Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIẺT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

^{------------------o0o-----------------}

HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

Hôm nay, ngày .........  tháng ........  năm 2012, tại………………………, Chúng tôi gồm:

BÊN CHO THUÊ :

Bà : ................................

CMND số....................................do Công an ....................... cấp ngày..................

Hộ khẩu thường trú :...............................................................................................

.................................................................................................................................Hộ khẩu thường trú : ..............................

Đại diện là .........................................

Hộ khẩu thường trú : ...............................
Giấy ủy quyền lập ngày....... tại..................

(sau đây gọi tắt là Bên A)

BÊN THUÊ :

Ông/Bà : ..............................................................., Sinh năm..............

CMND số....................................do Công an ....................... cấp ngày..................

Hộ khẩu thường trú :...............................................................................................

.................................................................................................................................

Nghề nghiệp :..........................................................................................................

Điện thoại:...............................................................................................................

(sau đây gọi tắt là Bên B)

Hai bên thống nhất ký kết Hợp đồng thuê nhà ở dùng cho mục đích để ở với các nội dung sau:

ĐIỀU 1

ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG

Ngôi nhà ........., ........... tầng khép kín, .......... với tổng diện tích sử dụng là .......m²  (bao gồm .........) tại địa chỉ: ........... theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số............. do UBND ....... cấp ngày...../.../...........  

Trang thiết bị, đồ dùng trong nhà kèm theo hợp đồng này bao gồm :

- .............

............... ;

- Ngoài ra còn hệ thống điện, nước...

Bằng Hợp đồng này, Bên A đồng ý cho Bên B thuê  toàn bộ ngôi nhà trên cùng toàn bộ đồ dùng sinh hoạt hiện có với giá cả và các điều kiện thể hiện tại Hợp đồng này.

ĐIỀU 2

GIÁ CẢ VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

1. Giá cả:

 Giá cho thuê nhà ở nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là ………….. đồng/ tháng (…………đồng chẵn/Tháng). Giá cho thuê này chưa bao gồm tiền điện, nước và các chi phí phát sinh khác của Bên B trong quá trình sử dụng nhà.

 Giá cả trên có thể thay đổi trong thời hạn thuê trong trường hợp giá cả thị trường có thay đổi.

2. Thời hạn và phương thức thanh toán:

- Thời hạn thanh toán: Bên B thanh toán tiền thuê nhà nêu tại khoản 1 Điều này cho Bên A ....... tháng/1 lần vào trước ngày ………dương lịch hàng tháng.

- Phương thức thanh toán: Thanh toán trực tiếp, 100% bằng tiền mặt VNĐ.

ĐIỀU 3

THỜI HẠN THUÊ

Thời hạn cho thuê nhà ở là .......... tháng  (................tháng), kể từ ngày thời điểm ký kết Hợp đồng này. Các Bên tiến hành giao nhận nhà ở và tài sản liên quan ngày khi ký kết hợp đồng này. Nếu hết thời hạn nói trên mà Bên B vẫn có nhu cầu thuê nhà thì Bên A có thể gia hạn Hợp đồng này.

 ĐIỀU 4

QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A

1. Quyền của Bên A:

-  Yêu cầu Bên B trả đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn, phương thức ghi trong Hợp đồng;

- Yêu cầu Bên B sửa chữa những hư hỏng hoặc bồi thường thiệt hại trong trường hợp Bên B có lỗi trong quá trình sử dụng nhà và những tài sản cho thuê;

- Kiểm tra đột xuất hoặc thường xuyên việc sử dụng nhà của Bên B;

- Yêu cầu Bên B sử dụng nhà đúng mục đích và không gây ảnh hưởng đến hàng xóm xung quanh cũng như an ninh trật tự, an toàn xã hội;

- Đơn phương chấm dứt hợp đồng và đòi lại nhà trong trường hợp Bên B vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà hoặc sử dụng nhà không đúng mục đích hoặc sử dụng nhà gây ảnh hưởng đến hàng xóm xung quanh cũng như an ninh trật tự, an toàn xã hội;

- Nhận lại nhà khi hết hạn Hợp đồng hoặc các trường hợp khác theo quy định tại Hợp đồng này.

2. Nghĩa vụ của Bên A:

-  Giao nhà ở và trang thiết bị gắn liền với nhà ở cho Bên B đúng thời gian quy định tại Điều 3 của Hợp đồng này;

- Bảo trì, sửa chữa nhà ở cho thuê theo quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở;

ĐIỀU 5

QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B

1. Quyền của Bên B:

-  Nhận nhà ở và trang thiết bị theo đúng ngày quy định tại khoản 1 Điều 3 của Hợp đồng này;

-  Được quyền ưu tiên thuê nhà trong sau thời hạn Hợp đồng;

- Nhận lại tiền đặt cọc sau khi thanh lý Hợp đồng này. Trong trường hợp Bên B làm hư hỏng hoặt mất mát tài sản của Bên A thì Bên B không được nhận lại tiền cọc nếu Bên B gây thiệt hại vượt quá số tiền đặt cọc thì phải bồi thường thêm.

2. Nghĩa vụ của Bên B:

- Trả đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn ghi trong Hợp đồng;

- Thanh toán tiền điện, nước, an ninh, vệ sinh.. và các chi phí phát sinh khác cho cơ quan, tổ chức có thẩm quyền trong quá trình Bên B sử dụng nhà;

- Giao cho Bên A số tiền đặt cọc là ……………. đồng (………. đồng chẵn) ngay tại thời điểm ký kết Hợp đồng này;

- Sử dụng nhà đúng mục đích, không được lợi dụng nhà ở để phục vụ mục đích mại dâm, ma tuý hay bất kỳ hình thức sử dụng trái pháp luật nào khác;

- Giữ gìn, bảo quản nhà ở và các thiết bị kèm theo, đồng thời chịu trách nhiệm trong việc sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;

- Chấp hành đầy đủ những quy định về quản lý sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Không được chuyển nhượng Hợp đồng thuê nhà hoặc cho người khác thuê lại trừ trường hợp được Bên A đồng ý;

- Chấp hành các quy định về giữ gìn vệ sinh môi trường và an ninh trật tự trong khu vực cư trú;

- Giao lại nhà cho Bên cho thuê cùng toàn bộ trang thiết bị khi hết thời hạn thuê ghi trong Hợp đồng này.

ĐIỀU 6

CAM KẾT CỦA CÁC BÊN

- Số lượng người ở của Bên B theo hợp đồng này không quá .........người. Trường hợp Bên B cho thêm người vào ở thì Bên A có quyền tăng thêm tiền thuê nhà hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng này.

- Hai bên cùng cam kết thực hiện đúng, đủ tất cả các nội dung đã thỏa thuận. Trong quá trình thực hiện nếu phát hiện thấy những vấn đề cần thoả thuận thì hai bên có thể lập thêm phụ lục hợp đồng. Nội dung Hợp đồng phụ có giá trị pháp lý như hợp đồng chính.

- Hợp đồng này gồm 6 Điều, ........ trang, nội dung đánh máy, tiếng Việt, được lập thành 02 bản chính, có giá trị pháp lý như nhau. Mỗi bên giữ 01 bản để thực hiện. Các Bên tự mình đọc lại toàn bộ hợp đồng, nhất trí với toàn bộ nội dung và ký vào từng trang và ghi rõ họ tên ở trang cuối ./.

(Nếu thời hạn hợp đồng trên 6 tháng thì phải công chứng và đăng ký theo quy định tại Thông tư17/2009/TT-BTN&MT)

a) Các bên có thoả thuận khác;

b) Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố;

c) Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;

d) Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định.

           Do đó, về nguyên tắc giao dịch bảo đảm là thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp. Để đảm bảo hiệu lực của biện pháp đảm bảo bằng bất động sản thì bạn cần thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp theo quy định pháp luật. Đối với căn hộ chưa có GCN QSH nhà ở thì bạn cần xem lại pháp lý cụ thể xem Căn hộ đó đã đủ điều kiện tham gia giao dịch theo Nghị định71/2010/NĐ-CP hay chưa?

#f9f9f9; text-align: justify;"> - Hợp đồng mua bán nhà ở, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở (theo quy định tại Ðiều 450 của Bộ luật Dân sự năm 2005 và điểm b, khoản 3, Ðiều 93 của Luật Nhà ở năm 2005).

- Hợp đồng tặng cho nhà ở hoặc bất động sản khác phải đăng ký quyền sở hữu, trừ bên tặng cho nhà ở là tổ chức (theo quy định tại khoản 1, Ðiều 467 của Bộ luật Dân sự năm 2005; điểm d, khoản 3, Ðiều 93 của Luật Nhà ở năm 2005).

- Hợp đồng thuê nhà ở từ 6 tháng trở lên, trừ trường hợp thuê nhà công vụ, thuê mua nhà ở xã hội và bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở (theo quy định tại Ðiều 492 của Bộ luật Dân sự năm 2005; điểm b và c, khoản 3, Ðiều 93 của Luật Nhà ở năm 2005; khoản 4, Ðiều 62, Nghị định số 90/2006/NÐ-CP ngày 06-9-2006 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở).

- Hợp đồng đổi, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở; theo quy định tại khoản 3, Ðiều 93 của Luật Nhà ở năm 2005.

- Hợp đồng thế chấp nhà ở (theo quy định tại khoản 3, Ðiều 93 của Luật Nhà ở năm 2005).

- Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo quy định tại khoản 1, Ðiều 689 của Bộ luật Dân sự năm 2005; điểm b, khoản 1, Ðiều 126; điểm b, khoản 1, Ðiều 127 của Luật Ðất đai năm 2003).

- Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (theo quy định tại điểm b, khoản 1, Ðiều 128 của Luật Ðất đai năm 2003).

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (theo quy định tại điểm b, khoản 1, Ðiều 129 của Luật Ðất đai năm 2003).

- Hợp đồng thế chấp (bảo lãnh) bằng quyền sử dụng đất (theo quy định tại điểm a, khoản 1, Ðiều 130 của Luật Ðất đai năm 2003).

- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất (theo quy định tại điểm a, khoản 1, Ðiều 131 của Luật Ðất đai năm 2003).

"Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo  của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối trừ các trường hợp sau:

1. Các giao dịch với tổ chức tín dụng và tổ chức khác được phép cung ứng dịch vụ ngoại hối;

2. Người cư trú là tổ chức được điều chuyển vốn nội bộ bằng ngoại tệ chuyển khoản (giữa đơn vị có tư cách pháp nhân với đơn vị hạch toán phụ thuộc và ngược lại);

3. Người cư trú được góp vốn bằng ngoại tệ để thực hiện dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam;

4. Người cư trú được nhận thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản theo hợp đồng uỷ thác xuất, nhập khẩu;

5. Người cư trú là nhà thầu trong nước, nhà thầu nước ngoài được nhận thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản từ chủ đầu tư, nhà thầu chính để thanh toán, chi trả và chuyển ra nước ngoài;

6. Người cư trú là tổ chức kinh doanh dịch vụ bảo hiểm được nhận ngoại tệ chuyển khoản của người mua bảo hiểm đối với các loại hàng hoá và dịch vụ phải mua tái bảo hiểm ở nước ngoài;

7. Người cư trú là tổ chức kinh doanh hàng miễn thuế, tổ chức cung ứng dịch vụ ở khu cách ly tại các cửa khẩu quốc tế, tổ chức kinh doanh kho ngoại quan được nhận thanh toán bằng ngoại tệ và đồng Việt Nam từ việc cung cấp hàng hoá và cung ứng dịch vụ;

8. Người cư trú là cơ quan hải quan, công an cửa khẩu tại các cửa khẩu quốc tế và kho ngoại quan được nhận ngoại tệ từ người không cư trú đối với các loại thuế, phí thị thực xuất nhập cảnh hoặc phí cung ứng dịch vụ;

9. Người không cư trú là cơ quan ngoại giao, cơ quan lãnh sự được thu phí thị thực xuất nhập cảnh và các loại phí, lệ phí khác bằng ngoại tệ;

10. Người không cư trú và người cư trú là người nước ngoài được nhận lương, thưởng và phụ cấp bằng ngoại tệ từ người cư trú, người không cư trú là tổ chức;

11. Người không cư trú được chuyển khoản bằng ngoại tệ cho người không cư trú khác hoặc thanh toán cho người cư trú tiền xuất khẩu hàng hoá và dịch vụ;

12. Các trường hợp khác được Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xem xét, chấp thuận."
.
          Tuy nhiên, tại khoản 3, mục I Nghị quyết số04/2003/NQ-HĐTP ngày 27-5-2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC quy định:

"a. Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phép thanh toán bằng ngoại tệ, thì hợp đồng kinh tế bị coi là vô hiệu toàn bộ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Pháp lệnh HĐKT (các bên vi phạm các quy định của Nhà nước về quản lý ngoại tệ). Trong trường hợp này nếu một hoặc các bên có yêu cầu Toà án giải quyết thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo thủ tục chung.

b. Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phép thanh toán bằng ngoại tệ, nhưng sau đó các bên có thoả thuận thanh toán bằng Đồng Việt Nam hoặc trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên thoả thuận sử dụng ngoại tệ làm đồng tiền định giá (để bảo đảm ổn định giá trị của hợp đồng) nhưng việc thanh toán là bằng Đồng Việt Nam, thì hợp đồng kinh tế không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Pháp lệnh HĐKT và do đó không bị coi là vô hiệu toàn bộ.".

           Thực tế tranh tụng dân sự, kinh doanh thương mại hiện nay, Tòa án vẫn áp dụng tương tự tại Nghị quyết04/2003/NQ-HĐTP để giải quyết các vụ việc liên quan đến giao dịch có sử dụng ngoại tệ: Nếu trong hợp đồng các bên thỏa thuận lấy ngoại hối làm đơn giá để quy đổi, nhưng thực tế thanh toán bằng tiền Việt thì giao dịch đó không vô hiệu. Kể cả trường hợp thỏa thuận giá cả thanh toán là ngoại hối nhưng thực tế thanh toán bằng tiền Việt thì cũng không coi là hợp đồng vô hiệu.