Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Đào Liên - daolienluatsu

Chào bạn,

Câu hỏi của bạn được Luật sư Đào Liên - Công ty Luật Tiền Phong, Đoàn LS thành phố Hà Nội tư vấn như sau:

1.     Nguồn gốc đất là thông tin bắt buộc phải có trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải làm rõ khi cấp

Theo hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNTM, nguồn gốc sử dụng đất là thông tin bắt buộc phải ghi tại trang 2 GCN. Tuy nhiên, trên thực tế, không còn hồ sơ địa chính lưu tại xã/phường về việc ông bà là người đứng tên quyền sử dụng đất nên tạm chia làm hai trường hợp:

(i)      UBND xã/phường nơi có đất phải liên hệ Phòng tài nguyên và môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện nơi có đất để xin thông tin về nguồn gốc đất (trong trường hợp hồ sơ địa chính của xã bị cháy) khi giải quyết yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bố bạn.

(ii)     Tổ chức lấy ý kiến khu dân cư để xác minh nguồn gốc sử dụng đất.

Giả sử đối chiếu hồ sơ cho thấy trước 1988 đất đứng tên ông bà của bạn và nhưng từ năm 1988 đến nay đứng tên bố bạn. Cần làm rõ trong hồ sơ địa chính việc ghi tên bố bạn dựa trên căn cứ nào (được bố mẹ tặng cho, hoặc được chuyển nhượng). Trường hợp hồ sơ địa chính không ghi rõ căn cứ chuyển quyền thì cũng là một bất lợi. Mặt khác, do bố bạn sử dụng đến năm 1998 thì thôi không sử dụng nên rất có thể cũng không có giấy tờ đóng thuê sử dụng đất ở.

Việc có thêm xác nhận của những người dân sử dụng đất cùng thời điểm xác định bố bạn là người đã sử dụng đất chỉ là một trong các căn cứ thể hiện bố bạn có sử dụng đất chứ chưa nói lên được nguồn gốc và căn cứ xác lập quyền sử dụng đất cho bố bạn.

Lưu ý: nội dung xác nhận mà bố bạn đã xin ý kiến những người sử dụng đất liền kề về việc đất có nguồn gốc canh hoang là không đúng nên không có giá trị chứng minh.

2.     Áp dụng quy định tại Khoản e) Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Khoản e) Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thời điểm sử dụng đất và các tài liệu chứa đựng thông tin về thời điểm sử dụng đất. Đây cũng là một trong các căn cứ quan trọng để chứng minh việc bố bạn sử dụng đất từ thời điểm nhận quyền sử dụng đất từ ông bà bạn, và giúp quá trình giải quyết các vướng mắc giữa bố bạn và các con của ông bà.

Tuy nhiên, như bạn trình bày, bố bạn chỉ sử dụng 10 năm đầu sau khi ông bà nhượng lại đất. Sau đó không sử dụng. Do vậy, việc chứng minh sử dụng đất thường xuyên, liên tục, ổn định để được công nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp không có giấy tờ là chưa khả thi.

3.     Giải pháp:

Quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong cuộc sống, vì đất đai là tài sản lớn, là chỗ ở của mỗi người. Tuy nhiên tình cảm gia đình cũng quan trọng. Với nguồn gốc đất trên, với việc mua bán không giấy tờ, không người làm chứng, hiện tại ông bà đã mất, hồ sơ địa chính không rõ ràng, bố bạn lại không sử dụng đất thường xuyên, liên tục, chưa chắc chắn có biên lai nộp thuế đất ở hay không… nên việc đàm phán thương thảo với các thành viên con cái của ông bà là rất quan trọng.

Bạn nên sử dụng các căn cứ, tài liệu hàng xóm xác nhận, sử dụng thông tin trên hồ sơ địa chính thể hiện từ 1988 bố bạn đứng tên để thuyết phục các thành viên trong gia đình (con của ông bà) xem xét các chi tiết này để giải quyết. Gia đình nên cân nhắc có những phần chia sẻ vật chất cho các con của ông bà (không quá chú trọng việc thiệt hơn trong trường hợp này). Chỉ khi việc tranh chấp không còn thì bố bạn mới đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Giả sử tranh chấp bất đồng không được giải quyết, có đưa vụ việc ra toà án thì gia đình bạn cũng khó chứng minh quyền sử dụng đất đã được chuyển giao hợp pháp từ ông bà sang bố bạn.

Trên đây là ý kiến tư vấn của luật sư, nếu bạn còn băn khoăn hoặc có nội dung nào còn chưa rõ, vui lòng liên hệ Luật sư Đào Thị Liên, Công ty Luật TNHH Tiền Phong để được hỗ trợ thêm.

Thân chúc bạn và gia đình nhiều sức khoẻ và trân trọng kính chào.

Trả lời:

Chào bạn,

Câu hỏi của bạn được luật sư Đào Thị Liên - Luật sư thành viên Đoàn luật sư Hà Nội tư vấn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

-       Luật Đất đai 2013;

-       Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

-       Nghị định số 01/2017/NĐ - CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

-       Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài nguyên môi trường, quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ - CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

2. Thủ tục đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thương mại

Thứ nhất, theo quy định pháp luật về đất đai, để có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thương mại, dịch vụ; người sử dụng đất cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, căn cứ theo điểm d, khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 (trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp).

Thủ tục và căn cứ giải quyết yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất quy định theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, cụ thể yêu cầu chuyển mục đích phải phù hợp với:

-       Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

-       Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Quy hoạch hiện tại: như bạn trường hợp, khu đất hiện đã được Nhà nước quy hoạch đến năm 2030 là khu dân cư (ODT). Căn cứ khoản 2, Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, về lý thuyết khi cơ quan có thẩm quyền chưa công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì bạn có thể xin chuyển mục đích sử dụng sang đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, trên thực tế, quy hoạch khu đất là đất ở thì dù kế hoạch sử dụng đất hàng năm chưa công bố bạn cũng rất khó xin chuyển đổi sang mục đích này. Bạn có mong muốn vừa kinh doanh vừa ở thì nên cân nhắc xin chuyển đổi mục đích sang đất ở luôn, bạn sẽ có thể sử dụng đất cho mong muốn của mình.

Thứ hai, về thủ tục cấp đổi GCN

Căn cứ khoản 2, Điều 97 Luật Đất đai 2013:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;”

Như vậy, nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn được cấp trước đây nay vẫn phù hợp với quy định thời điểm hiện tại thì không cần thực hiện thủ tục xin cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Thứ ba, lưu ý về tách thửa:

Bạn đang sử dụng và được cấp GCN đối với 200m², nay muốn xin chuyển mục đích sử dụng đối với 100m², khi giải quyết có thể cơ quan có thẩm quyền sẽ tách thửa và cấp Giấy chứng nhận mới cho từng thửa đất mới sau khi chia tách theo Khoản 19 điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT: “Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa và cấp Giấy chứng nhận mới cho từng thửa đất mới sau chia tách.”)

Sử dụng đất vào mục đích đất ở sau khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mục đích đất ở thì bạn có quyền sử dụng đất để vừa ở, vừa kinh doanh.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Luật sư Đào Thị Liên, - Công ty Luật Tiền Phong. Nếu có nội dung nào bạn chưa hiểu, có thể liên hệ với luật sư theo điện thoại: 014 3351 1933 hoặc email Contact@luattienphong.vn để được tư vấn thêm.

Thân chào.

Luật sư Đào Thị Liên

Điện thoại: 0916162618

Chào bạn,

Câu hỏi của bạn được luật sư Đào Thị Liên, Công ty Luật TNHH Tiền Phong, đoàn luật sư thành phố Hà Nội tư vấn như sau:

1.    Xác định sự việc:

Gia đình bạn nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ năm 2011, có giấy tờ mua bán viết tay và đã thanh toán tiền cho bên bán, gia đình đã nhận đất để canh tác trên thực tế. Tuy nhiên trên giấy tờ mua bán không có chữ ký của vợ bên bán. Nay bên bán đã qua đời, người vợ đòi lại với lý do trước đây cho nhà bạn mượn đất. Diện tích người vợ đòi lại lại lớn hơn diện tích gia đình bạn đã nhận chuyển nhượng trước đó. Bạn mong muốn được tư vấn để giải quyết vấn đề trên.

2.    Nhận định của luật sư:

2.1 Về hình thức giao dịch:

-       Điều 689 Luật Dân sự 2005 quy định: giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực.

-       Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai (điều 46 Luật Đất đai 2003).

Giao dịch của bạn chưa thoả mãn quy định trên.

2.2 Về chủ thể giao dịch.

Trong trường hợp đất nông nghiệp gia đình bạn nhận chuyển nhượng là tài sản chung vợ chồng, thì việc chuyển nhượng phải được cả hai bên vợ chồng người bán cùng thống nhất và ký tên vào bản hợp đồng (Điều 28 Luật Hôn nhân và gia đình 2000).

Nếu là tài sản riêng của người chồng thì chồng có quyền định đoạt (Điều 32 Luật Hôn nhân và gia đình 2000). Nếu là tài sản riêng thì phải có giấy tờ pháp lý chứng minh, ví dụ: văn bản thoả thuận vợ chồng, hoặc giấy tờ về việc chồng được tặng cho riêng, thừa kế riêng đất nông nghiệp, hoặc tạo lập tài sản trên trước thời điểm kết hôn (chồng có trước hôn nhân) - Điều 32 Luật Hôn nhân và gia đình 2000. Trường hợp không có chứng cứ chứng minh tài sản riêng thì quyền sử dụng đất được coi là tài sản chung.

Trường hợp đất là tài sản chung thì giao dịch của gia đình bạn bị vô hiệu thêm về chủ thể, vì phần của người vợ được coi là chưa xác lập giao dịch chuyển nhượng với gia đình bạn. Nếu người vợ không đồng ý chuyển nhượng thì phần này phải trả lại cho người vợ và rất khó để đòi lại khoản tiền tương đương với diện tích đất phải trả lại (vì người chồng là người nhận tiền nhưng hiện tại đã chết).

2.3 Giải quyết giao dịch vô hiệu đối với giao dịch không thoả mãn điều kiện về thủ tục công chứng, chứng thực.

Khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:

Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực

Đối với phần đất thuộc tài sản riêng của người chồng, gia đình bạn đã thanh toán đủ tiền, đã nhận quyền sử dụng đất để canh tác, có thể được công nhận giao dịch với phần này khi giải quyết tranh chấp với người vợ.

2.4 Về diện tích đất đang có vướng mắc

Như bạn trình bày, người vợ khi đòi đất đã đòi nhiều hơn diện tích gia đình bạn mua từ người chồng. Bạn có quyền bác bỏ yêu cầu này dựa vào số diện tích trên giấy tờ bạn đã mua. Tuy nhiên, bạn nên kiểm tra thực tế xem diện tích đất mình sử dụng có nhiều hơn diện tích đã mua hay không. Để đánh giá về phần diện tích chênh lệch nếu có cũng như để củng cố tài liệu, chứng cứ giải quyết vấn đề vướng mắc giữa gia đình bạn với vợ bên bán đất, bạn nên liên hệ UBND cấp xã xin cung cấp thông tin, tài liệu giấy tờ liên quan đến diện tích đất đã mua. Căn cứ Khoản 1 Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, UBND cấp xã hoặc VP ĐK đất đai chi nhánh quận/huyện có trách nhiệm cung cấp thông tin, tài liệu đất đai cho người yêu cầu. Có tài liệu này, bạn có quyền sử dụng để làm việc với vợ người bán về diện tích.

3.    Tư vấn của luật sư

Để giải quyết vấn đề bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình cũng như để tránh các mâu thuẫn gia tăng không đáng có, gia đình bạn có quyền làm đơn yêu cầu UBND xã nơi có đất tổ chức hội nghị hoà giải tranh chấp đất đai theo quy định tại điều 202, điều 203 Luật Đất đai để giải quyết. Trong các buổi làm việc trên, bạn và gia đình đưa ra nguyện vọng muốn được tiếp tục sử dụng đất cũng như đề nghị xác định chính xác diện tích đất đang có sự không thống nhất. Gia đình bạn nên cung cấp giấy tờ pháp lý liên quan đến việc mua bán, sử dụng đất, chứng từ chuyển tiền để vợ bên bán được xem và UBND cấp xã có cơ sở xem xét tư vấn, hướng dẫn các bên về quyền và nghĩa vụ.

Căn cứ kết quả hoà giải, nếu hoà giải không thành, gia đình bạn có quyền khởi kiện vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất để được pháp luật bảo vệ. Nhiều khả năng gia đình bạn chỉ được xem xét công nhận một phần giao dịch đối với phần đất thuộc quyền sử dụng riêng của người chồng (theo Điều129 Luật Dân sự).

Thực tế việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất rất phức tạp và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó kỹ năng và sự hiểu biết pháp luật của những người tham gia giải quyết tranh chấp rất quan trọng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của luật sư, bạn và gia đình tham chiếu sử dụng. Nếu cần luật sư tư vấn chuyên sâu hơn, bạn vui lòng liên hệ Luật sư Đào Thị Liên, Công ty Luật TNHH Tiền Phong, địa chỉ: Địa chỉ: Toà nhà Bình Vượng, số 200, đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, Hà Nội. Điện thoại luật sư: 091 61626 618.

Thân chúc bạn và gia đình sớm giải quyết được sự việc trên.

Trân trọng.

Chào bạn,

Câu hỏi của bạn được luật sư Đào Thị Liên, Công ty Luật TNHH Tiền Phong, đoàn luật sư thành phố Hà Nội tư vấn như sau:

1.    Xác định sự việc:

Gia đình bạn nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ năm 2011, có giấy tờ mua bán viết tay và đã thanh toán tiền cho bên bán, gia đình đã nhận đất để canh tác trên thực tế. Tuy nhiên trên giấy tờ mua bán không có chữ ký của vợ bên bán. Nay bên bán đã qua đời, người vợ đòi lại với lý do trước đây cho nhà bạn mượn đất. Diện tích người vợ đòi lại lại lớn hơn diện tích gia đình bạn đã nhận chuyển nhượng trước đó. Bạn mong muốn được tư vấn để giải quyết vấn đề trên.

2.    Nhận định của luật sư:

2.1 Về hình thức giao dịch:

-       Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực.

-       Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai (điều 46 Luật Đất đai 2003).

Giao dịch của bạn chưa thoả mãn quy định trên.

2.2 Về chủ thể giao dịch.

Trong trường hợp đất nông nghiệp gia đình bạn nhận chuyển nhượng là tài sản chung vợ chồng, thì việc chuyển nhượng phải được cả hai bên vợ chồng người bán cùng thống nhất và ký tên vào bản hợp đồng (Điều 28 Luật Hôn nhân và gia đình 2000).

Nếu là tài sản riêng của người chồng thì chồng có quyền định đoạt (Điều 32 Luật Hôn nhân và gia đình 2000). Nếu là tài sản riêng thì phải có giấy tờ pháp lý chứng minh, ví dụ: văn bản thoả thuận vợ chồng, hoặc giấy tờ về việc chồng được tặng cho riêng, thừa kế riêng đất nông nghiệp, hoặc tạo lập tài sản trên trước thời điểm kết hôn (chồng có trước hôn nhân) - Điều 32 Luật Hôn nhân và gia đình 2000. Trường hợp không có chứng cứ chứng minh tài sản riêng thì quyền sử dụng đất được coi là tài sản chung.

Trường hợp đất là tài sản chung thì giao dịch của gia đình bạn bị vô hiệu thêm về chủ thể, vì phần của người vợ được coi là chưa xác lập giao dịch chuyển nhượng với gia đình bạn. Nếu người vợ không đồng ý chuyển nhượng thì phần này phải trả lại cho người vợ và rất khó để đòi lại khoản tiền tương đương với diện tích đất phải trả lại (vì người chồng là người nhận tiền nhưng hiện tại đã chết).

2.3 Giải quyết giao dịch vô hiệu đối với giao dịch không thoả mãn điều kiện về thủ tục công chứng, chứng thực.

Khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:

Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực

Đối với phần đất thuộc tài sản riêng của người chồng, gia đình bạn đã thanh toán đủ tiền, đã nhận quyền sử dụng đất để canh tác, có thể được công nhận giao dịch với phần này khi giải quyết tranh chấp với người vợ.

2.4 Về diện tích đất đang có vướng mắc

Như bạn trình bày, người vợ khi đòi đất đã đòi nhiều hơn diện tích gia đình bạn mua từ người chồng. Bạn có quyền bác bỏ yêu cầu này dựa vào số diện tích trên giấy tờ bạn đã mua. Tuy nhiên, bạn nên kiểm tra thực tế xem diện tích đất mình sử dụng có nhiều hơn diện tích đã mua hay không. Để đánh giá về phần diện tích chênh lệch nếu có cũng như để củng cố tài liệu, chứng cứ giải quyết vấn đề vướng mắc giữa gia đình bạn với vợ bên bán đất, bạn nên liên hệ UBND cấp xã xin cung cấp thông tin, tài liệu giấy tờ liên quan đến diện tích đất đã mua. Căn cứ Khoản 1 Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, UBND cấp xã hoặc VP ĐK đất đai chi nhánh quận/huyện có trách nhiệm cung cấp thông tin, tài liệu đất đai cho người yêu cầu. Có tài liệu này, bạn có quyền sử dụng để làm việc với vợ người bán về diện tích.

3.    Tư vấn của luật sư

Để giải quyết vấn đề bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình cũng như để tránh các mâu thuẫn gia tăng không đáng có, gia đình bạn có quyền làm đơn yêu cầu UBND xã nơi có đất tổ chức hội nghị hoà giải tranh chấp đất đai theo quy định tại điều 202, điều 203 Luật Đất đai để giải quyết. Trong các buổi làm việc trên, bạn và gia đình đưa ra nguyện vọng muốn được tiếp tục sử dụng đất cũng như đề nghị xác định chính xác diện tích đất đang có sự không thống nhất. Gia đình bạn nên cung cấp giấy tờ pháp lý liên quan đến việc mua bán, sử dụng đất, chứng từ chuyển tiền để vợ bên bán được xem và UBND cấp xã có cơ sở xem xét tư vấn, hướng dẫn các bên về quyền và nghĩa vụ.

Căn cứ kết quả hoà giải, nếu hoà giải không thành, gia đình bạn có quyền khởi kiện vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất để được pháp luật bảo vệ. Nhiều khả năng gia đình bạn chỉ được xem xét công nhận một phần giao dịch đối với phần đất thuộc quyền sử dụng riêng của người chồng (theo Điều129 Luật Dân sự).

Thực tế việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất rất phức tạp và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó kỹ năng và sự hiểu biết pháp luật của những người tham gia giải quyết tranh chấp rất quan trọng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của luật sư, bạn và gia đình tham chiếu sử dụng. Nếu cần luật sư tư vấn chuyên sâu hơn, bạn vui lòng liên hệ Luật sư Đào Thị Liên, Công ty Luật TNHH Tiền Phong, địa chỉ: Địa chỉ: Toà nhà Bình Vượng, số 200, đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, Hà Nội. Điện thoại luật sư: 091 61626 618.

Thân chúc bạn và gia đình sớm giải quyết được sự việc trên.

Trân trọng.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và liên hệ. 

Đây là số của mình: 091 6162 618. Mình ở khu vực Hà Đông.

Rất vui được gặp bạn.

Trân trọng./.

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi, Luật sư Đào Liên - Công ty Luật Tiền Phong tư vấn cho bạn như sau:

1. Xác định quyền tài sản là bất động sản

Như bạn nói, bạn có mua lại của anh mình tài sản là bất động sản gồm 1 thửa đất trên đó có 4 phòng trọ. Theo quy định của pháp luật hiện hành, điều kiện để hai bên thực hiện giao dịch là:

• Đất phải có giấy chứng nhận;
• Đất, nhà không có tranh chấp.
• Đất, nhà không thuộc trường hợp bị kê biên để thi hành án.
• Đất còn thời hạn sử dụng.

Việc mua bán phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản và phải được công chứng cũng như đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh cấp quận/huyện nơi có đất để chuyển quyền từ bên bán sang cho bên mua. Lúc này giao dịch mua bán mới được coi là hạnh phúc và có hiệu lực.

Nếu việc mua tài sản là đất và phòng trọ của bạn đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì pháp luật công nhận giao dịch và bạn được coi là người sử dụng đất hạnh phúc và là chủ sở hữu của phòng trọ để giải quyết các tranh chấp phát sinh liên quan đến nhà đất nếu có.

1. Ý nghĩa của việc đo đạc

Theo bạn cho biết, bà Mỹ cũng mua lại quyền sử dụng đất và phòng trọ của anh trai bạn nhưng không nói rõ giao dịch này có đáp ứng được các điều kiện để được công nhận hay không, bạn căn cứ tư vấn của tôi ở mục 1 để xác định bà Mỹ đã có chủ quyền đối với phần tài sản mua lại của anh trai bạn chưa nhé.

Bà Mỹ có quyền sở hữu công trình toilet  hay không cần căn cứ vào giấy tờ mua bán giữa bà Mỹ và anh trai bạn cũng như điều kiện đối với giao dịch này. Nếu phần toilet không được hai bên thoả thuận thì việc bà Mỹ mời người đến đo đạc cũng không làm phát sinh quyền của bà Mỹ đối với các công trình này.

1. Tranh chấp và quyền khởi kiện

Nếu trên thực tế phát sinh tranh chấp về việc sử dụng chung toilet thì người sử dụng đất và sở hữu công trình hợp pháp trên đất sẽ đủ điều kiện là chủ thể khởi kiện vụ án dân sự để yêu cầu toà án giải quyết.

Nếu bạn đã hoàn thành việc mua bán với anh trai, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, công trình trên đất thì có quyền khởi kiện ra toà án yêu cầu giải quyết tranh chấp về phần toilet đối với bà Mỹ.

Nếu giao dịch giữa bạn với anh trai chưa hoàn tất, bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có quyền đề nghị anh trai đứng ra giải quyết, bạn sẽ tham gia vụ án với tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

Trên đây là nội dung tư vấn của luật sư, hi vọng giúp bạn làm sáng tỏ vấn đề mà bạn đang quan tâm, nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn chi tiết hơn nữa, vui lòng kết nối đến tổng đài 1900 6289 để được hỗ trợ.

Trân trọng./.

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi, Luật sư Đào Liên - Công ty Luật Tiền Phong tư vấn cho bạn như sau:

Về nguồn gốc đất: ban đầu đất là của ông nội bạn, nhưng ba bạn đã sử dụng và được cấp giấy chứng nhận từ năm 1995. Nếu việc ba bạn và gia đình sử dụng đất cũng như kê khai đăng ký quyền sử dụng đất công khai mà anh em không ai có ý kiến gì thì có thể nói ba bạn được công nhận về mặt pháp luật về chủ quyền.

Tuy nhiên, giả thiết người đứng tên trong hồ sơ địa chính trước thời điểm cấp giấy chứng nhận cho ba bạn là ông bà bạn, việc cấp sổ đỏ của ba bạn không ai biết, anh em ruột của ba bạn vẫn ngầm xác nhận với nhau là đất của ông bà nội chưa chia mà tạm để ba bạn sử dụng.. ông bà nội bạn qua đời chưa được 30 năm (chưa hết quyền khởi kiện chia thừa kế của các đồng thừa kế) thì nhiều khả năng chú của bạn vẫn có quyền khởi kiện ra toà yêu cầu huỷ sổ đỏ đã cấp cho ba bạn để chia thừa kế.

Trên đây là nội dung tư vấn của luật sư, hi vọng giúp bạn làm sáng tỏ vấn đề mà bạn đang quan tâm, nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn chi tiết hơn nữa, vui lòng kết nối đến tổng đài 1900 6289 để được hỗ trợ.

Trân trọng./.

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi, Luật sư Đào Liên (công ty Luật Tiền Phong) tư vấn cho bạn như sau:

- Ông bà có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho con, cháu, việc hai ông bà và con, cháu không cùng sổ hộ khẩu không ảnh hưởng gì đến việc này.

- Để được nhà nước miễn thuế thu nhập cá nhân khi tặng cho quyền sử dụng đất, bạn nên chuẩn bị giấy tờ nhân thân chứng minh quan hệ huyết thống qua giấy khai sinh, lý lịch đảng viên....

Nếu bạn cần tư vấn cụ thể hơn, vui lòng liên hệ tổng đài 1900 6289 để được giải đáp.

Thân ái.

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi luật sư Đào Liên - Công ty Luật Tiền phong xin tư vấn cho bạn như sau:

1. Về quyền khởi kiện để giải quyết những tranh chấp đất đai.

Giải thích phía bên kia ở kiên quyết khởi kiện vụ việc ra Tòa thì đó là quyền của họ được quy định trong Hiến pháp và bộ luật tố tụng dân sự. Khi khởi kiện họ có nghĩa vụ phải chứng minh các vấn đề mà họ yêu cầu tòa giải quyết. Khi nhận thấy có căn cứ vào bằng chứng để giải quyết yêu cầu thì tòa án sẽ thông báo thụ lý vụ án và giải quyết vụ án này.

Như vậy với câu hỏi thứ nhất, nếu họ kiện thì gia đình bạn cần chuẩn bị chứng cứ, dữ liệu để tham gia theo kiện. Bạn có thể tham khảo ý kiến của chúng tôi trong việc chuẩn bị tài liệu hồ sơ ở mục 2 sau đây.

2. Quyền và nghĩa vụ của bị đơn trong vụ kiện dân sự

Nếu gia đình bạn là người bị kiện thì theo luật tố tụng dân sự hiện hành tư cách pháp lý của bạn trong vụ kiện trên là bị đơn.

Trước hết, bị đơn có quyền và nghĩa vụ phải đưa ra ý kiến của mình về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Theo thông báo của tòa án.

Thứ hai, gia đình bạn chuẩn bị các tài liệu liên quan tới quyền sử dụng đất để chứng minh quyền sử dụng đất của mình là hợp pháp. Căn cứ để xác định ranh giới và diện tích cho mỗi bên trong vụ án này sẽ là: hồ sơ địa chính qua các thời kỳ, các giấy tờ để xác định quyền sử dụng đất cho các bên, đặc biệt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Những tư vấn của luật sư chỉ dựa trên suy đoán các tình huống, để chính xác cần phải có hồ sơ cụ thể, bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua tổng đài 1900 6289 để cung cấp thông tin hồ sơ và được tư vấn thêm nhé.

Chúc bạn và gia đình mọi việc tốt lành.

Thân mến.

LS Liên

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi luật sư  Đào Liên - Công ty Luật Tiền Phong tư vấn cho bạn như sau:

Hiện nay sự duy trì an ninh trật tự và nếp sống văn hóa ở mỗi chung cư sẽ được thực hiện theo nội quy quản lý và sử dụng nhà chung cư, do ban quản trị lập ra sau khi xin ý kiến của  hội nghị nhà chung cư. Bạn nên thực hiện kiểm tra nội quy/quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư của mình để xác định đã có quy định xử lý những hành vi tương tự đang xảy ra hay không.

Để bạn nắm được các quy định có liên quan về việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, luật sư tư vấn cho bạn các quy định cụ thể:

Một là: các văn bản pháp luật điều chỉnh việc quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện nay gồm có:

-  Luật Nhà ở số 65/2014/QH13;;

-  Nghị định số  99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

- Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

Hai là: việc quản lý, vận hành nhà chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành

Sau khi chủ đầu tư bàn giao nhà ở cho các chủ sở hữu căn hộ và đưa công trình nhà chung cư đi vào sử dụng thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu Ban quản trị đại diện cho các chủ sở hữu căn hộ để thực hiện các quyền của chủ sở hữu căn hộ theo quy định của pháp luật.

BQT nhà chung cư có quyền, nghĩa vụ theo quy định tại điều 41 Thông tư 02 trong đó BQT có quyền  đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Bạn cần đối chiếu với quy định trong nội quy, quy chế nhà chung cư để xác định trách nhiệm của những người vi phạm cũng như trách nhiệm của BQT hoặc ban quản lý tòa nhà trong việc đảm bảo tòa nhà bạn được văn minh, an toàn.

Ba là: giải  pháp cho bạn

Dù ở đâu thì cũng cần hàng xóm và sự chia sẻ, thông cảm luôn là cần thiết cho các mối quan hệ. Theo chúng tôi, bạn nên trao đổi thẳng thắn với hàng xóm của mình để họ thay đổi. Nếu vẫn không chuyển biến thì bạn có quyền yêu cầu ban quản lý tòa nhà cũng như ban quản trị phải có biện pháp xử lý. Được biết hiện nay nhiều tòa nhà áp dụng chính sách phạt hành chính để duy trì trật tự và trị an trong khu dân cư và biện pháp này khá hiệu quả.

Trên đây là ý kến tư vấn của luật sư, hi vọng làm sáng tỏ vấn đề mà bạn quan tâm, hi vọng bạn sớm giải quyết được vấn đề  của mình.

Nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn thêm, vui lòng liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Tiền Phong 1900 6289 để được hỗ trợ thêm.

Thân mến.

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi, Luật sư Đào Liên - Công ty Luật Tiền Phong tư vấn cho bạn như sau:

Giao dịch giữa chú bạn và bên bán đất là giao dịch dân sự theo đó hai bên đang tranh chấp hợp đồng đặt cọc để ký và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nếu bên nhận đặt cọc uỷ quyền cho người khác thực hiện các nội dung đàm phán, thương lượng với chú bạn về việc huỷ cọc thì phải có uỷ quyền bằng văn bản nhưng pháp luật không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Hình thức lập vi bằng về giao dịch uỷ quyền thực chất là bên thừa phát lại ghi nhận sự kiện uỷ quyền của hai bên, chứng thực tính xác thực của giao dịch về thời gian, chủ thể và địa điểm, nội dung giao dịch. Việc này chỉ làm tăng tính xác tín của giao dịch và bạn có thể an tâm khi làm việc với bên được uỷ quyền.

Về giải quyết hậu quả của hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Theo quy định của pháp luật, nếu các bên không có thoả thuận khác thì một bên nhận cọc để cam kết chuyển nhượng tài sản nhưng lại không thực hiện thì phải trả lại tiền đặt cọc và bị phạt một khoản tương đương tiền đặt cọc. Trường hợp các bên có thoả thuận thì thực hiện việc phạt cọc theo thoả thuận.

Trên đây là nội dung tư vấn của luật sư, hi vọng giúp bạn làm sáng tỏ vấn đề mà bạn đang quan tâm, nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn chi tiết hơn nữa, vui lòng kết nối đến tổng đài 1900 6289 để được hỗ trợ.

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi, Luật sư Đào Liên - Công ty Luật Tiền Phong tư vấn cho bạn như sau:

1. Xác định phần diện tích lưu không

Diện tích lưu không được hiểu là phần diện tích đã được nhà nước quy hoạch sử dụng làm hành lang công trình đường bộ, thuộc quyền quản lý của nhà nước và nếu sử dụng thì người dân chỉ được làm công trình tạm với điều kiện phải cam kết tự nguyện tháo dỡ khi nhà nước sử dụng đến phần lưu không này.

Nếu quy hoạch đường có sau thời điểm bạn sử dụng đất,  khi nhà nước sử dụng đến phần đất của bạn làm hành lang đường bộ thì phải bồi thường.

2. Tranh chấp phần đất lưu không

Nhiều khả năng diện tích đất lưu không như bạn trình bày sẽ thuộc quyền quản lý của nhà nước, và vì thế dù bất kỳ ai sử dụng phần diện tích này cũng chỉ là sử dụng tạm thời. Giả sử hàng xóm nhà bạn sử dụng phần này, có vô lý đi chăng nữa nhưng diện tích này không thuộc thẩm quyền quản lý và sử dụng của nhà bạn, bạn không có quyền yêu cầu họ không được sử dụng. Giả sử việc sử dụng diện tích lưu không của hàng xóm làm ảnh hưởng đến lối đi vào thửa đất của gia đình bạn thì chiều theo quy định của pháp luật dân sự về quyền có lối đi vào bất động sản liền kề, bạn có quyền đề nghị UBND cấp xã giải quyết. Nếu đất lưu không thuộc sở hữu nhà nước, chính quyền địa phương sẽ có phán quyết.

Việc hàng xóm trồng cây vào phần lưu không là sai quy định, vi phạm hành lang an toàn giao thông đường bộ, bạn có quyền báo cáo chính quyền địa phương để xử lý.

Trên đây là nội dung tư vấn của luật sư, hi vọng giúp bạn làm sáng tỏ vấn đề mà bạn đang quan tâm, nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn chi tiết hơn nữa, vui lòng kết nối đến tổng đài 1900 6289 để được hỗ trợ.

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi, Luật sư Đào Liên - Công ty Luật Tiền Phong tư vấn cho bạn như sau:

Đầu tiên, về thẩm quyền giao đất: xác định được việc giao đất cho bạn là trái thẩm quyền vì Công ty TLHB không có thẩm quyền giao đất theo quy định của pháp luật về đất đai các thời kỳ.

Thứ hai, để xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất:

Theo điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì cần phân biệt hai trường hợp:

Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao, nếu có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất áp theo khung giá đất nhà nước ban hành tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất.

Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích

Nếu bạn đưa ra được các giầy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền sử dụng đất vào thời điểm được giao đất thì bạn không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc chỉ nộp số tiền cho phần đất còn thiếu; nếu bạn không chứng minh được đã thực hiện nghĩa vụ tài chính thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất là 40% hoặc 50% tùy vào thời điểm được giao với đất trong hạn mức và 100% với diện tích đất vượt hạn mức.

Trên đây là nội dung tư vấn của luật sư, hi vọng giúp bạn làm sáng tỏ vấn đề mà bạn đang quan tâm, nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn chi tiết hơn nữa, vui lòng kết nối đến tổng đài 1900 6289 để được hỗ trợ.

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi, Luật sư Đào Liên - Công ty Luật Tiền Phong tư vấn cho bạn như sau:

1. Xác định chủ quyền

Nếu nhà đất gia đình bạn sử dụng là của ông bà bạn để lại, bạn đã đóng thuế 20  năm thì vẫn chưa đủ cơ sở khẳng định gia đình bạn có đủ điều kiện được công nhận hay chưa, bởi lẽ: nhà đất là di sản của ông bà bạn để lại sau khi chết. Nếu ông bà bạn chết được tròn 30 năm trở lên thì hết thời hiệu khởi kiện chia thừa kế theo quy định của Luật Dân sự 2015 và gia đình bạn được tiếp tục sử dụng cũng như kê khai cấp giấy chứng nhận (thời hiệu khởi kiện chia thừa kế bất động sản là 30 năm, quá thời hạn này thì toà án không thụ lý và người đang thực tế quản lý, sử dụng bất động sản sẽ được tiếp tục sử dụng).

2. Các vấn đề liên quan

Giả thiết, hiện vẫn còn thời hiệu chia thừa kế với bất động sản nói trên (ông bà bạn chết tính đến thời điểm hiện tại chưa đủ 30 năm thì thời hiệu khởi kiện chia thừa kế của các đồng thừa kế khác là vẫn còn) thì pháp luật quy định như sau:

- Các đồng thừa kế tài sản của ông bà bạn gồm có: cha, mẹ và các con (nếu còn sống).

- Tỷ lệ phân chia: trường hợp ông bà bạn không để lại di chúc thì các đồng thừa kế được chia đều nhau.

Trên đây là nội dung tư vấn của luật sư, hi vọng giúp bạn làm sáng tỏ vấn đề mà bạn đang quan tâm, nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn chi tiết hơn nữa, vui lòng kết nối đến tổng đài 1900 6289 để được hỗ trợ.

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi, Luật sư Đào Liên - Công ty Luật Tiền Phong tư vấn cho bạn như sau:

1. Xác định nội dung hợp đồng chuyển nhượng

Như bạn trình bày, bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chủ đất cũ, hai bên đã ký hợp đồng công chứng và thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận tại cơ quan thẩm quyền. Tuy nhiên, sau khi bạn cho người chủ cũ mượn nhà để ở, người này sau một thời gian sử dụng lại đòi bạn phải huỷ hợp đồng chuyển nhượng hoặc là khi người ta chuyển đi người ta sẽ dỡ nhà mang đi và tháo hệ thống điện đã lắp. Để làm rõ chủ đất cũ có được làm những gì họ tuyên bố hay không, cần kiểm tra nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu trong hợp đồng nêu rõ, tài sản gắn liền với đất cũng thuộc nội dung chuyển nhượng thì chủ đất cũ không được phép tháo dỡ tài sản trên đất để mang đi, ngược lại, hợp đồng không nêu thì họ có quyền này.

Mặt khác, nếu hợp đồng không nói rõ nhưng Văn phòng Đăng ký đất đai đã chứng nhận nhà ở, công trình xây dựng trên đất cho bạn thì cũng có thể coi tài sản này thuộc quyền sở hữu của bạn, nếu muốn đòi lại, bên chủ đất cũ phải khởi kiện ra toà án để toà phán quyết về thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất của bạn là đúng hay sai.

Trên đây là nội dung tư vấn của luật sư, hi vọng giúp bạn làm sáng tỏ vấn đề mà bạn đang quan tâm, nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn chi tiết hơn nữa, vui lòng kết nối đến tổng đài 1900 6289 để được hỗ trợ.

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi, Luật sư Đào Liên - Công ty Luật Tiền Phong tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất, về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2014, các giao dịch tặng cho, chuyển nhượng đất đai nói chung (mà không thuộc trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản) chỉ được pháp luật thừa nhận khi đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, nêu đất của cha bạn chưa có giấy chứng nhận thì cha bạn chưa thể tách cho và tặng một phần cho bạn. Sau đây, chúng tôi tư vấn cho bạn điều kiện để kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu để gia đình bạn tham khảo.

Thứ hai, về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Để bạn dễ hình dung điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, chúng tôi phân ra các trường hợp:

- Trường hợp 1: đối với đất có giấy tờ, hồ sơ cấp giấy chứng nhận cần có (i) giấy tờ đất (quyết định giao đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy tờ thừa kế…(ii) giấy tờ nhân thân của người đăng ký quyền sử dụng đất, (iii) bản vẽ sơ đồ thửa đất, (iv) đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (v) tờ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

- Trường hợp thứ hai: đất không có giấy tờ nhưng sử dụng trước 15-10-1993; 1-7-2004; 1-1-2015 (là các mốc Luật Đất đai 1993, 2003, 2013 có hiệu lực), không vi phạm pháp luật đất đai, không có tranh chấp, được UBND cấp xã xác nhận thời điểm sử dụng đất và việc sử dụng đât không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch của địa phương thì có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài các giấy tờ nêu tại mục ii, iii, iv, v, người đăng ký bổ sung thêm xác nhận của UBND xã về việc sử dụng đất lâu dài, không vi phạm đất đai. Tùy từng thời điểm sử dụng đất mà bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, nếu sử dụng trước 15-10-1993 thì không phải nộp tiền sử dụng đất, các thời điểm sau bạn có thể phải nộp 50 hoặc 100% tiền sử dụng (nhà nước thu theo khung giá đất).

Nếu trên đất có nhà ở và công trình xây dựng trên đấy thì cần có sơ đồ nhà, công trình đính kèm hồ sơ.

Nếu quá trình sử dụng đất, gia đình bạn có thực hiện các nghiên cứu tài chính về đất đai thì bạn nên nộp kèm bản sao các giấy tờ chừng từ nộp tiền.

Chúc bạn và gia đình sức khoẻ.

Trân trọng.

Chào bạn,

Với vấn đề bạn hỏi, Luật sư Đào Liên - Công ty Luật Tiền Phong xin tư vấn cho bạn như sau: 

Về thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu và nghĩa vụ tài chính 

Trường hợp đất doanh nghiệp giao đất cho cán bộ nhân viên theo Luật Đất đai là giao đất trái thẩm quyền, nếu ở thời điểm xin cấp giấy chứng nhận, đất được sử dụng đúng quy hoạch, không có tranh chấp, được UBND cấp xã xác nhận việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì người dân sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp chứng minh được đã nộp tiền sử dụng đất cho người giao đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Về quan điểm của UBND xã

Như bạn trao đổi, gia đình bạn sử dụng đất từ năm 1989, đã nộp tiền mua thanh lý nhà của Công ty TLHB, nay UBND phường yêu cầu phải trả tiếp tiền thuê nhà cho đơn vị này từ năm 1989 đến nay theo chúng tôi là chưa đúng. Bạn có quyền yêu cầu UBND phường trả lời bằng văn bản về việc này để xem họ căn cứ vào tài liệu nào để đưa ra yêu cầu đó.

Trên đây là ý kến tư vấn của luật sư, hi vọng làm sáng tỏ vấn đề mà bạn quan tâm, Luật Tiền Phong là đơn vị chuyên tư vấn các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn thêm, vui lòng liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Tiền Phong 1900 6289 để được hỗ trợ. 

Trân trọng./.

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi, Luật sư Đào Liên - Công ty Luật Tiền Phong tư vấn cho bạn như sau:

1. Xác định chủ quyền sử dụng đất

Như bạn trình bày, quyền sử dụng đất của gia đình bạn là do bố chồng và chồng bạn đồng chủ quyền, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ chứng minh việc chung khởi tạo tài sản của hai bố con như: giấy tờ mua bán chung, cam kết thoả thuận giữa hai bố con nếu có… để phòng trường hợp vụ việc không tự giải quyết được phải đưa ra cơ quan pháp luật.

Khi có căn cứ xác định quyền sử dụng đất là chung của hai bố con, bạn nên trao đổi thẳng thắn, chân tình với bố về việc sử dụng tài sản chung trên cơ sở tôn trọng quyền lợi, sự riêng tư về chỗ ở, để tìm kiếm sự đồng thuận, thiện chí, tôn trọng nhau. Trường hợp không thể tìm được tiếng nói chung, bạn có thể lựa chọn các giải pháp chúng tôi tư vấn như sau đây.

2. Giải pháp

Một là, liên hệ chính quyền cấp xã để nhờ hoà giải

Theo quy định của Luật Đất đai, các vướng mắc, tranh chấp đất đai giữa cá nhân nếu không thể tự thoả thuận giải quyết thì UBND cấp xã tiến hành hoà giải.

Hai là, đo vẽ xác định ranh giới

Nếu hai bên thoả thuận được, hoặc qua sự hoà giải của UBND xã mà thống nhất được phần diện tích của mỗi người thì nên lập bản đồ đo vẽ xác định phân định, nếu đủ diện tích tách thửa thì nên tách thửa và đăng ký hai thửa riêng biệt để tránh tranh chấp.

Ba là, trường hợp không thể hoà giải, một trong hai bên có quyền đưa hồ sơ ra Toà án nhân dân cấp huyện nơi có đất để nhờ toà án giải quyết.

Toà án sẽ căn cứ tài liệu về tài sản chung cũng như hồ sơ địa chính để giải quyết. Sau khi có phán quyết, các bên có quyền sử dụng phần đất của mình độc lập (tương đối) và bố bạn có thể tặng cho hoặc cho con riêng của mình sử dụng và không  làm ảnh hưởng đến vợ chồng bạn.

Trên đây là nội dung tư vấn của luật sư, hị vọng giúp bạn làm sáng tỏ vấn đề mà bạn đang quan tâm, nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn chi tiết hơn nữa, vui lòng kết nối đến tổng đài 1900 6289 để được hỗ trợ.

Chúc bạn và gia đình sức khoẻ, thành công.

Trân trọng.

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi, luật sư Đào Thị Liên – công ty Luật Tiền Phong tư vấn cho bạn như sau:

Như bạn nói thì bạn có lấn thêm đất của hàng xóm để canh tác trồng cây và đã kê khai đóng thuế từ năm 1993. Tuy nhiên, việc đóng thuế không phải là căn cứ xác định chủ quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất xác lập trên các căn cứ:

- Được nhà nước giao đất;

- Qua việc mua bán, nhận tặng cho, thừa kế..

- Qua việc khai hoang khẩn hoá, được địa phương và chính quyền thừa nhận.

Mặt khác, Luật Dân sự quy định, nếu người chết để lại tài sản mà không có người thừa kế thì nhà nước sẽ là người thụ hưởng tài sản này. Nếu trên hồ sơ địa chính thể hiện đất đã được chủ đất đăng ký và đứng tên trong bản đồ địa chính thì khi chủ đất trên chết không có người thừa kế, theo quy định nhà nước sẽ là người được sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của luật sư, hị vọng giúp bạn làm sáng tỏ vấn đề mà bạn đang quan tâm, nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn chi tiết hơn nữa, vui lòng kết nối đến tổng đài 1900 6289 để được hỗ trợ. 

Chào bạn,

Nếu tài sản đứng tên bố mẹ bạn thì ông bà phải làm thủ tục chuyển quyền tài sản (từ bố sang cho mẹ), mẹ của bạn mới có chủ quyền với toàn bộ tài sản này.

Thủ tục chuyển quyền gồm các bước:

1. Công chứng hợp đồng, tài liệu cần chuẩn bị:

- CMND, HK hai ông bà (xuất trình bản gốc để Cán bộ CC đối chiếu).

- Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở.

- HĐ tặng cho hoặc chuyển nhượng nhà/đất.

2. Thực hiện thủ tục đăng ký biến động sang tên nhà đất tại Văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ gồm:

- Các loại giấy tờ nêu ở mục 1, được công chứng làm 2 bản, GCN QSDĐ phải là bản gốc.

- Tờ khai thuế TNCN

- Đơn đăng ký QSDĐ và quyền SH nhà ở.

Thời gian giải quyết: 15 ngày làm việc.

Nếu bạn còn câu hỏi nào khác liên quan, bạn có thể gọi cho chúng tôi số 1900 6289 để được tư vấn thêm.

Trân trọng./.