Chỉ mất khoảng 100 triệu đồng các nhà đầu tư bất động sản đã sở hữu cho mình một sào ruộng đất nông nghiệp, qua đó cải tạo, xây nền, phân lô thành đất nghĩa trang và bán cho người có nhu cầu.
Trường hợp này không hiếm gặp nhưng dạo gần đây việc này trở nên phổ biến hơn trong khi bất động sản nhà ở đang bị trì trệ và có dấu hiệu sững lại thì đất cho người đã qua đời lại lên. Từ vụ việc trên thì đất ruộng (đất nông nghiệp) có được tự ý chuyển thành đất nghĩa trang để phân lô, bán nền?
1. Kiếm lời từ việc gom đất ruộng thành đất nghĩa trang
Cụ thể, nhiều chủ đầu tư sẽ nhắm vào các khu đất ruộng tại các vùng nông thôn với số tiền không đáng kể từ 80 triệu đến 120 triệu đồng và một khoản chi phí để san lấp, xây dựng tường rào sau đó phân lô đất nghĩa trang mỗi khu có diện tích tối thiểu 5m2.
Giá của mỗi khu đất nghĩa trang sẽ tùy vào diện tích và có gần trung tâm để thuận lợi cho người có nhu cầu hay không, trung bình sẽ giao động từ 10 triệu đến 25 triệu đồng một lô đất.
Vì nhu cầu tăng cao do người dân từ khu vực thành thị có nhu cầu tìm đất nghĩa trang nên nhiều cá nhân, tổ chức mới nảy sinh việc kiếm lời nhanh chóng từ việc chuyển đất nông nghiệp sang đất nghĩa trang.
2. Có được tự quy hoạch đất ruộng thành đất nghĩa trang?
Căn cứ Điều 162 Luật Đất đai 2013 có quy định đất làm nghĩa trang, nghĩa địa phải quy hoạch thành khu tập trung, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, xa khu dân cư, thuận tiện cho việc chôn cất, thăm viếng, hợp vệ sinh, bảo đảm môi trường và tiết kiệm đất.
Về thẩm quyền cấp phép quy hoạch sẽ do UBND cấp tỉnh quy định mức đất và chế độ quản lý việc xây dựng phần mộ, tượng đài, bia tưởng niệm trong nghĩa trang, nghĩa địa bảo đảm tiết kiệm và có chính sách khuyến khích việc an táng không sử dụng đất.
Nghiêm cấm việc lập nghĩa trang, nghĩa địa trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Do đó, đất ruộng là đất nông nghiệp còn đất nghĩa trang là đất phi nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất thì nhà đầu tư phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép.
3. Có được phân lô bán nền đất nghĩa trang?
Cụ thể, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có nêu rõ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê thì:
Cá nhân người sử dụng đất không thực hiện việc phân lô bán nền, mà chỉ có những chủ đầu của các dự án xây dựng mới được thực hiện việc này
Do đó, cá nhân (thuộc đối tượng mua bán bất động sản quy mô nhỏ) được quyền tách thửa đất mà mình sở hữu theo quy định. Tuy nhiên, tách thửa, phân lô bán nền trên là một kiểu “lách luật”, tiềm ẩn rủi ro, nguy cơ bị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý trách nhiệm hành chính hoặc hình sự.
Như vậy, hiện tại muốn kinh doanh bất động sản bằng việc chuyển mục đích sử dụng đất ruộng sang đất nghĩa trang phải xin phép cơ quan có thẩm quyền và nhà đầu tư phải có tiềm lực tài chính và đủ điều kiện kinh doanh.
