Tư Vấn Của Luật Sư: Ls. Nguyễn Đình Hùng - LS_NgDinhHung

Điều 135.Luật đất đai quy định về Hoà giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.     

Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai.

Thời hạn hoà giải là ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận được đơn.

Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Trường hợp kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn chuyển kết quả hoà giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai.
Luật không quy định phải hòa giải bao nhiêu lần, nên không thể nói cách giải quyết khác nhau như bạn trình bày là đúng hay sai, tùy cách vận dụng của từng nơi.

Nguyên tắc khi tách thửa một lô đất ở thành nhiều thửa phải có lối đi cho các thửa phía trong, do đó nếu mẹ bạn phải dành một phần đất làm lối đi chung mới có thể xin tách thửa cho cậu bạn được. Chị em ruột cho nhau không nộp thuế thu nhập cá nhân, nhưng phải nộp phí trước bạ và lệ phí làm hồ sơ

khoãn 4, điều 3 nghị định 1998/2004 quy định về đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
". Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Đất đã sử dụng ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai 2003;

b) Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của pháp luật về đất đai."

Điều 50Luật đất đai quy định:
. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.

Ông tham khảo hai điều luật trên để biết mình có thuộc diện không phải nộp tiền sử dụng đất hay không.

Căn cứ Điều 6. nghị định 198/2004/NĐ-CP,Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân:

 Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Muốn biết phải nộp bao nhiêu tiền, phải biết giá đất nơi bạn đang sử dụng do UBND Tỉnh ban hành hằng năm để tính, do đó bạn có thể liên hệ với phòng tài nguyên môi trường hoặc chi cục thuế nơi bạn cư ngụ để được hướng dẩn cụ thể

Thông thường, việc mua bán đất sau khi ký hợp đồng công chứng, hai bên còn phải nộp thuế và đăng bộ sang tên cho bên mua, bên bán phải giao đất cho bên mua thì thủ tục mới chấm dứt, bạn không nên trả hết tiền khi thủ thủ tục chưa xong, nếu trong hợp đồng hai bên không giao kết phải trả tiền hết khi ký hợp đồng công chứng xong.

 Điều 405 Bộ luật dân sự quy định :" Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác ". 

Do hợp đồng hùn vốn trồng tràm của bạn ghi thời hạn 4 năm nhưng không ghi ngày bắt đầu thực hiện và ngày kết thúc thì phải tính thời hạn bắt đầu từ ngày ký hợp đồng. Bạn có thể khởi kiện yêu cầu chia số tràm phần của mình được hưởng theo hợp đồng.

Căn cứ điểm c, khoản 1 điều 168 Bộ luật tố tụng dân sự, việc trả lại đơn khởi kiện của ông là đúng quy định pháp luật.

Ông phải xin hủy bản án trước  theo thủ tục tái thẩm  do có chứng mới, sau đó mới nộp đơn khởi kiện.

Do ông  đã có quyết định xử phạt hành chánh, buộc  khôi phục lại hiện trạng ban đầu mà ông chưa thực hiện, nên cán bộ tiếp dân hướng dẫn ông thực hiện xong QĐ xử phạt mới được làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận là đúng pháp luật.

Tuy nhiên, vi phạm trước đây là xây dựng trên lộ giới, nay lộ giới thay đổi, ông làm đơn xin UBNDTP Trà Vinh cứu xét cho ông chỉ thực hiện phần nhà vi phạm lộ giới, phần sai phạm nay không còn là lộ giới xin được giữ nguyên.

Theo trình bày của bạn, công ty A được giao quyền quản lý và sử dụng 1000m2 nhà để làm văn phòng như vậy công ty A không phải là sở hữu chủ của 1000m2 nhà trên, do đó hợp đồng chuyễn nhượng nhà do công ty A ký bên bán là vô hiệu.

Trước tiên bạn đến một đơn vị có chức năng đo vẽ nhà đất để hợp đồng đo vẽ hiện trạng nhà đất của bạn, họa đồ hiện trạng sẽ thể hiện  diện tích đất của bạn phần nào nằm trong, phần nào nằm ngoài lộ giới.
 
Nếu họa đồ hiện trạng đúng như bạn nói thì bạn liên hệ với phòng tài nguyên và môi trường thị xã để được hướng dẩn thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở.