Xin cấp sổ đỏ lần đầu !

Xin chào luật sư ! Luật sư có thể giúp em tư vấn về vấn đề này được không ạ !

1/ Bố em mua đất của ông bà vào năm 1988, với giá 9 chỉ vàng, giao dịch bằng miệng, (Ông bà ở một mảnh đất khác, và đã mất cách đây 10 năm.)

Bố ở mảnh đất đó cũng tầm 10 năm rồi chuyển sang ngôi nhà khác trong thôn cách 100m, nhưng bây giờ làm ăn khó khăn nên bố gán (bằng miệng) ngôi nhà trong thôn đó cho người khác và về lại sửa chữa ngôi nhà cũ đã mua của ông bà rồi trồng cây vào năm 2022.

2/ Trên hồ sơ địa chính ghi tên người sử dụng là tên bố, và đất ở nông thôn, trong hồ sơ không có giấy tờ gì mang tên ông bà cả. Vì khi bố em xin trích lục hồ sơ địa chính thì địa chính xã trả lời bằng miệng: năm 2009 xã bị cháy nên mọi giấy tờ cũ không còn, chỉ có giấy tờ từ năm 2009 đến nay.

3/ Trong quá trình ở có đợt lũ lịch sử đã trôi hết giấy tờ của gia đình nên không còn lưu trữ bất kỳ giấy tờ nào liên quan đến mảnh đất đó. Nay bố em xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, vì không có giấy tờ nên trong hồ sơ có phiếu ý kiến người dân xung quanh.

- Khi bố em xin xác nhận của hàng xóm ở phiếu ý kiến người dân Mẫu số 05/ĐK họ cũng xác nhận cho là ở từ năm 1988 và đất canh hoang. Nhưng khi nộp lên địa chính xã, địa chính xã trả hồ sơ về với thông báo: Nguồn gốc đất của ông bà chứ không phải do bố khai hoang. 

- Bố em mới hỏi vậy trong hồ sơ địa chính có tên ông bà không, địa chính trả lời là không nên đã đi xác minh hàng xóm (hàng xóm thì họ cũng nói là đất ông bà và đã bán lại cho bố em, và bố em đã ở lâu rồi).

CHO EM HỎI: 2 điểm

1/ Bây giờ có cách nào để không ghi nguồn gốc ông bà trong hồ sơ không ạ, nếu ghi nguồn gốc ông bà mà ko có giấy mua bán đất thì các con của ông bà sẽ kiện thừa kế dựa vào tờ khai ghi nguồn gốc. (vì ông bà mới mất có 10 năm chưa hết thời hiệu thừa kế, khả năng này rất cao, vì họ đã từng đi trích lục do trong hồ sơ địa chính ko có tên ông bà nữa nên họ đành chịu).

2/ Em có thể căn cứ vào khoản e) Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để xin xác nhận đất ở ổn định và ghi trong phần nguồn gốc là: đất ở ổn định từ năm 1988 không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch dân cư như vậy có được không ạ.

BỐ EM Ở TỪ NĂM 1988, NHƯNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH LẠI CHỈ CÓ NĂM 2009 (VÀ MỖI TÊN BỐ EM, KHÔNG CÓ TÊN ÔNG BÀ) MUỐN KHÔNG GHI NGUỒN GỐC ĐẤT CỦA ÔNG BÀ THÌ PHẢI LÀM THẾ NÀO. EM XIN CẢM ƠN. (ĐÃ ĐƯA MỀM CHO ĐỊA CHÍNH, ĐỊA CHÍNH VẪN LẤY TIỀN NHƯNG LẠI TRẢ HỒ SƠ, CĂN CỨ VÀO VIỆC TỰ ĐI XÁC MINH HÀNG XÓM LÀ TRƯỚC ĐÂY LÀ NGUỒN GỐC CỦA ÔNG BÀ).

Xin Luật sư tư vấn giúp em ạ. 

EM XIN CẢM ƠN !

Chào bạn,

Câu hỏi của bạn được Luật sư Đào Liên - Công ty Luật Tiền Phong, Đoàn LS thành phố Hà Nội tư vấn như sau:

1.     Nguồn gốc đất là thông tin bắt buộc phải có trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải làm rõ khi cấp

Theo hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNTM, nguồn gốc sử dụng đất là thông tin bắt buộc phải ghi tại trang 2 GCN. Tuy nhiên, trên thực tế, không còn hồ sơ địa chính lưu tại xã/phường về việc ông bà là người đứng tên quyền sử dụng đất nên tạm chia làm hai trường hợp:

(i)      UBND xã/phường nơi có đất phải liên hệ Phòng tài nguyên và môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện nơi có đất để xin thông tin về nguồn gốc đất (trong trường hợp hồ sơ địa chính của xã bị cháy) khi giải quyết yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bố bạn.

(ii)     Tổ chức lấy ý kiến khu dân cư để xác minh nguồn gốc sử dụng đất.

Giả sử đối chiếu hồ sơ cho thấy trước 1988 đất đứng tên ông bà của bạn và nhưng từ năm 1988 đến nay đứng tên bố bạn. Cần làm rõ trong hồ sơ địa chính việc ghi tên bố bạn dựa trên căn cứ nào (được bố mẹ tặng cho, hoặc được chuyển nhượng). Trường hợp hồ sơ địa chính không ghi rõ căn cứ chuyển quyền thì cũng là một bất lợi. Mặt khác, do bố bạn sử dụng đến năm 1998 thì thôi không sử dụng nên rất có thể cũng không có giấy tờ đóng thuê sử dụng đất ở.

Việc có thêm xác nhận của những người dân sử dụng đất cùng thời điểm xác định bố bạn là người đã sử dụng đất chỉ là một trong các căn cứ thể hiện bố bạn có sử dụng đất chứ chưa nói lên được nguồn gốc và căn cứ xác lập quyền sử dụng đất cho bố bạn.

Lưu ý: nội dung xác nhận mà bố bạn đã xin ý kiến những người sử dụng đất liền kề về việc đất có nguồn gốc canh hoang là không đúng nên không có giá trị chứng minh.

2.     Áp dụng quy định tại Khoản e) Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Khoản e) Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thời điểm sử dụng đất và các tài liệu chứa đựng thông tin về thời điểm sử dụng đất. Đây cũng là một trong các căn cứ quan trọng để chứng minh việc bố bạn sử dụng đất từ thời điểm nhận quyền sử dụng đất từ ông bà bạn, và giúp quá trình giải quyết các vướng mắc giữa bố bạn và các con của ông bà.

Tuy nhiên, như bạn trình bày, bố bạn chỉ sử dụng 10 năm đầu sau khi ông bà nhượng lại đất. Sau đó không sử dụng. Do vậy, việc chứng minh sử dụng đất thường xuyên, liên tục, ổn định để được công nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp không có giấy tờ là chưa khả thi.

3.     Giải pháp:

Quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong cuộc sống, vì đất đai là tài sản lớn, là chỗ ở của mỗi người. Tuy nhiên tình cảm gia đình cũng quan trọng. Với nguồn gốc đất trên, với việc mua bán không giấy tờ, không người làm chứng, hiện tại ông bà đã mất, hồ sơ địa chính không rõ ràng, bố bạn lại không sử dụng đất thường xuyên, liên tục, chưa chắc chắn có biên lai nộp thuế đất ở hay không… nên việc đàm phán thương thảo với các thành viên con cái của ông bà là rất quan trọng.

Bạn nên sử dụng các căn cứ, tài liệu hàng xóm xác nhận, sử dụng thông tin trên hồ sơ địa chính thể hiện từ 1988 bố bạn đứng tên để thuyết phục các thành viên trong gia đình (con của ông bà) xem xét các chi tiết này để giải quyết. Gia đình nên cân nhắc có những phần chia sẻ vật chất cho các con của ông bà (không quá chú trọng việc thiệt hơn trong trường hợp này). Chỉ khi việc tranh chấp không còn thì bố bạn mới đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Giả sử tranh chấp bất đồng không được giải quyết, có đưa vụ việc ra toà án thì gia đình bạn cũng khó chứng minh quyền sử dụng đất đã được chuyển giao hợp pháp từ ông bà sang bố bạn.

Trên đây là ý kiến tư vấn của luật sư, nếu bạn còn băn khoăn hoặc có nội dung nào còn chưa rõ, vui lòng liên hệ Luật sư Đào Thị Liên, Công ty Luật TNHH Tiền Phong để được hỗ trợ thêm.

Thân chúc bạn và gia đình nhiều sức khoẻ và trân trọng kính chào.