Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!
         Nếu gia đình bạn chuyển mục đích sử dụng đất  đối với phần đất nông nghiệp sang đất ở thì mới phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu bạn chỉ sang tên nhà đất từ cha mẹ bạn cho bạn thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Bạn cần ký kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ bạn với bạn rồi nộp hợp đồng tặng cho cùng: CMND & Hộ khẩu của hai bên, Đăng ký kết hôn của cha mẹ bạn, giấy khai sinh của bạn vào phòng TN&MT để đăng ký, sang tên theo quy định

Chào bạn!

- Theo quy định của Luật khiếu nại thì công dân có quyền khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính của cán bộ công chức, cơ quan Nhà nước khi cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính đó là trái pháp luật. Do vậy, bạn hoàn toàn có quyền khiếu nại quyết định xử phạt đó theo quy định pháp luật.

- Nếu gia đình bạn muốn được sử dụng thửa đất đó một cách hợp pháp thì phải thực hiện các thủ tục để xin cấp GCN QSD đất. Gia đình bạn chỉ được công nhận quyền sử dụng đất nếu có một trong các căn cư quy định tại Điều 3, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP. Theo thông tin bạn nêu thì gia đình bạn chỉ sử dụng khoảng 10 năm, sau đó "bỏ hoang" không sử dụng... do vậy sẽ khó để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn (không phải là sử dụng ổn định, liên tục).

- Giả sử gia đình bạn có giấy tờ hợp pháp để sử dụng thửa đất đó nhưng khi chuyển mục đích sử dụng đất vẫn phải được phép của chính quyền (trừ trường hợp pháp luật quy định không phải xin phép). Do vậy, việc xử phạt hành chính của chính quyền rất khó để được xem xét lại.

Chào bạn!
Luật cư trú năm 2006 quy định:

"Điều 12. Nơi cư trú của công dân

1. Nơi cư trú của công dân là chỗ ở hợp pháp mà người đó thường xuyên sinh sống. Nơi cư trú của công dân là nơi thường trú hoặc nơi tạm trú.

Chỗ ở hợp pháp là nhà ở, phương tiện hoặc nhà khác mà công dân sử dụng để cư trú. Chỗ ở hợp pháp có thể thuộc quyền sở hữu của công dân hoặc được cơ quan, tổ chức, cá nhân cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ theo quy định của pháp luật.

Nơi thường trú là nơi công dân sinh sống thường xuyên, ổn định, không có thời hạn tại một chỗ ở nhất định và đã đăng ký thường trú.

Nơi tạm trú là nơi công dân sinh sống ngoài nơi đăng ký thường trú và đã đăng ký tạm trú.

2. Trường hợp không xác định được nơi cư trú của công dân theo quy định tại khoản 1 Điều này thì nơi cư trú của công dân là nơi người đó đang sinh sống.

Điều 24. Sổ hộ khẩu

1. Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân.

2. Sổ hộ khẩu bị hư hỏng thì được đổi, bị mất thì được cấp lại.

3. Bộ Công an phát hành mẫu sổ hộ khẩu và hướng dẫn việc cấp, cấp lại, đổi, sử dụng, quản lý sổ hộ khẩu thống nhất trong toàn quốc.

Điều 25. Sổ hộ khẩu cấp cho hộ gia đình

1. Sổ hộ khẩu được cấp cho từng hộ gia đình. Mỗi hộ gia đình cử một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ làm chủ hộ để thực hiện và hướng dẫn các thành viên trong hộ thực hiện quy định về đăng ký, quản lý cư trú. Trường hợp không có người từ đủ mười tám tuổi trở lên hoặc có người từ đủ 18 tuổi trở lên nhưng bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được cử một người trong hộ làm chủ hộ.

Những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu.

2. Nhiều hộ gia đình ở chung một chỗ ở hợp pháp thì mỗi hộ gia đình được cấp một sổ hộ khẩu.

3. Người không thuộc trường hợp quy định tại đoạn 2 khoản 1 Điều này nếu có đủ điều kiện quy định tại Điều 19 và Điều 20 của Luật này và được chủ hộ đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu cấp cho hộ gia đình thì được nhập chung vào sổ hộ khẩu đó. ".

         Như vậy, bạn có thể cư trú tại nhà đất của cô bạn và có thể đứng tên chủ hộ khẩu với tư cách là ở nhờ. Nếu bạn muốn làm chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ hộ khẩu thì bạn phải làm thủ tục cấp GCN QSD đất, QSH nhà ở đứng tên cô bạn và sang tên nhà đất đó cho bạn đồng thời làm thủ tục thay đổi hộ khẩu.

Chào bạn!
Nội dung bạn hỏi, Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sự Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Điều 645 Bộ luật dân sự quy định thời hiệu khởi kiện về thừa kế là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có di sản chết). Do vậy, nếu mẹ bạn đã chết từ năm 1993 thì đến nay đã hết thời hiệu khởi kiện về thừa kế.

2. Em bạn là người đã  và đang sinh sống trên mảng đất đó nên em bạn cũng có thể khởi kiện để tranh chấp quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp yêu cầu chia tài sản chung. Còn việc Tòa án có chấp nhận yêu cầu của em bạn hay không thì phụ thuộc vào chứng cứ do các bên đương sự xuất trình và chứng cứ mà tòa án thu thập được trong quá trình giải quyết vụ án.

3. Theo thông tin bạn nêu thì thửa đất của gia đình bạn là giao cho "hộ gia đình" để làm nhà ở và do mẹ bạn đứng tên đại diện hộ gia đình. Do vậy, có thể thửa đất đó sẽ là tài sản chung của hộ gia đình (những người có tên trong hộ khẩu thời kỳ được chia đất). Việc UBND cấp GCN QSD đất cho vợ chồng bạn là chưa có căn cứ pháp lý vững chắc (bạn lưu ý Nghị định 64-CP là quy định về chia đất nông nghiệp chứ không phải là căn cứ công nhận quyền sử dụng đất ở).

4. Điều 135 Luật đất đai quy định tranh chấp về quyền sử dụng đất bắt buộc phải thông qua hòa giải cơ sở, do vậy Tòa án yêu cầu các bên phải hòa giải trước khi khởi kiện là đúng. Còn tòa án thụ lý vụ án nào (tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế, tranh chấp tài sản chung...) thì phụ thuộc vào nội dung trong đơn khởi kiện và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Chào bạn!
        Bạn cần xem lại xem thửa đất đó đã được cấp GCN QSD đất hay chưa? Nếu thửa đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn phải làm thủ tục xin cấp GCN QSD đất cho ông bà nội bạn. Sau khi ông bà nội bạn được cấp GCN QSD đất thì tiếp tục ký hợp đồng tặng cho một phần thửa đất đó cho gia đình bạn, lúc này mới làm thủ tục tách thửa để cha mẹ bạn đứng tên với phần đất mà ông bà nội bạn cho.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

         1. Theo thông tin bạn nêu thì cha mẹ bạn đã ly hôn nhưng Tòa án chưa giải quyết việc chia tài sản chung mà để hai bên tự nguyện thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết.

        2. Pháp luật quy định là những tài sản có đăng ký quyền sở hữu như nhà đất, ô tô.. thì việc định đoạt tài sản phải có hợp đồng có công chứng, chứng thực và phải sang tên theo quy định pháp luật. Do vậy, nếu cha mẹ bạn vẫn đồng ý sang tên nhà đất cho anh em bạn thì phải ký kết hợp đồng tặng cho tài sản và đăng ký, sang tên theo quy định pháp luật.

       Bạn tham khảo thủ tục quy định sau đây tại Thông tư 17/2009/TT-BTNMT  ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi trường, cụ thể như sau:

"Điều 23.  Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho nộp một bộ hồ sơ theo quy định như sau:

a) Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hồ sơ gồm:

- Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (hợp đồng chuyển nhượng đối với trường hợp nhận chuyển nhượng; di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với trường hợp nhận tặng cho);

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP);

b) Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, hồ sơ gồm:

- Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất (hợp đồng chuyển nhượng đối với trường hợp nhận chuyển nhượng; di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với trường hợp nhận tặng cho);

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai);

c) Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hồ sơ gồm:

- Văn bản giao dịch về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hợp đồng chuyển nhượng đối với trường hợp nhận chuyển nhượng; di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với trường hợp nhận tặng cho);

- Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP);

- Trường hợp bên chuyển nhượng, tặng cho là chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất thì phải có văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho tài sản gắn liền với đất đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện theo quy định của pháp luật.

2. Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau:

a) Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã cấp giấy chứng nhận nhưng chưa có sơ đồ thửa đất hoặc trường hợp chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục trình cấp Giấy chứng nhận và trao cho người được cấp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính.'

Chào bạn!

        Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:

"Điều 9. Lấn, chiếm đất

1. Lấn, chiếm đất mà không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ năm trăm nghìn (500.000) đồng đến hai triệu (2.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức một (1);

b) Phạt tiền từ hai triệu (2.000.000) đồng đến mười triệu (10.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức hai (2);

c) Phạt tiền từ mười triệu (10.000.000) đồng đến ba mươi triệu (30.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức ba (3);

d) Phạt tiền từ ba mươi triệu (30.000.000) đồng đến một trăm triệu (100.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức bốn (4).

2. Lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, đất thuộc khu vực đô thị, đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định bảo vệ thì hình thức và mức xử phạt theo quy định tại nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chuyên ngành liên quan đến hành lang bảo vệ an toàn công trình, đô thị, di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; trường hợp pháp luật về chuyên ngành liên quan chưa quy định thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ hai triệu (2.000.000) đồng đến mười triệu (10.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức một (1);

b) Phạt tiền từ mười triệu (10.000.000) đồng đến năm mươi triệu (50.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức hai (2);

c) Phạt tiền từ năm mươi triệu (50.000.000) đồng đến hai trăm triệu (200.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức ba (3);

d) Phạt tiền từ hai trăm triệu (200.000.000) đồng đến năm trăm triệu (500.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức bốn (4).

3. Lấn, chiếm đất quốc phòng, an ninh thì hình thức xử phạt, mức phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quốc phòng, an ninh.

     4. Buộc khôi phục lại tình trạng của đất như trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

Điều 11. Gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác

1. Hộ gia đình, cá nhân có hành vi gây cản trở hoặc gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ hai trăm nghìn (200.000) đồng đến một triệu (1.000.000) đồng tại khu vực nông thôn, phạt tiền từ năm trăm nghìn (500.000) đồng đến hai triệu (2.000.000) đồng tại khu vực đô thị đối với hành vi đưa chất thải, chất độc hại, vật liệu xây dựng hoặc các vật khác lên thửa đất của người khác hoặc lên thửa đất của mình gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác;

b) Phạt tiền từ hai triệu (2.000.000) đồng đến mười triệu (10.000.000) đồng tại khu vực nông thôn, phạt tiền từ năm triệu (5.000.000) đồng đến ba mươi triệu (30.000.000) đồng tại khu vực đô thị đối với hành vi đào bới, xây tường, làm hàng rào gây cản trở hoặc gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.

2. Tổ chức, cơ sở tôn giáo có hành vi gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ một triệu (1.000.000) đồng đến năm triệu (5.000.000) đồng tại khu vực nông thôn, phạt tiền từ hai triệu (2.000.000) đồng đến mười triệu (10.000.000) đồng tại khu vực đô thị đối với hành vi đưa vật liệu xây dựng, chất thải, chất độc hại hay các vật khác lên thửa đất của người khác hoặc lên thửa đất của mình làm giảm khả năng sử dụng đất hoặc gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác;

b) Phạt tiền từ năm triệu (5.000.000) đồng đến hai mươi triệu (20.000.000) đồng tại khu vực nông thôn, phạt tiền từ mười triệu (10.000.000) đồng đến năm mươi triệu (50.000.000) đồng tại khu vực đô thị đối với hành vi đào bới, xây tường, làm hàng rào gây cản trở hoặc gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.

3. Ngoài các hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này còn bị áp dụng các biện pháp sau:

a) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để thực hiện hành vi vi phạm hành chính;

b) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất như trước khi vi phạm.

Điều 25. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc xử phạt vi phạm hành chính

1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến hai triệu (2.000.000) đồng;

c) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính có giá trị đến hai triệu (2.000.000) đồng;

d) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất như trước khi vi phạm; buộc khắc phục tình trạng làm suy giảm đất, khắc phục việc thải chất độc hại vào đất; tịch thu lợi ích có được do vi phạm có giá trị đến hai triệu (2.000.000) đồng; buộc phải thực hiện đúng thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về đất đai; buộc phải cung cấp thông tin, giấy tờ, tài liệu và chấp hành yêu cầu thanh tra, kiểm tra.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến ba mươi triệu (30.000.000) đồng;

c) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính; tước giấy phép, chứng chỉ hành nghề định giá; cấm hành nghề tư vấn về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

d) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất như trước khi vi phạm; buộc khắc phục tình trạng làm suy giảm đất, khắc phục việc thải chất độc hại vào đất; buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; tịch thu lợi ích có được do vi phạm; buộc phải thực hiện đúng thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về đất đai; buộc phải cung cấp thông tin, giấy tờ, tài liệu và chấp hành yêu cầu thanh tra, kiểm tra.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến năm trăm triệu (500.000.000) đồng;

c) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính; tước giấy phép, chứng chỉ hành nghề định giá; cấm hành nghề tư vấn về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

d) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất như trước khi vi phạm; buộc khắc phục tình trạng làm suy giảm đất, khắc phục việc thải chất độc hại vào đất; buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; tịch thu lợi ích có được do vi phạm; buộc phải thực hiện đúng thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về đất đai; buộc phải cung cấp thông tin, giấy tờ, tài liệu và chấp hành yêu cầu thanh tra, kiểm tra.".

       Vì vậy, nếu hành vi của ông A lấn, chiếm cản trở việc sử dụng đất của các gia đình trong thôn, bản thì người dân có thể tố cáo với các UBND xã và UBND huyện để được xử lý theo pháp luật đồng thời yêu cầu ông A khắc phục hậu quả.

Chào bạn!

         Theo quy định của pháp luật về đất đai thì UBND xã không có quyền giao đất, thu hồi đất đối với các loại đất thổ cư hoặc các loại đất phi nông nghiệp khác... Nếu phát hiện hành vi vi phạm pháp luật về quản lý đất đai thì người dân có quyền gửi đơn thư tố cáo, tố giác tới công an hoặc thanh tra TNMT hoặc thanh tra UBND để được giải quyết theo pháp luật.

         Theo quy định của luật khiếu nại, luật tố cáo thì người khiếu nại, người tố cáo có thể nhờ luật sư tư vấn, hỗ trợ về mặt pháp lý để tiến hành khiếu nại, tố cáo theo pháp luật.

Chào bạn!

Trường hợp của gia đình bạn cũng có thể áp dụng khoản 4 nêu trên. Cụ thể còn phụ thuộc vào quỹ đất và dự án đó. Gia đình bạn cần làm đơn kiến nghị gửi tới UBND quận Tây Hồ và UBND thành phố Hà Nội để được xem xét, giải quyết.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Nếu di sản của ông bạn đã được phân chia và bố bạn đã được nhận một phần di sản thừa kế của ông cố của bạn (phần diện tích đất của cha bạn đã tách thành 1 thửa riêng biệt, có tên của cha bạn trong sổ đăng ký ruộng đất hoặc sổ địa chính (khoản 1, Điều 50 Luật đất đai), đồng thời cha bạn chưa có văn bản nào chuyển quyền sử dụng đất cho bà 4 thì gia đình bạn mới đòi được đất.

2. Nếu gia đình bạn không có căn cứ nào thể hiện là di sản của ông cố Lê Văn Lúa đã được phân chia thì gia đình bạn không còn thời hiệu khởi kiện về thừa kế. Gia đình bạn không còn cơ hội để đòi lại đất.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

              1. Khoản 26, Điều 4 Luật đất đai quy định: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.".

            Đối chiếu với quy định pháp luật trên thì đơn của bà Riệu yêu cầu UBND xã phát mại thửa đất mà bà Hòa đang sử dụng để bồi thường thiệt hại cho gia đình bà Riệu không phải là tranh chấp đất đai. Nếu bà Riệu hoặc gia đình ông Tâm gửi đơn đề nghị hòa giải tới UBND xã hoặc gửi đơn thư tới người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 136 Luật đất đai để yêu cầu xác nhận quyền sử dụng đất thì và các cơ quan đó thụ lý, giải quyết thì có căn cứ xác định là đất có tranh chấp.

             Tuy nhiên, với đơn thư như vậy thì chính quyền thường sẽ không xem xét cấp GCN QSD đất cho bà Hòa và cho rằng đất có tranh chấp. 

              2. Giả sử thửa đất đó không có tranh chấp nhưng nguồn gốc đất không phải là cả gia đình ông Tâm, mà là bà Hòa mua đất khai hoang thì Hòa mới được cấp GCN QSD đất. Chỉ cần gia đình ông Tâm có tên trên một trong các loại sổ sách về quản lý đất đai của địa phương là loại đất ở thì chưa đủ căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất cho người khác. Gia đình ông Hướng, ông Bi và bà Hòa đều không đủ căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 50 Luật đất đai (hướng dẫn lại Điều 3, Nghị định 84/2007/NĐ-CP) nên không đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất.

             3. Khoản 4 và khoản 5, Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP chỉ quy định đối với các trường hợp  lấn, chiếm đất của tổ chức, đất công cộng, đất chưa sử dụng chứ không quy định về trường hợp lấn, chiếm đất của hộ gia đình, cá nhân. Bạn tham khảo quy định của khoản 4 và khoản 5, Điều 14, Nghị định 84/2007/NĐ-CP sau đây:

"4. Hộ gia đình, cá nhân không được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 trong trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây (trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này):

a) Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai;

b) Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý;

c) Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc;

d) Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;

đ) Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này nhưng phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 15 Nghị định này."

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

         1. Theo quy định tại Điều 645 Bộ luật dân sự thì thời hiệu khởi kiện về thừa kế đối với di sản do mẹ kế bạn để lại là 10 năm, kể từ thời điểm mẹ kế bạn qua đời (2006). Do vậy, đến nay nếu anh em bạn không thống nhất được việc phân chia di sản thừa kế do mẹ kế bạn để lại thì anh em bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của BLDS và Luật đất đai, nhà ở.

         2. Tòa án chỉ chấp nhận yêu cầu khởi kiện chia thừa kế nếu nguyên đơn có đủ tài liệu chứng cứ chứng minh là: Có di sản do người chết để lại và chưa chia. Nếu giao dịch chuyển quyền sử dụng đất từ mẹ kế bạn cho em gái bạn không hợp pháp thì anh em bạn mới có cơ hội được chia thừa kế.

        3. Mấu chốt của vấn đề của bạn là cần xem lại việc Nhà nước cấp GCN QSD đất cho em bạn có đúng đối tượng, đúng thủ tục hay không (nếu đúng thì anh em bạn không còn quyền lợi ở đó) và có căn cứ nào để chứng minh nhà đất đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mẹ kế bạn. Ngoài ra, bạn phải chuẩn bị chứng cứ chứng minh việc mẹ kế nuôi dưỡng, chăm sóc anh em bạn như mẹ ruột thì anh em bạn mới thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

       1. Nếu thửa đất của gia đình bạn sử dụng ổn định, liên tục từ trước ngày 15/10/1993 nay không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch thì được cấp GCN QSD đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4, Điều 50 Luật đất đai năm 2003 và hướng dẫn tại Điều 3, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.

       2. Nếu gia đình bạn đủ điều kiện để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà UBND xã không xét duyệt thì gia đình bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo quy định pháp luật.

       3. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì UBND cấp xã không có quyền "bán đất". Do vậy, nếu UBND xã tự ý lấy đất của gia đình bạn đang sử dụng để bán thì gia đình bạn có quyền khiếu nại hoặc tố cáo đến thanh tra TNMT huyện hoặc công an để được xem xét, giải quyết theo pháp luật.

Chào bạn!

Nội dung bạn hỏi được quy định tại Điều 18, Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT, cụ thể như sau:

Điều 18. Hộ gia đình, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất ở thì được bố trí tái định cư trong các trường hợp sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định cư).

2. Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.

3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.

4. Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng chung sống đủ điều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở bị thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương để quy định diện tích đất, diện tích nhà ở để bố trí tái định cư.

           Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng quy định:

Hỗ trợ tái định cư.

a) Khi Nhà nước thu hồi đất, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện được bố trí một suất tái định cư loại lô đất hoặc căn hộ chung cư tối thiểu (40m2 đất; 45m2 nhà chung cư) mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch này;

Trường hợp sau khi được hưởng khoản hỗ trợ chênh lệch mà tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ trong phương án vẫn chưa đủ nộp tiền sử dụng đất, tiền mua nhà tái định cư, nếu có nguyện vọng và có đơn đề nghị thì được trả dần số tiền còn thiếu theo quy định hiện hành của UBND Thành phố;

Trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền hỗ trợ bằng mức chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu trên và tiền bồi thường, hỗ trợ.

b) Khi Nhà nước thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện được bố trí tái định cư (trừ trường hợp quy định tại điểm a, khoản này), mà có nguyện vọng tự lo chỗ ở thì sẽ được hỗ trợ một khoản tiền bằng 100.000.000 đồng/hộ gia đình (Một trăm triệu đồng).

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường trả lời bạn như sau:

- Dồn điền, đổi thửa là một chính sách về sử dụng đất nông nghiệp áp dụng trên phạm vi cả nước. Nguyên tắc cơ bản của việc dồn điền, đổi thửa là vận động, thuyết phục người dân tự nguyện thực hiện để đảm bảo thuận lợi cho việc sản xuất, canh tác.

- Dồn điền đổi thửa không phải là chia lại đất nông nghiệp nên chính quyền địa phương không thể dùng mệnh lệnh hành chính (Quyết định thu hồi đất, quyết định giao đất, quyết định cưỡng chế...).

- Nếu gia đình bạn không đồng ý thực hiện việc dồn điền đổi thửa mà gia đình khác tự ý đến sử dụng đất nông nghiệp của gia đình bạn thì gia đình bạn có quyền yêu cầu UBND xã can thiệp, hòa giải hoặc khởi kiện tới Tòa án để được giải quyết theo pháp luật.

Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

        Nếu gia đình bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó và chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho gia đình Dượng bạn thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình bạn. Có điều phức tạp là trong quá trình sử dụng đất gia đình Dượng bạn đã "xây nhà khá khang trang" nên gia đình bạn cần thỏa thuận về giá trị căn nhà đó và thanh toán giá trị cho gia đình Dượng bạn. Nếu hai bên không thỏa thuận được thì có thể khởi kiện để Tòa án giải quyết theo pháp luật.

Chào bạn!

         Bạn có thể yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn phải trả lại tiền chuyển nhượng mà bạn đã giao và buộc họ phải bồi thường thiệt hại cho bạn theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự (do cung cấp thông tin không trung thực). Pháp luật luôn bảo vệ người ngay tình, trung thực khi tham gia các hợp đồng, giao dịch dân sự. Nếu hai bên không thể giải quyết được thì bạn có quyền khởi kiện tới Tòa án để được giải quyết đối với hợp đồng đó.

          Nếu cơ quan chứng chực hợp đồng chứng thực không đúng gây thiệt hại cho bạn thì cơ quan đó cũng là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án tranh chấp hợp đồng đó và họ phải liên đới chịu trách nhiệm đối với những thiệt hại của bạn.

        Ngoài ra, bạn cũng có yêu cầu cơ quan có liên quan đến vụ việc của gia đình bạn phải bồi thường theo Luật bồi thường trách nhiệm nhà nước.

Chào bạn!

           Theo quy định pháp luật thì đất khai hoang phải được sử dụng ổn định, liên tục, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch thì mới được công nhận quyền sử dụng đất. Việc gia đình bạn chỉ khai hoang, sử dụng thời hạn ngắn ngủi 3 năm thì rất khó để đòi lại quyền sử dụng đất của người đã sử dụng ổn định, liên tục từ năm 1980 tới nay!

Bạn có thể tham khảo quy định sau đây của Bộ luật dân sự năm 2005:

"Ðiều 247. Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu

1. Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Ðiều này.

2. Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước không có căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục, công khai, dù thời gian chiếm hữu là bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản đó."

              Nếu gia đình bạn có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 50 Luật đất đai, đồng thời người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN QSD đất thì gia đình bạn mới có cơ hội (căn cứ) để đòi lại thửa đất đó.

Chào bạn !

Trường hợp sử dụng đất của gia đình bạn được quy định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 cụ thể như sau:

"Điều 16. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đất đã được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất

Đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng người đang sử dụng đất có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau đây:

1. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất đã được giao và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thực hiện như sau:

a) Đối với diện tích đất được giao thuộc nhóm đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp nhưng không phải đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất;

b) Đối với diện tích đất được giao làm đất ở trong hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất; đối với diện tích đất còn lại đã có nhà ở (nếu có) thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; đối với diện tích còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP."

Chào bạn!

Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở do UBND cấp tỉnh quy định trong từng thời kỳ khác nhau. Do vậy bạn cần tìm hiểu quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định vào thời điểm gia đình bạn được cấp GCN QSD đất.

Nếu gia đình bạn chưa chuyển nhượng hết phần diện tích đất ở thì trong diện tích đất còn lại của gia đình bạn có phần diện tích đất ở. Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng của gia đình bạn không ghi rõ chuyển nhượng bao nhiêu đất ở, bao nhiêu đất vườn thì cần xem lại tính pháp lý của hợp đồng đó.