Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!

- Di chúc có hợp pháp hay không phụ thuộc vào nội dung, hình thức và thủ tục lập di chúc đó trên cơ sở đối chiếu với các quy định pháp luật. Sau thời điểm mở thừa kế, không ai có thể làm cho di chúc trở lên có hiệu lực pháp luật hoặc vô hiệu được.

- Nếu di chúc không hợp pháp thì di sản được chia theo pháp luật cho các hàng thừa kế theo quy định tại Điều 676 Bộ luật dân sự.

- Sau khi chia thừa kế thì UBND sẽ điều chỉnh lại giấy chứng nhận đã cấp và cấp mới giấy chứng nhận cho người được hưởng di sản.

-  Nếu tranh chấp thừa kế khiến tòa án giải quyết thì tòa án sẽ định giá di sản và chia theo giá trị bằng tiền. Nếu di sản có thể phân chia cho tất cả những thừa kế bằng hiện vật và các thừa kế cùng có nhu cầu thì di sản sẽ chia cho các thừa kế là hiện vật, nếu không thể chia cho các thừa kế bằng hiện vật thì sẽ chia cho một người hưởng hiện vật  và người đó có trách nhiệm thanh toán giá trị bằng tiền cho các thừa kế khác.

Chào bạn!

Theo quy định pháp luật thì một trong những điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất phải có giấy chứng nhận. Do vậy, phần diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không được phép chuyển nhượng - không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng.

Nếu diện tích đất đó sử dụng ổn định trước thời điểm có quy hoạch hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì dù chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng có thể được bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.

Chào bạn!

Trong trường hợp diện tích đất của gia đình bạn bị sạt lở, thiên tai, ngập úng không thể sử dụng được thì có thể yêu cầu chính quyền địa phương ra quyết định thu hồi đất với phần diện tích đất đó và bồi thường, hỗ trợ theo quy định pháp luật. Vì vậy, bạn có thể làm đơn tới UBND xã hoặc UBND huyện trình bày và đề nghị xem xét, giải quyết.

Bạn cũng cần xem lại mục đích sử dụng đất. Nếu GCN QSD đất là đất nông nghiệp mà bạn tự ý sử dụng làm nhà ở không có sự cho phép của chính quyền là sử dụng đất sai mục đích và có thể bị xử phạt hoặc bị thu hồi do hành vi vi phạm.

Chào bạn!

Các giao dịch về quyền sử dụng đất không thể hiện bằng văn bản thì không có căn cứ để xem xét. Việc sử dụng đất ổn định, liên tục được quy định tại khoản 4, Điều 50 luật đất đai năm 2003 và hướng dẫn tại Điều 3, Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Đến nay, Luật đất đai năm 2013 cũng có quy định tại Điều 100.

Nếu trước đó chưa ai được cho là sử dụng ổn định, chưa ai có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà bạn đã sử dụng ổn định theo quy định pháp luật nêu trên thì bạn mới được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Theo thông tin bạn nêu thì tài sản chung của cha mẹ bạn là 02 căn nhà. Do vậy, theo quy đinh của bộ luật dân sự, luật hôn nhân và gia đình thì tài sản vợ chồng được chia đôi. Mẹ bạn có quyền định đoạt 1/2 giá trị tài sản, còn lại 1/2 giá trị tài sản thuộc về cha bạn. Nếu tài sản của cha mẹ bạn chưa chia, cha bạn qua đời không để lại di chúc hợp pháp thì phần di sản của cha bạn để lại như đã nêu ở trên thuộc về các thừa kế của cha bạn: Ông bà nội (nếu còn sống); mẹ bạn và các anh, chị em bạn. Trong trường hợp này, việc định đoạt tài sản phải có sự đồng thuận của tất cả những người thừa kế của cha bạn thì việc định đoạt mới hợp pháp.

2. Nếu di sản của cha bạn để lại không có di chúc, chưa chia mà gia đình bạn không thống nhất được với nhau về việc phân chia thừa kế thì có thể gửi đơn tới Tòa án để được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

Theo quy định của pháp luật thì "Đại diện là việc một người (sau đây gọi là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (sau đây gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện" có hai hình thức đại diện là đại diện theo pháp luật và đại diện theo ủy quyền. 

Điều 147. Bộ luật dân sự 2005 quy định: " Chấm dứt đại diện của cá nhân

1. Đại diện theo pháp luật của cá nhân chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

a) Người được đại diện đã thành niên hoặc năng lực hành vi dân sự đã được khôi phục;

b) Người được đại diện chết;

c) Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

2. Đại diện theo uỷ quyền của cá nhân chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

a) Thời hạn uỷ quyền đã hết hoặc công việc được uỷ quyền đã hoàn thành;

b) Người uỷ quyền huỷ bỏ việc uỷ quyền hoặc người được uỷ quyền từ chối việc uỷ quyền;

c) Người uỷ quyền hoặc người được uỷ quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.

Khi chấm dứt đại diện theo uỷ quyền, người đại diện phải thanh toán xong các nghĩa vụ tài sản với người được đại diện hoặc với người thừa kế của người được đại diện."

Như vậy, theo quy định của bô luật dân sự thì việc ủy quyền chấm dứt khi một trong hai bên chết. Vì vậy, văn bản trên là văn bản ủy quyền thì sẽ không còn giá trị pháp lý kể từ thời điểm mẹ bạn qua đời.

Một văn bản là "văn bản ủy quyền" hay "di chúc" thì không chỉ căn cứ vào tên gọi của văn bản đó mà phải căn cứ vào nội dung: Nếu chỉ là chuyển quyền sử dụng, thay mặt để thực hiện một số công việc theo thời hạn thì là ủy quyền. Còn nếu nội dung văn bản đó thể hiện là định đoạt tài sản, chuyển quyền sở hữu tài sản từ người đã chết cho người còn sống thì sẽ được coi là di chúc.

2. Nếu là di chúc hợp pháp với nội dung bạn được nhận quyền sở hữu nhà ở để sử dụng theo mục đích hợp pháp thì bạn mới được quyền sở hữu ngôi nhà đó. Nếu di chúc vô hiệu thì di sản thuộc về các đồng thừa kế của chủ sở hữu tài sản theo các quy định của pháp luật về thừa kế.

Bạn tham khảo khái niệm về di chúc theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 sau đây:

  Điều 646. Di chúc

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.

 Điều 631. Quyền thừa kế của cá nhân

Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Chào bạn!

Tài sản chung của cha mẹ bạn do cha mẹ bạn tự thỏa thuận phân chia. Nếu không thỏa thuận được thì cha mẹ bạn có thể yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp tài sản sau khi ly hôn.

Nếu bạn có công sức đóng góp,có phần trong khối tài sản đó thì mới được chia, nếu không tài sản chung vợ chồng chỉ chia đôi cho vợ và chồng chứ không chia cho con.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Trước tiên cần xem lại các giấy tờ của các bên và hồ sơ lưu giữ tại các cơ quan quản lý đất đai để xác định tên người sử dụng đất và tính pháp lý của việc chuyển quyền sử dụng đất qua các thời kỳ.

2. Xem lại các giao dịch, sự kiện pháp lý như sau:

- Việc bà Chánh cho bà Thuân thuê đất năm 1965 (Bên thuê có quyền cho thuê không, giấy tờ tài liệu nào chứng minh quyền cho thuê của bên thuê; thủ tục thuê có được cơ quan nào xác nhận, thừa nhận không..)

- Việc giao nộp đất vào hợp tác xã để làm ăn tập thể theo chính sách của Nhà nước: Ai là người giao nộp đất, việc quản lý, sử dụng diễn ra thế nào ? Hợp tác xã có giải tán không ? Sau đó giao lại đất cho ai, thể hiện ở tài liệu nào ?

- Việc người này giao đất cho người khác có thực hiện thủ tục không ? Giá trị pháp lý của việc giao đất đó.

- Những người sử dụng đất: Theo quy định pháp luật thì có ba căn cứ phát sinh quyền sử dụng đất là:

+ Được nhà nước giao đất, cho thuê đất;

+ Nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp;

+ Được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất do đất được sử dụng ổn định, phù hợp với quy hoạch.

Vì vậy, với những người đang sử dụng mà chứng minh được mình là chủ sử dụng căn cứ vào một trong các căn cứ trên thì mới thắng kiện. Nếu nhận chuyển quyền từ người khác một cách hợp pháp, hợp lệ thì mới xác lập quyền sử dụng đất. Nếu đất vô chủ, không có chủ, bỏ hoang... sau đó người nào sử dụng ổn định, liên tục và phù hợp với quy hoạch thì được nhà nước công nhận.

3. Vụ việc của bạn có thể khởi kiện tới tòa án để được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Nếu trước đây, không ai được xác định là chủ sử dụng hợp pháp, không ai được xác định là sử dụng ổn định, liên tục thì người đang sử dụng đất được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Chào bạn!
Để được cấp phép sử dụng vật liệu nổ công nghiệp thì Doanh nghiệp phải có đủ điều kiện theo quy định pháp luật và phải đầy đủ hồ sơ như sau:

Thành phần hồ sơ:

- Đơn đề nghị cấp Giấy phép sử dụng VLNCN do lãnh đạo ký.

- Bản sao Quyết định thành lập, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy phép thầu do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật;

- Bản sao Giấy xác nhận đủ điều kiện về an ninh trật tự;

- Bản sao Giấy phép thăm dò, khai thác khoáng sản đối với các doanh nghiệp hoạt động khoáng sản; Giấy phép thăm dò, khai thác dầu khí đối với các doanh nghiệp hoạt động dầu khí; Quyết định trúng thầu thi công công trình hoặc Hợp đồng nhận thầu hoặc văn bản uỷ quyền, giao nhiệm vụ thực hiện hợp đồng thi công công trình của tổ chức quản lý doanh nghiệp; 

- Thiết kế thi công các hạng mục công trình xây dựng, thiết kế khai thác mỏ có sử dụng VLNCN đối với các công trình quy mô công nghiệp; phương án thi công, khai thác đối với các hoạt động xây dựng, khai thác thủ công. Thiết kế hoặc phương án do chủ đầu tư phê duyệt phải thỏa mãn các yêu cầu an toàn theo Quy phạm kỹ thuật an toàn trong khai thác và chế biến đá lộ thiên TCVN 5178:2004 hoặc Quy phạm kỹ thuật an toàn trong các hầm lò than và diệp thạch TCN-14-06-2006 hoặc Quy phạm kỹ thuật an toàn trong công tác xây dựng TCVN 5308:91 và các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng liên quan;

- Phương án nổ mìn theo nội dung hướng dẫn tại Phụ lục 5 Thông tư này;

Phương án nổ mìn phải được lãnh đạo doanh nghiệp ký duyệt hoặc cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 4, Điều 22 Nghị định số 39/2009/NĐ-CP phê duyệt, cho phép;

- Phương án giám sát ảnh hưởng nổ mìn thỏa mãn các yêu cầu của QCVN 02:2008/BCT (nếu có); kế hoạch hoặc biện pháp phòng ngừa, ứng phó sự cố khẩn cấp đối với kho, phương tiện vận chuyển VLNCN;

- Bản sao Giấy chứng nhận đủ điều kiện phòng cháy chữa cháy đối với kho VLNCN kèm theo hồ sơ kho bảo quản thoả mãn các quy định tại QCVN 02:2008/BCT đối với các tổ chức có kho bảo quản VLNCN;   

Trường hợp tổ chức đề nghị cấp phép sử dụng VLNCN không có kho hoặc không có phương tiện vận chuyển, hồ sơ đề nghị cấp phép phải có bản sao công chứng hợp đồng nguyên tắc thuê kho, phương tiện vận chuyển VLNCN với tổ chức có kho, phương tiện VLNCN thoả mãn các yêu cầu nêu trên hoặc bản sao công chứng hợp đồng nguyên tắc với tổ chức được phép kinh doanh VLNCN để cung ứng VLNCN đến công trình theo hộ chiếu nổ mìn;

- Quyết định bổ nhiệm người Chỉ huy nổ mìn của lãnh đạo doanh nghiệp và Danh sách thợ mìn, người liên quan trực tiếp đến sử dụng VLNCN; Giấy phép lao động của người nước ngoài làm việc có liên quan đến sử dụng VLNCN (nếu có).

Nếu việc cấp phép không đúng quy định như trên thì cá nhân, tổ chức có thể kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy phép đã cấp. Nếu việc khai thác của doanh nghiệp gây thiệt hại tới tài sản, tính mạng, sức khỏe của người dân trên địa bàn thì phải bồi thường thỏa đáng theo các quy định của luật dân sự. Nếu các bên không thỏa thuận được về mức bồi thường thì có thể khởi kiện tới tòa án để được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Chào bạn!

Việc giải quyết tranh chấp về mốc giới quyền sử dụng đất sẽ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bản đồ địa chính qua các thời kỳ; các giấy tờ có liên quan xác định về mốc giới, diện tích; bản đồ đo đạc hiện trạng sử dụng đất và thực địa trong quá trình sử dụng đất.

Chào bạn!

Hành lang bảo vệ an toàn công trình lưới điện cao áp được quy định tại Nghị định số 106/2005/NĐ-CP ngày 17/8/2005 và được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 81/2009/NĐ-CP ngày 12/10/2009 của Chính phủ và quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có đất bị thu hồi. Bạn tham khảo các quy định pháp luật trên để biết quyền lợi của gia đình mình khi có lưới điện đi qua mà không bị thu hồi đất.

Chào bạn!

Bố bạn không phải là người trự tiếp sản xuất nông nghiệp. Khái niệm này được hiểu là người nông dân được chia ruộng đất để làm nghề nông chứ không bao gồm cán bộ, công chức (nghỉ hưu)....

Chào bạn!

Nếu tòa án chấp nhận yêu cầu đòi nhà của bạn và bạn có yêu cầu bồi thường thiệt hại thì tòa án sẽ buộc bên mượn nhà phải trả tiền bồi thường thiệt hại từ khi phát sinh nghĩa vụ trả nhà đến khi có bản án, giá trị bồi thường là giá trị quyền sử dụng nhà (tương đương với giá thuê).

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Nếu gia đình bạn có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu của gia đình đối với ngôi nhà đó và có giấy cho mượn nhà thì có quyền đòi lại ngôi nhà đó. Nếu trong hợp đồng cho mượn nhà quy định thời hạn trả nhà thì sau khi hết thời hạn đó mà bên mượn nhà không trả lại thì gia đình bạn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.

2. Nếu trong thỏa thuận cho mượn nhà không quy định thời gian trả lại nhà thì bên cho mượn có thể đòi lại nhà bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo trước một khoảng thời gian hợp lý (6 tháng), sau khoảng thời gian đó mà bên mượn nhà không trả lại nhà thì bên cho mượn có quyền yêu cầu thiệt hại.

3. Nếu bên cho mượn nhà không có tài liệu, căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, nhà đất thuộc trường hợp không có giấy tờ thì không đòi lại được nhà, bên đi mượn đã sử dụng ổn định thì có thể được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4, Điều 50 Luật đất đai năm 2003 hoặc Điều 100 Luật đất đai 2013.

Chào bạn!

Các giấy tờ về quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý được quy định tại Điều 100  Luật đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Chào bạn!

Diện tích đất bị thu hồi dù chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 thì vẫn được bồi thường về quyền sử dụng đất.

Chào bạn!

Vụ việc của gia đình bạn là tranh chấp về quyền sử dụng đất. Kết quả giải quyết vụ án sẽ phụ thuộc vào chứng cứ mà hai bên xuất trình và chứng cứ mà tòa án thu thập được trong quá trình giải quyết vụ án.

Đối với việc chuyển nhượng thửa đất trong thời gian tranh chấp: Nếu người đang tranh chấp với bạn không có giấy tờ gì về quyền sử dụng đất, việc sử dụng đất là do mượn của bạn, bạn có giấy tờ hợp pháp về thửa đất đó. Trong quá trình sử dụng, người đó đưa ra thông tin gian dối để chuyển nhượng thửa đất đó cho người khác thì người đó có thể bị xử lý về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Nếu tài sản đang tranh chấp mà một bên tiến hành chuyển nhượng hoặc xây dựng trái phép thì công trình, giao địch đó là bất hợp pháp. Bạn có thể yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn hoặc báo với chính quyền địa phương để xử lý. Với công trình xây dựng trái phép thì sẽ bị buộc tháo dỡ chứ không được phép tồn tại, bạn không phải bồi hoàn giá trị....

Chào bạn!

Các tổ chức, cá nhân nước ngoài được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thừa kế, tăng cho và sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định tại Nghị quyết 19/2008 của Quốc hội, cần phải có đầy đủ các điều kiện sau:

Đối với trường hợp là người vào đầu tư trực tiếp tại Việt Nam thì phải có tên trong giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ tương ứng còn thời hạn từ 1 năm trở lên hoặc có giấy chứng minh là thành viên hội đồng quản trị, hội đồng quản lý của doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam.

Trường hợp là người được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam thuê giữ các chức danh quản lý thì phải có hợp đồng thuê giữ chức danh quản lý hoặc có quyết định bổ nhiệm được lập bằng tiếng Việt.

Trường hợp là người có công đóng góp với đất nước thì phải có huân chương hoặc huy chương của Chủ tịch nước trao tặng.

Trường hợp là người có đóng góp đặc biệt cho đất nước thì phải có giấy tờ xác nhận của cơ quan cấp bộ phụ trách lĩnh vực có đóng góp và gửi tới Bộ Xây dựng xem xét để trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản cho phép.

Trường hợp là người vào Việt Nam làm việc trong lĩnh vực kinh tế, khoa học, công nghệ, môi trường, giáo dục - đào tạo... thì phải có văn bằng chứng minh có trình độ kỹ sư, cử nhân trở lên do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo giấy phép lao động hoặc giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

Trường hợp là người có kỹ năng đặc biệt thì phải có giấy tờ xác nhận về chuyên môn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam... kèm theo giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam hoặc giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

Trường hợp là người kết hôn với công dân Việt Nam thì phải có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ chiếu Việt Nam hoặc hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân của vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam.

Để đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, các đối tượng trên phải có thẻ thường trú hoặc thẻ tạm trú hoặc giấy tờ chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên do cơ quan quản lý xuất nhập cảnh thuộc Bộ Công an cấp và không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và có giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn thời hạn từ 1 năm trở lên cũng thuộc diện đối tượng được mua, thừa kế, tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Nghị định của Chính phủ cũng nêu rõ, người đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải nộp 1 bộ hồ sơ hợp lệ tại sở xây dựng nơi có căn hộ. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, sở xây dựng thể hiện các nội dung trên giấy chứng nhận và trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký. Thời hạn cấp giấy chứng nhận tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian bổ sung giấy tờ (nếu có).

Những trường hợp đang có sở hữu 1 nhà ở tại Việt Nam thì không được sở hữu các nhà ở khác trong phạm vi toàn quốc.

Ngay từ năm 2008, Quốc hội đã ra Nghị quyết 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà, sở hữu nhà tại Việt Nam. Tuy nhiên, sau 5 năm triển khai Nghị quyết, theo thống kê của Bộ Xây dựng, chỉ có 126 trường hợp người nước ngoài mua được nhà ở, một con số quá thấp so với nhu cầu của hơn 80.000 người nước ngoài đang sống và làm việc tại Việt Nam. Thực tế trên xuất phát từ nhiều quy định nghiêm ngặt của Nghị quyết 19/2008/QH12 như: bó hẹp đối tượng người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam, hạn chế quyền của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài (chỉ sử dụng cho mục đích ở, không được cho thuê, kinh doanh)…

Trên tất cả, nút thắt lớn nhất khiến người nước ngoài ngại mua nhà ở tại Việt Nam là vấn đề thủ tục. Rất nhiều chuyên gia nước ngoài có quá trình làm việc tại Việt Nam lâu dài, có đủ các điều kiện để mua nhà ở nhưng vẫn chấp nhận ở nhà thuê vì “bó tay” trước  sự nhiêu khê, rườm rà khi làm thủ tục. Trong 5 năm qua, con đường ngắn nhất để người nước ngoài sở hữu một căn nhà ở Việt Nam là… kết hôn với công dân Việt. Cụ thể trong 126 trường hợp người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở tại Việt Nam có đến 108 trường hợp thông qua kết hôn với công dân Việt.

Trước tình hình đó, cuối năm 2013, Bộ Xây dựng đã đề xuất Thủ tướng Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 19/2008/QH12, theo hướng cởi mở, thông thoáng hơn cho người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Trong lúc chờ đợi đề xuất của Bộ Xây dựng được thông qua, nhiều nhà đầu tư bất động sản cũng đã có những nỗ lực riêng để hỗ trợ đối tượng khách hàng của mình là người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam.

Chào bạn!

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ hướng dẫn luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 12. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì được bồi thường theo quy định sau đây:

1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

3. Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

4. Đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về đất.

5. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đất thu hồi quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này.".

Như vậy, nếu phần diện tích đất bị thu hồi của gia đình bạn chưa được cấp GCN QSD đất nhưng đã có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai thì được bồi thường về quyền sử dụng đất khi nhà nước thu hồi. Việc thu hồi đất phải được thực hiện do cơ quan có thẩm quyền theo quy định của luật đất đai và phải tuân thủ theo trình tự, thủ tục luật định. Nếu chính quyền địa phương thu hồi đất không đúng trình tự thủ tục, không đúng thẩm quyền, không đảm bảo quyền lợi của gia đình bạn thì gia đình bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo quy định.

Chào bạn!
Mỗi địa phương đều quy định hạn mức giao đất công nhận quyền sử dụng đất với nông nghiệp và hạn mức đất ở. Bạn ở địa phương nào thì tìm hiểu văn bản của địa phương đó (nội dung quy định thể hiện tại các quyết định của UBND cấp tỉnh).

Ví dụ:

QUYẾT ĐỊNH

BAN HÀNH QUY ĐỊNH VỀ HẠN MỨC CÔNG NHẬN, HẠN MỨC GIAO ĐẤT, DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐƯỢC TÁCH THỬA TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH THÁI BÌNH

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân;

Căn cứ Luật Ban hành Văn bản quy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân;

Căn cứ Luật Đất đai;

Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Xét đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, của Giám đốc Sở Tư pháp,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này “Quy định về hạn mức công nhận, hạn mức giao đất, diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn tỉnh Thái Bình”.

Điều 2. Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014.

Quyết định này thay thế các Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh: số 41/2006/QĐ-UBND ngày 20/6/2006 ban hành Quy định hạn mức giao đất ở, xác định diện tích đất ở của hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở có vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư; số 03/2011/QĐ-UBND ngày 26/4/2011 ban hành Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình. Các quy định khác trước đây của Ủy ban nhân dân tỉnh có nội dung trái với quy định ban hành kèm theo Quyết định này đều bị bãi bỏ.

Điều 3. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; các Giám đốc Sở; Thủ trưởng ban, ngành thuộc tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, thành phố; Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; các tổ chức, cá nhân liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

QUY ĐỊNH

VỀ HẠN MỨC CÔNG NHẬN, HẠN MỨC GIAO ĐẤT, DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐƯỢC TÁCH THỬA TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH
(Ban hành kèm theo Quyết định số 07/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Bình)

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Quy định này quy định cụ thể một số điều khoản của Luật Đất đai và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai về hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất ở có vườn, ao; hạn mức công nhận đất nông nghiệp tự khai hoang; hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình cá nhân làm nhà ở; hạn mức giao đất trống, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn tỉnh Thái Bình.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai.

2. Người sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai.

3. Các tổ chức cá nhân khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai.

Chương II

QUY ĐỊNH CỤ THỂ

Điều 3. Hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất ở có vườn, ao

1. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân được xác định theo diện tích đất ở do Ủy ban nhân dân tỉnh đã quy định qua các thời kỳ (Quyết định số 86/QĐ-UB ngày 13/3/1986 hoặc Quyết định số 948/QĐ-UB ngày 25/9/2000 hoặc Quyết định số 41/2006/QĐ- UBNDngày 20/6/2006) mà các địa phương đang sử dụng để quản lý đất đai.

2. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai mà đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 1 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình cá nhân quy định tại Điều 5 của Quy định này.

Điều 4. Hạn mức công nhận đất nông nghiệp tự khai hoang và hạn mức giao đất trống, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản thì hạn mức công nhận không quá 02 ha/hộ;

b) Trường hợp đang sử dụng đất để trồng cây lâu năm, trồng rừng sản xuất thì hạn mức công nhận không quá 05 ha/hộ.

2. Hạn mức giao đất trống, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối theo hạn mức sau:

a) Để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá 02 ha/hộ;

b) Để trồng cây lâu năm, trồng rừng sản xuất không quá 05 ha/hộ.

3. Hạn mức quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 129 Luật Đất đai.

Điều 5. Hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình cá nhân làm nhà ở

1. Hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở tại đô thị không quá 70 m²/hộ; hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn không quá 150 m²/hộ.

2. Hạn mức đất giao quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Điều 6. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở

1. Diện tích, kích thước chiều rộng, chiều sâu tối thiểu của thửa đất ở sau khi tách thửa được quy định cụ thể như sau:

a) Đối với đất ở tại đô thị: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 30 m²; kích thước chiều rộng, chiều sâu ³ 3m;

b) Đối với đất ở tại nông thôn: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 40 m²; kích thước chiều rộng, chiều sâu ³ 4m.

2. Các thửa đất hình thành sau khi tách thửa có diện tích, kích thước chiều rộng, chiều sâu không được nhỏ hơn diện tích, kích thước chiều rộng, chiều sâu tối thiểu theo quy định tại khoản 1 Điều này. Trường hợp thửa đất tách thành hai hoặc nhiều thửa, trong đó có thửa có diện tích, kích thước chiều rộng, chiều sâu nhỏ hơn quy định tại khoản 1 Điều này nhưng xin hợp với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa mới có diện tích, kích thước bằng hoặc lớn hơn diện tích, kích thước tối thiểu quy định trên thì được phép thực hiện tách thửa; việc tách thửa phải được thực hiện đồng thời với việc hợp thửa.

3. Các thửa đất được hình thành sau quá trình tách, hợp thửa phải có lối vào thửa đất.

4. Thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết chia lô được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc khu vực đã có thông báo thu hồi đất thì không được phép tách thửa đất.

5. Quy định này không áp dụng đối với các trường hợp:

a) Hiến tặng cho Nhà nước một phần diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư, xây dựng nhà tình thương, tình nghĩa;

b) Thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai trước ngày 06 tháng 5 năm 2011;

c) Thực hiện bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã có hiệu lực pháp luật trước ngày 06 tháng 5 năm 2011;

d) Các giao dịch về quyền sử dụng đất có tách thửa đã được công chứng, chứng thực hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận hoặc đã nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ trước ngày 06 tháng 5 năm 2011 nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Chương III

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 7. Xử lý một số trường hợp cụ thể

1. Đối với thửa đất ở có nhà ở nhưng không có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở hoặc thửa đất ở có nhà ở nhưng không có vườn, ao đã sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 1 Điều 3 của Quy định này.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở đã sử dụng đất ổn định trước khi chuyển thành đất ở đô thị thì hạn mức giao đất ở được xác định là không quá 150 m²/hộ.

3. Diện tích đất vườn, ao trước đây là đất nông nghiệp nay xác định là đất ở thì hộ gia đình cá nhân sử dụng diện tích đất đó không được điều chỉnh, bổ sung thêm diện tích đất nông nghiệp đã chuyển sang đất ở.

Điều 8. Điều khoản thi hành

Trong quá trình tổ chức thực hiện Quy định này nếu phát sinh vướng mắc, các địa phương, đơn vị phản ánh kịp thời về Sở Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, điều chỉnh cho phù hợp./.