Tư Vấn Của Luật Sư: LS Nguyễn Lượng - lsnguyenluong

Chào bạn,

Bạn có thể làm đơn gửi UBND huyện trình bày rõ việc mua bán giữa bạn và bà B thực hiện theo đúng quy định pháp luật và bạn có quyền nhận được sổ ngay, còn chuyện nợ nần giữa bà B và Bà T nếu có là một quan hệ dân sự khác, nếu bà T có căn cứ cho rằng bà B còn nợ tiền thì bà T có thể khởi kiện vụ án dân sự ra Tòa án để đòi bà B chứ không thể nhờ sự can thiệp của cơ quan hành chính nhà nước (UBND huyện) được. Do vậy, đề nghị UBND huyện ra quyết định hủy Công văn kia đi để bạn được thực hiện đầy đủ các quyền theo quy định pháp luật.

Chào bạn,

- Nếu ngõ cụt đó là đất công cộng của Nhà nước thì em bạn hoàn toàn có quyền mở cổng ra ngõ đó để đi mà không cần phải thỏa thuận hay phải hỏi ý kiến người khác.

- Nếu phần diện tích đất ngõ cụt đó là sở hữu chung của các hộ dân trong ngõ đó mà nhà em bạn nếu không mở cổng ra ngõ đó thì không còn đường nào để ra đường công cộng thì có quyền yêu cầu các hộ dân sở hữu chung con ngõ cụt đó cho phép mở cổng ra ngõ đó để đi chung và trả cho các hộ sở hữu chung con ngõ đó một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận và các hộ đó bắt buộc phải đồng ý cho mở cổng ra đi chung theo quy định tại khoản 1 Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền lối đi qua: "Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

Hạn mức công nhận đất ở để tránh tích tụ ruộng đất và làm cơ sở áp dụng giá đất để tính tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu ngoài hạn mức công nhận thì giá đất vượt ngoài hạn mức = giá đất theo bảng giá x hệ số điều chỉnh do UBND tỉnh quy định hàng năm. Trường hợp của bạn như đã trích dẫn điều luật, dù có 2 hay nhiều mảnh thì hạn mức công nhận đất ở sẽ áp dụng cho từng mảnh, không phụ thuộc có bao nhiêu mảnh.

Chào bạn

Về mặt nguyên tắc thì đất nhà bạn sẽ được UBND huyện nơi nhà bạn có đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế thì các địa phương ngoại thành thường tổ chức những đợt cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, chứ ít khi cấp riêng lẻ, trừ trường hợp các hộ xung quanh đã được cấp rồi.

Vì vậy, bạn có thể liên hệ trực tiếp với UBND huyện nơi nhà bạn có đất để biết khi nào có đợt cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ở khu vực nhà bạn.

Chào bạn,

Vợ chồng bạn có thể đến một Văn phòng công chứng (ở quận 9 càng tốt) để làm ủy quyền (ở đó công chứng viên sẽ hướng dẫn chi tiết cho bạn), khi nào bán thì đến Văn phòng công chứng đó để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn.

Chào bạn,

Diện tích thỏa thuận ông A phải giao cho bạn theo thỏa thuận có phải là 6.5 x 38 = 247m2?

Còn diện tích thực tế ông A giao cho bạn nhìn hình vẽ chúng tôi ước lượng khoảng 6.2 x {(43.06+47.8):2} = 6.2 x 45.43  = 282 m2 gì đó.

Bạn xem như thế thỏa đáng chưa, nếu bạn không đồng ý với cách giao đất của ông A thì bạn có thể làm đơn đề nghị UBND xã giải quyết, nếu không được thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nếu bạn có đầy đủ giấy tờ chứng minh.

Theo quy định tại quyết định số 559/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh đã nêu thì:

"Hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình chỉ áp dụng đối với thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở.

Không áp dụng đối với các trường hợp sau:

a) Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao thuộc khu dân cư được hình thành từ trước ngày 18/12/1980;

b) Trường hợp thửa đất có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 mà người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở;

c) Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai mà đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15/10/1993"

Bạn đối chiếu xem mảnh đất gia đình mình thuộc loại nào để biết rõ.

Chào bạn,

Theo quyết định số 529/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh quy định hạn mức giao đất ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở; hạn mức công nhận đất ở; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước chưa sử dụng trên địa bàn tỉnh thì:

"- Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn là 300 m2/hộ, tại đô thị là 120 m2/hộ.

Chào bạn,

Nếu đúng như bạn trình bày thì bạn cứ chuyển toàn bộ đồ đạc về đó sinh sống vì đó đã là nhà của bạn. Bạn có thể đưa đại gia đình đến đó sinh sống mấy ngày kể cả chỗ cô ta chiếm giữ, đồng thời yêu cầu cô ta chuyển đi. Nếu cô ta kiên quyết không chuyển thì trình báo công an vì cô ta đã chiếm giữ trái phép tài sản, xâm phạm chỗ ở của người khác.

Chào bạn,

- Về nguyên tắc thì đất nông nghiệp không được xây dựng nhà cửa kiên cố trên đó.

- Khi bà bạn lập di chúc thì không cần sự có mặt của bất cứ người con nào, kể cả những người con có tên được cho đất trong di chúc.

- Nếu gia đình bạn xác định chỉ dùng một nửa diện tích đó thì có thể tìm thêm một người nào đó cũng muốn mua một nửa còn lại để cùng làm thủ tục nhận chuyển nhượng từ người bán để tiết kiệm chi phí chuyển nhượng, bởi vì mỗi lần chuyển nhượng thì sẽ phải nộp 2% thuế thu nhập cá nhân, 0,5% phí trước bạ sang tên của diện tích chuyển nhượng.

Chào bạn,

Nếu không có bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không có văn phòng công chứng nào làm hợp đồng mua bán cho bạn. Giả sử có một văn phòng nào đó làm hợp đồng như vậy thì cũng chỉ là lừa đảo. Nếu họ làm hợp đông mua bán mà không có giấy tờ gốc cho bạn thì người bán có thể bán cho 10, 100 người được, chứ không chỉ bán một cái nhà đó cho riêng mình bạn.

Vì vậy, bạn hãy tránh xa trường hợp trên và tìm mua những ngôi nhà nào có giấy tờ gốc đầy đủ và làm các thủ tục theo đúng quy định.

Đúng là từ rất lâu không làm mấy cái dịch vụ sang tên sổ đỏ theo hình thức tặng cho nên không update văn bản về lệ phí trước bạ nên vẫn nghĩ là tặng cho vẫn phải nộp lệ phí trước bạ.

Xem lại các Thông tư bạn nêu thì bây giờ tặng cho không phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% (dĩ nhiên không yêu cầu nhận thừa kế hay tặng cho lần đầu)

Chào bạn,

Hai chị ruột của bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân 2% theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân về Thu nhập được miễn thuế: "Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau".

Còn bạn sẽ nộp lệ phí trước bạ sang tên 0,5% và lệ phí công chứng.

Chào bạn,

Việc bạn nêu hiện nay xảy ra khá nhiều và chưa có cách giải quyết triệt để vì vấn đề này luật quy định chưa đầy đủ.

Tuy nhiên, trên thực tế người ta thường xem xét con ngõ đó thuộc quyền sử dụng đất chung của các hộ gia đình sống ở ngõ đó hay là đất công cộng của Nhà nước. Nếu ngõ là đất công cộng của Nhà nước thì việc một gia đình mở cửa ra ngõ đó đúng như giấy phép xây dựng thì sẽ không sai.

Nghĩa là nếu họ muốn trổ cửa ra vào thì họ phải xin giấy phép xây dựng tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu có giấy phép xây dựng về việc cho phép trổ cửa ra vào thì họ mới được trổ cửa ra vào.

Như vậy việc sống chung giữa bố bạn và bà ấy là không hợp pháp và đương nhiên cũng không được công nhận là hôn nhân thực tế. Bố bạn mất cũng đã lâu và bà ấy không có quyền gì trong ngôi nhà đó cho nên bạn phân tích cho bà ấy hiểu và mời bà ấy ra khỏi nhà.

Chào bạn,

Theo Điều 271 Bộ luật dân sự 2005 về Hạn chế quyền trổ cửa quy định: "1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên."

Như vậy:

- Nhà 2 bên hẻm chỉ được trổ cửa sổ ra hẻm cách mặt đất từ 2,5m trở lên.

- Nhà 2 bên hẻm muốn trổ cửa ra vào thì phải xin phép theo quy định pháp luật về xây dựng.

Chào bạn,

Nộp thuế sử dụng đất là nghĩa vụ của người sử dụng đất, do anh chị bạn bận việc riêng nên mẹ chồng dùng tiền riêng của mình nộp thay và bây giờ thì nghĩa vụ của anh chị bạn là phải trả lại số tiền đó cho mẹ chồng theo quy định pháp luật.

Chào bạn,

Bạn nêu: "Năm 1986, bố mẹ em ly dị và tòa xử phân chia tài sản chung của bố mẹ em, em lớn hơn thì được giao cho bố nuôi còn em gái em thì mẹ em nuôi... Sau đó, bố em có "đi bước nữa" nhưng KHÔNG ĐĂNG KÝ KẾT HÔN với một bà đang ly thân với chồng cũ của bà ta (bà này cũng có một CON TRAI RIÊNG)",  bạn cần làm rõ 2 vấn đề sau:

- Bố bạn và bà ấy sống chung như vợ chồng từ khi nào, trước hay sau ngày  03/01/1987 (ngày Luật hôn nhân gia đình năm 1986 có hiệu lực)?

- Bà ấy ly thân với chồng cũ nghĩa là chưa làm thủ tục ly hôn giống bố mẹ bạn phải không bạn? bạn kiểm tra lại xem bà ấy đã làm thủ tục ly hôn với chồng cũ khi nào hay đến bây giờ vẫn chưa làm thủ tục ly hôn?

Sau khi làm rõ 2 vấn đề trên thì bạn xem mình thuộc trường hợp nào sau đây để xử sự cho phù hợp:

1- Nếu bố bạn và bà ấy sống chung với nhau sau ngày 03/01/1987 (phải có chứng cứ chứng minh) hoặc bố bạn và bà ấy sống chung với nhau như vợ chồng trước ngày 03/01/1987 và bà ấy chưa làm thủ tục ly hôn với chồng cũ của mình trước ngày 03/01/1987 thì hôn nhân giữa bố bạn và bà ấy không được coi là hôn nhân thực tế theo Điều 3 Nghị quyết 35/2000/NQ-HĐTP. Do vậy bà ấy không có quyền hưởng di sản thừa kế của bố bạn để lại mà chỉ có bạn và em gái bạn được hưởng (nếu ông bà nội của bạn còn sống vào thời điểm bố bạn mất thì các cụ cũng được hưởng giống 2 anh em bạn). Và bạn có quyền mời bà ấy ra khỏi nhà bạn và không phải đưa khoản tiền gì như yêu cầu của bà ấy.

2- Nếu bố bạn và bà ấy sống chung với nhau trước ngày 03/01/1987 và bà ấy đã làm thủ tục ly hôn với chồng cũ trước ngày 03/01/1987 thì hôn nhân giữa bố bạn và bà ấy được coi là hôn nhân thực tế theo Điều 3 Nghị quyết 35/2000/NQ-HĐTP và bà ấy sẽ được hưởng thừa kế di sản của bố bạn để lại.

Cụ thể di sản thừa kế của bố bạn sẽ được chia đều cho những người sau: bạn, em gái bạn, bà ấy và ông, bà nội của bạn (nếu các cụ còn sống vào thời điểm bố bạn mất) (con riêng của bà ấy không được hưởng di sản thừa kế của bố bạn). Nếu bạn rơi vào trường hợp này thì có thể đưa cho bà ấy một khoản tiền nhỏ hơn hoặc tương đương với số tiền mà bà ấy có thể được hưởng từ di sản của bố bạn, nếu ông bà nội bạn còn sống vào thời điểm bố bạn mất thì di sản thừa kế của bố bạn theo quy định pháp luật sẽ được chia thành 5 phần bằng nhau và bà ấy được hưởng 1/5.

Như đã nêu gia đình ông B không có quyền đồng ý cho bịt hay không nên UBND phường cũng không có thẩm quyền giải quyết.

Để diện tích đất ngõ đó được thể hiện lại trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà bạn thì bạn làm hồ sơ gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai quận để giải quyết theo quy định