Chào bạn,
Vấn đề bạn hỏi, luật sư Đào Thị Liên - Công ty Luật Tiền Phong xin được tư vấn cho bạn như sau:
1. Mua lại nhà đang thuê của nhà nước:
Việc mua lại nhà thuộc sở hữu nhà nước hiện nay được thực hiện theo Nghị định 34/2013/NĐ-CP về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, theo đó: nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là nhà ở được tạo lập bằng vốn từ ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển sang xác lập thuộc sở hữu nhà nước và được bố trí sử dụng vào mục đích để ở theo quy định của pháp luật (điều 1 Nghị định 34).
1.1 Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước:
i. Người có công với cách mạng quy định tại Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng;
ii. Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước;
iii. Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước;
iv. Công nhân làm việc tại khu công nghiệp, cụm khu công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp;
v. Người thu nhập thấp, hộ nghèo có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị;
vi. Người khuyết tật, người già cô đơn và các đối tượng đặc biệt có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị. Trường hợp là người khuyết tật, người già cô đơn không nơi nương tựa, không có thu nhập thì được bố trí ở tại các trung tâm bảo trợ xã hội của Nhà nước;
vii. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ;
viii. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư
Như vậy, không phải ai cũng thuộc đối tượng được thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
1.2 Điều kiện được thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước:
Những người sau đây nếu đáp ứng được điều kiện thanh toán ngay lần đầu số tiền thuê mua bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua thì sẽ được thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước:
i. Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng nhà ở chật chội có diện tích bình quân hộ gia đình dưới 5 m2 sàn/người hoặc nhà ở hư hỏng, dột nát;
ii. Có hộ khẩu thường trú hoặc có hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên và có đóng bảo hiểm xã hội tại địa phương nơi có nhà ở cho thuê.
Người thu nhập thấp (không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân); hộ nghèo (nằm trong chuẩn nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ); người khuyết tật, người già cô đơn (có xác nhận của UBND cấp xã nơi cư trú);
Hồ sơ thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm đơn đề nghị thuê, thuê mua nhà ở (theo mẫu do Bộ Xây dựng quy định), các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê nhà ở và các giấy tờ khác có liên quan.
Thời gian giải quyết thủ tục cho thuê, thuê mua nhà ở tối đa không quá 30 ngày, kể từ ngày đơn vị quản lý vận hành nhà ở nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
2. Sự rủi ro khi mua nhà chưa có đủ giấy tờ pháp lý và giải pháp:
Nếu bên bán nhà cho bạn hiện nay chưa thực hiện xong việc mua/thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đứng tên bên bán) thì chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán nhà với bạn.
Nếu bạn thực sự mong muốn được mua căn nhà này, bạn có thể cân nhắc việc ký hợp đồng đặt cọc, theo đó bạn đặt cho bên bán một khoản tiền và ràng buộc bên bán phải thực hiện thủ tục mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, sau khi đứng tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì trong một khoảng thời gian nhất định phải thực hiện việc ký hợp đồng công chứng sang tên cho bạn, trong hợp đồng đặt cọc cũng nên quy định về việc bàn giao nhà, việc liên hệ làm thủ tục mua nhà/đăng ký quyền sở hữu nhà, các chế độ thuế/phí bên nào có trách nhiệm nộp, trường hợp bên bán không thể đăng ký mua được nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì khoản tiền đặt cọc được hai bên giải quyết thế nào, quy định phạt cọc ..
Tuy nhiên, nếu bạn chưa có đầy đủ các thông tin về bên bán để có thể xác định chính xác bên bán có đủ điều kiện để được mua nhà hay không/ dự kiến thời gian thực hiện việc mua nhà... thì bạn không nên bỏ tiền ra mua ở thời điểm này (kể cả bằng hình thức đặt cọc có chế độ phạt cọc rõ ràng) vì có quá nhiều rủi ro.
Trên đây là các ý kiến tư vấn của luật sư, hi vọng làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn thêm, vui lòng điện thoại về tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Tiền Phong số 04-1088/4/3 để được trợ giúp.
Thân chúc bạn và gia đình sức khỏe.
Trân trọng./.
