Hợp đồng thuê nhà

"Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo  của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối trừ các trường hợp sau:

1. Các giao dịch với tổ chức tín dụng và tổ chức khác được phép cung ứng dịch vụ ngoại hối;

2. Người cư trú là tổ chức được điều chuyển vốn nội bộ bằng ngoại tệ chuyển khoản (giữa đơn vị có tư cách pháp nhân với đơn vị hạch toán phụ thuộc và ngược lại);

3. Người cư trú được góp vốn bằng ngoại tệ để thực hiện dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam;

4. Người cư trú được nhận thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản theo hợp đồng uỷ thác xuất, nhập khẩu;

5. Người cư trú là nhà thầu trong nước, nhà thầu nước ngoài được nhận thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản từ chủ đầu tư, nhà thầu chính để thanh toán, chi trả và chuyển ra nước ngoài;

6. Người cư trú là tổ chức kinh doanh dịch vụ bảo hiểm được nhận ngoại tệ chuyển khoản của người mua bảo hiểm đối với các loại hàng hoá và dịch vụ phải mua tái bảo hiểm ở nước ngoài;

7. Người cư trú là tổ chức kinh doanh hàng miễn thuế, tổ chức cung ứng dịch vụ ở khu cách ly tại các cửa khẩu quốc tế, tổ chức kinh doanh kho ngoại quan được nhận thanh toán bằng ngoại tệ và đồng Việt Nam từ việc cung cấp hàng hoá và cung ứng dịch vụ;

8. Người cư trú là cơ quan hải quan, công an cửa khẩu tại các cửa khẩu quốc tế và kho ngoại quan được nhận ngoại tệ từ người không cư trú đối với các loại thuế, phí thị thực xuất nhập cảnh hoặc phí cung ứng dịch vụ;

9. Người không cư trú là cơ quan ngoại giao, cơ quan lãnh sự được thu phí thị thực xuất nhập cảnh và các loại phí, lệ phí khác bằng ngoại tệ;

10. Người không cư trú và người cư trú là người nước ngoài được nhận lương, thưởng và phụ cấp bằng ngoại tệ từ người cư trú, người không cư trú là tổ chức;

11. Người không cư trú được chuyển khoản bằng ngoại tệ cho người không cư trú khác hoặc thanh toán cho người cư trú tiền xuất khẩu hàng hoá và dịch vụ;

12. Các trường hợp khác được Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xem xét, chấp thuận."
.
          Tuy nhiên, tại khoản 3, mục I Nghị quyết số04/2003/NQ-HĐTP ngày 27-5-2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC quy định:

"a. Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phép thanh toán bằng ngoại tệ, thì hợp đồng kinh tế bị coi là vô hiệu toàn bộ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Pháp lệnh HĐKT (các bên vi phạm các quy định của Nhà nước về quản lý ngoại tệ). Trong trường hợp này nếu một hoặc các bên có yêu cầu Toà án giải quyết thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo thủ tục chung.

b. Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phép thanh toán bằng ngoại tệ, nhưng sau đó các bên có thoả thuận thanh toán bằng Đồng Việt Nam hoặc trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên thoả thuận sử dụng ngoại tệ làm đồng tiền định giá (để bảo đảm ổn định giá trị của hợp đồng) nhưng việc thanh toán là bằng Đồng Việt Nam, thì hợp đồng kinh tế không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Pháp lệnh HĐKT và do đó không bị coi là vô hiệu toàn bộ.".

           Thực tế tranh tụng dân sự, kinh doanh thương mại hiện nay, Tòa án vẫn áp dụng tương tự tại Nghị quyết04/2003/NQ-HĐTP để giải quyết các vụ việc liên quan đến giao dịch có sử dụng ngoại tệ: Nếu trong hợp đồng các bên thỏa thuận lấy ngoại hối làm đơn giá để quy đổi, nhưng thực tế thanh toán bằng tiền Việt thì giao dịch đó không vô hiệu. Kể cả trường hợp thỏa thuận giá cả thanh toán là ngoại hối nhưng thực tế thanh toán bằng tiền Việt thì cũng không coi là hợp đồng vô hiệu.

Chào bạn!

Liên quan đến vấn đề bạn hỏi Ls trả lời như sau:

Thứ nhất: Theo quy định tại Điều 492 bộ luật dân sự năm 2005 về hình thức hợp đồng thuê nhà ở: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Theo quy định hợp đồng thuê nhà trên sáu tháng về mặt hình thức là phải công chứng hoặc chứng thực nếu không thỏa mãn điều này sẽ bị vô hiệu về mặt hình thức theo quy định tại Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Thờ hạn để yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 136. hời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

“1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập”

Như vậy, theo quy định trên thì thời hiệu để một bên yêu cầu tuyên bố vô hiệu về mặt hình thức là hai năm kể từ thời điểm xác lập giao dich. Nếu hết hai năm thì không có quyền yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu về mặt hình thức. Quyền và nghĩa vụ của của các bên thực hiện theo thỏa thuận của các bên.

Thứ 2: Do bạn không nói rõ thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm nào? Vì vậy, Luật sư không thể tư vấn cho bạn chính  xác là việc yêu cầu của bên muốn chấm dứt yêu cầu tuyên vô hiệu có phù hợp hay không? Nếu chưa hết thời hiệu thì ok. Nếu hết thời hiệu thì phải bồi thường theo thỏa thuận mà Tòa án không giải quyết cho việc yêu cầu tuyên vô hiệu.

Một vài trao đổi về vấn đề bạn quan tâm, hi vọng cung cấp được một ít thông tin mà bạn cần. Mọi vướng mắc pháp lý được Ls tư vấn miễn   phí thông qua địa chỉ Email hoặc ĐT của Ls.

Trân trọng!

II- HỢP ÐỒNG THUÊ NHÀ

Ðiều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở 

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. 

Ðiều 493. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở

Bên cho thuê nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

1. Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng;

2. Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;

3. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.

Ðiều 494. Quyền của bên cho thuê nhà ở 

Bên cho thuê nhà ở có các quyền sau đây:

1. Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận;

2. Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Ðiều 498 của Bộ luật này;

3. Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở;

4. Ðược lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng.

Ðiều 495. Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở

Bên thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây: 

1. Sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận;

2. Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận;

3. Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;

4. Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng;

5. Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận.

Ðiều 496. Quyền của bên thuê nhà ở 

Bên thuê nhà có các quyền sau đây:

1. Nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận;

2. Ðược đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

3. Ðược cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

4. Ðược tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà;

5. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng.

6. Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Ðiều 498 của Bộ luật này.

Ðiều 497. Quyền, nghĩa vụ của những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà ở

Những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với bên cho thuê và phải liên đới thực hiện các nghĩa vụ của bên thuê đối với bên cho thuê.

Ðiều 498. Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở 

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người chung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thỏa thuận khác.

Ðiều 499. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà;

2. Nhà cho thuê không còn;

3. Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;

4. Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.

Ðiều 500. Thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác