Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

         Bản chất của Hợp đồng là sự THỎA THUẬN của hai bên nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đó. Trong trường hợp của bạn thỏa thuận giữa các bên đã được xác lập trong Hợp đồng góp vốn, nay chuyển thành hợp đồng mua bán nhà thì vẫn phải tôn trọng các thỏa thuận trước đây. Nếu có nội dung khác với hợp đồng góp vốn trước đây thì phải được sự đồng ý của hai Bên.
        Với điều khoản phạt hợp đồng có thể thỏa thuận phạt 30% phần vi phạm như đã nêu ở trên nhưng nếu có tranh chấp thì bạn chỉ phải chịu phạt không quá 8% phần giá trị vi phạm nếu bạn có vi phạm. Ngược lại bạn có quyền phạt chủ đầu tư đến 30% hoặc hơn nữa theo thỏa thuận nếu chủ đầu tư vi phạm.
          Bạn lưu ý phạt 30% số tiền đã thanh toán không phải là 30% phần vi phạm nếu số tiền đã thanh toán và số tiền chưa thanh toán không bằng nhau. Phạt hợp đồng tính trên số tiền vi phạm (chưa thanh toán) chứ không phải tính trên số tiền đã thanh toán.

        Bên bán nhà là doanh nghiệp hoạt động theo luật doanh nghiệp nên đương nhiên áp dụng luật thương mại để giải quyết nếu họ có yêu cầu. Còn bên mua nhà thì rất khó để chứng minh là mua nhà vì mục đích lợi nhuận. Việc góp vốn để mua căn hộ chung cư không giống như góp vốn đầu tư vào các doanh nghiệp thông thường (không phải góp vốn vì mục đích phân chia lợi nhuận), đó chỉ là một cách huy động vốn của chủ đầu tư theo luật nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Do vậy, khi bên mua tranh chấp hợp đồng đó thì sẽ áp dụng BLDS để giải quyết trong trường hợp này.

Việc quy định mức phạt 30% trong hợp đồng mua bán nhà chưa hẳn là sai. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư kiện bạn thì họ chỉ được áp dụng luật thương mại và mức phạt không quá 8% phần vi phạm. Còn nếu bạn khởi kiện thì Tòa án có thể áp dụng BLDS để xác định mức phạt là 30% (thỏa thuận theo BLDS).

Chào bạn!
            Thông thường thì Tòa án chỉ chấp nhận mức phạt là 8% phần giá trị vi phạm. Hợp đồng thỏa thuận mức phạt trên 8% chỉ làm cho hợp đồng vô hiệu một phần (đối với điều khoản phạt vi phạm) chứ không làm cho hợp đồng vô hiệu toàn bộ. Để tránh rủi ro thì đồng thời với thỏa thuận phạt hợp đồng với mức 8%, các bên có thể thỏa thuận về việc bồi thường thiệt hại nếu hành vi vi phạm gây ra thiệt hại.

         Luật dân sự thì áp dụng cho các giao dịch dân sự (không nhằm mục đích kinh doanh) còn luật thương mại thì áp dụng cho các giao dịch thương mại (có mục đích sinh lợi).
         Vì vậy, trước tiên bạn phải xác định hợp đồng đó là hợp đồng dân sự hay hợp đồng thương mại thì mới xác định được quy định về phạt hợp đồng có đúng hay không.
         Nếu là hợp đồng thương mại mà quy định phạt hợp đồng không quá 10 % giá trị phần vi phạm là không phù hợp với Luật thương mại. Do đó khi có tranh chấp thì Tòa án chỉ chấp nhận mức bồi thường bằng 8% giá trị hợp đồng bị vi phạm.

           Việc "quên chưa đi công chứng hợp đồng thuê nhà" của bạn đã làm cho hợp đồng "quên" chưa có hiệu  pháp luật. Vì vậy để đảm bảo giá trị pháp lý của Hợp đồng thuê nhà và làm căn cứ khấu trừ chi phí cho DN, bạn cần "mời" chủ nhà ký lại Hợp đồng để công chứng theo quy định (Luật nhà ở và BLDS đều quy định là hợp đồng thuê nhà ở từ 6 tháng trở lên thì bắt buộc phải công chứng thì hợp đồng mới có hiệu lực pháp luật).
          Luật Công chứng quy định là Công chứng viên phải chứng kiến các bên ký hợp đồng (ký trước mặt công chứng viên) thì công chứng viên mới công chứng hợp đồng. Do vậy bắt buộc hai bên phải ký lại hợp đồng thuê nhà chứ không thể công chứng hợp đồng đã "tự ký với nhau" trước đây.