 9 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được lựa chọn nộp bản sao hoặc bản chính giấy tờ, cụ thể:

- Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

- Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao.

- Nộp bản chính giấy tờ.