Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Nguyễn Đức Long - luatsuduclong

Chào bạn!

Từ trước đến nay pháp luật quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Điều kiện để được công chứng, chứng thực đối với các giao dịch về nhà đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Trong trường hợp các giao dịch về nhà đất không được công chứng, chứng thực, bạn cũng có thể mời luật sư về làm chứng. Điều này pháp luật không cấm.

Thân!

Chào bạn!

Vào thời điểm Tòa án giải quyết việc ly hôn, bố mẹ bạn không yêu cầu chia tài sản chung nên Tòa án không giải quyết theo quy định của pháp luật.

Theo khoản 1 Điều 95 Luật Hôn nhân và Gia đình quy định về Nguyên tắc chia tài sản khi ly hôn như sau: "Việc chia tài sản khi ly hôn do các bên thỏa  thuận; nếu không thỏa  thuận được thì yêu cầu Tòa án giải quyết. Tài sản riêng của bên nào thì thuộc quyền sở hữu của bên đó".

Trong trường hợp bố mẹ bạn không tự thỏa thuận được việc chia tài sản sau khi ly hôn thì có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết.

Thân!

Chào ông!

Theo Điều 670 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về Di sản dùng vào việc thờ cúng như sau:

"1. Trong trường hợp người lập di chúc có để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho một người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thoả thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trong trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử một người quản lý di sản thờ cúng.

Trong trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

2. Trong trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng".

Như vậy, mẹ ông muốn lập di chúc để lại phần di sản dùng vào việc thờ cúng và giao cho con trưởng quyền quản lý sử dụng, không được tặng cho, trao đổi, chuyển nhượng. Trường hợp người con trưởng không thực hiện đúng di chúc thì những người thừa kế có quyền giao lại cho một trong các em trai quản lý, thời cúng. Tuy nhiên, mẹ ông chỉ có quyền lập di chúc đối với phần tài sản của mình tương ứng với 1/2 khối tài sản chung của bố mẹ ông, bố ông mất thì 1/2 khối tài sản chung đó là của bố ông thuộc về những người thừa kế.

Chúc ông thành công!

Chào bạn!

Nếu bố bạn đã trả tiền, gạch cho người bán nhưng không có giấy tờ chứng nhận và cũng không có người làm chứng thì sẽ không có căn cứ cho việc bố bạn đã thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho bên bán mà bố bạn đã thực hiện quyền nhận tài sản của bên mua.

Vì vậy, với những thông tin bạn cung cấp, bổ sung thì chưa đủ căn cứ để chứng minh gia đình bạn có quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với nhà đất nêu trên.

Thân!

Chào bạn!

Trường hợp trong thời hạn mười năm kể từ khi ông nội, bà nội bạn mất mà các đồng thừa kế của ông bà nội bạn (những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất) không có văn bản thỏa thuận việc chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì thời hiệu khởi kiện để chia thừa kế đã hết. Vì vậy, anh em bạn không chia đất cho người anh họ thì bác bạn cũng không thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án chia thừa kế được. Việc chia bao nhiêu đất cho anh họ bạn là quyền của anh em bạn.

Thân!

Chào bạn!

Để hòa giải tranh chấp đất đai giữa ông bà và ba bạn thì gia đình bạn có thể tổ chức một buổi hòa giải trong phạm vi gia đình hoặc nhờ UBND cấp xã hòa giải. Còn việc chia đất hay chuyển nhượng bao nhiêu diện tích đất do gia đình bạn tự thỏa thuận.

Bạn căn cứ vào đâu mà cho rằng ông bà bạn ngoài giấy tờ viết tay chia đất cho hai người con ra, ông bà không có giấy tờ nào khác xác nhận đây là ông đất của ông bà. Việc ông bà đã đi chỗ khác sinh sống không có nghĩa là ông bà đã từ bỏ đất và ba bạn tự ý kê khai được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 13 năm rồi thì cũng chưa thể xác định quyền sử dụng đất thuộc về ba bạn, khi có tranh chấp thì phải có một quyết định hay bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật mới xác định được quyền sử dụng đất thuộc về ba bạn hay của ông bà bạn.

Tranh chấp dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất là một vấn đề rất phức tạp, mỗi bên trong quan hệ tranh chấp có nghĩa vụ xuất trình chứng cứ để chứng minh quyền sử dụng đất thuộc về mình, chỉ khi nào một bên xuất trình chứng cứ thì bên kia mới biết được có giấy tờ nào khác, bên nào có căn cứ pháp luật hơn bên đó sẽ thắng kiện.

Thân!

Chào bạn!

Trong trường hợp cha bạn mất không để lại di chúc thì 50% tài sản trong khối tài sản chung của cha bạn và người vợ sau là di sản của cha bạn thuộc về những người thừa kế theo pháp luật ở hàng thừa kế thứ nhất, những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Theo điểm a khoản 1 Điều 676 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về Người thừa kế theo pháp luật: "Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết".

Nếu những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của cha bạn chỉ có bà bạn, bạn và 4 người con của cha bạn và người vợ sau thì được chia như sau: Tài sản của bố bạn : 6 = 1/6 (mỗi người được hưởng một phần sáu di sản).

Thân!

Chào bạn!

Theo Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Như vậy, trường hợp xác định lỗi hỗn hợp, các bên đều có lỗi ngang nhau nên không bên nào phải bồi thường, các bên hoàn trả cho nhau những đã nhận, bên bán phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại đất cho bên bán. Khoản tiền chênh lệch được tính theo tỷ lệ số tiền bên mua nhà đã trả.

Khi gia đình bạn trả lại số tiền 8 triệu đồng cho bên mua còn phải trả thêm khoản tiền chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận tại thời điểm bán với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm do hội đồng định giá quyết định.

Thân!

Chào bạn!

Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cấp cho hộ gia đình vào thời điểm nào thì tất cả những người có tên trong sổ hộ khẩu vào thời điểm đó được chứng nhận quyền sử dụng đất, bác của bạn là người đại diện hộ gia đình đứng tên trên sổ đỏ, trong đó bà của bạn có một phần quyền sử dụng đất bằng những người khác. Vì vậy, bà của bạn chỉ có quyền tặng cho người khác phần quyền sử dụng đất của mình.

Trường hợp sổ đỏ cấp cho một mình cá nhân bác của bạn thì bác của bạn có quyền quyết định đối với các giao dịch liên quan đến thửa đất trên.

Theo thông tin bạn cung cấp, tôi tư vấn như trên. Để tư vấn cụ thể hơn bạn có thể hỏi tiếp.

Thân chào!

Chào bạn!

Như lần trước tôi đã tư vấn cho bạn rồi, căn nhà là tài sản chung của cha mẹ bạn, mẹ bạn mất không để lại di chúc nên 50% căn nhà thuộc về những người thừa kế theo pháp luật trong đó bao gồm cha bạn và 3 người con. Vì vậy, việc bán căn nhà phải có sự đồng ý của 3 người con.

Về cửa hàng Internet cũng là tài sản chung của cha mẹ bạn giống như căn nhà, cha bạn muốn chuyển nhượng phải được sự đồng ý của các đồng thừa kế của mẹ bạn bao gồm cả những người con.

Thân!

Chào bạn!

Trường hợp người hàng xóm xây dựng nhà trên một phần thửa đất của bạn là tranh chấp quyền sử dụng đất.

Theo khoản 2 Điều 265 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản như sau: "Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác".

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể đề nghị UBND xã cấp trích lục sơ đồ thửa đất cho bạn để xác định diện tích danh giới thửa đất và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật.

Thân!

Chào bạn!

Căn nhà là tài sản chung của ba mẹ bạn, năm 2010 mẹ bạn mất không để lại di chúc. Vì vậy, những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất (điểm a khoản 1 Điều 676) của mẹ bạn phải thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế, đăng ký sang tên người được phân chia rồi thực hiện thủ tục bán căn nhà.

Thân!

Chào bạn!

Trường hợp ông bà bạn mất không để lại di chúc thì di sản thuộc về những người thừa kế theo pháp luật trong đó có 5 người con của ông bà. Tuy nhiên, ông bà bạn mất năm 1978 nên thời hiệu khởi kiện để các cô chú bạn yêu cầu Tòa án chi thừa kế đã hết, mẹ bạn và bạn được tiếp tục quản lý sử dụng thửa đất đó.

Thân!

Chào bạn!

Trong trường hợp di chúc mà ông nội bạn để lại là di chúc hợp pháp thì thửa đất 100m2 thuộc quyền thừa kế của bố bạn. Thửa đất nằm trong quy hoạch chưa di rời, khi Nhà nước thu hồi thì bố bạn được bồi thường thửa đất đó.

Bác cả bạn sử dụng thửa đất mà bố bạn được thừa kế và không trả cho bố bạn thuộc trường hợp tranh chấp thừa kế. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì bố bạn có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án xác nhận quyền thừa kế của mình.

Thân!

Chào bạn!

Theo thông tin bạn cung cấp thì luật sư chưa thể khẳng định cho bạn việc giải quyết tranh chấp ai là người thắng kiện, nó còn phụ thuộc vào việc các đương sự xuất trình chứng cứ cho Tòa án để chứng minh quyền sử dụng đất của mình.

Trong trường hợp ông bà bạn có căn cứ xác định thửa đất trên thuộc quyền sử dụng của ông bà, ông bà và bố bạn chưa có một giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cho bố bạn, bố bạn sử dụng và kê khai cấp sổ đỏ thì ông bà bạn có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án buộc bố bạn phải trả lại thửa đất trên cho ông bà. Bố bạn và ông bà nên hòa giải để giữ tình cảm bố mẹ con.

Thân!

Chào bạn!

Theo thông tin bạn cung cấp, luật sư không hiểu việc chia quyền sử dụng đất giữa cô bạn và bạn theo hình thức chia tài sản chung của hộ gia đình hay phân chia di sản thừa kế. Vì vậy, bạn có thể cung cấp thêm thông tin một cách cụ thể hơn, luật sư sẽ tư vấn cho bạn.

Thân!

Chào bạn!

Mọi cá nhân đều bình đẳng về quyền hưởng di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp thửa đất 300m2 được xác định là của ông bà bạn, ông bà bạn mất không để lại di chúc nên di sản thuộc về những người thừa kế theo pháp luật trong đó có cô út của bạn. Vì vậy, cô út có quyền yêu cầu chia di sản thừa kế của ông bà bạn theo quy định của pháp luật.

Thân!

Chào bạn!

Trong trường hợp không thương lượng được thì bạn có thể khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, bạn lưu ý, việc khởi kiện để yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác thì bạn phải có căn cứ pháp luật.

Vì bạn cung cấp thông tin một cách chung chung nên Luật sư không có căn cứ để khẳng định việc khởi kiện của bạn có bảo vệ được quyền lợi hay không và khả năng thắng kiện là bao nhiêu %.

Bạn có thể cung cấp thêm về nguồn gốc thửa đất. Việc bố mẹ bạn cho bạn 01 nửa thửa đất có giấy tờ không? Bố mẹ bạn mất năm nào? Bố mẹ bạn mất có để lại di chúc không. Trên cơ sở đó Luật sư mới có thông tin để tư vấn một cách cụ thể cho bạn được.

Thân chào!

Chào bạn!

Tranh chấp của bạn thuộc trường hợp tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất lại đang thế chấp nên việc giải quyết tranh chấp sẽ rất phức tạp.

Trong trường hợp này bạn có thể thương lượng với anh trai để lấy sổ đỏ về tách thửa đất cho bạn, nếu không thương lượng được thì bạn chỉ có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tuy nhiên, việc khởi kiện để yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác thì bạn phải có căn cứ pháp luật.

Rất tiếc luật sư không có hồ sơ để nghiên cứu và tư vấn cho bạn chi tiết hơn, bạn có thể hỏi tiếp.

Thân chào!

Chào bạn!

Luật sư Nguyễn Đức Long - Văn phòng luật sư Đức Tín thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội tư vấn như sau:

Tại thời điểm gia đình bạn tham gia giao dịch nêu trên thì pháp luật nghiêm cấm việc mua, bán đất đai dưới mọi hình. Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

Đối với các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 mặc dù hợp đồng được lập thành văn bản không có chứng thực của UBND có thẩm quyền thì pháp luật vẫn tôn trọng và bảo vệ.

Theo khoản 2, khoản 3 Điều 5 Nghị Quyết số58/1998/NQ-UBTVQH 10 ngày 24 tháng 8 năm 1998 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991 quy định về mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân như sau:

"2. Trong trường hợp có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, thì giải quyết như sau:

a) Nếu hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng, thì hợp đồng được công nhận, các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu;

b) Nếu hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng, thì giải quyết như sau:

-  Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, thì hợp đồng bị huỷ bỏ;

- Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mua nhà mà bên bán chưa giao nhà hoặc bên bán đã giao toàn bộ hoặc một phần nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu. Nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán. Bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại, thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật dân sự.

3. Trong trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu để thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở đã được hoàn tất, nhưng bên bán chưa giao nhà hoặc bên mua chưa trả đủ tiền, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán. Bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật dân sự".

Như vậy, trong trường hợp gia đình bạn vẫn giữ được hợp đồng mua bán nhà ở, đã thanh toán toàn bộ giá trị tài sản và nhận bàn giao toàn bộ nhà ở và tài sản trên đất thì việc giải quyết tranh chấp có cơ sở. Để bảo vệ quyền lợi của gia đình bạn, bố bạn có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.

Trên đây là tư vấn của luật sư, để được tư vấn cụ thể hơn bạn có thể cung cấp hồ sơ để luật sư nghiên cứu cho bạn. nếu cần tư vấn thêm, bạn có thể hỏi tiếp.

Thân!