Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Vũ Văn Toàn - toanvv

Với câu hỏi trên chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Về giá trị pháp lý của hợp đồng tặng cho và chuyển nhượng nhà đất: Vì thím bạn đã giả mạo chữ ký để thực hiện giao dịch tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không công chứng, chứng thực nên đương nhiên các hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng này không có giá trị pháp lý vì nó không phải là hợp đồng theo đúng bản chất của nó mà chỉ là hợp đồng giả mạo.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên hợp đồng giả mạo này thì việc cấp giấy chứng nhận là trái quy định của pháp luật, bà bạn có thể khiếu nại đến chính cơ quan đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó và yêu cầu thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận này. 

Về hành vi giả mạo chữ ký của thím bạn: Nếu việc giả mạo chữ ký là thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác thì sẽ cấu thành tội phạm lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 BLHS 2015, sửa đổi, bổ sung 2017:

“1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;

d) Tái phạm nguy hiểm;

đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;

c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;

c) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.”

Như vậy, những người đồng thừa kế có thể làm đơn tối cáo gửi lên cơ quan công an cấp xã về hành vi chiếm đoạt tài sản này để được giải quyết quyền, lợi ích của mình. Nếu còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Với câu hỏi trên, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Để giải quyết được vấn đề một cách tốt nhất, thì bố bạn nên thỏa thuận với anh chị em của bố bạn là có đền bù ngôi nhà cho bố bạn hay không. Và đền bù bao nhiêu đối với nhà đó.

     Về mặt pháp luật, để chứng minh căn nhà đó là của bố mẹ bạn thì bố bạn cần phải chứng minh được sự đồng ý của ông bà bạn về việc cho phép bạn xây nhà trên đất của ông bà bạn; việc đồng ý đó phải được lập thành văn bản (giấy ủy quyền cho bố bạn toàn quyền xây lại căn nhà …) và công sức đóng góp xây dựng là của bố mẹ bạn thì khi đó căn nhà đó sẽ thuộc quyền sở hữu của bố mẹ bạn.

     Tuy nhiên khi xây nhà trên đất của ông bà bạn, bố bạn phải đăng ký quyền sở hữu ngôi nhà đó là căn nhà của bố bạn khi đó bố bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT:

    “ Trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp riêng cho người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận được ghi theo quy định như sau:

    a) Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này;

    b) Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này, tiếp theo ghi “Sở hữu tài sản trên thửa đất…(ghi hình thức thuê, mượn,…) của… (ghi tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn)”.          

    Nếu bố bạn không có những giấy tờ như đã nêu trên, thì thực tế sẽ không thể chứng minh được căn nhà đó là của bố bạn như vậy cũng sẽ không có đền bù.

    Vấn đề tiếp theo, nếu đã chứng minh được căn nhà trên là của bố bạn có thể thỏa thuận với anh chị em của bố bạn về giá trị của căn nhà hoặc thỏa thuận lựa chọn hội đồng thẩm định giá. Nếu không thỏa thuận được thì tòa án sẽ định giá căn nhà đó và yêu cầu những người được hưởng thừa kế bồi thường giá trị căn nhà đó cho bố bạn. Theo Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

     “Điều 104. Định giá tài sản, thẩm định giá tài sản

     Đương sự có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp; thỏa thuận về giá tài sản đang tranh chấp.

    Các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án.

    Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản.

    Tòa án ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

     a) Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự;

    b) Các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản;

     c) Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.”

Trong trường hợp bố bạn không chứng minh được quyền sở hữu ngôi nhà thì ngôi nhà được coi là di sản thừa kế và được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất tức là 5 người con của bà nội bạn theo quy định tại Điều 651 BLDS 2015. Cụ thể:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản”.

Nếu còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Bạn có thể tìm đọc và tham khảo Quyết định số 3238/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Ninh ngày 26 tháng 12 năm 2014 quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 nhé.

Với câu hỏi trên, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

 Nếu đất bị thu hồi đất thì sẽ được bồi thường theo quy định tại Điều 74 và Điều 77 Luật Đất đai 2013:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

“Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”.

Như vậy, khi có quyết định thu hồi mà bạn đã có GCNQSDĐ thì với đất trong hạn mức được giao thì bạn sẽ được bồi thường bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất; với đất vượt hạn mức được giao thì bạn sẽ được bồi thường phần chi phí đầu tư vào đất còn lại. Trong trường hợp khi có quyết định thu hồi mà bạn chưa có GCNQSDĐ thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

Nếu đất của bạn không bị thu hồi thì bạn sẽ được bồi thường theo quy định của Điều 94 Luật Đất đai 2013:

“Điều 94. Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn

Khi Nhà nước xây dựng công trình công cộng, quốc phòng, an ninh có hành lang bảo vệ an toàn mà không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn thì người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất theo quy định của Chính phủ.”

Cụ thể được hướng dẫn tại Điều 10 Nghị định 47/2014/NĐ-CP:

“Điều 10. Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ

Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ quy định tại Điều 94 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

1. Trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất:

2. Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng đất thì việc xác định mức bồi thường thiệt hại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể”.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn nên xin cấp GCNQSDĐ để đảm bảo quyền lợi của mình. Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định:“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Theo đó, nếu thửa đất nhà bạn thoả mãn điều điện trên thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Với câu hỏi như trên, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất, về điều kiện để tách thửa. Để được tách thửa thì mảnh đất phải thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương để đảm bảo quy định, quy hoạch chung đối với quỹ đất của từng địa phương. Do bạn chưa cung cấp thông tin là mảnh đất thuộc địa phận của địa phương nào nên chúng tôi không thể tư vấn cho bạn cụ thể là mảnh đất có đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được tách thửa hay không. Để biết về thông tin này bạn đến Ủy ban nhân dân địa phương xin thông tin.

Thứ hai, về thủ tục tách thửa. Căn cứ vào Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Hồ sơ xin tách thửa bao gồm:

- Đơn xin tách thửa (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

Thời hạn giải quyết không quá 20 ngày (điểm đ, khoản 2, Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Về 2 phương án trên bạn có thể chọn phương án tách sổ đỏ 85m2lấy cả 35m2 của em gái và tách sổ cho em gái 35m2 là đất chuyển đổi mua là phương án tối ưu nhất để thực hiện. Nếu còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Với câu hỏi trên, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Điều 125 Luật đất đai 2013 quy định về đất sử dụng ổn định lâu dài như sau:

“Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:

1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;

3. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;

6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

7. Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;

8. Đất tín ngưỡng;

9. Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

11. Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này”.

Theo thông tin bạn cung cấp thửa đất của nhà bạn thừa kế là đất ở, năm 2006 đo lại đất đai thì chuyển tên cho bố bạn tách ra làm 2 bìa đỏ (1 bìa là đất ở lâu năm ,1 bìa là đất có thời hạn sử dụng đến 2043). Dựa vào căn cứ pháp lý trên thì thửa đất nhà bạn được sử dụng ổn định lâu dài và không có thời hạn.

Khoản 2 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”.

Do GCNQSDĐ thứ 2 đã cấp không đúng thời hạn sử dụng đất nên sẽ đươc Nhà nước thu hồi GCN đã cấp.

Thủ tục thu hồi GCNQDSDĐ:

Khoản 56 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp như sau:

“4. Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai được thực hiện như sau: 

a) Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi

Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra; 

b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định;

c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm kiểm tra, xem xét quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai; 

d) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền; 

đ) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại”. 

Và khoản 4 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận:
“4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai theo quy định như sau: 

a) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện nội dung Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định thì nộp hồ sơ gồm: 

- Đơn phản ánh việc cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định; 

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; 

b) Trường hợp cơ quan nhà nước phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định thì người được cấp Giấy chứng nhận nộp Giấy chứng nhận đã cấp theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. 

Như vậy, khi phát hiện có sai sót, bố bạn nên làm đơn phản ánh việc cấp GCN không đúng quy định, kèm theo đơn là bản gốc GCN đã cấp. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định và thực hiện thủ tục cấp lại GCNSDĐ cho nhà bạn. Nếu còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Với câu hỏi như trên, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

+ Khoản 1,2 Điều 68 BLTTDS 2015 về đương sự trong vụ việc dân sự:

“1. Đương sự trong vụ án dân sự là cơ quan, tổ chức, cá nhân bao gồm nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Đương sự trong việc dân sự là cơ quan, tổ chức, cá nhân bao gồm người yêu cầu giải quyết việc dân sự và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

2. Nguyên đơn trong vụ án dân sự là người khởi kiện, người được cơ quan, tổ chức, cá nhân khác do Bộ luật này quy định khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của người đó bị xâm phạm.

Cơ quan, tổ chức do Bộ luật này quy định khởi kiện vụ án dân sự để yêu cầu Tòa án bảo vệ lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước thuộc lĩnh vực mình phụ trách cũng là nguyên đơn”.

+ Điều 202 Luật đất đia 2013 về hòa giải tranh chấp đất đai:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

+ Điều 203 Luật đất đai 2013 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”.

Theo các căn cứ trên thì pháp luật không quy định người gửi đơn phải là người sử đụng dất của thửa đất đang xảy ra tranh chấp (người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bố hoặc mẹ bạn cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của người đó bị xâm phạm), do vậy bạn không có quyền gửi đơn lên UBND hoặc Tòa án với tư cách là cá nhân. Nếu còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Lộ giới là cụm từ mà các cơ quan quản lý nhà nước dùng chỉ ranh giới qui hoạch khi mở đường hay mở hẻm.

Lộ giới chỉ điểm giới hạn chiều ngang của con đường được tính từ tâm đường sang hai bên.

Thông thường người ta cắm các mốc lộ giới 2 bên đường. Mục đích cảnh báo người dân, không được xây phép dựng các công trình kiên cố trong phạm vi mốc lộ giới.

Do thông tin bạn cung cấp chưa được rõ ràng về vị trí nhà bạn cần mua nên chúng tôi không thể trả lời chính xác được giới hạn của lộ giới.

Điều 89 Luật đất đai 2013 quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất  như sau:

“1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.

3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành”.

Như vậy, khi có quyết định tháo dỡ thì bạn phải tháo dỡ phần thuộc lộ giới theo yêu cầu.

+ Đối với phần nhà thuộc lộ giới và thuộc sổ đỏ:

Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”.

Và Điều 79 Luật đất đai 2013 quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, phần đất này bạn được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“…

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này…”

Như vậy, nếu nhà của bạn thuộc những trường hợp trên thì được cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có.

+ Đối với phần nhà thuộc lộ giới, không thuộc sổ đỏ:

Theo quy định của Luật đất đai  2013 về những hành vi bị cấm thực hiện. Cụ thể:

“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.

9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

Do đất của bạn xây lấn chiếm vi phạm lộ giới, phần lấn chiếm này thuộc sở hữu đất của Nhà nước, việc lấn chiếm này có thể sẽ ảnh hưởng tới việc sử dụng lợi ích công và thuộc những hành vi cấm thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013. Theo đó khi có quyết định tháo dỡ phần lấn chiếm đó thì bạn bắt buộc tháo dỡ theo yêu cầu và không được bồi thường.

+ Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn chỉ làm hợp đồng mua bán công chứng. Như vậy, về mặt pháp lý thì bạn vẫn chưa phải là người sử dụng đất của thửa đất đó (chưa đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Khi xảy ra tranh chấp thì sẽ giải quyết theo con đường của UBND hoặc Tòa án. Nếu còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, theo quy định trên, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Do đó, ông A và ông B muốn hủy giấy viết tay giao kèo về việc bán đất thì phải thỏa thuận với nhau về việc hủy đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Nếu việc hủy  đặt cọc được chấm dứt như trên thì bạn có thể mua được một cách hợp pháp. Nễu còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Khoản 2 Điều 30 Nghị định 47/2014 quy định chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như sau:

“Đối với trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở, nhà ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

a) Trường hợp tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch đó;

b) Trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tái định cư thì người được bố trí tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 22 của Nghị định này”.

Và Khoản 1 Điều 22 Nghị định 47/2014 quy định về hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở như sau:

“Việc hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 83 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu quy định tại Điều 27 của Nghị định này thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất….”

Điều 27 Nghị định 47/2014 quy định suất tái định cư tối thiểu:

“1. Suất tái định cư tối thiểu quy định tại Khoản 4 Điều 86 của Luật Đất đai được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư.

2. Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.

3. Căn cứ quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này và tình hình cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở nhà ở, bằng nhà ở và bằng tiền”.

Như vậy, căn cứ vào 3 quy định trên thì trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì người được bố trí tái định cư được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất. Tức là người được hỗ trợ tái định cư được thanh toán bằng tiền với khoản tiền chênh lệch này. Trong trường hợp còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Với câu hỏi trên, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Điều 48 Luật đất đai 2013 quy định về công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.

2. Trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau:

a) Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

c) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.

3. Thời điểm, thời hạn công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định sau đây:

a) Việc công bố công khai được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;

b) Việc công khai được thực hiện trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”.

Như vậy, bạn có thể xem chính xác thông tin quy hoạch hẻm tại:

+Trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

+ Trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện .

+ Trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.

Việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định tại khoản 2, khoản 3, Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

- Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định nêu trên..

Khoản 6, Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 quy định quy định 1 trong 7 trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong trường hợp bạn chưa nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của UBND huyện và có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quy định tại Điều 100 hoặc Điều 101 Luật Đất đai 2013, thì bạn được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật trong đó có việc đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nếu UBND huyện từ chối cấp GCNQSDĐ thì bạn có thể Khiếu nại lần đầu đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa hành chính. Trong trường hợp còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Để mua được mảnh đất 30m2 thì bạn cần thực hiện theo 1 trong 2 cách sau:

+ Thứ nhất, yêu cầu anh A hoàn thành thủ tục tách thửa đất và anh A là người đứng tên trên GCNQSDĐ của thửa đất đó. Sau đó, tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh A khi anh A hoàn tất cả giấy tờ trên.

+ Thứ hai, hủy bỏ giao dịch mua bán giữa anh A và anh B, thay vào đó là giao dịch mua bán giữa bạn và anh B.

TH1: yêu cầu anh A thỏa thuận với anh B hoàn thành thủ tục tách thửa đất 30m2 và anh A là người đứng tên trên GCNQSDĐ của thửa đất đó. Sau đó, tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh A khi anh A hoàn tất cả giấy tờ trên.

TH2: Thỏa thuận hủy bỏ giao dịch mua bán giữa anh A và anh B, thay vào đó là giao dịch mua bán giữa bạn và anh B:

+ Thỏa thuận Anh B tiến hành thủ tục tách thửa 30m2.

+ Thỏa thuận hủy bỏ giao dịch mua bán giữa anh A và anh B.

+ Thực hiện giao dịch mua bán giữa bạn và anh B.

+ Thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh B.

Thủ tục tách thửa đối với mảnh đất 30m2:

a) Về điều kiện tách thửa:

Điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND quy định về điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc quản lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu như sau:

“1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m² đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.

2. Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này.

3. Không cho phép tách thửa đối với các trường hợp:

a) Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

b) Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

c) Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.

d) Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013;

đ) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

4. Nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này để hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì không được phép tách thửa.

5. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.

6. Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này”.

 Và Khoản 1 Điều 3 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND quy định về hạn mức giao đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở theo hạn mức giao đất ởnhư sau:

“Hạn mức giao đất ở tái định cư; giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định như sau:

Các xã được phân loại để làm căn cứ xác định hạn mức giao đất ở công nhận quyền sử dụng đất ở đối với từng vùng được quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Quy định này.

Hạn mức giao đất ở quy định tại Điều này không áp dụng cho trường hợp mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Như vậy, dựa vào căn cứ trên thì diện tích đất bạn muốn mua đã đáp ứng đủ điều kiện diện tích tách đất (30m2 đối với xã Tân Triều). Tuy nhiên, do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên chưa thể kết luận được thửa đất bạn muốn mua có được phép tách thửa hay không, nếu thửa đất đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 5 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND thì thửa đất đỏ được phép tách thửa.

b) Về thủ tục tách thửa:

-  Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách sổ đỏ lập một bộ hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên Môi trường. Hồ sơ tách thửa đất gồm:

+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK.

+  Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. 

- Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo Phòng Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;

- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm trình UBND cấp huyện xem xét, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới;

- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cơ quan Tài nguyên - Môi trường trực thuộc;

- Ngay trong ngày nhận được sổ đỏ đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, cơ quan Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm trao bản chính sổ đỏ đối thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu sổ đỏ đã ký, bản chính sổ đỏ đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc; gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.

Vì vậy, để bạn mua được thửa đất trên thì một trong hai bên phải tiến hành thủ tục tách thửa. Bạn có thể thỏa thuận với người sử dụng đất hiện tại để họ thực hiện thủ tục này trước khi tiến hành chuyển nhượng. Trong trường hợp còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Căn cứ theo quy định của Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được tách thửa do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 05 tháng 12 năm 2017 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2018 thì bạn cần phải dáp ứng được đồng thời các điều kiện sau để có thể tách thửa đất bao gồm:

- Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

- Việc tách thửa đất phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề. Tức là khi bạn tách thửa đất phải đảm bảo quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.

- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giải quyết tách thửa đất, theo đó:

+ Căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để giải quyết; trường hợp chưa có các quy hoạch này thì căn cứ quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, để giải quyết.

+ Các quy hoạch được duyệt nêu trên xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì được tách thửa đất.

+ Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất. Sau 03 năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này, mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì được tách thửa đất.

- Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:

+ Khu vực 1 (gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú) diện tích đất tối thiểu để được tách thửa là 36 m2 (chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m).

+ Khu vực 2 gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện diện tích đất tối thiểu để được tách thửa là 50m2 (chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4 m).

+ Khu vực 3 gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ khu vực 3 diện tích đất tối thiểu để được tách thửa là 80m2 (ngoại trừ thị trấn) và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn đã dáp ứng được hai điều kiện là đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; và diện tích tối thiểu đã đủ điều kiện đối với thửa đất mới hình thành là (diện tích tối thiểu tách thửa ở Thành phố Hồ Chí Minh là 36 m2). Do vậy, bạn cần đáp ứng được thêm các điều kiện sau thì bạn sẽ đủ điều kiện để tách thửa:

+ Chiều rộng mặt tiền của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) không được nhỏ hơn 03 mét.

+ Thửa đất của bạn không thuộc trường hợp có quy hoạch hoặc trong trường hợp có quy hoạch nhưng vẫn đủ điều kiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được phép tách thửa đã phân tích ở trên.

+ Khi bạn tách thửa đất phải đảm bảo quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.

Sau khi đáp ứng được tất cả các điều kiện nêu trên thì bạn có thể chuẩn bị hồ sơ để yêu cầu tách thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng đăng ký đất đai Quận để yêu cầu tách thửa theo quy định của pháp luật. Trong thời gian 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận đầy đủ hồ sơ, hồ sơ hợp lệ thfi bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất mới. Trong trường hợp còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Trường hợp bạn hỏi, chúng tôi tư vấn như sau:

Điều 188 của Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, trước hết bạn cần kiểm tra xem thửa đất trên có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không, người chuyển nhượng đất cho bạn có đúng là người sử dụng đất thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. khi Nhà nước giao đất nông nghiệp cho cá nhân(người chủ cũ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn theo đúng quy định pháp luật. Ngoài ra bạn hãy kiểm tra xem miếng đất nông nghiệp đó có đang thuộc trong diện quy hoạch đất ở của nhà nước và đã được phê duyệt hay chưa? Nếu không thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng miếng đất sang đất ở gần như là không thể thực hiện được và bạn hoàn toàn không nên thực hiện giao dịch mua bán với những miếng đất như thế này.

Thửa đất nêu trên là đất nông nghiệp, nhưng sử dụng đất lại xây dựng nhà ở, nghĩa là đã sử dụng đất vào mục đích thổ cư. Đó làm việc làm vi phạm quy định tại Khoản 3 Điều 12 luật đất đai 2013 về những hành vi bị nghiêm cấm:

“3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích”

Vì vậy, để sử dụng thửa đất trên vào mục đích thổ cư, một trong hai bên phải tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Bạn có thể thỏa thuận với người sử dụng đất hiện tại để họ thực hiện thủ tục này trước khi tiến hành chuyển nhượng. Trong trường hợp còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Vấn đề này của bạn muốn giải quyết triệt để thì cần phải kiểm tra đo đạc lại toàn bộ thửa đất đó và xác định ranh giới thửa đất như thế nào. Nếu đúng như diện tích đã được cấp thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần cung cấp chứng minh cho cơ quan có thẩm quyền biết và mời họ về đo vẽ lại.

Việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai 2013, Nghị định số 43/2014 NĐ-CP về hướng dẫn Luật đất đai 2014, Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015 cụ thể như sau:

– Thủ tục giải quyết: Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký gia đình bạn và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu  01 bản tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Trường hợp hòa giải không thành thì gia đình bạn có quyền nộp đơn lên Ủy ban nhân dân cấp huyện yêu cầu giải quyết, nếu thấy chưa thỏa đáng có thể khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện lên tòa án. Ngoài ra bạn cũng có thể khởi kiện lên Tòa án yêu cầu giải quyết tranh chấp theo quy định của Pháp luật tố tụng dân sự. Trong trường hợp còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Việc mua bán quyền sử dụng phần đất để dùng làm lối ngõ trên là hoàn toàn hợp pháp và dựa trên nhu cầu thực tế của các gia đình do đó pháp luật tôn trọng nội dung hợp đồng cụ thể giữa hai bên. Như vậy, nếu việc chủ thửa đất thực hiện việc làm phần lối ngõ gia đình bạn sử dụng là đúng với thỏa thuận cụ thể giữa hai bên, không xâm phạm đến phần diện tích đất của gia đình bạn thì không có căn cứ gì để khởi kiện hay khiếu nại.

Bộ luật dân sự 2015 quy định theo hướng chủ sở hữu quyền sử dụng thửa đất bị bao bọc xung quanh dẫn đến không có lối đi sẽ có quyền được chủ sở hữu quyền sử dụng các thửa đất xung quanh tạo điều kiện để có lối đi ra vào, phục vụ việc sử dụng bất động sản mà thôi. Cách xác định lối đi này hoàn toàn do các bên thỏa thuận về chiều dài, rộng để đảm bảo thuận tiện nhất cho các bên, Nhà nước không can thiệp miễn là lối đi đáp ứng nhu cầu đi lại một cách hợp lý của chủ sở hữu bất động sản bị bao bọc.

Từ những phân tích trên có thể thấy, bởi thông tin bạn cung cấp còn hạn chế nên khó có thể đưa ra câu trả lời cụ thể cho những thắc mắc của bạn.Trong tình huống này, việc bạn cần làm là thỏa thuận với bên mua về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để mở rộng lối ngõ của gia đình bạn để đáp ứng nhu cầu của gia đình mình.

Ngoài ra bạn có thể kiểm tra Quyết định Số 88/2007/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quy định tại  Điều 4 về  Lộ giới áp dụng cho hẻm nhánh và hẻm cụttheo bảng 4-1 với lộ giới tối thiểu từ 3,5 đến 6m. Trong đó quy định chiều rộng lối đi chung được chọn cho phép nhỏ hơn 3,5m, nhưng không nhỏ hơn 2m, trên cơ sở ý kiến đồng thuận của các hộ dân. Nếu còn vướng mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Theo thông tin bạn cung cấp: Quận trả lời: hồ sơ thiếu bản vẽ do sổ hồng hết trang --> yêu cầu cập nhật - làm mới - đòi bản vẽ bản chính đứng tên B. Ông đo vẽ của bên A thuê bảo: bản vẽ chỉ được đứng tên A do A hiện tại trong sổ hồng thì A đứng tên. Và ông còn bảo khi có được bản vẽ bên A xong phải cập nhật sổ mới cho A (hiện tại B đang giữ do B chồng tiền đủ cho A rồi); hiện tại sổ hồng hết trang cập nhật và bản vẽ hiện trạng theo quy hoạch mới khác trong sổ cũ nên bên B chưa thể sang tên. Trong trường hợp này, quận trả lời chưa chính xác vì bên A chưa giao đủ các giấy tờ liên quan để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên giao dịch này chưa hoàn thành, do đó chưa thể sang tên B nên B không thể đứng tên trên bản vẽ. Do giao dịch này đã được công chứng chứng thực và đang thực hiện nên giữ nguyên, bên B cần thỏa thuận với bên A về việc thực hiện nốt phần nghĩa vụ còn lại: cập nhật bản vẽ, làm mới sổ hồng; sau đó giao các giấy tờ đó cho bên B để bên B thực hiện việc sang tên. Nếu bên A không thực hiện các công việc trên thì bên B yêu cầu Tòa án giải quyết, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch này theo khoản 2 Điều 129 BLDS 2015, và bên A bắt buộc phải thực hiện nghĩa vụ của mình.

Sau khi thực hiện xong thủ tục cập nhật sổ hồng thì 2 bên tiến hành hủy giao dịch mua bán trước đó và tiến hành giao dịch mua bán mới rồi thực hiện thủ tục sang tên cho B.

Với câu hỏi trên, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Về bồi thường thiệt hại:

Theo thông tin bạn cũng cấp: Ban Quản lý rừng Phòng hộ Ninh Hòa tiến hành xử lý thực bì để trồng rừng gây cháy lan sang diện tích rừng đang khai thác gây thiệt hại khoảng 360 triệu đồng (Gỗ đã khai thác chưa vận chuyển và gỗ chưa khai thác). Việc thi công trồng rừng của BQL RPH Ninh Hòa được khoán cho ông Liên (tư nhân). Như vậy, ông Liên là người tiến hành xử lý thực bì để trông cây gây cháy lan sang diệ tích rừng đang khai thác gây thệt hại 360 triệu đồng. Do đó, ông Liên là người có lỗi gây ra thiệt hại. Điều 597 BLDS 2015 quy định về bồi thường thiệt hại do người của pháp nhân gây ra, ta có:

“Pháp nhân phải bồi thường thiệt hại do người của mình gây ra trong khi thực hiện nhiệm vụ được pháp nhân giao; nếu pháp nhân đã bồi thường thiệt hại thì có quyền yêu cầu người có lỗi trong việc gây thiệt hại phải hoàn trả một khoản tiền theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, trong trường hợp này, Ban Quản lý rừng Phòng hộ Ninh Hòa phải bồi thường thiệt hại cho Công ty TNHH Trường Hưng 360 triệu đồng, sau đó yêu cầu ông Liên hoàn trả lại khoản tiền đó.

Về truy cứu trách nhiệm hình sự:

Điều 178 BLHS 2015, sửa đổi, bổ sung 2017 quy định về tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản như sau:

“1. Người nào hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm: 

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về một trong các hành vi quy định tại Điều này mà còn vi phạm; 

b) Đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm; 

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội; 

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; 

đ) Tài sản là di vật, cổ vật.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm: 

a) Có tổ chức; 

b) Gây thiệt hại cho tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng; 

c) Tài sản là bảo vật quốc gia; 

d) Dùng chất nguy hiểm về cháy, nổ hoặc thủ đoạn nguy hiểm khác; 

đ) Để che giấu tội phạm khác; 

e) Vì lý do công vụ của người bị hại; 

g) Tái phạm nguy hiểm.

3. Phạm tội gây thiệt hại cho tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng, thì bị phạt tù từ 05 năm đến 10 năm...”

Vì ông Liên gây thiệt hại 360 triệu đồng, do vậy ông Liên có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản quy định tại Khoản 3 Điều 178 BLHS 2015, sửa đổi, bổ sung 2017. Theo đó, mức phạt mà ông Liên có thể phải chịu là bị phạt tù từ 05 năm đến 10 năm.

Với câu hỏi trên, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng…”

Theo quy định pháp luật, quyền sử dụng đất hình thành trong thời kỳ hôn nhân không phải do tặng cho riêng hay thừa kế riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng là tài sản chung của vợ chồng. Khi một bên chết không để lại di chúc thì một nửa phần tài sản của người đó sẽ được đem ra chia thừa kế theo quy định pháp luật.

Như thông tin bạn trình bày, bố mẹ bạn sở hữu 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được mua sau khi kết hôn và trên giấy có tên cả 2 người, bố bạn vừa mất, mẹ muốn bán mảnh đất này. Do vậy, một nửa giá trị mảnh đất sẽ thuộc về bố bạn, còn một nửa còn lại sẽ thuộc về mẹ; phần tài sản thuộc quyền sở hữu của bố bạn sẽ được chia thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc.

Như vậy, trước hết để bán được mảnh đất này, mẹ phải thực hiện khai nhận di sản thừa kế của bố bạn. Sau đó, mẹ bạn có thể thỏa thuận với đồng thừa kế khác về việc mẹ bạn sẽ nhận toàn bộ mảnh đất. Thỏa thuận về sự phân chia này phải được lập thành văn bản được công chứng.

Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định như sau:  

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Để bán được mảnh đất này, mẹ bạn phải tiến hành sang tên quyền sử dụng đất.

Những thủ tục mẹ bạn cần thực hiện là:

Bước 1: Mẹ bạn ra Ủy ban nhân dân xã hoặc văn phòng công chứng làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Ủy ban nhân dân xã hoặc văn phòng công chứng sẽ gọi những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất đến để phân chia di sản, phải có văn bản từ chối nhận di sản thừa kế và để cho mẹ bạn đứng tên trong sổ đỏ.

Bước 2: Sau khi làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì mẹ bạn phải làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất sang cho mẹ bạn.

Nếu còn vướng mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Trường hợp bạn hỏi  thuộc trường hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (hay còn gọi là đất thổ cư) thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận ( huyện) nơi có đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Người dân nên chủ động trực tiếp lên UBND (quận) huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình, để xem địa phương mình đang có đất nông nghiệp có nằm trong diện quy hoạch không; và

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất:

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm:

- Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

- Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

- Trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Nghĩa vụ tài chính:

Người sử dụng đất khi được Cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Nộp tiền sử dụng đất:

Nộp bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân:

- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP trong trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

• Xác định giá đất:

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất sẽ là giá đất quy định tại Bảng giá đất khi ưu đãi về giá đất tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở.

Sẽ được miễn hoặc giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở khi chuyển mục đích sử dụng sang làm nhà ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu do tách hộ đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi.

Ngoài ra, nếu hộ gia đình, cá nhân nào chưa có khả năng về tài chính để nộp tiền sử dụng đất khi được chuyển mục đích sử dụng thì sẽ được ghi nợ trên Giấy chứng nhận và được trả nợ dần trong thời hạn 5 năm. Người nộp thuế sẽ được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn trong trường hợp trả nợ trước hạn. Nếu còn vướng mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.