Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!
Văn bản mà bạn cần không thể có được bởi việc thỏa thuận chuyển nhượng QSD đất được thực hiện tại phòng công chứng. Nếu thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận lần nào thì Công chứng viên sẽ không công chứng văn bản này. Bạn chỉ cần nộp hồ sơ xin cấp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật, cụ thể như sau:

Điều 135 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định:

1. Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND xã, thị trấn nơi có đất 1 bộ hồ sơ gồm có:

a) Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).

c) Văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

2. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở UBND xã, thị trấn trong thời gian 15 ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi hồ sơ đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng TN&MT.

b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến phòng TN&MT.

c) Phòng TNMT có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất.

d) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại các điểm a, b và c khoản này không quá 55 ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày UBND xã, thị trấn nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trang trại thì trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phải thực hiện rà soát hiện trạng sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Nghị định này.
Chúc bạn thành công!

Chào bạn!
Tôi xin trả lời bạn như sau:
  Từ trước tới nay pháp luật về đất đai đều quy định việc tặng cho quyền sử dụng đất đều phải được lập thành văn bản mới có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, do pháp luật của nước ta chưa đầy đủ và thiếu thống nhất nên có những trường hợp giao dịch được xác lập không tuân thủ về hình thức vẫn có thể được cho là hợp pháp (như các quy định tại Nghị quyết 58/1998/NQ-QH và  của UBTV Quốc hội Thông tư 01 hướng dẫn nghị quyết về giao dịch nhà ở trước năm 1991, Nghị quyết 02/2004 của TAND tối cao...).
  Do vậy, trong trường hợp của bạn nếu ra tòa mà người con trai chứng minh được là quá trình người con sử dụng đất từ đó tới nay, ông bố không tranh chấp gì. Khi con được cấp sổ đỏ đứng tên con, bố mẹ biết mà không phản đối thì Tòa án có thể công nhận quyền sở hữu tài sản cho người con.
  Thực tiễn hành nghề luật sư của tôi thì tôi cũng có một số trường hợp khách hàng như người con trên thắng kiện! Sự việc cụ thể còn phải căn cứ vào khả năng thu thập và xuất trình chứng cứ tại Tòa án thì mới xác định được người thắng kiện.
Thân ái!

Luật sư Đặng Văn Cường

Văn phòng luật sư Chính Đại, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội

Trụ sở: Số 33/162, Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội

Điện thoại: 0977 999 896

Email: Cuongluatsuchinhdai@gmail.com

Chào bạn!
Với thông tin mà bạn đưa ra, tôi xin trả lời như sau:
1. Về mặt lý thuyết thì bạn hoàn toàn có thể đòi lại được khoản tiền trên. Bạn chỉ có thể bị mất tiền đặt cọc nếu như bên kia chứng minh được là bạn vi phạm điều khoản đặt cọc.
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn không có công chứng thì sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 134 của Bộ luật dân sự và Điều 127 Luật đất đai. Theo hướng dẫn của Tòa án tối cao thì Tòa án sẽ cho hai Bên thời hạn (1 tháng) để đi hoàn tất thủ tục (công chứng hợp đồng) nếu hợp đồng vẫn không được công chứng thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự: Bên nào nhận của nhau thứ gì thì trả, bên nào có lỗi phải bồi thường.
3. Tòa án xử thế nào thì chưa thể biết trước được bởi liên quan đến khả năng cung cấp chứng cứ và ý chí của hai bên khi tham gia tranh tụng. ngoài ra còn liên quan đến yếu tố lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu và thiệt hại xảy ra. Theo kinh nghiệm tranh tụng của tôi thì  trong trường hợp của bạn: Tòa án sẽ xác định hợp đồng vô hiệu, bạn phải trả lại đất (nếu đã nhận), bên kia trả lại bạn tiền. Nếu giá đất tăng lên so với giá cả thỏa thuận thì bạn được bên bán bồi thường 50% giá trị chênh lệnh (suy đoán có thể lỗi là 50%/50%). Còn nếu giá trị đất giảm đi thì bạn phải bồi thường cho chủ đất một khoản tiền.
Chúc bạn may mắn!
Luật sư Đặng Văn Cường
Văn phòng luật sư Chính Đại, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội
Trụ sở: số 33/162 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội
Điện thoại: 0977 999 896

Chào bạn!
Với các câu hỏi bạn đưa ra tôi xin trả lời bạn như sau:
1. Việc cơ quan nhà nước giao đất (có thu tiền hoặc không thu tiền) hoặc cho bạn thuê đất phụ thuộc vào nhu cầu theo sự lựa chọn của bạn. (Căn cứ pháp lý: Điều 108 Luật đất đai 2003). Cho dù bạn được giao đất hay thuê đất thì đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật (Điều 105 Luật đất đai).
2. Quy định về chi trả tiền đền bù (hỗ trợ, tái định cư) khi nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng được quy định tại Điều 15 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ, cụ thể như sau:

"Điều 15. Chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1. Tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

2. Tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã phê duyệt được tính vào vốn đầu tư của dự án." Bạn cần tìm hiểu thêm Nghị định này và các văn bản hướng dẫn để hiểu rõ hơn.
Chúc bạn thành công! Mọi thông tin liên quan xin liên hệ:
Luật sư Đặng Văn Cường
Văn phòng luật sư Chính Đại, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội
Điện thoại: 0977 999 896
Email: cuongluatsuchinhdai@gmail.com

Trả lời:
1. Theo thông tin bạn đưa ra thì gia đình bạn có thể đòi lại được đất (vì không có việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật).
2. Thủ tục: Bạn gửi đơn đề nghị UBND xã hòa giải tranh chấp giữa hai gia đình. Nếu UBND xã hòa giải không thành thì bạn có thể đến Tòa án cấp huyện để yêu cầu giải quyết.
Bạn có thể tham khảo mẫu đơn khởi kiện sau đây:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

--------o0o-------

Hà Nội, ngày……. tháng ……..năm 20….

 

ĐƠN KHỞI KIỆN

(Về việc tranh chấp ……….)

Kính gửi: TOÀ ÁN NHÂN DÂN (Quận, huyện, tỉnh)……………

 

Nguyên đơn là:…………………., sinh năm…….

CMND số:………….., do Công an ………..cấp ngày ………..

Trú tại:…………………………………………………….

Bị đơn là ông, (bà) ……………..

CMND số:………….., do Công an ………..cấp ngày ………..

Trú tại:…………………………………………………….

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là

-  ông, (bà) ……………..

CMND số:………….., do Công an ………..cấp ngày ………..

Trú tại:…………………………………………………….

-  ông, (bà) ……………..

CMND số:………….., do Công an ………..cấp ngày ………..

Trú tại:…………………………………………………….

 

Để Tòa án có căn cứ để giải quyết, tôi xin trình bày cụ thể nội dung sự việc như sau:

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Do vậy, tôi làm đơn khởi kiện này đề nghị Toà án nhân dân (nêu rõ yêu cầu khởi kiện)……………:

1………………………………………………………………………………

2……………………………………………………………..

Rất mong nhận được sự giúp đỡ của Quý Toà. Tôi xin chân thành cảm ơn!

 

	Người làm đơn
	………………………………………

Chúc bạn thành công!
Nếu cần tư vấn thêm, bạn có thể liên hệ với tôi theo địa chỉ:
Luật sư Đặng Cường
Văn phòng luật sư Chính Đại, Đoàn luật sư Hà Nội
Điện thoại: 0977 999 896

Trả lời:
1. Nếu nội bạn để lại di chúc cho cô út toàn bộ là không hợp pháp bởi nội bạn chỉ có một phần trong khối tài sản chung đó thôi.
2. Nếu biên bản thỏa thuận phân chia tài sản là tiền và quyền sử dụng đất được lập, có đầy đủ chữ ký của các thành viên trong gia đình thì biên bản này có hiệu lực pháp luật.
3. Nêu nội bạn mất, không để lại di chúc thì di sản của nội bạn (nếu còn) thuộc về các thừa kế của nội bạn trong đó có  cô út.
4. Nếu UBND xã hòa giải không thành thì bạn có thể yêu cầu Tòa án huyện giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.
Chúc bạn may mắn! Muốn cần tư vấn thêm, bạn có thể liên hệ với tôi:
Luật sư: Đặng Cường
Văn phòng luật sư Chính Đại, Đoàn luật sư Hà Nội
Điện thoại: 0977 999 896

Chào bạn!
Theo thông tin mà bạn đưa ra thì em trai bạn dẫn bố mẹ bạn cùng chị Q đến phòng Công chứng để ký kết Hợp đồng chuyển nhượng nhằm sang tên toàn bộ nhà đất của gia đình bạn cho chị Q trái với ý chí của bộ mẹ bạn.
Tôi có thể chia sẻ với bạn như sau:
1. Nếu bạn muốn yêu cầu công an truy cứu trách nhiệm hình sự chị Q hoặc em trai của bạn về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản thì bạn phải có căn cứ thể hiện là chị Q hoặc em bạn có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của gia đình bạn. Hành vi gian dối này có thể thể hiện ở việc "nói một đằng, làm một nẻo" như bạn vừa kể. Nhưng nếu bạn không có được chứng cứ xác thực về hành vị gian dối đó thì công an sẽ không giải quyết (công an chỉ khởi tố vụ án và giải quyết khi có dấu hiệu tội phạm). Bởi về mặt hình thức thì đây là giao dịch dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án dân sự.
2. Để khởi kiện vụ án dân sự thì bạn cần phải có các tài liệu sau đây:
- Làm đơn khởi kiện đứng tên bố mẹ bạn;
- Xuất trình các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện để có căn cứ cho tòa án thụ lý: Bản sao Giấy chứng nhận QSD Đ; Hợp đồng chuyển nhượng giữa bố mẹ bạn với bà Q; chứng minh thư, hộ khẩu,; Biên bản hòa giải ở cấp xã phường (một số nơi bắt buộc phải có)
- Yêu cầu khởi kiện là hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa bố mẹ bạn với bà Q
     Hoặc bạn có thể nhờ một Văn phòng Luật sư giúp đỡ!
Chúc bạn thành công!
Luật sư: Đặng Văn Cường
Văn phòng luật sư Chính Đại, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội
Điện thoại: 0977 999 896

          Theo Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội thì diện tích đất tách thửa phải đảm bảo từ đủ 30m2 đối với thửa đất được tách ra và phần đất còn lại cũng phải từ 30m2 trở lên, mặt tiền tối thiểu 3m, chỉ giới xây dựng 3m..
         Tuy nhiên, trường hợp bạn hỏi không phụ thuộc vào quy định trên bởi thửa đất đã được tách trước đó và đã có Giấy chứng nhận. Ban chỉ cần mang Giấy chứng nhận, CMND, Hộ khẩu hai bên cùng các giấy tờ khác có liên quan (Chứng nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký kết hôn...) đến Phòng công chứng trên địa bàn Hà Nội hoặc đến VPLS yêu cầu họ hướng dẫn và thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng!
Chúc bạn thành công!
       Luật sư: Đặng Văn Cường
       Văn phòng luật sư Chính Đại, Đoàn luật sư Hà Nội
       MB: 0977 999 896

Chào bạn!
1. Nếu chưa cắm mốc định vị thì làm sao biết mốc giới đất của bạn đến đâu? Việc mua bán và cấp GCN của bạn chỉ thực hiện "trên giấy" chứ không quản lý về mặt thực tế nên giá trị pháp lý của các Giấy chứng nhận của bạn cũng cần xem lại.
2. Bạn cần thuê một công ty đo đạc có tư cách pháp nhân đo vẽ lại diện tích đất trên thực tế xem diện tích, hình thể có gì khác với các Giấy chứng nhận của bạn hay không? Nếu thiếu thì bạn có thể yêu cầu Tòa án cấp quận huyện nơi có đất giải quyết. Trước khi tòa án giải quyết thì cần phải hòa giải ở UBND cấp xã.
Thân ái!
LS Đặng Văn Cường
VPLS Chính Đại, ĐLSTP HN
MB: 0977999896
Email: cuongchinhdai@gmail.com