Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Lê Văn Hoan - lvhoan

Chào bạn! Theo mục d khỏan 1 điều 50 luật đất đai 2003, trường hợp của bạn không phải đóng tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận QSDĐ. Tôi trích dẫn nguyên văn điều luật để bạn tham khảo.

"Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá  nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp."

Chúc bạn thành công. LS HOAN

Chào bạn!

Ngày 07/07/2008 Bộ Xây Dựng có công văn Số: 1320/BXD-QLN V/v: tiếp tục thực hiện bán nhà ở thuộc SHNN cho người đang thuê theo Nghị định 61/CP.Tại mục 1 có ghi: “1. Tiếp tục thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo quy định tại các văn bản Nghị định 61/CP, Nghị định 21/CP ngày 16/4/1996, Nghị quyết 23/2006/NQ-CP ngày 07/9/2006 và Nghị quyết 48/2007/NQ-CP ngày 30/8/2007 của Chính phủ.

Theo đó, giá đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện theo quy định tại điểm a Mục 2 của Nghị quyết 23/2006/NQ-CP; đối với nhà ở riêng lẻ có vị trí sinh lợi cao tại vị trí mặt đường mặt phố, nhà biệt thự của 2 thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh thì thực hiện theo quy định tại điểm a Mục 2 của Nghị quyết 48/2007/NQ-CP.” .

Trong đó không phân biệt là hợp đồng thuê lần 1 hay lần 2. Tại Quyết định số 03/2003 của UBND TP. HCM về việc về việc quy định về thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành, có quy định:

“Điều 1. Người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đã được cơ quan quản lý nhà ký hợp đồng thuê nhà dài hạn, nếu chưa được hưởng các chính sách về nhà ở, đất ở thì được mua phần diện tích đang thuê theo Nghị định số 61/CP.

Điều 2. Người mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phải có hộ khẩu thường trú tại thành phố Hồ Chí Minh, trừ trường hợp có hoàn cảnh đặc biệt, không có hộ khẩu tại thành phố Hồ Chí Minh, Sở Địa chính-Nhà đất, Hội đồng bán nhà ở thành phố báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố xét giải quyết.

Điều 3. 1. Hồ sơ xin mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nộp tại Công ty Quản lý nhà quận huyện, thành phố hoặc Hội đồng bán nhà ở Quân khu 7 tuỳ theo cấp có thẩm quyền quản lý nhà đó, gồm những giấy tờ sau :

- 2 đơn xin mua nhà

- 2 bản sao hợp đồng thuê nhà chính thức

- 2 bản sao hộ khẩu thường trú của người xin mua nhà

- 2 bản sao giấy Chứng minh nhân dân của người xin mua nhà

- 2 bản sao các giấy tờ chứng minh diện chính sách do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp.

- Các giấy tờ khác chứng minh về hoàn cảnh đặc biệt của người xin mua nhà như giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, quyết định ly hôn, giấy chứng tử, giấy tờ chứng minh các nội dung như quy định ở Điều 4, giấy cam kết chưa hưởng chính sách nhà ở, đất ở..

Thời gian giải quyết bán nhà cho người đang thuê tối đa không quá 02 tháng (không kể thời gian yêu cầu bổ túc hồ sơ, nộp tiền mua nhà và giải quyết các tranh chấp khiếu nại).

Như vậy bạn cần liên hệ hội đồng bán hóa giá nhà để làm thủ tục mua nhà theo quy định của pháp luật.

Chúc bạn thành công. LS HOAN

Chào bạn!

Theo như nội dụng bạn trình bày là đã rõ. Việc UBND huyện Cần Giờ từ chối chuyển mục đích sử dụng đất cho bạn như vậy là không chính xác.

Tuy nhiên có thể để tránh những hậu quả về sau nên UBND huyện từ chối thực hiện.

Nếu không đồng ý với cách giải quyết của UBND huyện Cần Giờ bạn có thể khiếu nại tiếp lên UBND thành phố hoặc khởi kiện ra Tòa hành chính về hành vi không thực hiện công việc.

Tuy nhiên trước khi khởi kiện ra tòa bạn kiểm tra lại tòan bộ hồ sơ pháp lý.

Vì khởi kiện vụ án hành chính cần đòi hỏi phải chính xác và nhất là vấn đề thời hiệu.

Chúc bạn thành công. LS HOAN

Chào bạn!

Theo luật thuế thu nhập cá nhân và trường hợp bạn nêu thì người bán nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế là 2% giá trị chuyển nhượng hoặc 25% giá trị tăng thêm (giá bán - giá mua).

Tuy nhiên người bán sẽ không phải nộp khỏan thuế này nếu người bán chỉ có duy nhất 1 căn nhà và đất tại việt nam.

LS HOAN

Chào bạn!

Trường hợp bạn nêu không phải là tranh chấp QSDĐ, bây giờ phải làm rõ phần đất mà các bạn đã cất nhà trên đó thuộc quyền sử dụng của ai?

Nếu phần đất đó không ai quản lý thì các bạn được quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ nếu các bạn sử dụng trước ngày 15/10/1993 trở về trước, thực hiện nghĩa vụ đầy đủ đối với nhà nước (đóng thuế) và không tranh chấp.

Theo như bạn trình bày thì trước khi làm nhà các bạn có làm đơn xin và được UBND xã đồng ý, do vậy nếu buộc phải di dời thì các bạn yêu cầu UBND xã tạo điều kiện để UBND huyện giao cho phần đất khác để ổn định cuộc sống.

Trường hợp xấu nhất thì cơ quan thu hồi đất phải bồi thường tòan bộ giá trị tài sản trên đất và chi phí di dời. Bạn muốn biết phần đất này do ai quản lý, bạn có thể mang bản đồ hoặc thông tin thửa đất tới trung tâm đăng ký quyền sử dụng đất (thuộc sở Tài nguyên & Môi trường) để trích lục.

Nếu UBND xã không đăng ký thì cơ may các bạn được cấp giấy là rất cao. Chúc bạn thành công. LS HOAN

Chào bạn!

Trước hết bạn đo vẽ phần đất đó, tiếp theo là mua bộ hồ sơ tại UBND quận huyện sau đó điền và nộp tại UBND xã, rồi nộp tại UBND quận huyện cùng với tất cả những giấy tờ tạo lập đất.

Chúc bạn thành công.

LS HOAN 0909886635

Chào bạn!

Trường hợp bạn mua mảnh đất này, bạn sẽ gặp nhiều rủi ro.

Thứ nhất tình trạng pháp lý mảnh đất không thể chuyển nhượng (theo pháp luật hiện hành).

Thứ 2 nếu mua, bạn và người bán phải lập thỏa thuận khi nào có GCN QSDĐ (dứng tên người bán) thì mới làm thủ tục chuyển nhượng sang tên bạn được. Nếu người chủ đất sau này không muốn bán nữa thì bạn có thể sẽ bị thiệt thòi.

Chúc bạn thành công.

LS HOAN

Chào bạn!

Trước hết bạn phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu bạn ở Tp. HCM thì làm thủ tục tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng, còn ở tỉnh khác thì tùy theo quy định của tỉnh đó. theo luật công chứng chứng thực thì bạn có quyền làm thủ tục tại UBND xã).

Sau đó bạn làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tại UBND cấp huyện.

Khi tiến hành, bạn tới đó mua bộ hồ sơ, trong đó có hướng dẫn. Việc bạn không biết điền và sử dụng mẫu nào, tốt nhất là bạn tới nơi công chứng để mua mẫu hợp đồng và yêu cầu nơi đó đánh máy hợp đồng luôn cho bạn.

Chúc bạn thành công.

LS HOAN 0909886635

Trong trường hợp bạn xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến căn nhà và việc mua bán thì tính thuế theo mức 25% phần chênh lệch giá mua - giá bán.

Nếu không xác định được những yếu tố trên thì tính thuế là 2% theo giá chuyển nhượng hoặc khụng giá do UBND tỉnh ban hành hàng năm nếu giá mua bán thấp hơn khung giá của UBND tỉnh.

Chúc bạn thành công. LS HOAN

Chào bạn!

Nhà nước không công nhận quyền sở hữu về đất mà chỉ công nhận quyền sử dụng, do vậy bạn chỉ đựơc quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nếu chuyển nhượng thì người chuyển nhượng phải đóng thuế thu nhập cá nhân (2% trên giá trị chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng đóng 0,5% lệ phí trước bạ, 0,1% phí công chứng do 2 bên thoả thuận).

Tuy nhiên bạn cần coi lại về điều kiện tách thửa do UBND tỉnh quy định.Chỉ khi nào đáp ứng về điều kiện như diện tích tối thiểu khi tách thửa, chiều rộng mặt tiền,.... bạn mới làm được thủ tục.

Chúc bạn thành công. LS HOAN