Tư Vấn Của Luật Sư: Ls. Cao Sỹ Nghị - LS_CaoSyNghi

Chào bạn,

Dù không ghi hình phạt cho việc đặt cọc, song pháp luật đã có quy định, nếu bên nhận cọc không thực hiện được cam kết thì phải đền gấp đôi, nếu bên giao cọc không thực hiện thì mất cọc. Theo bạn nêu, do không ghi thời hạn thực hiện giao dịch tiếp theo nên chưa có bên nào vi phạm. Cụ thể như thế nào, bạn nên nghiên cứu kỹ giấy nhận tiền cọc.

 

Trân trọng!

 

Chào bạn,

Theo tôi hiểu thì các công ty tài chính thường có đội ngũ những người làm trong ngành luật (pháp chế) khá mạnh nên tôi cũng tương đối bất ngờ khi bạn nêu vướng mắc như thế này.

Hồ sơ khởi kiện thì bạn viết theo mẫu như quy định của tòa án, kèm theo hợp đồng vay tài sản và các tài liệu, chứng cứ có liên quan.

Giấy ủy quyền nói chung chỉ cần người đại diện (theo pháp luật hoặc theo ủy quyền) của công ty ký, kèm theo giấy ĐKKD là được. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, các công ty sử dụng mẫu (format) ủy quyền của mình trong đó ghi cả thông tin cá nhân của người ký ủy quyền (gồm cả CMND) nên có thể sẽ bị yêu cầu cung cấp các thông tin này.

Bạn có thể tham khảo các quy định có liên quan trong pháp luật doanh nghiệp, dân sự và các văn bản pháp luật khác có liên quan.

 

Trân trọng! 

 

Chào bạn,

Tôi trả lời trực tiếp vào các câu hỏi của bạn, như sau:

- Thủ tục: Bạn viết đơn theo mẫu của tòa án, trong đó nêu cụ thể yêu cầu của mình, kèm theo là hợp đồng, Giấy ĐKKD, các chứng cứ chứng minh yêu cầu của mình là đúng pháp luật.

- Nếu tranh chấp không có giá trị cụ thể (gọi là giá ngạch) thì án phí là 2 triệu đồng, còn lại từ 5% giá trị tranh chấp trở xuống (tòa án sẽ thông báo). Tiền tạm ứng án phí bằng 1/2 án phí.

- Tiếp tục hợp đồng là một thực tế nếu bên kia không có yêu cầu gì khác.

 

Trân trọng!

 

Chào bạn,

Như bạn trình bày thì muốn chấm dứt hợp đồng trước hạn, bên bạn báo trước 02 tháng và đã thực hiện đúng yêu cầu. Khi một bên thực hiện đúng yêu cầu của hợp đồng thì bên kia không khiếu nại gì được, chưa kể thông tin bạn nêu cho thấy bên kia có nhiều vi phạm. Như vậy, tôi chỉ khẳng định lại thông tin của bạn thôi chứ bạn không có yêu cầu gì cụ thể thì tôi cũng không biết "hỗ trợ" được gì khác.

 

Trân trọng!

Chào bạn,

Hợp đồng thuê nhà trên 6 tháng mới phải công chứng theo Điều 492 BLDS, tuy nhiên, Chính phủ đang muốn bỏ quy định công chứng này. Với hợp đồng này, bạn vẫn mở công ty được. Rắc rối (nếu có) phần nhiều xuất phát từ việc thời hạn thuê ngắn nên có thể chấm dứt sớm và bạn lại phải thuê chỗ khác hoặc phải giao kết hợp đồng mới với chủ nhà. Chủ nhà có thể đến cơ quan thuế để mua hóa đơn và cấp cho bạn. Bạn khai báo phù hợp với quy định pháp luật thì không rắc rối gì với bên thuế về vấn đề này.

 

Trân trọng!

 

 

 

 

 

Chào bạn,

- Theo tôi biết thì dùng hợp đồng như vậy để làm "cơ sởpháp lý để hoạt động" đối với một doanh nghiệp nào đó là không hề có trong quy định của pháp luật.

- Muốn thu hồi thì phải nói bên kia đưa lại Hợp đồng.

- Muốn họ thực hiện Hợp đồng thì phải thương lượng và giao kết lại (ví dụ ký kết phụ lục).

Trân trọng!

 

Cám ơn LS. Lâm Sơn vì lời khen! Thật quý hóa khi nhận được lời khen của đồng nghiệp, nhất là bằng cách công khai như thế này. Cám ơn bạn Nguyễn Thị Lý đã hoan hô, cổ vũ hai chúng tôi!

Chào bạn,

Bạn có quyền được trả tiền nên bạn có thể áp dụng tất cả các phương pháp không vi phạm pháp luật để đòi tiền thuê nhà.

Đơn phương chấm dứt hay không thì tùy theo quy định trong hợp đồng. Trong mọi trường hợp, bạn có quyền đơn phương chấm dứt nhưng nếu có lỗi và gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên kia. Bên thuê không trả tiền trong 3 tháng liên tiếp trở lên thì bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt HĐ.

Trân trọng!

Chào bạn,

Đây là quan hệ dân sự nên tôi nghĩ, bạn có thể căn cứ theo Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật có liên quan. Bạn cũng có thể căn cứ theo Luật thương mại nếu bên nhận thuê là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này. Còn nếu là "hợp lý nhất" thì phải tùy yêu cầu và tình hình cụ thể.

Trân trọng!

Chào bạn,

- Bên thuê còn thiếu tiền thuê nhà thì bạn có quyền yêu cầu trả.

- Nếu việc kết thúc HĐ trước hạn là không đúng thỏa thuận thì bạn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có) do hành vi này gây ra và/hoặc xử lý theo các nội dung khác có liên quan đã thỏa thuận trong HĐ.

Trân trọng!

Mời tham khảo!

Chào bạn,

Hợp đồng thuê của bạn có thời hạn 8 tháng. Pháp luật quy định chấm dứt hợp đồng thuê tài sản tại Điều 491 BLDS như sau:

#0000ff;">
Điều 491. Chấm dứt hợp đồng thuê tài sản

#0000ff;">Hợp đồng thuê tài sản chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

#0000ff;">1. Thời hạn thuê đã hết;

#0000ff;">2. Theo thoả thuận của các bên về việc chấm dứt trước thời hạn; đối với hợp đồng thuê không xác định thời hạn, khi bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng thì phải báo cho bên thuê biết trước một thời gian hợp lý, nếu không có thoả thuận về thời hạn báo trước;

#0000ff;">3. Hợp đồng bị huỷ bỏ hoặc bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

#0000ff;">4. Tài sản thuê không còn.

Như vậy, trường hợp bạn nêu không thuộc Điều 491. Tuy nhiên, bạn có thể xem xét đến việc chấm dứt Hợp đồng này theo hướng vô hiệu do không đáp ứng các yêu cầu của pháp luật (ví dụ: công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà, đất,... trên 6 tháng) sau khi cân nhắc lợi thế và bất lợi của nó.

Trân trọng!

Chào bạn,

Trong trường hợp bạn nêu thì Hợp đồng thuê chấm dứt hiệu lực. Cơ quan B nhận đất từ cơ quan có thẩm quyền nhà nước nên không bị ràng buộc trách nhiệm gì với bên bạn. Bên A phải trả lại tiền thuê đất tương ứng với thời gian còn lại. Trường hợp do lỗi của Bên A mà đất bị thu hồi thì bạn có quyền yêu cầu A bồi thường thiệt hại.

Trân trọng!

Chào bạn,

1. Đây là giao dịch dân sự nên thông thường trong những trường hợp như bạn nêu, Nhà nước không quy định giá.

2. Để có hiệu lực pháp luật thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ những điều kiện nhất định do pháp luật quy định. Hợp đồng đặt cọc là để giao kết hoặc thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải nghiên cứu kỹ các thỏa thuận này mới kết luận được nó có hợp lệ hay không. Bạn có thể tham vấn trực tiếp tại tổ chức hoặc cá nhân trong lĩnh vực này.

3. Trên cơ sở nghiên cứu toàn diện thỏa thuận giữa 2 bên cũng như các văn bản liên quan, người tư vấn pháp luật sẽ nêu ra các phương án giải quyết để bạn quyết định.

Trân trọng!

Chào bạn,

Chắc bạn cũng đã biết, quy định về thẩm quyền giải quyết trong trường hợp này vừa là nơi có trụ sở của Công ty, vừa liên quan thẩm quyền về đất đai. Vì vậy thực tế mới có trường hợp 1 số tòa đùn đẩy cho nhau. Theo tôi, bạn cứ nộp đơn đến tòa nơi có trụ sở Công ty. Nếu không tòa nào nhận thì bạn yêu cầu tòa án TP.HCM giải quyết về thẩm quyền.

Trân trọng!

Chào bạn,

Bạn có quyền yêu cầu tòa án tuyên giao dịch vô hiệu và bên nào có lỗi thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia theo phần lỗi của mình. Án phí tính theo giá trị giao dịch thực có tranh chấp mà tòa xác định được. Giao dịch ảo (giả cách) không được pháp luật công nhận.

Trân trọng!

Chào bạn,

Theo kinh nghiệm tôi thấy, hợp đồng mua bán như bạn kể thông thường được lập cũng khá chi tiết, nhất là do bên bán lập nên có những ưu thế nhất định đối với họ trong quy định và giải thích hợp đồng. Vì vậy, bạn nên cân nhắc tư vấn trực tiếp tổ chức hoặc cá nhân bạn tin tưởng trước khi quyết định kiện. Hợp đồng quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng nếu không khẳng định sự từ bỏ quyền khởi kiện của bên nào thì bên đó vẫn có quyền được kiện. Bạn phân vân cũng phải vì một khi quyết định khởi kiện thì phải cố chứng minh yêu cầu của mình là đúng và kết quả mang nhiều tính thắng-thua.

Trân trọng!

Chào bạn,

Nội dung bạn nêu thì cũng khó hiểu, không biết bạn là bên thuê hay cho thuê.

Như bạn kể thì trong hợp đồng có quy định về khoản phạt bên vi phạm bằng 12 tháng thuê nhà và hiện nay bạn muốn lấy lại nhà không cho thuê nữa. Như vậy, trừ trường hợp việc bạn lấy lại nhà là đúng hoặc do một phần lỗi của phía bên kia hoặc do bất khả kháng hoặc theo quy định của pháp luật, bạn có trách nhiệm trả tiền phạt theo hợp đồng đã ký kết.

Trân trọng!

Chào bạn,

Như thông tin bạn nêu thì các bên (bên cho thuê, bên thuê, ngân hàng) đã biết tình trạng pháp lý của căn nhà. Như vậy, nếu căn nhà bị phát mãi thì chủ mới vẫn phải tôn trọng hợp đồng cho thuê nhà như chủ cũ vì vậy, trường hợp này không coi là vi phạm hợp đồng.

Trân trọng!

Chào bạn,

Để khởi kiện thì tôi nghĩ, bạn có căn cứ rồi. Tuy nhiên, nói đến trách nhiệm khi vi phạm nghĩa vụ trong giao dịch dân sự thì nói chung là muôn hình vạn trạng, vì vậy, tùy thuộc vào mụch đích, yêu cầu của mình mà chọn lọc, sắp xếp các chứng cứ phù hợp. Ví dụ, nếu bạn đòi tiền lãi thì ngay trong hợp đồng cũng đã quy định, tuy nhiên việc đòi lại tiền có thể không đơn giản như vậy.

Trân trọng!