Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!

Với những thông tin mà bạn cung cấp thêm, Luật sư trả lời bạn như sau:

1.     Đối với việc chia thừa kế:

-                                 Nếu ông bà bạn đều đã chết quá lâu và đã hết thời hiệu để yêu cầu chia thừa kế (10 năm…) thì chỉ có thể áp dụng quy định về chia tài sản chung nếu thỏa mãn các điều kiện quy định tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 cụ thể như sau: “Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết”.

Như vậy, theo quy định pháp luật trên thì chỉ có 2 trường hợp được chuyển từ di sản thừa kế thành tài sản chung để áp dụng quy định của BLDS để chia:

-                                 Trong thời hạn 10 năm không tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản xác nhận là đồng thừa kế;

-                                 Sau thời hạn 10 năm không tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận là di sản thừa kế chưa chia.

Do vậy, nếu gia đình bạn chưa có văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế thì chỉ cần mẹ bạn không đồng ý chia thừa kế thì sẽ không ai được chia khối tài sản đó.

2.     Đối với việc vay nợ:

Nếu mẹ bạn chỉ ký giấy với nội dung như vậy thì chủ nợ cũng khó mà lấy nhà đất của gia đình bạn.  Mẹ bạn không phải là người vay nợ; Thủ tục thế chấp không đúng quy định của pháp luật và trách nhiệm đối với khoản vay đó vẫn thuộc về anh họ bạn.

3.     Đối với việc đòi GCN QSD đất:

Trước đây một số Tòa án vẫn thụ lý giải quyết vụ án “Đòi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, quan hệ pháp luật này không thuộc phạm vi điều chỉnh của BLTTDS, GCN QSD đất không phải là “tài sản” theo quy định của Bộ luật dân sự nên mới đây TAND tối cao đã chính thức có Công văn thống nhất áp dụng pháp luật đối với những tranh chấp này: Theo đó TAND tối cao hướng dẫn các Tòa án địa phương không được thụ lý, giải quyết các vụ án tranh chấp đòi GCN QSD đất. Mà phải hướng dẫn các đương sự tiến hành thủ tục xin cấp lại GCN.

Do vậy, gia đình bạn có thể tiến hành thủ tục xin cấp lại GCN theo quy định của pháp luật.

Chào bạn!

2. Theo thông tin mà bạn nêu ra thì hành vi  của ông Tùng chưa thấy có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (không chứng minh được ông Tùng có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của gia đình bạn).
       Đây chỉ là quan hệ dân sự: Việc thông báo quy hoạch là công khai, mọi người dân đều có nghĩa vụ phải biết; Người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ phải tìm hiểu nguồn gốc đất… Do vậy, có thể bạn cũng có lỗi một phần nếu hợp đồng vô hiệu.

Chào bạn!

         Do vậy, bạn nên khuyên chị gái bạn “dĩ hòa vi quý”, hãy mở lòng mình ra cho sự việc trở lên đơn giản hơn, cuộc sống sẽ tốt đẹp hơn.

Thân ái!

Chào bạn!

Bạn có thể khời kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu do lừa dối hoặc vô hiệu về hình thức để lấy lại tiền và yêu cầu bên chuyển nhượng bồi thường thiệt hại.

Trong trường hợp này gia đình bạn sẽ được nhận lại số tiền chuyển nhượng đã giao và được bồi thường một khoản tiền chênh lệch giữa giá cả chuyển nhượng và giá trị hiện tại của lô đất đó (nếu giá đất tăng lên).

Tuy nhiên, trước khi khởi kiện thì bạn cần yêu cầu UBND cấp xã, phường hòa giải. theo quy định tại Điều 135 luật đất đai. Nếu hòa giải không thành thì bạn nộp đơn đến TAND cấp huyện nơi có đất để được giải quyết theo quy định pháp luật.

Nếu cần tư vấn thêm, bạn hãy đặt câu hỏi để Luật sư giải đáp.

Thân ái!

Chào bạn!

Theo thông tin mà bạn đưa ra, Luật sư trả lời như sau:

1.                   Đối với vấn đề tranh chấp thừa kế của ông bà ngoại bạn:

-                       Bạn chưa nói rõ ông ngoại bạn chết năm nào (bà bạn chết năm 1991 nên 1/2 nhà đất là di sản của bà bạn đã hết thời hiệu khởi kiện về thừa kế). Nếu ông ngoại bạn đã chết được quá 10 năm thì các bác của bạn không còn quyền khởi kiện để yêu cầu chia thừa kế (đã hết thời hiệu khởi kiện nên tòa án không thụ lý vụ việc tranh chấp thừa kế. Mẹ bạn được tiếp tục sử dụng);

-                       Nếu còn thời hiệu thừa kế của ông ngoại bạn (ông chết chưa quá 10 năm, hoặc có yếu tố nước ngoài theo Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH)  thì cần xem lại việc cấp GCN QSD Đ của mẹ bạn có hợp pháp hay không: Nếu việc cấp giấy chứng nhận cho mẹ bạn là hợp pháp (có giấy tờ tặng cho, thừa kế hợp pháp của ông bà bạn) thì các bác không có căn cứ để đòi chia thừa kế. Nếu việc cấp GCN của mẹ bạn mà không hợp pháp thì  1/2 nhà đất đó sẽ được chia cho các thừa kế của ông ngoại bạn. Trong trường hợp này cần xem lại bộ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận QSD Đ của mẹ bạn để biết là việc cấp GCN đúng hay sai.

2.                   Đối với hợp đồng vay tài sản có thế chấp:

-                       Mẹ bạn đã ký vào giấy vay nợ và thế chấp nhà đất nên mẹ bạn phải trách nhiệm đối với giao dịch đó.

-                       Theo quy định của bộ luật dân sự thì hợp đồng vay nợ không bắt buộc phải có công chứng, chứng thực nên nếu mẹ bạn không chứng minh được là việc ký giấy vay nợ là bị lừa dối, cưỡng ép thì việc vay nợ đó đã có hiệu lực pháp luật, các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng;

-                       Đối với việc thế chấp bằng nhà đất: Pháp luật quy định việc thế chấp tài sản để  đảm bảo nghĩa vụ dân sự thì phải  tiến hành thủ tục đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật. Do vậy, nếu các bên chưa tiến hành thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà  ở thì biện pháp đảm bảo bằng  thế chấp đó chưa có hiệu lực pháp luật. Mẹ bạn có thể có nghĩa vụ trả khoản nợ trên nhưng vẫn có quyền định đoạt nhà đất trong thời gian thế chấp;

-                       Nếu mẹ bạn chứng minh được là mẹ bạn chưa nhận được khoản tiền vay đó từ người cho vay và cũng không phải là người sử dụng số tiền vay đó thì mẹ bạn không có nghĩa vụ trả nợ. Nghĩa vụ trả nợ chỉ phát sinh đối với người nhận tiền.

-                       Nếu mẹ bạn đã ký giấy nhận tiền vay nợ nhưng không phả là người trực tiếp sử dụng khoản tiền vay đó mà giao cho anh họ bạn sử dụng thì mẹ bạn có nghĩa vụ trả nợ cho chủ nợ nhưng có quyền yêu cầu anh họ bạn phải hoàn trả số tiền đó.

Do thông tin bạn đưa ra chưa đầy đủ nên Luật sư chỉ có thể trả lời bạn bằng các tình huống giả định như vậy. Bạn cần đọc kỹ và vận dụng vào vụ việc của gia đình mình để biết bản chất pháp lý và có giải pháp tháo gỡ  vướng mắc pháp lý. Nếu còn vấn đề gì chưa rõ, cần tư vấn thêm, hãy liên hệ với tôi qua diễn đàn này để được tư vấn miễn phí hoặc yêu cầu tư vấn trên trang: Hoiluatsu.net để được các Luật sư giải đáp.

"1. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là một năm, kể từ ngày vi phạm hành chính được thực hiện; đối với vi phạm hành chính trong các lĩnh vực tài chính, chứng khoán, sở hữu trí tuệ, xây dựng, môi trường, an toàn và kiểm soát bức xạ, nhà ở, đất đai, đê điều, xuất bản, xuất khẩu, nhập khẩu, xuất cảnh, nhập cảnh hoặc vi phạm hành chính là hành vi buôn lậu, sản xuất, buôn bán hàng giả thì thời hiệu là hai năm; nếu quá các thời hạn nói trên thì không xử phạt nhưng vẫn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả được quy định tại các điểm a, b, c, d và đ khoản 3 Điều 12 của Pháp lệnh này....".

Như vậy hành vi xây dựng không phép của gia đình bạn có thể bị xử phạt bất cứ lúc nào nếu còn thời hiệu là 2 NĂM. UBND xã cũng có quyền xử phạt đối với trường hợp của bạn.

3. Theo quy định của pháp luật thì gia đình bạn còn có thể bị biện pháp khắc khục hậu quả là buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép theo quy định tại Điều 12 PLXLVPHC nêu trên. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thì thẩm quyền tháo dỡ nhà ở thuộc về UBND cấp huyện, Cấp xã chỉ có quyền tháo dỡ công trình xây dựng chứ không có quyền buộc tháo dỡ nhà ở.

Nếu chính quyền có sai phạm (quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính) gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của gia đình bạn thì bạn có quyền khiếu nại theo Luật khiếu nại tố cáo hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Chào bạn tanhung123!
     1. Vụ việc của bạn đang được giải quyết tại UBND (vì phần ngõ tranh chấp không có giấy chứng nhận và không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1, 2 và khoản 5 Điều 50 Luật đất đai nên áp dụng Điều 136 Luật đất đai để xác định thẩm quyền thuộc về UBND). 
     2. Hiện nay, chưa có văn bản pháp luật quy định về trình tự, thủ tục, thời hạn... giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND nên UBND muốn "ngâm cứu" đến bao giờ cũng không "phạm luật".       
      3. Tuy nhiên, hiện nay đã có Luật tố tụng hành chính mới sửa đổi Điều 136 Luật đất đai. Theo đó những vụ án tranh chấp đất đai mà đương sự đã khiếu nại từ năm 2006 mà đến nay vẫn chưa được giải quyết hoặc đã được giải quyết nhưng không đồng ý với kết quả giải quyết đó thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính theo quy định tại Điều 28 Luật tố tụng hành chính (Nghị quyết 01/2011/NQ-HĐTP của HĐTP TAND tối cao).
       Do vậy, nếu không thể chờ đợi được UBND xem xét giải quyết thì gia đình bạn có quyền khiếu nại hành vi giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Chủ tịch UBND đến Tòa án có thẩm quyền để được xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.
       4. Thời gian giải quyết vụ án hành chính là 2 tháng, vụ việc lâu nhất là 4 tháng kể từ ngày thụ lý.
Chúc bạn thành công!

Chào bạn!

Điều 3 Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất quy định: Đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

“1. Người được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 33 Luật Đất đai 2003.

2. Người được Nhà nước cho thuê đất và phải nộp tiền thuê đất theo quy định tại Điều 35 Luật Đất đai 2003.

3. Người sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Đất đã sử dụng ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai 2003.

b) Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của pháp luật về đất đai.

5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai 2003 và được quy định tại Điều 45 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

6. Tổ chức kinh tế nhận góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp bằng tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, nay được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

Diện tích đất của gia đình bạn đã có nhà ở từ trước những năm 80, sử dụng ổn định là đất ở. Do vậy, đáng lẽ thời điểm năm 2006, khi cấp GCN gia đình bạn phải được cấp GCN là loại đất ở đối với toàn bộ thửa đất và không phải nộp tiền sử dụng đất mới đúng pháp luật.

Việc cán bộ UBND cho rằng muốn cấp lại GCN là đất ở thì gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích 17m2 là không đúng. Bạn yêu cầu họ phải chỉ ra cứ pháp luật cho ý kiến của họ (Điều khoản nào, luật nào?). Việc công nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn đối với thửa đất đó (chuyển mục đích sử dụng đất) chỉ là việc “sửa sai” cho việc cấp giấy chứng nhận trước đây. Do vậy, gia đình bạn nên yêu cầu Thanh tra TN&MT xem xét lại GCN đa cấp cho gia đình bạn để đảm bảo quyền lợi cho gia đình bạn!

Chúc bạn thành công!