Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!
        1. Theo quy định của Luật đất đai thì nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài. Thời hạn sử dụng đối với đất nông nghiệp là 20 năm. Hết thời hạn trên, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất và đã chấp hành tốt pháp luật đất đai thì được gia hạn thời gian sử dụng đất. Trong quá trình sử dụng đất, Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất....
       2. Từ ngày Luật đất đai năm 2003 ban hành đến nay chưa có quy định pháp luật nào quy định là thu hồi đất nông nghiệp khi hết hạn sử dụng (20 năm từ năm 1993). Cùng không có quy định là mức bồi thường đối với loại đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.
        Do vậy, hiện nay trên các địa phương trong cả nước nếu đất nông nghiệp bị thu hồi thì đều được bồi thường theo khung giá đất do địa phương ấn định hoặc thỏa thuận với người sử dụng đất chứ không tính vào thời hạn sử dụng đất còn lại nhiều hay ít.
        Nếu địa phương bạn thu hồi đất và đền bù không thỏa đáng thì gia đình bạn có quyền khiếu kiện theo quy định pháp luật.

Chào bạn!
           Yêu cầu của bạn là không thể thực hiện được bởi: Hạn mức công nhận đất ở của địa phương bạn hiện nay là 300m2 đối với một thửa đất. Hạn mức này được áp dụng đối với việc giao đất giãn dân hoặc cấp giấy chứng nhận lần đầu cho thửa đất đó. Còn thửa đất của bạn đã có giấy chứng nhận, nay tách ra thành hai thửa thì tổng diện tích đất ở của hai thửa bằng diện tích đất ở của thửa đất cũ nếu gia đình bạn không được chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu có tách ra thành nhiều thửa thì loại đất không thay đổi. Chỉ có một thửa đất chưa có giấy chứng nhận mà tách thành hai thửa rồi mới xin cấp GCN thì diện tích đất ở mới tăng lên gấp hai lần.
 
         Trước đây gia đình bạn gộp hai thửa đất vào nhau là một sự thiệt thòi. Bây giờ đã thành một thửa rồi thì hạn mức được tính theo một thửa thôi. Yêu cầu của gia đình bạn sẽ không được chấp nhận.

Chào bạn!
Nội dung bạn trình bày chưa rõ ràng.
              Về nguyên tắc diện tích đất nông nghiệp được chuyển mục đích bao nhiêu thì tính tiền cần đấy: Diện tích đất được chuyển đổi mục đích x Tiền sử dụng đất phải nộp.

             Tại khoản 1 điều 6 của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất quy định :

- Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất chứ không phải thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất).

Thí dụ: Tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất giá đất nông nghiệp nhà nước quy định là: 200.000VNĐ. Giá đất thổ cư tại vị trí đó nhà nước quy định là: 1.000.000VNĐ

Mức chênh lệch là: 1.000.000VNĐ - 200.000VNĐ = 800.000VNĐ.

Căn cứ vào khoản 4 điều 56 của Luật đất đai năm 2003 giá đất được dùng để tính tiền sử dụng đất là giá đất được UBND tỉnh,TP trực thuộc TW công bố công khai vào ngày 1-1 hàng năm.
               Thân ái!

Chào bạn!

1.                       Về nguyên tắc, đất nhà bạn đến đâu thì bạn được phép sử dụng đến đó. Do vậy gia đình bạn có quyền đổ xi măng đối với diện tích đất đó để trống thấm tường tuy nhiên không được làm ảnh hưởng đến gia đình nhà hàng xóm. Nếu việc đổ xi măng của gia đình bạn gây thiệt hại cho nhà hàng xóm thì họ có thể yêu cầu gia đình bạn bồi thường thiệt hại.

2.                       Hàng xóm không được mượn tường của bạn nếu gia đình bạn không đồng ý.

Thân ái!

         a) Trường hợp thực hiện ngay quy hoạch xây dựng, chủ công trình xây dựng phải phá dỡ phần không phù hợp với quy hoạch xây dựng và được đền bù theo quy định của pháp luật. Phần diện tích mặt bằng khu đất còn lại được phép xây dựng nhưng phải tuân theo quy hoạch xây dựng, quy định về kiến trúc, cảnh quan của khu vực, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng và được xử lý cụ thể như sau :

         - Nếu phần diện tích đất còn lại nhỏ hơn 15 m² có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3 m thì không được phép xây dựng.

         - Nếu phần diện tích đất còn lại từ 15 m² đến nhỏ hơn 40 m² có chiều rộng mặt tiền từ 3 m trở lên và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 m trở lên thì được phép xây dựng không quá 2 tầng.

         - Các trường hợp còn lại được phép xây dựng nhưng phải tuân theo quy hoạch xây dựng được duyệt.

         b) Trường hợp chưa thực hiện quy hoạch xây dựng thì được phép tồn tại theo hiện trạng. Nếu chủ công trình có nhu cầu nâng cấp, sửa chữa, cải tạo công trình ở phần không phù hợp quy hoạch xây dựng thì phải xin cấp phép xây dựng tạm có thời hạn. Trường hợp chủ công trình có nhu cầu nâng cấp, cải tạo, xây dựng mới ở phần diện tích không trái với quy hoạch xây dựng và phần diện tích này có đủ điều kiện theo quy định tại điểm a khoản này thì phải xin cấp phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng. Khi thực hiện quy hoạch xây dựng, chủ công trình phải thực hiện theo quy định tại điểm a khoản này."
Thân ái!

Chào bạn!

            Việc đặt ra quy định về "hạn mức" sử dụng đất là “quyền” của nhà làm luật (họ cho rằng chỉ cần sử dụng như vậy là "đủ dùng") nếu nhiều hơn số đó là lãng phí tài nguyên, chúng ta không nên bàn cãi nhiều (việc của Đại biểu quốc hội)… Theo ý kiến cá nhân tôi thì việc đặt ra hạn mức như vậy sẽ thuận lợi cho việc quản lý nhà nước về đất đai và đảm bảo sự công bằng cho người sử dụng đất.

       Ví dụ: Ở một địa phương sản xuất nông nghiệp, tổng quỹ đất là 100%, số dân là X người. Với số dân đó thì tỷ lệ đất ở chỉ cần 20% là đủ; 70% quỹ đất phải dành để sản xuất nông nghiệp, còn lại 10% dùng cho các mục đích khác. Nhưng thực tế đất trong khu dân cư đang chiếm trên 20% (việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở là không cần thiết) và ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp và cảnh quan môi trường. Do vậy hạn mức đất ở và hạn mức đất nông nghiệp có tác dụng điều chỉnh cơ cấu các loại đất trong trường hợp này. Tỷ lệ mỗi loại đất bao nhiêu phụ thuộc vào định hướng phát triển kinh tế xã hội quốc gia và điều kiện cụ thể của từng địa phương.

        Đối với người sử dụng đất: Nếu không quy định hạn mức thì trong chính sách giao đất giãn dân các địa phương trong cùng một tỉnh sẽ có nơi được giao ít, có nơi được giao nhiều. Ví dụ: Thông thường hạn mức đất ở tại nông thôn là không quá 300m² nhưng nếu không quy định thì địa phương có thể giao đất giãn dân 500m2 cho một hộ gia đình (nhu cầu thực tế sử dụng chỉ 200m2 là đủ) và khi đó người ta bán đi ½ lấy tiền xây “biệt thự” thế là “đổi đời” từ không có “đất cắm dùi” trở thành “nhà cao cửa rộng” còn những người không được giao đất thì vẫn phải sống trong căn nhà lụp xụp. Như vậy là không công bằng!

      Hoặc Ví dụ: Có hai gia đình sống cạnh nhau gia đình A sử dụng thửa đất 1000m2 nhưng chỉ có 3 nhân khẩu còn gia đình B sử dụng 300m2 nhưng có tới 6 nhân khẩu (cả hai gia đình đều chưa được cấp GCN QSD đất nhưng nguồn gốc sử dụng đất từ sau 15/10/1993). Nếu không quy định hạn mức thì khi được công nhận quyền sử dụng đất (cấp GCN QDS Đ lần đầu) thì gia đình A sẽ được công nhận cả 1000m2 đất còn nhà B chỉ được công nhận 300m2 dẫn đến trường hợp “người ăn không hết, kẻ lần chẳng ra” và lãng phí tài nguyên thiên nhiên… tương tự với đất nông nghiệp cũng vậy.

            Do vậy, theo tôi việc quy định hạn mức là hợp lý để dễ quản lý vĩ mô và đảm bảo công bằng cho người sử dụng đất.

Thân ái!

Chào bạn!

1. Chỉ có thỏa thuận với nhau về việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc, gia hạn hợp đồng hoặc gia hạn thời gian ký kết hợp đồng chuyển nhượng để chờ chuyển mục đích sử dụng đất thì mới không ra Tòa án. Như tôi đã nói ở trên: Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân từ đất nông nghiệp sang đất ở là rất khó khăn. Do vậy nếu bên chuyển nhượng đồng ý gia hạn thời gian giao tiền để bạn “chờ” thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì giao dịch của bạn cũng ít có cơ hội thành công (bởi sẽ không biết phải chờ đợi đến bao giờ). Đây chỉ là một cách “hoãn binh”.

2. Bạn cũng có thể thỏa thuận tăng thêm diện tích chuyển nhượng cho đủ diện tích tách thửa (tìm thêm người mua chung thêm 250m2 nữa).

3. Nếu bên chuyển nhượng đồng ý thì bạn có thể yêu cầu gia đình họ tự tranh chấp với nhau về việc “Chia tài sản chung” là cả thửa đất lớn đó (tranh chấp giả). Khi ra đến Tòa án, họ lại tự thỏa thuận với nhau là đồng ý chia cho một thành viên trong gia đình diện tích 250 m2 đất (phần diện tích đất mà bạn mua). Căn cứ vào thỏa thuận đó Tòa án sẽ ra “Quyết định công nhận sự thỏa thuận” của đương sự. Căn cứ vào Quyết định CNSTTĐS, họ đi làm một GCN QSD đất mới đối với 250m2 đó đứng tên một thành viên trong gia đình họ. Sau đó thành viên này ký hợp đồng chuyển nhượng với bạn để chuyển nhượng diện tích 250m2 đất đó cho bạn. Cách này chúng tôi thường làm với những thửa đất thổ cư dưới hạn mức tách thửa nhưng cách này chỉ thực hiện thành công nếu được Tòa án “ủng hộ!”. Bạn cứ thử nhờ Luật sư trong đó thực hiện theo cách này xem sao? Còn nếu bạn tự thực hiện thì tôi e rằng sẽ rất khó khăn.

4. Trong trường hợp không thể thỏa thuận, thực hiện các biện pháp cứu vãn như tôi đã nói ở trên thì việc tranh chấp hợp đồng là không thể tránh khỏi. Nếu ra đến Tòa án thì lỗi của các bên là 50% cho mỗi bên. Nếu trong thỏa thuận, bạn không nhận đi thực hiện thủ tục, cũng không biết là đất đó không thể tách thửa thì có thể lỗi của bạn ít hơn và ngược lại. Do vậy, việc bạn khai với Tòa án như thế nào cũng là căn cứ để xác định lỗi của các bên.

5. Thiệt hại ở đây là giá trị tăng lên hoặc giảm đi của diện tích 250m2 đất đó từ khi thỏa thuận đến khi xét xử sơ thẩm. Ngoài ra còn có thể là tiền duy trì, tu bổ đất.

6. Án phí do bên thua kiện sẽ phải chịu. Mức án phí theo giá trị của tài sản tranh chấp vào thời điểm xét xử. Cụ thể mức án phí như sau:

Do vậy, bạn hãy cân nhắc để lựa chọn cho mình một giải pháp hữu hiệu nhất.