Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!

- Theo thông tinh bạn nêu thì ông bà ngoại bạn qua đời để lại di sản là hai khối bất động sản, đến nay vẫn chưa chia... tuy nhiên ông bà bạn đã qua đời quá 10 năm nên hết thời hiệu khởi kiện tranh chấp về thừa kế. Nếu gia đình bạn có gửi đơn tới Tòa án thì tòa án cũng không thụ lý (vì hết thời hiệu khởi kiện tranh chấp về thừa kế); Nếu mẹ bạn, dì bạn và các thừa kế của cậu bạn cùng yêu cầu tòa án chia thửa đất đó thì tòa án mới thụ lý, giải quyết. Nếu chỉ 1 người (con cậu bạn) không đồng ý thì vụ việc không có cơ quan nào có thẩm quyền phân chia thừa kế.

- Thẩm quyền thu hồi, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc về UBND cấp huyện theo quy định tại Điều 25, Nghị định sô 88/2009/NĐ-CP. Vì vậy, gia đình bạn gửi đơn tới UBND huyện để được xem xét. Nếu việc cấp giấy chứng nhận QSD đất đó chưa đúng pháp luật thì UBND huyện sẽ thu hồi và hủy bỏ GCN QSD đất đó.

Chào bạn!
Nếu gia đình bạn sử dụng thửa đất trên ổn định, liên tục từ trước ngày 15/10/1993, nay không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ) theo quy định tại khoản 4, Điều 50 Luật đất đai và hướng dẫn tại Điều 3, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.

Chào bạn!
Nếu phần diện tích đất đó không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 50 Luật đất đai thì gia đình bạn được cấp GCN QSD đất bổ sung đối với phần diện tích đất còn lại đó. Bạn tham khảo quy định tại Điều 50 Luật đất đai để biết thêm chi tiết.

Chào bạn!
        Nếu thửa đất của gia đình bạn đủ diện tích, kích thước thửa đất để tách thửa theo quy định của chính quyền địa phương (UBND tỉnh) thì việc chuyển nhượng, tách thửa, cấp sổ cho gia đình bạn sẽ thực hiện được. Thông thường trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì hai bên sẽ tiến hành đo vẽ sơ đồ phần diện tích đất muốn chuyển nhượng và nộp sơ đồ đó cùng GCN QSD đất vào phòng TNMT để xin phép tách thửa. Nếu phòng TNMT có văn bản đồng ý thì việc chuyển nhượng mới thực hiện được.

         Nếu thửa đất của gia đình bạn muốn mua đủ điều kiện tách thửa đất và bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất vườn thành đất ở thì bạn phải có đơn đề nghị để UBND huyện xem xét. Nếu được chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải nộp 50% tiền chênh lệch giữa đất vườn và đất ở. Đối với việc chuyển nhượng thì các bên phải nộp 2,5% giá trị chuyển nhượng (trong đó 2% thuế thu nhập cá nhân và 0,5% lệ phí trước bạ), trừ trường hợp được miễn thuế.

Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Nếu giấy chuyển nhượng năm 1993 đứng tên cậu bạn thì cậu bạn có thể xin cấp CGN QSD đất theo quy định tại khoản 2, hoặc khoản 4, Điều 50 Luật đất đai;

2. Việc chuyển nhượng viết tay giữa bố bạn và cậu bạn năm 2005 chưa có giá trị pháp lý nên không phải là căn cứ xin cấp GCN QSD đất;

3. Gia đình bạn chỉ còn cách là xin cấp GCN QSD đất đứng tên cậu bạn và từ cậu bạn sang tên cho gia đình bạn. Để thực hiện thủ tục xin cấp GCN QSD đất thì cậu bạn có thể ủy quyền cho gia đình bạn thực hiện các thủ tục.

Chào bạn!

Nếu thửa đất của gia đình bạn chưa được cấp GCN QSD đất thì gia đình bạn cần làm đơn xin cấp GCN QSD đất đồng thời xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp sang loại đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất là 50% tiền chênh lệch giữa đất nông nghiệp với đất ở.

- Nếu diện tích đất nông nghiệp chưa được chuyển mục đích sử dụng đất thì gia đình bạn không thể xây nhà trên diện tích đất đó. Sau khi được cấp GCN QSD đất thì bạn mới có thể thực hiện thủ tục tách thửa đất theo quy định.

Chào bạn!

- Nếu khu đất đó đã có quy hoạch và có văn bản của UBND cấp tỉnh yêu cầu UBND cấp huyện dừng việc tách thửa, sang tên thì thửa đất của bạn không thể chia tách, sang tên được. Khi đó bạn chỉ còn cách là lập văn bản chuyển quyền sử dụng đất hoặc thỏa thuận tài sản chung có công chứng để xác định phần quyền của bạn trong khối bất động sản đó.

- Nếu UBND cấp tỉnh vẫn chưa có văn bản yêu cầu UBND cấp huyện dừng việc tách thửa, sang tên thì bạn vẫn có quyền yêu cầu UBND huyện đăng ký, sang tên cho bạn. Bạn có thể thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính để đảm bảo quyền lợi của bạn theo pháp luật.

Chào bạn!

Nếu phần diện tích đất khai hoang của gia đình bạn đã thành một thửa đất riêng, có nộp thuế sử dụng đất hàng năm cho nhà nước thì gia đình bạn được bồi thường về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Nếu không đủ điều kiện bồi thường về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP và các văn bản dẫn chiếu thì gia đình bạn được hỗ trợ công tôn tạo và bồi thường giá trị tài sản gắn liền với đất.

Chào bạn!

- Cần xem lại trình tự thủ tục và căn cứ cấp GCN QSD đất của hai gia đình. Nếu ai cấp GCN QSD đất không có căn cứ hoặc không đúng trình tự thủ tục thì GCN QSD đất đó sẽ bị thu hồi.

- Nếu gia đình bạn không có căn cứ chứng minh được giao đất hay nhận chuyển quyền sử dụng đất và chú bạn có một trong căn cứ để được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1, 2 điều 50 luật đất đai thì gia đình bạn không giữ được thửa đất đó.

 Chào bạn!

Nếu gia đình bạn đã sử dụng diện tích đất đó vào mục đích đất ở vào trước ngày 15/10/1993, nay không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch thì được công nhận là đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 Luật đất đai.

Gia đình bạn làm thủ tục kê khai xin cấp GCN QSD đất theo quy định. Nếu khi cấp GCN QSD đất mà Phòng TN&MT thuộc UBND cấp huyện yêu cầu gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất thì gia đình bạn có quyền khiếu nại để được xem xét theo quy định. UBND xã chỉ tiếp nhận và thông qua hồ sơ.. không có quyền quyết định đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi cấp GCN QSD đất.

Chào bạn!

Nếu vợ bạn đã có hộ khẩu ở đó và vợ chồng bạn chưa ly hôn, chưa chia tài sản thì bạn không có cách nào để "trục xuất" vợ bạn ra khỏi ngôi nhà đó.

Chào bạn!

- Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất của gia đình bạn đều xảy ra sau thời điểm có hiệu lực của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao, sau thời điểm có hiệu lực của Luật đất đai năm 2003 nên không thể áp dụng quy định của Nghị quyết này hay khoản 2, Điều 50 Luật đất đai để xác định hiệu lực của hợp đồng. Việc Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng là chưa có căn cứ pháp lý vững chắc;

            Mặc dù tại  phần 2.3 của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP chỉ quy định "2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993" chứ không quy định là giao dịch từ sau ngày 15/10/1993 đến bao giờ (đây là một thiếu sót khi soạn thảo). Tuy nhiên, nhìn tổng thể văn bản, trên nguyên tắc áp dụng pháp luật thì mục này chỉ áp dụng với giao dịch trong khoảng thời gian có hiệu lực của Luật đất đai năm 1993 (từ 15/10/1993 tới 01/7/2004) chứ không áp dụng với giao dịch xảy ra sau ngày 01/7/2004 (ngày luật đất đai 2003 có hiệu lực, vì nếu áp dụng nghị quyết này với các giao dịch sau thời điểm có hiệu lực của luật đất đai 2003 thì sẽ trái với quy định của luật đất đai năm 2003. Nghị quyết của Tòa án để hướng dẫn tòa án căn cứ vào các quy định của pháp luật để xét xử, giải quyết với các sự kiện pháp lý đã xảy ra trước đó, chứ không phải là văn bản quy phạm pháp luật áp dụng sau thời điểm văn bản được ban hành... (khác với Luật, Nghị định, Thông tư...)

- Trong trường hợp của bạn phải áp dụng quy định của Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự năm 2005 và các văn bản hướng dẫn để giải quyết. Nếu hợp đồng chỉ vô hiệu về hình thức thì Tòa án sẽ dành thời gian cho hai bên thực hiện thủ tục, nếu không thực hiện thủ tục sang tên thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự. Nếu hợp đồng vô hiệu cả về chủ thể thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Chào bác!

Hướng dẫn số 375/HD-STN&MT ngày 25 tháng 7 năm 2012 của Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Hà Nam Hướng dẫn trình tự, thủ tục kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Hà Nam, quy định:

* Diện tích tối thiểu để cấp giấy chứng nhận sau khi tách, hợp thửa đất

Thửa đất sau khi tách, hợp thửa phải đảm bảo diện tích và hình thể như sau:

+ Đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất vườn ao trong cùng thửa đất ở tại khu vực đô thị; các vị trí ven 2 bên đường giao thông quốc lộ, tỉnh lộ; khu vực quy hoạch phát triển đô thị; ven chợ và khu thương mại thì diện tích không nhỏ hơn 40 m²/thửa (trong đó phải tồn tại 1 hình có kích thức tối thiểu 3,3 x 12m).

+ Đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất vườn ao trong cùng thửa đất ở trong khu dân cư nông thôn thì diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 60 m²/thửa (trong đó phải tồn tại 1 hình có kích thước tối thiểu 3,3 x 18,2 m).

+ Đối với đất nông nghiệp không thuộc khu dân cư thì diện tích không nhỏ hơn 360 m²/thửa.

Việc tách thửa của gia đình bác phải tuân thủ các quy định nêu trên.

Chào bác!

Thực hiện thủ tục tách sổ cho các con, bác thực hiện các bước sau:

1. Tiến hành đo vẽ (cán bộ địa chính hoặc công ty đo đạc) sơ đồ kỹ thuật thửa đất đối với diện tích cần tách thửa; Bên người sử dụng đất và người nhận tặng cho QSD đất ký tên vào Sơ đồ kỹ thuật thửa đất đó;

2. Gửi hồ sơ tới Phòng TN&MT nơi có đất để xin phép tách thửa, hồ sơ gồm: Bản chính GCN QSD đất; Sơ đồ kỹ thuật thửa đất; CMND, Hộ khẩu của hai bên và Đăng ký kết hôn của chủ đất;

3. Sau khi phòng TNMT có văn bản cho phép tách thửa thì đến Phòng/Văn phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho. Sau khi ký hợp đồng thì bác nộp hồ sơ vào Phòng TNMT để đăng ký sang tên. Hồ sơ như trên, bổ sung thêm Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có công chứng.

Trường hợp bố mẹ cho con lần đầu thì được miễn thuế và lệ phí.

Chào bạn!
Trường hợp bạn hỏi được quy định tại Quyết định 54/2012/QĐ-UBND và Quyết định 19/2009/QĐ-UBND quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa do Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành.

Chào bạn!

- Đất đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, chưa được giải quyết dứt điểm bằng một bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì chưa có căn cứ để xác định chủ sử dụng đất là ai... Vì vậy, việc xây dựng sẽ không được chính quyền cho phép.

- Nếu có căn cứ xác định tường nhà đó là tài sản (hợp pháp) và hành vi đập phá nhằm mục đích gây thiệt hại cho chủ sở hữu tài sản thì mới có thể bị xử lý hình sự... Nếu nhà được xây dựng bất hợp pháp trên đất đang có tranh chấp thì pháp luật sẽ không bảo vệ người xây dựng trái phép đó.

Chào bạn!

Về nguyên tắc thì chỉ có chủ sở hữu tài sản hoặc người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền mới có quyền quyết định đến tài sản. Theo thông tin bạn nêu thì nhà đất đó là di sản thừa kế do các "cụ" để lại cho các "ông" nên chỉ có các "ông" mới có quyền quyết định, chứ chi họ không có quyền quyết định tới nhà đất này. Do vậy, ý kiến của cả chi hoặc dòng họ đều không có giá trị pháp lý.

Chào bạn!
Bạn tham khảo quy định tại Mục 4, NGHỊ ĐỊNH SỐ 69/2009/NĐ-CP NGÀY 13 THÁNG 8 NĂM 2009 CỦA CHÍNH PHỦ QUY ĐỊNH BỔ SUNG VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, GIÁ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ

Chào bạn!

Nội dung bạn hỏi, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định như sau:

"- Trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận do tách thửa, hợp thửa hoặc nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại điểm d và điểm đ khoản 1 Điều 19 của Thông tư này mà không thay đổi mục đích sử dụng đất và trường hợp cấp lại hoặc cấp đổi giấy chứng nhận thì ghi như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu.

Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp chưa ghi nguồn gốc sử dụng đất thì căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được xét duyệt trước đây và quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận để xác định và thể hiện nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại Thông tư này;".

Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Theo quy định tại Điều 109 và Điều 120 Bộ luật tố tụng dân sự thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là cấm chuyển địch về tài sản đối với tài sản đang có tranh chấp. Tuy nhiên, bạn phải đặt cược một khoản tiền để đảm bảo cho yêu cầu đó. Do vậy, tòa án yêu cầu bạn đặt tiền là đúng pháp luật.

2. Điểm b, khoản 1, Điều 106 Luật đất đai quy định một trong các điều kiện để thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất là "đất không có tranh chấp". Do vậy, nếu đất có tranh chấp thì việc thực hiện giao dịch là trái luật. Bạn chỉ cần căn cứ vào quy định pháp luật trên gửi đơn tới Phòng TN&MT yêu cầu không chuyển dịch tài sản đang có tranh chấp (nộp kèm theo chứng cứ chứng minh tòa án đang giải quyết) thì sẽ ngăn chặn được việc chuyển nhượng đó.