Tư Vấn Của Luật Sư: Ls. Cao Sỹ Nghị - LS_CaoSyNghi

Chào bạn,

Bạn muốn biết việc mình dự kiến làm có đúng không thì trước hết phải xác định ai có quyền gì?. Muốn xác định "ai có quyền gì?" thì phải biết 5 công đất đó là của ai? Muốn biết "5 công đất là của ai?" thì phải xem 5 công đất đó được thể hiện như thế nào?

- Nếu 2 hecta là tài sản chung của bố mẹ bạn thì mẹ bạn có 1/2 và 1/2 còn lại chia đều cho mẹ bạn và 3 người con chung.

- Nếu 2 hecta là tài sản riêng của bố bạn thì toàn bộ đất này chia đều cho mẹ bạn và 3 người con chung.

Như vậy, nếu em út bạn chết mà không có con thì di sản của bố bạn chia đều cho 3 người (mẹ bạn và 2 con chung). Trên cơ sở đó, bạn sẽ biết những người đang có đất có được phần của họ như thế nào, ai còn thiếu, ai dư,...? Như bạn nêu thì mẹ bạn chưa có đất nhưng các con của bà với người chồng sau lại được chia. Đây là vấn đề nội bộ của các bạn cần làm rõ khi giải quyết vụ việc.

Trên đây là nguyên tắc về chia di sản thừa kế theo pháp luật. Tuy nhiên, tôi cũng lưu ý bạn là thời hiệu khởi kiện về chia thừa kế đã hết nên vụ việc do mọi người tự giải quyết là chủ yếu. Bạn tham khảo nội dung trên để biết và có thể vận dụng để giải thích với mọi người sao cho ổn thỏa. Ngoài ra, nếu bạn thấy bạn có quyền với 5 công đất đó thì bạn cũng biết được câu trả lời về sự đúng hay không của mình.

Thừa kế như trường hợp bạn nêu là rất phức tạp nên tôi chỉ có thể góp ý mang tính định hướng chung như vậy, mọi chuyện bạn và gia đình nên cân nhắc cẩn thận. 

Trân trọng!

Chào bạn,

Trên cơ sở nội dung bạn nêu thì đất nhà bạn có tranh chấp và bạn muốn biết cách giải quyết tranh chấp này, vì vậy tôi chỉ tư vấn vào các điểm đó mà bỏ qua các chi tiết không quan trọng (ví dụ câu hỏi 1, 2).

Mẹ bạn được chính quyền cấp sổ đỏ có nghĩa chính quyền xác nhận quyền sở hữu của mẹ bạn là hoàn toàn hợp pháp, các cá nhân khác không có quyền gì. Những người bạn nêu có lẽ căn cứ vào quyền thừa kế để yêu cầu giải quyết tranh chấp nhưng thời hiệu khởi kiện ra tòa không còn mà căn cứ để khởi kiện gần như không có. Tôi nghĩ họ đang cố gắng có được xác nhận nào đó của mẹ bạn liên quan đến quyền sở hữu đất để góp phần củng cố cơ sở tranh chấp đất về sau. Vì vậy:

- Mẹ bạn đã có sổ đỏ thì không cần thiết phải giải trình hoặc giải thích gì trong bối cảnh bạn nêu.

- Việc những người khác đang làm chưa ảnh hưởng gì đến quyền sử dụng, quản lý, định đoạt của mẹ bạn đối với mảnh đất đó nên không cần thiết yêu cầu chính quyền can thiệp.

Lưu ý:

Như trên tôi đã đề cập, mọi xác nhận của mẹ bạn có thể được phía bên kia sử dụng trong tranh chấp nên bên bạn hết sức cẩn thận.

Trân trọng!

Yêu cầu đã được tư vấn 

(http://danluat.thuvienphapluat.vn/tranh-chap-dat-dai-102540.aspx#291684)

Chào bạn,

- Giấy xác nhận của bà ngoại bạn là một tình tiết có lợi cho bên bạn nhưng giá trị có lợi đó không cao lắm vì như bạn nêu thì bà của bạn hiện không còn đủ minh mẫn.

- Theo quy định của tố tụng dân sự, thời hiệu khởi kiện chia thừa kế là 10 năm nên nếu dì bạn không có lý do để khôi phục thì thời hiệu khởi kiện đã hết. Thực tế dì bạn có quyền nộp đơn cùng căn cứ của mình yêu cầu tòa án giải quyết còn thụ lý đơn hay không là do sự xem xét, quyết định của tòa án.

Trân trọng!

Chào bạn,

Đối với quyết định thu hồi đất của Ủy ban, bố bạn có thể khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính yêu cầu hủy quyết định đó. Kết quả nếu bên bạn thu kiện thì Ủy ban không phải hủy quyết định. Nếu Ủy ban hủy thì bố bạn là chủ đất và phải tham gia quá trình tố tụng trong vụ kiện với cô bạn. Trường hợp này bên bạn phải chứng minh việc mình được cấp sổ đỏ là hợp pháp. Căn cứ để tòa án ra phán quyết là chứng cứ các bên cung cấp hoặc tòa thu thập được và việc chứng minh của các bên trong quá trình tham gia phiên tòa nên bên bạn cần làm tốt các nội dung này.

Trân trọng!

Chào bạn,

Về bản chất cầm cố đất như trường hợp bạn nêu quyền định đoạt tài sản vẫn thuộc chủ đất nên không thể tự động chuyển thành mua bán vì vậy bên đem tài sản đi cầm cố hoàn toàn có cơ sở để đòi lại đất. Ngoài ra, hợp đồng không công chứng, chứng thực đồng nghĩa với chưa có hiệu lực pháp luật cũng là tình tiết quan trọng để bên có tài sản đòi lại tài sản của mình.

Trân trọng!

Chào bạn,

Đất của bạn đã có sổ đỏ nên nếu các bên không tự thỏa thuận được thì có thể yêu cầu tòa án giải quyết. Trước khi nộp đơn khởi kiện, bạn phải yêu cầu chính quyền địa phương tổ chức hòa giải. Sau đó bạn nộp đơn khởi kiện cùng các chứng cứ cho yêu cầu đòi lại đất của bạn. Tòa án sẽ thụ lý sau khi bạn đã nộp tạm ứng án phí theo yêu cầu của tòa án. Bạn có thể tham khảo mẫu đơn hòa giải tại UBND xã. Mẫu đơn khởi kiện như dưới đây hoặc tham khảo tại Tòa án:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập-Tự do-Hạnh phúc

____________________

……⁽¹⁾, ngày….. tháng …… năm…….

ĐƠN KHỞI KIỆN

                                                                      về việc .....

Kính gửi: Toà án nhân dân ⁽²⁾……………………………………………...

Họ và tên người khởi kiện: ⁽³⁾…………………………………………………………….

Địa chỉ: ⁽⁴⁾ ………………………………………………………………………….…….

Họ và tên người có quyền và lợi ích được bảo vệ (nếu có) ⁽⁵⁾ ……………………………

Địa chỉ: ⁽⁶⁾ ………………………………………………………………………………..

Họ và tên người bị kiện: ⁽⁷⁾ ……..………………………………………………….…….

Địa chỉ: ⁽⁸⁾ …………………………………………………………………...…….…….

Họ và tên người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) ⁽⁹⁾…….. …….……………....

Địa chỉ: ⁽¹⁰⁾ ……………………………………………………………………………….

NỘI DUNG KHỞI KIỆN

Yêu cầu Toà án giải quyết những vấn đề sau đây đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ⁽¹¹⁾………………………………………………………….………… …………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

Yêu cầu Toà án giải quyết những vấn đề sau đây đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ⁽¹¹⁾………………………………………………………….………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………

Họ và tên người làm chứng (nếu có) ⁽¹²⁾……..……...……………………………………

 Địa chỉ: ⁽¹³⁾ ………………………………………….………………………….………..

Những tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có: ⁽¹⁴⁾

1………………………………………………………………………………………….

2…………………………………………………………………………………………..

……………………………………………………………………………………………

(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án) ⁽¹⁵⁾

…………………………………………………………………… …………………….

………………………………………………………………………………….……….

Người khởi kiện ⁽¹⁶⁾

Hướng dẫn sử dụng mẫu

 (1) Ghi địa điểm làm đơn khởi kiện (ví dụ: Thành phố Hồ Chí Minh, ngày….. tháng ….. năm……).

 (2) Ghi tên Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án; nếu là Toà án nhân dân cấp huyện, thì cần ghi rõ Toà án nhân dân huyện gì thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nào (ví dụ: Toà án nhân dân huyện A thuộc tỉnh B), nếu là Toà án nhân dân cấp tỉnh, thì ghi rõ Toà án nhân dân tỉnh (thành phố) nào (ví dụ: Toà án nhân dân tỉnh Hưng Yên) và địa chỉ của Toà án đó.

 (3) Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi họ và tên; nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi tên cơ quan, tổ chức và ghi họ, tên của người đại điện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện đó.

 (4) Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi đầy đủ địa chỉ nơi cư trú (ví dụ: Nguyễn Văn A, trú tại thôn B, xã C, huyện M, tỉnh H); nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi địa chỉ trụ sở chính của cơ quan, tổ chức đó (ví dụ: Công ty TNHH Hin Sen có trụ sở: Số 20 phố LTK, quận HK, thành phố H).   

 (5), (7) và (9) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (3).

 (6), (8) và (10) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (4).

 (11) Nêu cụ thể từng vấn đề yêu cầu Toà án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền và nghĩa vụ liên quan.

 (12) và (13) Ghi họ và tên, địa chỉ nơi người làm chứng cư trú (thôn, xã, huyện, tỉnh), nếu là nơi làm việc, thì ghi địa chỉ nơi người đó làm việc (ví dụ: Nguyễn Văn A, công tác tại Công ty B, trụ sở làm việc tại số …phố…quận…TP Hà Nội).

 (14) Ghi rõ tên các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện gồm có những tài liệu gì và phải đánh số thứ tự (ví dụ: các tài liệu kèm theo đơn gồm có: bản sao hợp đồng mua bán nhà, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, …)

 (15) Ghi những thông tin mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án (ví dụ: Người khởi kiện thông báo cho Toà án biết khi xảy ra tranh chấp một trong các đương sự đã đi nước ngoài chữa bệnh…).

 (16) Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì phải có chữ ký hoặc điểm chỉ của người khởi kiện đó; nếu là cơ quan tổ chức khởi kiện, thì người đại điện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện ký tên, ghi rõ họ tên, chức vụ của mình và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó.

Trân trọng!

Chào bạn,

Bạn nộp đơn xin ly hôn tại Tòa án cấp tỉnh nơi vợ bạn cư trú. Hồ sơ gồm đơn xin ly hôn kèm theo thông tin cá nhân (Giấy đăng ký kết hôn, CMND, hộ khẩu hoặc nơi cư trú) của 2 người, yêu cầu về nuôi con và tài sản (nếu có). Theo quy định về tố tụng dân sự, tòa án mở hiên tòa trong vòng 7 tháng kể từ ngày thụ lý.

Trân trọng! 

Chào bạn,

Nếu bạn hỏi về thủ tục để được cấp sổ đỏ và được cấp hay không thì bạn có thể mua hồ sơ và tham khảo tại UBND huyện. Tuy nhiên, đất đang có tranh chấp thì nói chung UBND không cấp sổ đỏ.

Nếu bạn hỏi về giải quyết tranh chấp thì hôm trước tôi đã tư vấn về thẩm quyền giải quyết khi các bên không tự thỏa thuận được.

Trân trọng! 

Chào bạn,

Những nội dung bạn hỏi phải căn cứ vào thỏa thuận của các bên tham gia cũng như các quy định về chế tài (nếu có) do các bên thống nhất. Trường hợp pháp luật có quy định thì các bên phải làm theo quy định đó. Sự vi phạm quy định nhà nước có thể bị xử lý theo các chế tài có liên quan.

Trân trọng!

Chào bạn,

Trên cơ sở thông tin bạn nêu, tôi góp ý như sau:

Bạn không cho biết đất đó cấp cho hộ gia đình hay không nên coi như đó là tài sản chung của bố mẹ bạn và được hiểu là mỗi người 1/2 giá trị. Mẹ bạn mất thì 1/2 giá trị đất đó thuộc quyền thừa kế của hàng thừa kế thứ nhất (gồm cha, mẹ, chồng và các con của người đã mất) nên bố bạn không có quyền quyết định riêng đối với di sản mẹ bạn để lại. Theo quy định pháp luật, 1/2 giá trị tài sản đã nêu (của mẹ bạn) được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất (người con nào chết thì con của những người đó hưởng thừa kế thay - gọi là thừa kế thế vị). 

Như vậy:

- Di chúc của bố bạn có hiệu lực không thì bạn đối chiếu với Điều 652 Bộ luật dân sự và các quy định liên quan đến di chúc để cân nhắc.

- Các bên liên quan nên cố gắng đạt được thỏa thuận. Trường hợp không được thì mỗi bên có quyền nhờ cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Nếu đất có sổ đỏ hoặc đáp ứng khoản 1, 2 hoặc 5 Điều 50 Luật đất đai thì thuộc thẩm quyền của tòa án, ngoài các trường hợp này thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện.

Trân trọng!

Chào bạn,

Trường hợp bạn nêu, đất được hiểu là tài sản chung của hai người, nếu không xác định được theo phần thì nguyên tắc chung là mỗi người 1/2 khi chia. Di sản của mỗi người là 1/2 tài sản này cùng những tài sản khác của họ (nếu có). Như vậy, nếu có di chúc thì chia di sản theo di chúc. Nếu không có di chúc, di sản của người nào thì các đồng thừa kế (bao gồm cả con riêng) của người đó được hưởng. Người nào là con chung của 2 người đó thì được hưởng phần di sản của cả 2 người. Hai người này không phải vợ chồng nên không được thừa kế theo pháp luật đối với vợ chồng. 

Trân trọng!

Chào bạn,

Đó là căn cứ pháp luật để bạn có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Phòng Công chứng không phải cơ quan có thẩm quyền phán xét về việc chấm dứt hợp đồng đúng luật hay không cũng như các hậu quả khi hợp đồng bị chấm dứt đơn phương nên họ sẽ vẫn yêu cầu có sự đồng ý của các bên hoặc phán quyết có hiệu lực thi hành của cơ quan có thẩm quyền (ví dụ tòa án).

Trân trọng!

Chào bạn,

Bạn đến tổ chức công chứng khai nhận di sản thừ kế rồi đem hồ sơ qua văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của UBND huyện để làm thủ tục sang tên theo quy định.

Trân trọng!

Chào bạn,

Như thông tin bạn nêu, có lẽ nhà bạn cho thuê là nhà ở và được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở. Điểm a khoản 1 Điều 103 Luật này cho phép bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên chuê không trả tiền thuê trong 3 tháng liên tiếp trở lên và bạn chưa có đủ điều kiện này (ngày 26/8 mới là đầu kỳ trả tiền thuê nhà). Vì vậy, nếu không có căn cứ nào khác để chấm dứt hợp đồng thì ít nhất bạn cũng phải chờ đến thời điểm pháp luật cho phép bạn mới thực hiện được. Bạn cũng nên lưu ý: Tổ chức công chứng chỉ chứng chấm dứt (hoặc hủy) hợp đồng khi có sự nhất trí của cả hai bên nên yêu cầu của họ là có cơ sở. 

Về ô tô: Xe đã được người mua đổi chủ hợp pháp thì người đó là chủ xe sau khi đã hoàn thành các thủ tục theo quy định pháp luật và bạn không còn quyền, nghĩa vụ gì với xe cả nên không cần quá lo lắng.

Trân trọng!

Chào bạn,

Bạn xem trong Hợp đồng tư vấn các thủ tục, điều kiện, công việc các bên phải làm và nghĩa vụ tài chính kèm theo để biết quyền và nghĩa vụ tương ứng của các bên đối với nội dung này. Bên cạnh đó, bạn muốn chấm dứt Hợp đồng trước hạn (thanh lý) thì cần chú ý quy định về trường hợp đơn phương chấm dứt Hợp đồng (trừ trường hợp hai bên cùng thống nhất). Nếu không có thỏa thuận gì khác thì trong trường hợp bạn nêu có lẽ tiền đặt cọc được hiểu như là tài sản bảo đảm để thực hiện Hợp đồng và bên bạn vi phạm thì mất cọc.

Trân trọng!

Chào bạn,

Có lẽ anh của bạn đã là người thành niên và chỉ có anh của bạn (không phải gia đình) mới có quyền kháng cáo. Nếu không ai kháng cáo giảm án và VKS không kháng nghị giảm hình phạt thì việc anh của bạn được giảm án là rất ít khả năng xảy ra. Vì vậy, kháng cáo (ví dụ xin giảm mức hình phạt) là quyền của người bị truy tố và nên sử dụng quyền này. Tòa áp dụng hình phạt cao hơn hẳn đề nghị của Viện kiểm sát nên anh của bạn có cơ hội để xin giảm án tại tòa phúc thẩm.

Việc có giảm được hay không phụ thuộc chủ yếu vào kết quả tố tụng giữa bên buộc tội và bên gỡ tội tại phiên tòa phúc thẩm (nếu được mở).

Trân trọng!

Chào bạn,

Như vậy có thể hiểu, đất là tài sản riêng của bà bạn và bà cho bố bạn. Trường hợp này không phải chia thừa kế vì người có tài sản (trước khi cho) là bà ngoại bạn vẫn còn sống. Việc tặng cho là hợp pháp và được xác nhận bằng việc chính quyền cấp sổ đỏ cho bố bạn, tài sản là của bà ngoại nên không cần thiết phải có sự đồng ý của người khác.

Bạn xem trong đơn khiếu nại, dì bạn nêu yêu cầu gì và căn cứ cho yêu cầu đó thì mới biết được cụ thể để có hướng giải quyết phù hợp.

Trân trọng! 

Chào bạn,

Đó chưa phải là cho vay nặng lãi, tuy nhiên nếu tranh chấp xảy ra và phải giải quyết theo đường tòa án thì mức lãi suất đó không được chấp nhận (tối đa bằng 1,5 lần lãi suất cơ bản). Hợp đồng bạn nêu không vô hiệu mà chỉ vô hiệu phần lãi suất thôi nên bạn có cơ sở để thắng kiện (đòi lại tiền và lãi suất theo quy định pháp luật). Hợp đồng thế chấp không được pháp luật chấp nhận song nếu hợp đồng này là mua bán được công chứng, chứng thực đúng quy định thì vẫn có hiệu lực.

Trân trọng!

Chào bạn,

Đất đã được cấp sổ đỏ cho bố bạn thì bố bạn là chủ (sở hữu) duy nhất và được pháp luật thừa nhận. Dì bạn có quyền yêu cầu được chia (theo tôi hiểu là liên quan đến chuyện thừa kế di sản của người ông đã mất của bạn), tuy nhiên, yêu cầu đó có đủ cơ sở pháp lý để được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận hay không lại là chuyện khác.

Về chia thừa kế: Theo quy định pháp luật, sau khi xác định tài sản là di sản của ông bạn, các đồng thừa kế được hưởng phần bằng nhau của di sản đó. Như vậy, nếu cả 1000m2 là tài sản chung của ông bà thì di sản của người ông là 500m2 (gồm 50% đất thổ, 50% đất vườn). Bố mẹ bạn được hưởng thêm phần công sức đóng góp làm tăng thêm giá trị đất hoặc tiền, công sức đã đầu tư.

Theo thông tin bạn nêu thì bên bạn có nhiều cơ sở để bảo vệ đất của mình, ví dụ: đã hết thời hiệu khởi kiện chia thừa kế nên về nguyên tắc, tòa sẽ không thụ lý giải quyết. Tuy nhiên, tranh chấp thừa kế luôn là vấn đề phức tạp nên gia đình bạn cần hết sức thận trọng!

Trân trọng!