Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Luật sư Đặng Văn Cường trả lời câu hỏi của bạn như sau:

Điều 32 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 quy định Tài sản riêng của vợ, chồng như sau:

"1. Vợ, chồng có quyền có tài sản riêng.

Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 và Điều 30 của Luật này; đồ dùng, tư trang cá nhân.

2. Vợ, chồng có quyền nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung."

            Như vậy, theo quy định tại Điều 32 LHN&GĐ nêu trên thì thời điểm này cả hai anh em bạn đều có quyền có tài sản riêng. Tài sản riêng của bạn được hình thành do có trước thời kỳ hôn nhân và của anh bạn là do được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân. Sau này, bạn kết hôn rồi bố mẹ bạn mới cho nhà đất thì nếu trong hợp đồng tặng cho và GCN chỉ có tên bạn thì đó là tài sản riêng.

            Lưu ý về thủ tục: Bố mẹ bạn cần lập hợp đồng tặng cho có công chứng, trong hợp đồng ghi rõ là cho riêng con trai, không cho con dâu/. Và sau này nếu có xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì bạn không đưa tên vợ vào Giấy chứng nhận (nếu có tên vợ là chứng tỏ bạn đã đồng ý nhập  khối tài sản riêng thành tài sản chung theo quy định tại khoản 2, Điều 32 LHN&GĐ) thì ngôi nhà đó mãi mãi là của riêng anh em bạn.

Chào bạn!

Luật sư trả lời câu hỏi của bạn như sau:

1.                Trước đây, ở nước ta thiếu các quy định pháp luật về giao dịch về nhà ở (không có luật về nhà ở mà chủ yếu áp dụng một số văn bản dưới luật như Nghị định, thông tư, chỉ thị…). Đến năm 1991 mới lần đầu tiên có Pháp lệnh nhà ở (hiệu lực từ 01/7/1991) sau đó là Bộ luật dân sự năm 1995, rồi đến Luật nhà ở năm 2005 và Bộ luật dân sự năm 2005 thì các quy định về pháp luật nhà ở mới tương đối đầy đủ.

Tuy nhiên, các giao dịch về nhà ở trước 01/7/1991 (mua bán, thuê, ở nhờ, thừa kế, đổi nhà, quản lý nhà vắng chủ…) rất nhiều nhưng không có quy định pháp luật điều chỉnh (không biết giao dịch thể nào là đúng, thế nào là sai). Đồng thời  giao dịch về nhà ở trước năm 1991 ngày càng có nhiều tranh chấp....

Do vậy đến ngày 24/8/1998 UBTVQH10 đã ban hành Nghị quyết số58/1998/NQ-UBTVQH10 để quy định về giao dịch về nhà ở trước ngày 01/7/1991  thuộc sở hữu tư nhân do các cá nhân người Việt Nam trong nước tham gia (không áp dụng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức nước ngoài). Văn bản này đã tạo ra sự hoàn thiện về hệ thống pháp luật về nhà ở của nước ta (từ 1945-nay).

Thế nhưng đến thời điểm đó, giao dịch về nhà ở trước 01/7/1991 có người  VN ở nước ngoài tham gia vẫn không có luật điều chỉnh nên những tranh hấp về nhà ở có yếu tố nước ngoài, Tòa án đều không thụ lý  hoặc đã thụ lý thì tạm đình chỉ giải quyết bởi không biết giải quyết thế nào (không có luật điều chỉnh).

Phải đến ngày 27/7/2006 UBTVQH11 mới ban hành Nghị quyết số1037/2006/NQ-UBTVQH11 quy định về các giao dịch về nhà ở trước ngày 01/7/1991 có người VN định cư ở nước ngoài tham gia.

Như vậy, từ ngày 27/7/2006 việc chia thừa kế của gia đình bạn mới có pháp luật điều chỉnh. Các con của ông bà ngoại bạn mới được quyền thừa kế di sản là nhà ở do ông bà ngoại bạn để lại hoặc có quyền khước từ di sản thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự.

2.                Đến nay, di sản của ông bà ngoại bạn chưa chia theo quy định pháp luật nên vẫn thuộc quyền sở hữu chung của tất cả 5 người con của ông bà bạn (có quyền như nhau). Nếu chưa thực hiện thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế theo quy định pháp luật thì không ai có quyền tự định đoạt (làm Sổ, sang tên) nhà đất đó nếu không được các thừa kế khác đồng ý.

3.                Hiện nay, mẹ bạn và dì bạn chỉ là “người quản lý di sản” chứ không có quyền tự ý tách thửa, làm sổ, hay chuyển nhượng cho người khác.

4.                Thỏa thuận phân chia ranh giới giữa mẹ bạn và dì bạn không có giá trị để phân định quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản.

5.                Bạn nên khuyên mọi người tiến hành thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế. Nếu các thừa kế không thể tự thỏa thuận, phân chia thừa kế đối với nhà đất đó thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết chia thừa kế theo quy định của pháp luật. Sau khi di sản được phân chia một cách hợp pháp thì người được nhận di sản mới có quyền định đoạt phần thừa kế của mình.

6.                Ông bà bạn (chủ sở hữu tài sản) có thể lập di chúc để định đoạt nhà đất đó thành di sản thờ cúng bằng cách lập di chúc để lại di sản thờ cúng (làm nhà thờ). Tuy nhiên, khi còn sống ông bà bạn không lập di chúc để lại ngôi nhà làm nơi thờ cúng thì nay phải được sự đồng thuận của tất cả các thừa kế thì ngôi nhà đó mới trở thành nhà thờ. Nếu chỉ một thừa kế của ông bà bạn không đồng ý để nhà đất lại làm nhà thờ thì nhà đất đó phải được phân chia theo quy định pháp luật.

Nếu cần tư vấn thêm, hãy liên hệ với tôi để được tư vấn miễn phí.

Chào bạn!
Ðiều 676 Bộ luật dân sự quy định: "Người thừa kế theo pháp luật 

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.".
          - Như vậy nếu ba bạn chết không để lại di chúc thì di sản thừa kế của ba bạn thuộc về hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 676 BLDS nêu trên, trong đó những người con vợ trước của ba bạn cũng là "con đẻ" của ba bạn nên đều được hưởng thừa kế theo quy định pháp luật.
        - Nếu Giấy chứng nhận đối với diện tích 1000m2 đất đó vẫn đứng tên ba bạn thì tất cả các con phải đồng ý thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì mới sang tên được diện tích đất đó (thiếu 1 người cũng không được).
         Thủ tục khai nhận di sản thừa kế được thực hiện tại Phòng công chứng: Các thừa kế phải xuất trình giấy chứng tử, giấy CNQSD Đất, giấy khai sinh, CMND, Hộ khẩu của tất cả các thừa kế; Văn bản khai nhận phải được niêm yết tại UBND cấp xã phường trong vòng 1 tháng; Nếu không có tranh chấp khiếu kiện gì thì quyền sở hữu di sản mới được chuyển cho những thừa kế.
           Nếu thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế nêu trên không được thực hiện thì anh 3 của bạn không thể tự mình sang tên, định đoạt thửa đất đó được.
          Nếu các thừa kế không thống nhất được việc khai nhận và phân chia di sản thừa kế thì một trong các thừa kế có quyền khởi kiện để yêu cầu chia thừa kế theo quy định của pháp luật.
            Thân ái!
 

Điều 90. Thuận tình ly hôn

Trong trường hợp vợ chồng cùng yêu cầu ly hôn mà hòa giải tại Tòa án không thành, nếu xét thấy hai bên thật sự tự nguyện ly hôn và đã thỏa thuận về việc chia tài sản, việc trông nom, nuôi dưỡng, chăm sóc, giáo dục con thì Tòa án công nhận thuận tình ly hôn và sự thỏa thuận về tài sản và con trên cơ sở bảo đảm quyền lợi chính đáng của vợ và con; nếu không thỏa thuận được hoặc tuy có thỏa thuận nhưng không bảo đảm quyền lợi chính đáng của vợ và con thì Tòa án quyết định.

Điều 91. Ly hôn theo yêu cầu của một bên

Khi một bên vợ hoặc chồng yêu cầu ly hôn mà hòa giải tại Tòa án không thành thì Tòa án xem xét, giải quyết việc ly hôn.

Chào bạn!

Chào bạn!

Bạn gặp tình huống “khó” rồi!

1. Ở Việt Nam hiện nay không có luật “đứng tên giùm” nên nếu bạn không chứng minh được việc ba bạn ký hợp đồng tặng cho anh 3 bạn 1000m2 đất đó là trái ý muốn (ý muốn là cho bạn), hợp đồng vô hiệu thì 1000m2 đất đó đã thuộc về anh 3 của bạn.

2. Nếu bạn chứng minh được việc tặng cho 1000m2 đất đó là vô hiệu nhưng không có di chúc của ba bạn cho bạn thì 1000m2 đất đó thuộc về tất các các thừa kế của ba bạn chứ không thuộc về riêng bạn.

3. Cách xử lý tình huống của bạn trong vụ việc này tốt nhất là “đàm phán hòa bình”. Nếu chỉ dựa vào “lý” để “chiến đấu” thì bạn ít có cơ hội "chiến thắng".

4. Nếu anh 3 bạn đồng ý tách thửa 1000m2 cho bạn thì thủ tục tách thửa khoảng trên dưới 15 ngày là xong.

5. Nếu còn gì chưa rõ, hãy thông tin thêm để Luật sư giải đáp cụ thể.

Chào bạn!

Trường hợp bạn hỏi được quy định tại điểm 1, mục II, Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao. Cụ thể như sau:

“Xác định quyền sử dụng đất là di sản

1.1. Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản.

1.2. Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.

1.3. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ được hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 và tiểu mục 1.2 mục 1 này nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

a) Trong trường hợp đương sự có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.

b) Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

c) Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

1.4. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ quy định tại tiểu mục 1.1, tiểu mục 1.2 mục 1 này và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại tiểu mục 1.3 mục 1 này, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ ban nhân dân theo quy định của pháp luật về đất đai.”

           Do vậy nếu vụ việc được đưa ra Tòa án để giải quyết thì Tòa án sẽ căn cứ vào các quy định pháp luật trên để giải quyết. Nếu đất của bà bạn không có giấy tờ gì thì cần phải có ý kiến của UBND mới xác định được đó có phải là di sản hay không.

          Về nguyên tắc: Nếu đất đã có giấy chứng nhận và cha bạn là người thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế duy nhất theo pháp luật thì cha bạn chỉ cần đến phòng công chứng xuất trình các loại giấy tờ: GCN QSD Đất; Di chúc; Giấy chứng tử; Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân với bà bạn (giấy khai sinh)… là có thể sang tên thửa đất đó cho cha bạn. Còn trong trường hợp của cha bạn không có GCN nên không thể thực hiện thủ tục theo hình thức này.

Vậy chỉ còn hai cách là:

1.   Cha bạn tiến hành thủ tục xin cấp GCN QSD đất đối với thửa đất đó, trong hồ sơ xin cấp GCN thể hiện cha bạn là người thừa kế duy nhất (cách này thực tế được áp dụng ở một số địa phương nếu thửa đất đó có nguồn gốc do bà bạn sử dụng ổn định theo quy định tại Điều 50 Luật đất đai).

2.   Nếu không thực hiện được cách 1, thì chỉ còn cách là tạo ra một tranh chấp về thừa kế để yêu cầu Tòa án giải quyết. Khi đó Tòa án sẽ căn cứ vào các quy định của BLDS và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP nêu trên để giải quyết. Sau khi có bản án hoặc Quyết định của Tòa án xác định thửa đất đó là di sản và cha bạn có quyền thừa kế thì cha bạn căn cứ vào bản án, quyết định đó để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu cần tư vấn thêm, hãy hiên hệ với Luật sư diễn đàn này để được tư vấn miễn phí hoặc yêu cầu dịch vụ tư vấn của Luật sư trên trang Hoiluatsu.net.

Chúc bạn thành công!